Welstandscriteria DK1 Betterwird III fase 1a. Gebiedsindeling

Transcriptie

1 Welstandscriteria DK1 Betterwird III fase 1a Gebiedsindeling

2 1 Betterwird III fase 1a 1. Bedrijventerrein Gebiedsbeschrijving Betterwird is een modern gemengd bedrijventerrein. Bedrijventerrein Betterwird III wordt vanaf 2012 ontwikkeld en zal fasegewijs tot realisatie komen. Betterwird III is onderverdeeld in drie fasen. De eerste fase betreft een nieuwe rand om bestaand Betterwird. De tweede fase zal de woon-werklocatie nabij de Dokkumer Ie zijn, de derde fase is meest westelijk gelegen. Zie verder de faseringstekening. Het nieuwe deel van Betterwird sluit goed aan op bestaand Betterwird qua wegenstructuur. De structuur van het terrein is functioneel orthogonaal: rechte wegen en haaks hierop de kavels (zie afbeelding 1). Aan de randen staan de gebouwen in dezelfde structuur. Doordat de wegen aan de randen niet haaks lopen, ontstaat er een verspringende rooilijn. Belangrijk is dat alle gevels ook in het orthogonale grid staan: haaks, loodrecht op elkaar (de voorgevel loopt dus niet schuin weg; probeer de gevel in één rechte rooilijn te houden). Aan de randen zijn de gebouwen zijn gericht op het landschap, waardoor er een representatieve voorkant van de stad ontstaat. Met de ontwikkeling van Betterwird III wordt gestreefd naar een iets hoger beeldkwaliteitsniveau dan een gemiddeld bedrijventerrein. Door regels in het bestemmingsplan op te nemen als opslag niet in het zicht, expeditie niet aan de straatzijde, parkeren op eigen terrein achter de voorgevel en brede groenstroken, is de kans op verrommeling minimaal. De bedrijfspanden dienen voor minimaal 50% in de voorste rooilijn te worden gebouwd (behalve aan de randen, waar de gebouwen slechts met een hoek in de rooilijn staan). De gebouwen dienen gericht te zijn op de openbare ruimte. Ook bevinden de entrees van de panden zich aan de straatkant. Hierdoor ontstaat er een duidelijke relatie tussen gebouw en openbare ruimte. De kleurstelling van het bedrijventerrein wordt beperkt tot zwart en grijs tinten met enkele kleuraccenten. Hierdoor zal er meer samenhang in het straatbeeld ontstaan, wat een rustiger straatbeeld geeft en de identiteit van Betterwird in zijn geheel versterkt. Het algemene beeld dat wordt nagestreefd is een ingetogen zakelijke architectuur in een groene omgeving. Op zichtlocaties en langs belangrijke ontsluitingswegen worden hogere eisen worden gesteld aan de representativiteit en materialisering van de gevel. Hierbij valt te denken aan een hoogwaardiger materiaal als baksteen, of meer gelede gevels en een duidelijkere expressie van de gevels. De panden zijn zoveel mogelijk plat afgedekt. Gebouwen op hoeklocaties krijgen een dubbele oriëntatie. Welstandambitieniveau Voor de bebouwing op bedrijventerrein Betterwird fase III is een regulier ambitieniveau van kracht.

3 DK1 Gebiedsnaam: Betterwird III fase 1a 1. bedrijventerrein Foto s Gebiedskenmerken en criteria Ui Re lv Plaatsing In de voorste rooilijn, altijd orthogonaal (loodrecht, haaks) volgens de stedenbouwkundige hoofdstructuur. Zie afbeelding 1 voor uitleg. Er is sprake van vrijstaande bebouwing. De gebouwen zijn met de voorgevel gericht op de belangrijkste weg. Zie afbeelding 2 voor hiërarchie wegen. Entree is duidelijk geaccentueerd in de gevel Bron: ANL vastgoed Hoofdvorm De massa-opbouw is enkelvoudig. Op hoeklocaties kan de massa-opbouw samengesteld zijn, maar altijd in passende verhoudingen. De gebouwen zijn kantig opgezet en plat afgedekt. Aan- uit en bijgebouwen zoveel mogelijk inpandig, maar in ieder geval ondergeschikt en bedoeld als architectonische verbijzondering. Mooie gevelgeleding Bron: Virtus architecen Kleuraccent in een representatieve gevel Bron: DHV architecten Expeditie ruimte aan de zijkant van het gebouw. Aanzichten Op zichtlocaties, aan de randen van Betterwird en langs hoofdontsluitingswegen vertonen de gevels meer expressie zijn de gevels meer representatief. Er is sprake van een duidelijke gerichtheid op de openbare ruimte, geen gesloten gevels naar de openbare ruimte. De entree zit in de voorgevel en is geaccentueerd in de architectuur van de gevel. De expeditieruimte aan de achter- of zijkant van het gebouw situeren, niet in een naar de weg gekeerde gevel, of anders sterk teruggerooid. Er is sprake van een duidelijke geleding van de naar de openbare ruimte gekeerde gevels (bijvoorbeeld door gevelopeningen, materiaaltoepassingen, etc.). Eenvoudig maar representatief. Er is sprake van enige samenhang in het straatbeeld. Opmaak Vrije keuze in materiaalgebruik. Op zichtlocaties en langs belangrijke ontsluitingswegen is de materiaalkeuze ook vrij, maar worden en hogere eisen gesteld aan de kwaliteit en de representativiteit en vormgeving van de materiaaltoepassingen. Streven naar zorgvuldig materiaalgebruik, in aansluiting op omgeving. Kleurgebruik: grijstinten, staal of aluminium kleuren, zwart. Kleuraccenten mogelijk. Detaillering is eenvoudig en bij representatieve onderdelen van de bedrijfsbebouwing eenvoudig tot sterk Overige Reclame-uitingen worden getoetst aan de welstandscriteria reclame-uitingen voor bedrijventerreinen. Opslag van goederen en materieel aan de achterzijde van de bebouwing, zoveel mogelijk uit het zicht vanaf de openbare ruimte. Parkeren vind plaats achter de voorste rooilijnen en dus aan zijkant en achterkant bebouwing

4 2 Betterwird III fase 1a Boerderij Gebiedsbeschrijving Verspreid over het gemeentelijk grondgebied komen, zowel binnen als buiten de bebouwde kom, diverse historische boerderijen boor. Dat is niet verwonderlijk gezien het feit dat de agrarische functie binnen de gemeente vanouds dominant is. Boerderijen zijn in sterke mate bepalend voor het ruimtelijke aanzien van de gemeente. Tegelijkertijd is het merkbaar dat de oorspronkelijke boerderijbebouwing steeds meer onder druk komt te staan. Zo blijkt dat de boerderijen die nog in agrarisch gebruik zijn niet meer te voldoen aan de eisen van deze tijd; nieuwe bedrijfsgebouwen worden bijgeplaatst en het oude bedrijfspand heeft dan vaak een ondergeschikte functie. Sommige boerderijen raken daardoor geleidelijk in verval. Daarnaast blijk dat veel agrarische bedrijven zijn beëindigd. Deze panden lopen eveneens risico op verval tenzij een gepaste herbestemming wordt gevonden. Het bebouwingsbeeld wordt bepaald door en overwegend traditioneel ambachtelijke architectuur uit de 19 e en begin 20 e eeuw. Beleid, waardebepaling en ontwikkeling Het beleid is gericht op behoud en versterking van de bestaande situatie. Het bebouwingsbeeld is cultuurhistorisch waardevol en in hoofdlijnen nog redelijk gaaf. Voor de boerderij langs de Dokkumer Ie aan de Keegen, wordt gedacht aan een functie welke past in de oude stelp. Het streven is het behoud van de stelp boerderij. Bij vervangende nieuwbouw wordt gestreefd naar een (nieuw) kenmerkend beeld passend op de plek. Kwaliteit van de vormgeving, het materiaalgebruik en de gevelopbouw zijn dan belangrijke toetsingscriteria. Welstandambitieniveau De boerderij komt vanwege de bijzondere betekenis in aanmerking voor extra aandacht bij de planbeoordeling (bijzonder ambitie niveau). De algemene richtlijn is handhaven en versterken van bestaande kwaliteiten. De landschappelijke inpassing van de boerderij is een belangrijk aspect van het historisch waardevolle beeld.

5 DK1 Gebiedsnaam: Betterwird III fase 1a 2. Boerderij Foto s Gebiedskenmerken en criteria Ui Re lv Plaatsing Hoofdgebouwen staan overwegend in historisch gegroeid patroon. Boerderijen zijn solitair gelegen en bestaan uit een samenhangend (compact) samenstelsel van gebouwen en bouwwerken. Het woongedeelte aan de zijde van de openbare (water-) weg (dus zuidwaarts gericht); bedrijfsdeel en bijgebouwen achter het woongedeelte (dus noordwaarts gericht). Bestaande stelpboerderij met Lytshûs Een bijgebouw vormgegeven als Lytshûs kan ook deels naast de woning Hoofdvorm Stelp: woonhuis met hogere gevel(s) en goot, overige lage gootlijnen, hoogopgaand schilddak, enkelvoudige bouwmassa vanuit een rechthoekig grondplan. Bij vervangende nieuwbouw uitgaan van één van de boerderijtypes van afbeelding 3. De overige (agrarische) gebouwen zijn kantig opgezet en afgedekt met kap. Kapvorm: zadeldak of schilddak. Aan- uit en bijgebouwen zoveel mogelijk inpandig. Of: bijgebouwen ondergeschikt en gedekt met eenzelfde kap en dakhelling als de woning of het bedrijfspand waar ze bijhoren. Aanzichten Het woongedeelte kent een duidelijke gerichtheid op de omgeving. Stelp: duidelijk evenwicht tussen verticaal gerichte gevelopeningen en horizontale accenten (zoals plint, gevelopbouw, daklijsten, enz.). Bij vervangende nieuwbouw de gevelopbouw in passende verhoudingen. Hoofdgebouw met traditionele gevelcompositie; bedrijfsbebouwing sober. Dakkapellen beperken zich tot het woongedeelte. Nieuwe bebouwing achter de stelp (gezien vanaf de zijde van de Dokkumer Ie) detail Opmaak Stelp: gevels hebben een stenig karakter; daken zijn voorzien van (gebakken en hooguit matgeglazuurde) pannen en/ of riet. Indien het de karakteristiek van het gebouw en/ of erf niet aantast, eventueel golfplaten of dakpanplaten alleen op het schuurgedeelte. Bij vervangende nieuwbouw gelden dezelfde uitgangspunten. Kleur gevels stelp: rood roodbruin. Daken zwart/ donkergetint/ rood (op bedrijfsgedeelte een goedkopere en dus donker gedekte kleur). Bij vervangende nieuwbouw gelden dezelfde uitgangspunten. Traditionele kleurstellingen overheersen (afgestemd op het bestaande); bij nieuwe bebouwing gedekte tinten. Uitstraling van toegepaste materialen en detaillering neemt af van voorzijde (Dokkumer Ie) naar achterzijde. Detaillering van het woongedeelte is sterk door toepassen van metselwerkdetails. Detaillering van bedrijfsgebouwen is eenvoudig. Overige Reclame-uitingen worden getoetst aan de welstandscriteria reclame-uitingen voor bedrijventerreinen. Opslag van goederen en materieel aan de achterzijde van de bebouwing (niet de Dokkumer Ie zijde dus), zoveel mogelijk uit het zicht vanaf de openbare ruimte. Aandacht voor inrichting en beplanting van het erf. Bij vervangende nieuwbouw (stelp) kan gebruik gemaakt worden van de hardheidsclausule: een ander gebouw dan een stelp is mogelijk mits er een gebouw van hoge kwaliteit gerealiseerd wordt welke door B&W goedgekeurd is. Er moet wel worden voldaan aan de overige hierboven genoemde criteria.

6 3 Betterwird III fase 1a 3. De terp Gebiedsbeschrijving De Terp is een erg bijzondere locatie op het bedrijventerrein: aan de entree van het bedrijventerrein is het hét visitekaartje van Betterwird aan de Dokkumer Ie. Het uitgangspunt voor deze (woon- en) werklocatie is een alzijdig georiënteerd gebouw of samenhangend bebouwingscluster, dat ook alzijdig representatief is. Adel verplicht is het motto hier. Het gebouw is een blikvanger en van bijzonder hoge kwaliteit in vormgeving en materialisering. Het is een erg bijzondere locatie, net los van het bedrijventerrein, verhoogd in het landschap en goed zichtbaar vanaf de Dokkumer Ie en het omringende landschap. Daarom past hier een bebouwingstypologie die vrij in de ruimte hoort te staan, een gebouw dat een landmark functie kan vervullen en past bij het Friese terpenlandschap. Inspiratie voorbeelden: een stinse of state. Een traditioneel uitgangspunt, welke op moderne wijze geïnterpreteerd kan worden. De voorkeur gaat uit naar een gebouw met schilddak of zadeldak. Ook aan de materialen worden hoge eisen gesteld. De voorkeur gaat uit naar hoogwaardig en bijzonder metselwerk, en een met gebakken pannen of riet gedekte kap. Hieronder zijn een aantal plaatjes ter inspiratie van typische Friese gebouwen uit het landschap opgenomen. Onder andere is een plaatje van de enige overgebleven stinse met toren in Fryslân opgenomen. De andere afbeeldingen zijn moderne interpretaties van een traditionele typologie. Welstandambitieniveau Voor bedrijventerrein Betterwird III fase 1a locatie De Terp is een hoog ambitieniveau van kracht.

7 DK1 Gebiedsnaam: Betterwird III fase 1a 3. De Terp Foto s Gebiedskenmerken en criteria Ui Re lv Plaatsing Indien er een woning geplaatst wordt: het woongedeelte is zuidwaarts gericht en presenteert zich naar de Dokkumer Ie; de bedrijfspanden staan achter de woning en zijn gericht op het water. Er is sprake van vrijstaande bebouwing. Indien er meerdere gebouwen gerealiseerd worden, zijn deze geclusterd. De woning en de bedrijfsgebouwen zijn opgezet volgens het principe van een van de boerderijtypes. (zie afbeelding 3) Hoofdvorm De massa-opbouw refereert aan een van de boerderijtypes. (zie afbeelding 3) De gebouwen zijn kantig opgezet en afgedekt met een duidelijke kap. De woning en bedrijfsgebouw hebben bij voorkeur dezelfde dakhelling. Kapvorm: zadeldak of schilddak. Aan- uit en bijgebouwen zijn zoveel mogelijk inpandig of gedekt met eenzelfde kap en dakhelling als de woning of het bedrijfspand waar ze bijhoren. Aanzichten Alzijdig georiënteerd, alzijdig representatief. De gevels gericht op het oosten, zuiden en westen zijn de belangrijkste gevels. De noord gevel kan iets eenvoudiger omdat deze gericht is op het bedrijventerrein Er is sprake van een duidelijke geleding van de naar de openbare ruimte gekeerde gevels (bijvoorbeeld door gevelopeningen, materiaaltoepassingen, etc.). Verhoudingen tussen gevelopeningen en andere elementen moeten kloppen. Opmaak De woning is van rode baksteen (kleur vorm / type), en hebben een donkergrijze gebakken dakpan (type ). Indien er een woning geplaatst wordt: vrije keuze in materiaalgebruik voor de bedrijfsgebouwen, mits hoogwaardig afgewerkt en passend bij de woning. Indien er alleen een bedrijfsgebouw komt, wordt uitgegaan van rode baksteen (kleur vorm / type), en hebben een donkergrijze gebakken dakpan (type ). Streven naar zorgvuldig materiaalgebruik, in aansluiting op omgeving. Kleurgebruik van de bedrijfsgebouwen is passend bij de woning, of anders donker gedekt, natuurlijke kleuren. Detaillering van de woning is sterk door toepassen van metselwerkdetails als rollagen. Detaillering van bedrijfsgebouwen is eenvoudig. Overige Reclame-uitingen worden getoetst aan de welstandscriteria reclame-uitingen voor bedrijventerreinen. Geen opslag van goederen en materieel in het zicht vanaf de openbare ruimte. Parkeren vind plaats achter de rooilijn en dus aan zijkant en achterkant bebouwing Indien er een gebouw van hoge architectonische kwaliteit gerealiseerd wordt, welke door B&W goedgekeurd is, kan er gemotiveerd worden afgeweken van de bovengenoemde welstandscriteria. Terrasschermen zijn mogelijk, mits van hoge kwaliteit en passend bij de bebouwing.

8 Afbeelding 1 Afbeelding 2 Orthogonaal betekent letterlijk loodrecht op elkaar. De interne wegenstructuur van het bedrijventerrein Betterwird (gemarkeerd door de oranje pijlen) is orthogonaal. De gebouwen voegen zich in deze structuur. Belangrijk is dat de gebouwen aan de randen ook in deze structuur staan, ook al lopen de randwegen niet in dit orthogonale stramien. In bovenstaande afbeelding zijn de wegen aangegeven. Van rood via oranje naar licht geel neemt de belangrijkheid van de wegen af in de zin van dat de wegen zich "dieper" op het bedrijventerrein bevinden.

9 Afbeelding 3 Boerderijtypes