Beleidsregel voor het tijdelijk plaatsen van vervangende woonruimte (artikel 2.12, lid 2 en artikel 2.23 Wabo)

Transcriptie

1

2

3 Beleidsregel voor het tijdelijk plaatsen van vervangende woonruimte (artikel 2.12, lid 2 en artikel 2.23 Wabo) 2014 Datum vaststelling college van B&W: 18 maart 2014 Datum publicatie: 26 maart

4 INHOUDSOPGAVE 1 Inleiding 4 2 Vorig beleid 4 3 Nieuw beleid Beleidsregel vaststellen Doel & Afbakening Tijdelijke vervangende woonruimte Samengevat Toelichting Termijn Voorwaarden 7 4 Leges 8 5 Procedure Overgangsrecht Inwerkingtreding beleidsregel Zienswijze 8 3

5 1 Inleiding In de afgelopen periode krijgt de gemeente Harderwijk steeds vaker de vraag om, in afwijking van de vastgestelde beleidsregel, ook tijdelijke woonruimte toe te staan in situaties van nieuwbouw. Op grond van de huidige beleidsregel moeten deze verzoeken worden afgewezen. Gelet op het huidige economische klimaat, de situatie op de woningmarkt en het beoogde doel van de regeling is een heroverweging voor de bestaande bebouwde kom en het buitengebied op zijn plaats. 2 Vorig beleid Op 30 oktober 2012 heeft uw college de beleidsnotitie Tijdelijk vervangende wooruimte bij (ver)bouw vastgesteld. Dit beleid gaf een verruiming ten opzichte van het tot dan toe gevoerde stringente beleid en een toetsingskader om tijdelijke woonruimte eenduidig te toetsen. Kern van dit beleid dat aan een verzoek om plaatsing voor tijdelijke woonruimte medewerking worden verleend indien het gaat om vervangende woonruimte in situaties van een ingrijpende verbouwing van de bestaande woning dan wel vervangende nieuwbouw op de plek van de eigen bestaande woning waarbij de bestaande woning tijdelijk niet meer voor bewoning geschikt is. Dit geldt voor zowel het stedelijk gebied als het buitengebied mits aan alle voorwaarden kan worden voldaan. In overige gevallen wordt geen medewerking verleend. 3 Nieuw beleid Het huidige beleid staat geen tijdelijke woonruimte toe in situaties van nieuwbouw. Gelet op de toenemende vraag, het huidige economische klimaat en het beoogde doel is een verruiming voor tijdelijke woonruimte bij nieuwbouw binnen de bestaande bebouwde kom en het buitengebied op zijn plaats. In deze notitie zijn de voorwaarden opgenomen voor de mogelijkheid om tijdelijk af te wijken van het bestemmingsplan via een omgevingsvergunning op grond van artikel 2.1 lid 1 sub c Wabo in de gevallen als bedoeld in de artikelen 2.12 lid 2 en 2.23 lid 2 Wabo jo artikel 5.18 Bor. Het betreft hier beleidsregels voor het plaatsen van tijdelijke woonruimte onder het regime van de Wabo. 3.1 Beleidsregel vaststellen Op grond van artikel 4.81 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kunnen wij de beleidsregel vaststellen met betrekking tot een bevoegdheid van de gemeente. Ter motivering van een besluit ten aanzien van de beslissing op een aanvraag op omgevingsvergunning kan op grond van artikel 4.82 Awb worden volstaan met een verwijzing naar deze beleidsregel. Op grond van artikel 4.83 moet de gemeente Harderwijk overeenkomstig deze beleidsregel handelen, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen. Elke aanvraag dient daarom wel te worden afgewogen op ruimtelijke aanvaardbaarheid. 3.2 Doel & Afbakening Deze beleidsregel is opgesteld om inzichtelijk te maken onder welke voorwaarden de gemeente Harderwijk gebruik zal maken van de bevoegdheid tot vergunningverlening voor het plaatsen van een tijdelijke woonruimte. Hierbij moet gedacht worden aan demontabele dan wel verplaatsbare bouwwerken met een 4

6 tijdelijke karakter (bijvoorbeeld een stacaravan of woonunit) bij (vervangende) nieuwbouw of ingrijpende verbouw van een bestaande woning. Het moet voldoende verzekerd zijn dat de tijdelijke woonruimte na het verstrijken van de termijn daadwerkelijk verwijderd zal zijn. Als er sprake is van een veilige en gezonde situatie zijn er geen bezwaren tegen een tijdelijke bewoning van een woonvoorziening. Er moeten dan wel waarborgen zijn dat er ook sprake is van een (brand)veilige en gezonde situatie. Om deze waarborgen vast te stellen zijn beleidsregels vastgesteld. Aanvragen om een omgevingsvergunning voor het plaatsen van een tijdelijke woonvoorziening worden hieraan getoetst. Als wordt voldaan aan de beleidsregel dan kan een omgevingsvergunning worden verleend. Tijdelijke bouwwerken bij bedrijven, kantoren of andere instellingen vallen buiten deze regeling. Dit beleid gaat enkel en alleen over het plaatsen van een tijdelijke woonruimte. Voor overige situaties dient een afzonderlijke belangenafweging plaats te vinden. 3.3 Tijdelijke vervangende woonruimte Aanleiding voor het plaatsen van een tijdelijke vervangende woonruimte zal in de meeste gevallen zijn dat de bestaande woning niet bewoonbaar is door verbouwing of volledige vervanging van deze woning. Ook voor vrijstaande woningen op kavels ontstaat steeds vaker deze behoefte. Onder voorwaarden kan, afhankelijk van het gebied of situatie, aan het verzoek om het plaatsen van tijdelijke vervangende woonruimte medewerking worden verleend. Door het plaatsen van tijdelijke vervangende woonruimte toe te staan, kan worden voorkomen dat bijvoorbeeld een schuur wordt verbouwd tot tijdelijke woonruimte. Uitgangspunt is dan ook om geen bestaand bouwwerk te gebruiken voor tijdelijke bewoning. In deze notitie wordt aangegeven wanneer en onder welke voorwaarden het mogelijk is tijdelijk vervangende woonruimte toe te staan. 5

7 3.4 Samengevat Er zal aan een verzoek om plaatsing voor tijdelijke woonruimte medewerking worden verleend in situaties van een ingrijpende verbouwing van de bestaande woning, vervangende nieuwbouw op de plek van de bestaande woning of volledige nieuwbouw. Dit geldt voor zowel het stedelijk gebied als het buitengebied mits aan alle voorwaarden kan worden voldaan. Herontwikkelings- en uitbreidingslocaties worden hier van uitgezonderd. Schematisch ziet dit er als volgt uit. Stedelijk gebied (bestaande bebouwde kom) Stedelijke gebied in ontwikkeling (herontwikkelings- en uitbreidingslocatie) Buitengebied (buiten de bebouwde kom) Nieuwbouw Wel medewerking Geen medewerking Wel medewerking Ingrijpende verbouwing Wel medewerking Geen medewerking Wel medewerking Vervangende nieuwbouw Wel medewerking Geen medewerking Wel medewerking 3.5 Toelichting 1. Stedelijke gebied (bestaande bebouwde kom) Binnen de bebouwde kom kunnen bestaande woningen ingrijpend worden verbouwd, nieuw worden gebouwd op de plek van de eigen bestaande woning. Daarnaast kan nieuwbouw plaatsvinden op kleine inbreidingslocatie of separate kavels. Onder voorwaarden kan medewerking worden verleend aan tijdelijke vervangende woonruimte in dergelijke situaties. 2. Stedelijke gebied in ontwikkeling (herontwikkeling- en uitbreidingslocatie) De vraag voor vervangende tijdelijke woonruimte kan ook worden verwacht gedurende nieuwbouw in herontwikkelingslocaties of uitbreidingsgebieden. Met het toestaan van tijdelijke woonruimte in dergelijke gebieden kunnen rommelige en onoverzichtelijke situaties ontstaan. Daar komt bij dat de veiligheid van eventuele bewoners niet voldoende kan worden gewaarborgd. Met name nieuwbouwwijken zijn immers vaak onoverzichtelijk, voorzien van bouwhekken en kennen nog een tijdelijke infrastructuur. Ze zijn hierdoor slecht bereikbaar voor hulpdiensten. Daarnaast zijn nutsvoorzieningen veelal nog niet beschikbaar en is de inzameling van afval nog niet georganiseerd. Daarnaast is er sprake van veel aan- en afrijdende bouwverkeer. Hieraan wordt daarom geen medewerking verleend. 3. Buitengebied (buiten de bebouwde kom) Evenals vervangende nieuwbouw of ingrijpende verbouwing van een woning in bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden geldt dat ook voor het buitengebied. Daarnaast kan ook nieuwbouw plaatsvinden op incidentele kavels. In deze gevallen is het niet bezwaarlijk dat gedurende de bouw, van een (vervangende) woning of ingrijpende verbouwing van een woning, een tijdelijke woonruimte wordt geplaatst. Dit zijn solitaire bouwprojecten waarbij de genoemde bezwaren niet zullen ontstaan. Het wonen op de bouwlocatie kan zelfs wenselijk zijn vanwege het permanente toezicht op de locatie in verband met bescherming van eigendommen. 6

8 3.6 Termijn De tijd die benodigd is voor het verbouwen van een woning bedraagt circa 1 tot 3 jaar. De termijn is afhankelijk van een groot aantal factoren. Hierbij valt onder ander te denken aan de grootte van de woning, het uitvoeren van de werkzaamheden in eigenbeheer of via uitbesteden maar ook of er sprake is van verbouwing of volledige nieuwbouw. Een termijn van 2 jaar is maximaal aanvaardbaar. Voor langere termijnen zijn wij van mening dat de aanvrager naar andere huisvestigingsmogelijkheden moet zoeken. In uitzonderlijke gevallen en onvoorziene omstandigheden kan een langere termijn (maar nooit meer dan 5 jaar) noodzakelijk zijn. De aanvrager dient deze noodzaak dan voldoende te onderbouwen en motiveren waarna een afweging over verlenging van de termijn kan plaatsvinden. 3.7 Voorwaarden Aan het verlenen van de omgevingsvergunning voor tijdelijke woonruimte al dan niet in strijd met het bestemmingsplan worden de volgende voorwaarden verbonden. - maximaal 1 tijdelijke woonunit per perceel met een oppervlakte van maximaal 75 m² - de aanvrager van de omgevingsvergunning moet op het adres in het GBA zijn ingeschreven waarop de tijdelijke woonunit wordt geplaatst - de tijdelijke woonunit moet worden geplaatst binnen een straal van 30 meter in het achtererfgebied van de bestaande bebouwing waarbij de bouwvoorschriften uit het vigerende bestemmingsplan zoveel als mogelijk in acht worden genomen - De woonunit moet achter de voorgevelrooilijn worden geplaatst - vanuit milieutechnisch oogpunt mag geen bezwaar bestaan tegen het plaatse van de tijdelijke woonunit (stankcirkels, externe veiligheid, geluid, etc.) - De woonunit moet voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit en de gemeentelijke bouwverordening - In de woonunit dient een blusmiddel (sproeischuimblusser van 6 liter) aanwezig te zijn welke 2- jaarlijks gekeurd moet worden. - In de woonunit moeten rookmelders worden geplaatst conform de NEN De woonruimte moet zodanig gesitueerd zijn dat dit niet leidt tot toename van de parkeerdruk in de omgeving - De woonunit moet zodanig gesitueerd zijn dat dit niet leidt tot onevenredige aantasting van de privacy van omwonenden - De tijdelijke woonunit wordt pas geplaatst op het moment dat er voor de verbouw of vervangende nieuwbouw van de betreffende woning een omgevingsvergunning is verleend - De woonunit dient binnen 1 maand na ingebruikname/gereedkomen van de woning verwijderd te worden - Door de aanvrager dient deugdelijk te worden onderbouwd dat er sprake is van een tijdelijke behoefte en voor welke periode een tijdelijke woonunit noodzakelijk is. Dit kan bijvoorbeeld door het overleggen van een planning van de (ver)bouwwerkzaamheden ic met de verleende omgevingsvergunning. - Maximale instandhoudingtermijn afgestemd op de aangeleverde planning met een maximum van 2 jaar, verlening is mogelijk in uitzonderlijke en onvoorziene situaties mits tijdig aangevraagd (minimaal 3 maand voor het einde van de termijn) en goed gemotiveerd. De maximale termijn (inclusief verlening) voor het verlenen van een tijdelijke ontheffing is 5 jaar. - Alleen voor (hoofd)gebruiker van de woning en zijn of haar gezinsleden. 7

9 4 Leges Conform legesverordening 5 Procedure Op grond van artikel 3.10 van de Wabo is afdeling 3.4 van de Awb van toepassing op de voorbereiding van een besluit tot het verlenen van een tijdelijke omgevingsvergunning waarbij van het bestemmingsplan wordt afgeweken. Het ontwerpbesluit wordt ter inzage gelegd voor een termijn van 6 weken. Belanghebbenden hebben gedurende de termijn van 6 weken de mogelijkheid een zienswijze in te dienen. Na afloop van deze termijn zal de eventuele zienswijze worden behandeld en besloten worden al dan niet de tijdelijke omgevingsvergunning te verlenen. Als er geen zienswijze is ingediend zal de gevraagd omgevingsvergunning worden verleend. De vergunning treedt in werking 6 weken na de dag waarop zij is bekend gemaakt. 5.1 Overgangsrecht Indien vóór het tijdstip van inwerkingtreding van deze beleidsregel een aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend waarop nog niet is beslist, wordt deze beleidsregel daarop toegepast. 5.2 Inwerkingtreding beleidsregel Het in deze notitie beschreven beleid treedt in werking met ingang van de dag na openbare bekendmaking in Het Kontakt. 5.3 Inspraak De verruiming van de beleidsregel kan worden aangemerkt als een ondergeschikte herziening van een eerder vastgesteld beleidsvoornemen. Gelet op artikel 2, lid 3 van de Inspraakverordening 2007 is geen inspraak toegepast. L.G. Huisman 7 maart