NOTARISBAROMETER VASTGOED AAN DE KUST OVERZICHT VASTGOEDACTIVITEIT AAN DE KUST EVOLUTIE OP 5 JAAR ( )

Transcriptie

1 NOTARISBAROMETER VASTGOED AAN DE KUST OVERZICHT EVOLUTIE OP JAARBASIS ( ) EVOLUTIE OP 5 JAAR ( ) VASTGOEDACTIVITEIT AAN DE KUST De index voor de vastgoedactiviteit aan de kust volgt het vastgoed gelegen in de kustgemeenten waarvoor dossiers binnenkomen in de notariskantoren 1. Deze index, afgebeeld in kleur in onderstaande grafiek, sloot 2017 af op 134,3 punten. Een daling van -5,8% in vergelijking met het 4 de trimester De nationale index, afgebeeld in het grijs, kende over dezelfde periode een groei van +3,4%. In het eerste trimester van 2017 klom de kustindex nog naar een nieuw record. In de daaropvolgende trimesters werd dit record niet geëvenaard. Ook in het 2 de trimester lag de activiteit lager dan dezelfde periode een jaar eerder. Typerend voor de kustregio is dat het aantal vastgoedtransacties in de zomermaanden geen terugval kent. Dit in tegenstelling met de seizoenaliteit van het 3 de trimester op nationaal niveau. Ook in 2017 zien we deze trend. Dankzij een uitstekend eerste trimester, bleef het vastgoedvolume op jaarbasis stabiel ten opzichte van 2016 (+0,5%). Grafiek 1: Vastgoedindex (kust & nationaal) index = 3 de trimester 2007

2 2 Het vastgoedvolume lag voor de kustzone in 2017 dus even hoog als in het recordjaar Op het niveau van de kustgemeenten zelf varieert de activiteit ten opzichte van vorig jaar daarentegen wel sterk. Deze evolutie wordt voorgesteld in grafiek 2 waarbij de kleurcode het vastgoedvolume voor die kustgemeente 2 weergeeft. Hoe donkerder, hoe meer activiteit. Het marktaandeel van elke gemeente ten opzichte van de volledige kustzone wordt er eveneens vermeld. De grootste vastgoedactiviteit in de kustzone vindt plaats in Oostende en Knokke. Samen vertegenwoordigen zij bijna 40% van alle transacties aan de kust. Oostende is koploper en kent een stabiel marktaandeel van 20%. Het marktaandeel van Knokke groeit jaar na jaar. In vergelijking met 2016 nam de activiteit er toe met +7,8%. In 2014 vertegenwoordigde Knokke nog 16,6% van alle vastgoedtransacties aan de kust, in 2017 groeide dit aandeel naar 18,4%. Koksijde vervolledigt de top 3 van de gemeenten met het grootste marktaandeel aan de kust (12,2%). Grafiek 2: Marktaandeel en evolutie vastgoedactiviteit van elke kustgemeente In Wenduine wordt in 2017 de grootste toename van de vastgoedactiviteit vastgesteld (+25,6%). Deze gemeente vertegenwoordigt in 2017 iets minder dan 1% van alle transacties in de kustzone, maar het marktaandeel kende wel een toename van 75% ten opzichte van In vergelijking met 2016, zagen de aanpalende gemeenten Westende, Nieuwpoort en Middelkerke met dalingen van respectievelijk -10,4%, -6,1% en -5,1% het voorbije jaar de grootste terugval van hun vastgoedvolume. Deze dalingen dienen wel gerelativeerd te worden daar deze gemeenten in 2016 zeer veel transacties hadden (een stijging van meer dan 30% in vergelijking met 2015). In 2017 was de vastgoedactiviteit aan de kust goed voor 4,9% van alle vastgoedtransacties in België. Iets meer dan een derde (36,4%) van de vastgoedactiviteit in West-Vlaanderen betrof vastgoed in de gemeenten gelegen 2 Badplaats

3 3 aan de kust. Het belang van vastgoed aan de kust neemt over de jaren heen toe. In vergelijking met 2014 lag de verhouding van het volume aan de kust ten opzichte van het nationaal volume nog op 4,5% en gebeurde 34,7% van de West-Vlaamse vastgoedtransacties in de kustregio. Zoals besproken op de vorige pagina zijn Oostende, Knokke en Koksijde de kustplaatsen met de meeste vastgoedactiviteit. Zowel de oostkust, de middenkust als de westkust heeft dus een badplaats in de top 3 van de gemeenten met het grootste aandeel. Het is daarom interessant om ook de activiteit per kustregio te bekijken evenals hun onderlinge verhouding. Grafiek 3 toont deze vergelijking. Zo is de middenkust (van Middelkerke tot Blankenberge) goed voor 38,9% van de vastgoedactiviteit aan de kust. De oostkust is met net geen 30% de kustregio met het laagste vastgoedvolume. Grafiek 3: Verdeling van de vastgoedactiviteit volgens kustregio In vergelijking met 2016 steeg de activiteit in de westkust (+5,7%). De oostkust kende een daling (-3,5%), de middenkust, waar de activiteit in Oostende de bepalende factor is, bleef stabiel. Over een periode van 4 jaar steeg het aantal transacties in elke kustregio met meer dan 30%. De activiteit aan westkust nam 35,7% toe, aan de oostkust was dit 35% en de middenkust ten slotte zag een toename van 31,4% ten opzichte van Grafiek 4: Evolutie vastgoedactiviteit per kustregio (op 1 jaar / op 4 jaar)

4 4 GEMIDDELDE PRIJZEN VAN APPARTEMENTEN AAN DE KUST De analyse omvat enkel appartementen, geen flats of studio's. GEMIDDELDE PRIJZEN VAN APPARTEMENTEN AAN DE KUST GLOBALE VOORSTELLING Zoals in de vastgoedbarometer van de notarissen 2017 werd aangegeven, steeg de gemiddelde prijs van een appartement in de loop van het jaar 2017 in de verschillende geografische zones (+2,5% op nationaal niveau, +2,3% in Vlaanderen en +2,8% in West-Vlaanderen). De gemiddelde prijs van een appartement aan de kust volgt deze trend eveneens met een stijging in vergelijking met 2016 van +3,2%. Gemiddeld werd er voor een appartement aan de kust EUR betaald in de loop van Op een horizon van 5 jaar, bedraagt de stijging van de gemiddelde prijs van een appartement aan de kust +5,6%. Een appartement kost er ongeveer EUR meer dan in Grafiek 5 hieronder geeft de evolutie weer van de gemiddelde prijzen in de verschillende geografische zones op een horizon van 5 jaar en laat toe deze onderling te vergelijken. Grafiek 5: Gemiddelde prijzen van appartementen in verschillende geografische zones en evolutie op een horizon van 5 jaar De gemiddelde prijzen van de appartementen op een horizon van 5 jaar op nationaal niveau en in Vlaanderen zijn met +/- 7,5% gestegen, terwijl de stijging in West-Vlaanderen en in de kustgemeenten respectievelijk slechts +5,9% en +5,6% bedroeg. De prijs van een appartement aan de kust in 2017 is gemiddeld +4,7% hoger dan het gemiddelde van de appartementen in West-Vlaanderen, +19,2% in vergelijking met Vlaanderen en +21,8% in vergelijking met het nationaal niveau.

5 5 GEMIDDELDE PRIJZEN VAN APPARTEMENTEN AAN DE KUST PER GEMEENTE Onderstaande kaart toont de gemiddelde prijs van een appartement in de verschillende kustgemeenten in De kleurintensiteit is evenredig met de gemiddelde prijs: hoe donkerder de kleur, hoe hoger de prijs. De pijlen tonen de positieve (groene pijl) of negatieve (rode pijl) evolutie van de gemiddelde prijs in vergelijking met Deze schommelingen worden eveneens in procenten uitgedrukt. Grafiek 6: Gemiddelde prijzen van appartementen per kustgemeente in 2017 De gemiddelde prijs in Wenduine wordt niet getoond bij gebrek aan voldoende waarnemingen om representatief te zijn. De gemiddelde prijzen schommelen tussen EUR en EUR. De goedkoopste appartementen bevinden zich in Westende, De Panne en Zeebrugge, onder de drempel van EUR. De duurste bevinden zich in Nieuwpoort, Heist-aan-Zee en Knokke, met prijzen die respectievelijk hoger zijn dan EUR, EUR en EUR. We merken dat enkel de gemiddelde prijzen van de drie kustgemeenten in het westen, namelijk De Panne, Koksijde en Nieuwpoort, dalen ten opzichte van 2016 (met -2,3% tot -6,9%). De stijgingen in de andere kustgemeenten schommelen tussen +0,3% in Zeebrugge en +17,1% in De Haan. De forse stijgingen in De Haan (+17,1%) en Westende (+9,6%) moeten beschouwd worden tegen de achtergrond van de dalingen die voor het jaar 2016 werden vastgesteld (respectievelijk -5,4% en -11,4%). De sterke daling in De Panne in 2016 daarentegen, moet gerelativeerd worden in het licht van de stijging van 10,8% in 2016 ingevolge het assistentie-appartementenproject Vulpia.

6 6 Grafiek 7 toont de evolutie van de gemiddelde prijs van een appartement per kustgemeente tussen 2013 en Grafiek 7: Evolutie van de gemiddelde prijs van een appartement aan de kust tussen 2013 en 2017 De forse daling die in Zeebrugge wordt vastgesteld is het gevolg van het laag aantal waarnemingen in die gemeente, zowel in 2017 als in Het jaar 2013 vertoont een abnormaal hoog gemiddelde in verhouding tot de voorgaande of volgende jaren en dit is te wijten aan dit laag aantal waarnemingen en aan de invloed van enkele verkopen tegen hoge prijzen. Wat Blankenberge betreft, stellen wij een constante stijging vast sedert 2013, het jaar waarin een terugval van -7,1% werd opgetekend. Deze terugval werd bijna volledig weggewerkt in de loop van het daaropvolgend jaar. Over een referentieperiode van 4 of 6 jaar, zou de stijging +11% en +9% bedragen. Dat relativeert de stijging van +17,2% over 5 jaar vermeld in grafiek 7 hiervoor. Hetzelfde verschijnsel wordt vastgesteld in Heist-aan-Zee, waar het gemiddelde daalde met -7,6% over het jaar 2013 en dan weer steeg met +9,3% in De stijging over een referentieperiode van 4 of 6 jaar zou +2% en +3% bedragen. MEDIAAN EN PRIJSINTERVAL WAARIN VAN 50% VAN DE WAARNEMINGEN OPGENOMEN ZIJN In onderstaande grafieken schakelen we over van het begrip van het gemiddelde naar dat van de mediaan. Zoals reeds werd uitgelegd in de analyse van de huizen, maakt de mediaan het mogelijk een reeks verkopen in twee gelijke delen te splitsen. De helft van de transacties vond plaats tegen prijzen die lager zijn dan de mediaan en de andere helft tegen prijzen die hoger zijn. Ter verduidelijking: de mediaan voor de verkoopprijs van een appartement dat aan de kust gelegen is, bedraagt in Dat houdt in dat 50% van de verkopen plaatsvonden tegen een prijs die lager was dan en 50% tegen een hogere prijs. Deze methode maakt het mogelijk de invloed uit te sluiten van verkopen tegen uiterst hoge of uiterst lage prijzen, die de interpretatie van de gegevens kunnen vertekenen. Naast het begrip van de mediaan, introduceren wij eveneens het begrip van het prijsinterval waarin 50% van de waarnemingen rond de mediaan zijn opgenomen. Om deze interval te berekenen, houden wij geen rekening met 25% van de duurste verkopen, noch met 25% van de goedkoopste verkopen. Wij concentreren ons op 50% van de verkopen die gecentreerd zijn rond de mediaan (de waarneming in het midden). Deze informatie geeft ons een beeld over de spreiding van de waarnemingen rond de mediaan.

7 7 Grafiek 8 : Grafische voorstelling van het prijsinterval rond de mediaan waarin 50% van de waarnemingen zijn opgenomen. De oranje stippellijn geeft de mediaanprijs weer van een appartement in 2017 over het geheel van de kustgemeenten. Zoals eerder gemeld betekent dit dus dat 50% van de verkopen van een appartement aan de kust in 2017 plaatsvonden onder de prijs van en 50% tegen een hogere prijs. Op basis van deze grafiek merken wij de volgende punten op: De gemeenten met de laagste mediaanprijzen kennen de kleinste prijsintervallen waarin 50% van de waarnemingen zijn opgenomen. Als uitzondering op deze regel kunnen we Koksijde en De Haan vermelden, die ondanks een mediaan die de kustmediaan benadert, toch intervallen waarin 50% van de waarnemingen zijn opgenomen vertonen die ruimer zijn dan de andere gemeenten. Dit verschijnsel is te wijten aan de aanwezigheid van verschillende wijken binnen deze gemeenten waardoor er een groter verschil is tussen de prijzen van de appartementen die er verkocht worden. In de 2 duurste gemeenten liggen minstens 75% van de waarnemingen boven de mediaan van de kust. Het gaat om de gemeenten Knokke en Heist-aan-Zee. 75% van de in deze gemeenten gelegen appartementen worden sowieso verkocht voor meer dan EUR. 50% van de appartementen gelegen in Heist-aan-Zee worden verkocht voor een prijs die hoger is dan EURO en voor meer dan EURO in Knokke. Zoal eerder uitgelegd, zijn er voor de gemeente Zeebrugge maar weinig waarnemingen. De gemiddelden, medianen, jaarlijkse schommelingen en intervallen moeten dus gerelativeerd worden. Buiten Zeebrugge, vertoont de gemeente Westende de laagste mediaanprijs ( EUR). 75% van de appartementen worden er verkocht tegen een prijs die lager is dan EUR.

8 8 GEMIDDELDE PRIJZEN VAN APPARTEMENTEN OP DE DIJK Het groot aantal waarnemingen dat voor de analyseperiode beschikbaar is, maakt het mogelijk daaraan meer betrouwbare prijsindicatoren te onttrekken. Sommige gemeenten tellen evenwel weinig waarnemingen op de dijk in Dat is in het bijzonder het geval voor de gemeenten Nieuwpoort, Westende, De Haan en Heist-aan- Zee. De gemiddelden, medianen, jaarschommelingen en intervallen voor die gemeenten moeten dus gerelativeerd worden. De gemeente Bredene heeft dan weer dijk en zal dus geen deel uitmaken van deze analyse. De gemeenten Wenduine en Zeebrugge tellen niet voldoende waarnemingen in 2017 om te worden weergegeven. GEMIDDELDE PRIJZEN VAN APPARTEMENTEN OP DE DIJK GLOBALE VOORSTELLING Een appartement op de dijk kostte gemiddeld EUR in 2017, of +6,6% in vergelijking met 2016 en +2,3% op een horizon van 5 jaar. Grafiek 9 toont de evolutie van deze gemiddelde prijzen op een horizon van 5 jaar en vergelijkt deze met het gemiddelde van de verschillende geografische zones. Grafiek 9: Gemiddelde prijzen van appartementen in verschillende geografische zones en evolutie op een horizon van 5 jaar In 2017 is de prijs van een dijkappartement gemiddeld +22,1% hoger dan het gemiddelde van de appartementen binnen de kustgemeenten, +27,9% in vergelijking met West-Vlaanderen, +45,6% in vergelijking met Vlaanderen en +48,7% in vergelijking met het nationaal niveau.

9 9 GEMIDDELDE PRIJZEN VAN APPARTEMENTEN OP DE DIJK PER GEMEENTE Onderstaande kaart toont de gemiddelde prijs van een appartement op de dijk in de verschillende kustgemeenten in De kleurintensiteit is evenredig met de gemiddelde prijs: hoe donkerder de kleur, hoe hoger de prijs. De pijlen tonen de positieve (groene pijl) of negatieve (rode pijl) evolutie van de gemiddelde prijs in vergelijking met Deze schommelingen worden eveneens in procenten uitgedrukt. Grafiek 10 : Overzichtskaart met de gemiddelde prijzen van dijkappartementen per kustgemeente De gemiddelde prijzen schommelen tussen EUR en iets meer dan EUR. De goedkoopste appartementen bevinden zich in Westende, De Panne en Middelkerke, onder de drempel van EUR. De duurste bevinden zich in Heist-aan-Zee, De Haan en Knokke, met gemiddelde prijzen van respectievelijk EUR, EUR en EUR. De gemiddelde prijzen van een appartement op de dijk in De Haan en Heistaan-Zee moeten met enige omzichtigheid beschouwd worden wegens het beperkt aantal waarnemingen, zoals eerder uitgelegd. Wij merken dat de gemiddelde prijzen van de vier kustgemeenten in het westen, namelijk De Panne, Koksijde, Nieuwpoort en Westende, dalen in vergelijking met 2016 (met -0,6% tot -15,2%). Zoals voor De Haan, moeten de schommelingen van Nieuwpoort en Westende met enige omzichtigheid beschouwd worden wegens het beperkt aantal waarnemingen over de periode van een jaar. Wat zeker moet benadrukt worden is de mooie toename van de gemiddelde prijs van een appartement op de dijk in Blankenberge (+16,8% in vergelijking met 2016) en een gemiddelde prijs in 2017 van EUR, de hoogste gemiddelde prijs sedert Deze stijging wordt eveneens bevestigd wanneer wij de evolutie van de mediaanprijzen analyseren. De daling van de gemiddelde prijs van een appartement op de dijk in Oostende (-6,1%) ten opzichte van 2016 wordt niet bevestigd door de evolutie van de mediaanprijs, die dan weer toeneemt met +2,2%. De gemiddelde prijs van 2016 wordt er sterk beïnvloed door verkopen tegen hoge prijzen.

10 10 Wij geven geen overzicht van de evolutie over 5 jaar van de prijzen van de dijkappartementen per gemeente wegens het beperkt aantal waarnemingen over een jaar. De invloed van enkele verkopen tegen hoge prijzen in een gemeente in een bepaald jaar en het gebrek aan dergelijke verkopen het volgend jaar, leidt tot een grote veranderlijkheid van de gemiddelde prijs, die geen weerspiegeling is van de werkelijke evolutie van de prijzen op de dijk in die gemeente. We benadrukken niettemin de positieve evolutie van dijkappartementen in Blankenberge. De gemiddelde prijs in 2017 bereikt een recordniveau over de in aanmerking genomen periode ( ). Wij kwamen tot dezelfde conclusie op het vlak van de gemiddelde prijs van een appartement in heel de gemeente. MEDIAAN EN PRIJSINTERVAL WAARIN VAN 50% VAN DE WAARNEMINGEN OPGENOMEN ZIJN In onderstaande grafieken schakelen we over van het begrip van het gemiddelde naar dat van de mediaan en introduceren wij, nogmaals, ook het begrip van het prijsinterval waarin 50% van de waarnemingen rond de mediaan zijn opgenomen, waardoor we een beeld krijgen over de spreiding van de waarnemingen rond de mediaan. Grafiek 11: Grafische voorstelling van het prijsinterval rond de mediaan waarin 50% van de waarnemingen zijn opgenomen. Zoals vermeld in de inleiding, geeft de oranje stippellijn de mediaanprijs weer van een dijkappartement in 2017 over het geheel van de kustgemeenten. Dat houdt int dat 50% van de verkopen van een dijkappartement in 2017 plaatsvonden onder de prijs van en 50% tegen een hogere prijs.

11 11 Op basis van deze grafiek merken wij de volgende punten op: De gemeenten met de laagste mediaanprijzen kennen de kleinste prijsintervallen waarin 50% van de waarnemingen zijn opgenomen. Zoals eerder uitgelegd, zijn er voor de gemeenten Nieuwpoort, Westende, De Haan en Heist-aan-Zee maar weinig waarnemingen inzake verkopen van dijkappartementen. De gemiddelden, medianen, jaarlijkse schommelingen en intervallen moeten dus gerelativeerd worden. In de 4 duurste gemeenten liggen minstens 75% van de waarnemingen boven de mediaan van de kust. Het gaat om de gemeenten Knokke, De Haan, Nieuwpoort en Heist-aan-Zee. Minstens 75% van de in deze gemeenten gelegen appartementen worden verkocht voor meer dan EUR. Op de dijk van Knokke worden 75% van de appartementen verkocht tegen een prijs die hoger is dan EUR en 50% voor meer dan EUR. De medianen en intervallen van De Haan, Nieuwpoort en Heist-aan- Zee moeten met enige omzichtigheid worden beschouwd, zoals hiervoor uitgelegd. De gemeente Westende vertoont de laagste mediaanprijs ( EUR). Minstens 75% van de appartementen worden er dus verkocht tegen een prijs die lager is dan EUR. TE BETALEN MEERPRIJS VOOR EEN APPARTEMENT OP DE DIJK PER GEMEENTE Grafiek 12 hieronder maakt een vergelijking mogelijk tussen het gemiddelde van de prijzen in 2017 van appartementen in heel de kustgemeente en op de dijk. De percentages vertegenwoordigen het gedeelte van de gemiddelde prijs van de gemeente dat gemiddeld meer moest worden betaald voor de aankoop van een appartement op de dijk in die gemeente. Aangezien deze percentages altijd positief zijn, is het duidelijk dat een aankoop op de dijk gemiddeld duurder zal zijn dan de in diezelfde gemeente gehanteerde prijzen. Grafiek 12: Gemiddelde prijzen in 2017 van appartementen op de dijk (blauw) en de hele kustgemeente (paars), en verschil in procenten tussen de gemiddelde prijs in de gemeente en op de dijk Voor het geheel van de kustgemeenten bedraagt de gemiddelde te betalen meerprijs 22,1%. Als uitzonderingen kunnen we, enerzijds, Koksijde vermelden met een meerprijs van slechts 1,2% gemiddeld en anderzijds Knokke en De Haan, met meerprijzen van respectievelijk +40,0% en + 63,9%. Hogere meerprijzen en percentages worden meer bepaald beïnvloed door de schaarste (vooral in De Haan), door de ligging op de dijk of nog door de grotere luxe die werd toegevoegd om het goed te onderscheiden van de andere appartementen in de buurt.