ONTWIKKELING KOOPMARKT DEN HAAG EN HAAGLANDEN, 1 e helft 2009 EN 3 E KWARTAAL 2009

Transcriptie

1 Onderzoeksrapport Directie Beleid, Stafafdeling Onderzoek ONTWIKKELING KOOPMARKT DEN HAAG EN HAAGLANDEN, 1 e helft 2009 EN 3 E KWARTAAL 2009

2 COLOFON Uitgave Gemeente Den Haag DSO / Beleid / Onderzoek December 2009 Druk Facilitaire Dienst / Multimedia Inlichtingen DSO / Beleid / Onderzoek R. Vermeulen ( / r.vermeulen@dso.denhaag.nl) De Dienst Stedelijke Ontwikkeling aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid inzake het gebruik van en toepassing van de gepresenteerde gegevens. Afwijkingen in absolute aantallen en % kunnen veroorzaakt worden door afrondingen. Bij gebruik van cijfers is bronvermelding verplicht.

3 INHOUDSOPGAVE 1 Inleiding Actuele marktontwikkelingen Marktverwachtingen voor het jaar Woningmarkt in het 3e kwartaal Ontwikkeling 1 e helft Aantal verkochte woningen fors afgenomen Verkoopprijs daalt in Den Haag, Haaglanden en Nederland Verkooptijd stijgt sterk Ontwikkeling verschil tussen vraag- en verkoopprijs Ontwikkeling duurdere segment Haagse woonmilieus Aantal verkochte woningen Aantal te koop staande woningen Verkoopprijs Verkooptijd M²-prijs Marktpositie woonmilieus 1 e helft I Bijlage: Tabellenoverzicht... 27

4

5 1 INLEIDING In dit koopmarktbericht wordt een overzicht gegeven van de ontwikkelingen van de koopmarkt voor Den Haag en Haaglanden 1 in de 1 e helft van het jaar 2009 en de actuele ontwikkelingen in het 3 e kwartaal Gezien de actualiteit van de kredietcrisis zal begonnen worden met een marktverwachting voor het jaar 2009 en de actuele ontwikkelingen in het 3 e kwartaal Vervolgens wordt ingegaan op de ontwikkeling in de 1 e helft van 2009 van het aantal verkochte woningen, de verkoopprijs, de verkooptijd, het verschil tussen vraag- en verkoopprijs, de duurdere segmenten en de M²-prijs van verkochte woningen. Vervolgens zullen de ontwikkelingen binnen Den Haag toegelicht worden aan de hand van de Haagse woonmilieus. Hierbij zal tevens worden ingegaan op het aantal te koop staande woningen. Het gaat hierbij alleen om bestaande woningen die door bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) aangesloten makelaars zijn verkocht. Dus exclusief nieuwbouw. 1 Onder Haaglanden wordt in dit koopmarktbericht verstaan alle gemeenten die deel uitmaken van het stadsgewest Haaglanden, exclusief de gemeente Den Haag. Tenzij anders vermeld. 2 Het gaat hierbij om voorlopige cijfers van het 3 e kwartaal Door de zogenaamde 'verlate' aanmeldingen binnen het NVM registratiesysteem zijn de correcte aantallen, transactieprijzen en verkooptijden, pas een kwartaal later beschikbaar voor analyse. Het verschil in aantal verkopen bedraagt in de regio Haaglanden bijna 30% van de verkopen. 5

6 6

7 2 ACTUELE MARKTONTWIKKELINGEN 2.1 Marktverwachtingen voor het jaar 2009 Het lijkt erop alsof de bodem in het aantal verkopen in Den Haag is bereikt. Het aantal verkopen neemt in het 2 e en 3 e kwartaal 2009 niet verder af vergeleken met de verkopen in het 1 e kwartaal van Desondanks ligt het aantal verkochte woningen in 2009 fors onder het niveau van Daarmee is het totale beeld van de ontwikkelingen op de woningmarkt niet positief, omdat de verkoopprijs van de verkochte woningen nog steeds daalt en de verkooptijd sterk oploopt. De NVM ziet voorzichtig tekenen van een herstel. Volgens het persbericht 4 van de NVM is de prijs van de verkochte woningen in Nederland in het 3 e kwartaal 2009 vrijwel gelijk gebleven aan het 2 e kwartaal 2009 en ligt het aantal verkopen slechts 1% lager, terwijl er historisch gezien in het 3 kwartaal 5% minder huizen worden verkocht. De grote vraag blijft of hier sprake is van een werkelijk herstel van de woningmarkt. De NVM voorzitter Ger Hukker blijft voorzichtig 5 Wat we zien is een rustiger, stabiliserend beeld op de woningmarkt. Echt heel positieve signalen uit de markt zijn er nog niet. De NVM handhaaft dan ook haar voorspelling van een prijsdaling van 5% voor Een belangrijke indicator voor de woningmarkt is het consumentenvertrouwen. Zonder vertrouwen zijn consumenten voorzichtig en zal de woningmarkt in moeilijk vaarwater blijven. Hoe staat het nu met het consumentenvertrouwen? Uit CBS cijfers 6 blijkt dat het consumentenvertrouwen in de maand oktober is gedaald van - 17 tot -19, waarmee een einde komt aan opgaande lijn die sinds juni valt waar te nemen. Positief voor de woningmarkt is wel dat een deelindicator van het consumentenvertrouwen, de koopbereidheid van consumenten, in oktober is toegenomen. 7 Hier staat tegenover dat het aantal werklozen met in een jaar tijd fors is opgelopen tot in oktober. De verwachting 9 is dat de werkloosheid nog fors zal oplopen tot in Dan is 8% van de beroepsbevolking zonder werk met directe inkomensgevolgen. Uit consumentenonderzoek 10 van de Rabobank komt naar voren dat de woonconsument zich vooral zorgen maakt over het inkomen, de mogelijk dubbele woonlasten door het niet verkopen van de 'oude' woning en de prijs die zij ontvangen voor hun te koop staande woning. Uit hetzelfde onderzoek komt ook naar voren dat het verhogen van de NHG-grens van naar geen direct effect heeft op het herstel van vertrouwen van de consument in de woningmarkt. De hoogte van de rente en een NHG-hypotheek met een kleine rentekorting is niet het probleem waar de huidige woningmarkt tegen aan loopt. Daarentegen meldt de NVM in haar persbericht dat deze maatregel juist wel heeft geleid tot direct positieve effecten. In het 3 e kwartaal zou door deze maatregel in Nederland aan ongeveer 1500 extra 4 NVM-woningmarktcijfers derde kwartaal NRC, Conjunctuurbericht, woensdag 21 oktober Rabobank: conjunctuurbeeld Nederland, 5 november CBS Persbericht PB09-073, 19 november CPB: Macro Economische Verkenning 2010, d.d. september Rabobank, kwartaalbericht woningmarkt, augustus

8 huishoudens NHG zijn verstrekt 11. Vraag is dan wel of deze woningen zonder NHG garantie ook niet zouden zijn verkocht. Positief is dat de betaalbaarheid van woningen is verbeterd. De verbetering van de betaalbaarheid is een direct gevolg van de crisis en daarmee van tijdelijke aard. Op termijn zullen de huizenprijzen als gevolg van vraag aanbod verhoudingen weer gaan stijgen. Ook positief voor de woningmarkt is de daling van de gemiddelde variabele hypotheekrente tot mei van dit jaar. Dit geldt tevens voor de tarieven met een rentevaste periode, die in juni licht is gestegen. De Rabobank verwacht dat de variabele hypotheekrente verder kan dalen, maar dat de daling bij de rentevaste periode beperkt zal zijn. Net als de NVM verwacht ook de Rabobank dat de prijzen van verkochte woningen zullen dalen in De Rabobank verwacht voor 2009 een nominale daling van de huizenprijzen met 6% en een verdere daling van 1% in Woningmarkt in het 3 e kwartaal 2009 Aantal verkopen; het dieptepunt lijkt bereikt Op basis van de voorlopige verkoopcijfers in het 3 e kwartaal valt te constateren dat het aantal verkopen in dit kwartaal is afgenomen met 15% in Den Haag en 12% in Haaglanden. Toch kan uit figuur 2-1 geconcludeerd worden dat het dieptepunt van het aantal verkopen lag in het 1 e kwartaal In het 2 e kwartaal 2009 is het aantal verkopen in zowel Den Haag als Haaglanden fors opgelopen. In het 3 e kwartaal blijven de verkopen achter bij het 2 e kwartaal maar dit is een seizoenspatroon wat vaak valt te herkennen Figuur 2-1 Aantal verkochte bestaande woningen, e kwartaal /1 2008/2 2008/3 2008/4 2009/1 2009/2 2009/3* Den Haag Haaglanden (ex. Den Haag) * 3e kwartaal 2009 geschat aantal op basis van voorlopige cijfers Bron: NVM, bewerking DSO/Beleid/Onderzoek Het aantal verkopen in het 3 e kwartaal 2009 komt naar schatting in Den Haag uit op 886 en in Haaglanden op 890 woningen. Vergeleken met dezelfde periode een jaar geleden (3 e kwartaal 2008) is het aantal verkochte woningen in zowel Den Haag (-34%) als in Haaglanden (-28%) fors afgenomen. Aantal te koop staande woningen lijkt zich te stabiliseren Het aantal woningen dat bij NVM-makelaars te koop staat is sinds de 2 e helft van 2008 fors opgelopen. In het 3 e kwartaal 2009 lijkt het aantal te koop staande woningen zich in zowel Den Haag als Haaglanden te stabiliseren. 11 NVM-woningmarktcijfers derde kwartaal e kwartaal 2009 geschat aantal op basis van voorlopige cijfers. 8

9 In het 3 e kwartaal 2009 worden via NVM-makelaars in Den Haag 3824 en in Haaglanden 3876 woningen te koop aangeboden. De NVM verkoopt maar een deel 13 van de markt, echter de website Funda 14 van de NVM toon ook het aanbod van niet NVM-makelaars. In week 45 worden er via deze website 5539 bestaande (dus geen nieuwbouw-woningen) in Den Haag te koop aangeboden. Onderverdeeld naar woningtype gaat het om 1605 eengezinswoningen en 3934 appartementen. Figuur 2-2 Aantal te koop staande (NVM) woningen, e kwartaal ehelft e helft ehelft e helft e kwartaal e kwartaal e kwartaal 2009 Den Haag Haaglanden (ex. Den Haag) Bron: NVM, bewerking DSO/Beleid/Onderzoek Uit figuur 2-3 valt af te leiden dat het aandeel te koop staande woningen van de woningvoorraad in 2009 gestaag is blijven oplopen tot in week 27 (begin juli), hierna volgt een stabiele zomerperiode tot week 35 (eind augustus), waarna een voorzichtige daling van het aantal te koop staande woningen valt waar te nemen. Op dit moment lijkt deze daling zich verder voort te zetten bij de eengezinswoningen, terwijl deze bij de appartementen begint op te lopen. Figuur 2-3 Percentage van de woningvoorraad te koop staande woningen 15, ,0 5,8 5,6 5,4 5,2 5,0 4,8 4,6 4,4 4,2 4,0 Bron: bewerking DSO/Beleid/Onderzoek w1 w2 w3 w4 w5 w6 w7 w8 w9 w10 w11 w12 w13 w14 w15 w16 w17 w18 w19 w20 w21 w22 w23 w24 w25 w26 w27 w28 w29 w30 w31 w32 w33 %t EGW % App % woningen w34 w35 w36 w37 w38 w39 w40 w41 w42 w43 w44 w45 13 De NVM heeft in Den Haag een marktaandeel van ongeveer 70% 14 de website geeft ook het aanbod van woningen die niet door een NVM makelaar te koop worden aangeboden. 15 Het gaat hierbij om het totale aanbod koopwoningen aangeboden via de website Het totale aanbod is nodig om het percentage te koop staande woningen te berekenen. 9

10 Van de totale voorraad koopwoningen in Den Haag staat in week 45 5,3% van de voorraad te koop, van de eengezinswoningen staat 4,5% te koop en van de appartementen staat 5,7% te koop. Verkoopprijs daalt in Den Haag en stijgt in Haaglanden Op basis van de voorlopige cijfers van het 3 e kwartaal 2009 valt te constateren dat de prijzen van verkochte woningen in Den Haag ten opzichte van het 2 e kwartaal 2009 met 3,1% zijn gedaald tot een gemiddelde verkoopprijs van In Haaglanden zijn de prijzen van de verkochte woningen ten opzichte van het 2 e kwartaal 2009 met 4,8% gestegen tot een gemiddelde verkoopprijs van Wat opvalt is dat met name het 2 e kwartaal van 2009 in Den Haag de verkoopprijzen van verkochte woningen fors zijn gestegen (17,1%). Deze sterke prijsontwikkeling wordt veroorzaakt door een samenstellingeffect van de verkochte woningen. In het 1 e kwartaal van 2009 bestaat de verkopen in Den Haag voor 12% uit woningen van meer dan , in het 2 e kwartaal van 2009 valt 17% van de verkopen in deze prijscategorie. Kortom in het 2 e kwartaal zijn er meer woningen in het duurdere prijssegment verkocht. Ook in Haaglanden zijn in het 2 e kwartaal 2009 de prijzen gestegen mede als gevolg van het samenstellingeffect. Ten opzichte van het 3 e kwartaal 2008 is de verkoopprijs in Den Haag met 3,3% gedaald, in Haaglanden is de verkoopprijs met 3,6% gedaald. Figuur 2-4 Procentuele ontwikkeling verkoopprijs t.o.v voorgaand kwartaal, e kwartaal ,0 15,0 10,0 5,0 0,0-5,0-10,0 Den Haag 2,0 5,6-5,1-8,6-6,8 17,1-3,1 Haaglanden (ex. Den Haag) -1,5 3,8-6,5-7,1-5,3 4,6 4,8 * 3e kwartaal 2009 op basis van voorlopige cijfers Bron: NVM, bewerking DSO/Beleid/Onderzoek 2008/1 2008/2 2008/3 2008/4 2009/1 2009/2 2009/3* In het 3 e kwartaal 2009 is de verkoopprijs van eengezinswoningen in Den Haag met 4,7% gedaald tot een verkoopprijs van In Haaglanden is de verkoopprijs van eengezinswoningen met 5,1% gestegen tot een verkoopprijs van De verkoopprijs van appartementen is in het 3 e kwartaal 2009 in Den Haag met 5,1% afgenomen tot een verkoopprijs van In Haaglanden is de verkoopprijs van appartementen met 1,5% afgenomen tot een verkoopprijs van Verkooptijd is in 2009 fors gestegen Sinds het 3 e kwartaal 2008 neemt de verkooptijd van zowel eengezinswoningen als appartementen in Den Haag en Haaglanden sterk toe. Vooral in de 1 e twee kwartalen van 2009 loopt de verkooptijd snel op. Het 3 e kwartaal laat een minder forse toename van de verkooptijd zien. De verkooptijd van eengezinswoningen is in Haaglanden zelfs licht gedaald, tot een gemiddelde verkooptijd van 145 dagen. Een jaar geleden bedroeg de gemiddelde verkooptijd nog 101 dagen. In Den Haag 10

11 bedraagt de gemiddelde verkooptijd voor eengezinswoningen in het 3 e kwartaal dagen, terwijl deze een jaar geleden nog 82 dagen bedroeg. Figuur 2-5 Ontwikkeling verkooptijd t.o.v voorgaand kwartaal, e kwartaal ,0 10,0 5,0 0,0-5,0-10,0-15,0 2008/1 2008/2 2008/3 2008/4 2009/1 2009/2 2009/3* Den Haag EGW 0,3 11,0-3,6-12,1-4,0 9,5-4,7 Haaglanden EGW -3,4 3,3-6,3-2,9-8,3 4,4 5,1 Den Haag App -1,8 2,5-2,1-3,7-5,9 12,7-5,1 Haaglanden App -2,5 1,5-2,7-2,1-0,9 0,3-1,5 * 3e kwartaal 2009 op basis van voorlopige cijfers Bron: NVM, bewerking DSO/Beleid/Onderzoek De verkooptijd van verkochte appartementen is in Den Haag opgelopen van 85 dagen in het 3 e kwartaal 2008 naar 111 dagen in het 3 e kwartaal In Haaglanden neemt de verkooptijd toe van 99 naar 127 dagen. 11

12 12

13 3 ONTWIKKELING 1E HELFT Aantal verkochte woningen fors afgenomen In de 1 e helft van 2009 is het aantal verkochte woningen in zowel Den Haag als Haaglanden afgenomen ten opzichte van de 2 e helft van In Den Haag, zijn er via de NVM, 1881 woningen verkocht, waarvan 1488 appartementen en 393 eengezinswoningen. Vergeleken met de 2 e helft van 2008 is het aantal verkochte woningen in Den Haag met 18% gedaald. Deze daling geldt voor zowel eengezinswoningen als appartementen. Vergeleken met dezelfde periode een jaar geleden (1 e helft 2008) is het aantal verkochte woningen in Den Haag zelfs met 36% gedaald. Het aantal verkochte eengezinswoningen is in deze periode met 44% gedaald en het aantal verkochte appartementen met 34%. Figuur 3-1 Aantal verkochte woningen in Den Haag en Haaglanden In Haaglanden zijn in de 1 e helft van 2009, via de NVM, 1824 woningen verkocht, waarvan 958 appartementen en 866 eengezinswoningen. Vergeleken met de 2 e helft van 2008 is het aantal verkochte woningen in Haaglanden met 14% afgenomen. In genoemde periode is het aantal verkochte eengezinswoningen met 17% gedaald en het aantal verkochte appartementen met 10%. Vergeleken met dezelfde periode een jaar geleden (1 e helft 2008) is het aantal verkochte woningen in Haaglanden met 32% gedaald. Het aantal verkochte eengezinswoningen is in deze periode met 39% gedaald en het aantal verkochte appartementen is met 23% gedaald. 13

14 3.2 Verkoopprijs daalt in Den Haag, Haaglanden en Nederland In de 1 e helft van het jaar 2009 zijn de prijzen van de verkochte woningen in Den Haag met ruim 3% gedaald ten opzichte van de 2 e helft van In Haaglanden zijn de prijzen met 7% en in Nederland met 3% gedaald. Het inflatiecijfer is in de 1 e helft van 2009 afgenomen tot 1,8%. Een woning in Den Haag kost in de 1 e helft van 2009 gemiddeld , in Haaglanden en in Nederland Figuur 3-2 Procentuele prijsverandering Den Haag, Haaglanden en Nederland Prijsontwikkeling appartementen en eengezinswoningen In Den Haag zijn de prijzen van verkochte eengezinswoningen met ruim 6% gedaald ten opzichte van het voorgaande halfjaar tot een gemiddelde verkoopprijs van In Haaglanden zijn de prijzen van de verkochte eengezinswoningen met bijna 8% sterker gedaald tot een verkoopprijs van De verkoopprijs van een appartement is in Den Haag met 1,6% gedaald tot een gemiddelde verkoopprijs van In Haaglanden is de verkoopprijs van appartementen met 1,9% gedaald tot een gemiddelde verkoopprijs van

15 Figuur 3-3 Procentuele prijsverandering appartementen en eengezinswoningen t.o.v. 2 e helft % Den Haag App Haaglanden App Den Haag EGW Haaglanden EGW Bron: NVM, bewerking DSO/Beleid/Onderzoek M²-prijs verkochte woningen De prijs per M²-prijs van verkochte woningen blijft stijgen tot de 1 e helft van In zowel de 2 e helft van 2008 als in de 1 e helft van 2009 dalen de M²-prijzen van de verkochte woningen in zowel Den Haag als Haaglanden. In de 1 e helft van 2009 is de gemiddelde M²-prijs in Den Haag met 2,7% gedaald tot een gemiddelde M²-prijs van De M²-prijs van eengezinswoningen is in Den Haag met een daling van 7,4% sterker. In genoemde periode zijn de prijzen voor dit type woning gedaald van 2656 naar 2459 per M². Bij de appartementen in Den Haag bedraagt de prijsdaling 1% en kost gemiddeld 1969 per M². Figuur 3-5 Ontwikkeling M²-prijzen in Den Haag en Haaglanden 15

16 In Haaglanden is de M²-prijs van alle verkochte woningen gedaald met 2,1% van 2201 in de 2 e helft van 2008 naar 2154 in de 1 e helft van De eengezinswoningen zijn in de 1 e helft van 2009 eveneens gedaald tot een M²-prijs van Daarentegen is de M²-prijs van de verkochte meergezinswoningen met 0,2% licht gestegen tot Verkooptijd stijgt sterk De verkooptijd in Den Haag is sterk gestegen van 86 dagen in de 2 e helft 2008 naar 105 dagen in de 1 e helft van In Haaglanden is de verkooptijd eveneens sterk gestegen van 103 dagen in de 2 e helft van 2008 naar 130 dagen in de 1 e helft van Figuur 3-4 Gemiddelde verkooptijd (in dagen), Den Haag en Haaglanden In Den Haag is de verkooptijd van eengezinswoningen met 32 dagen toegenomen tot gemiddeld 116 dagen. In Haaglanden is de verkooptijd van eengezinswoningen met 36 dagen toegenomen tot gemiddeld 142 dagen. De verkooptijd van appartementen is in Den Haag met 16 dagen toegenomen tot gemiddeld 102 dagen. In Haaglanden is de verkooptijd van appartementen met 18 dagen toegenomen tot gemiddeld 119 dagen. 3.4 Ontwikkeling verschil tussen vraag- en verkoopprijs Vanaf 1990 is zowel in Den Haag als in Haaglanden een afname te zien in het verschil tussen vraag- en verkoopprijs. In deze periode worden woningen ook steeds sneller verkocht. Na 2001 neemt de verkooptijd van woningen snel toe en wordt het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs groter. Vanaf 2005 stabiliseert het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs zich rond de 4,5%. Vanaf de 2 e helft van 2008 wordt het verschil tussen vraag- en verkoopprijs groter. In de 1 e helft van 2009 loopt dit verschil verder op in Den Haag tot 6,3% en blijft in Haaglanden gelijk op 5%. 16

17 Figuur 3-5 Procentueel prijsverschil tussen vraag- en verkoopprijs 3.5 Ontwikkeling duurdere segment 16 Om te beoordelen hoe het top segment van de woningmarkt zich ontwikkelt wordt gekeken naar de het aantal verkochte woningen de verkoopprijs en verkooptijd van vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen in de periode e helft Aantal verkochte vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen daalt In de 1 e helft van 2009 zijn er in heel Haaglanden 57 vrijstaande en 91 twee-ondereen-kapwoningen verkocht. Ten opzichte van de 2 e helft van 2008 is het aantal verkochte vrijstaande woningen met 30% gedaald en het aantal verkochte tweeonder-een-kapwoningen is met 34% gedaald. Vergeleken met dezelfde periode een jaar geleden (1 e helft 2009) is het aantal verkochte vrijstaande woningen in heel Haaglanden met 54% en het aantal verkochte twee-onder-een-kapwoningen met 55% afgenomen. Figuur 3-6 Aantal verkochte vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen ehelft 2ehelft 1ehelft 2ehelft 1ehelft 2ehelft 1ehelft 2ehelft 1ehelft 2ehelft 1ehelft Vrijstaand Twee-onder-een-kap Bron: NVM, bewerking DSO/Beleid/Onderzoek 16 Het gaat hier om heel Haaglanden, inclusief de gemeente Den Heag. 17

18 Uit de cijfers kan geconcludeerd worden dat het aantal verkopen in het duurdere segment sterker is dan de daling bij alle eengezinswoningen. De veranderende samenstelling van de verkochte woningen zal een negatief effect hebben op de gemiddelde verkoopprijs. Ontwikkeling verkoopprijs Ten opzichte van 2008 is de verkoopprijs van vrijstaande woningen in de 1 e helft van 2009 met 19% sterk gedaald tot een gemiddelde verkoopprijs van Bij de twee-onder-een-kapwoningen is een prijsstijging te zien van 3,9%. Een twee-onder-een-kapwoning kost in de 1 e helft van Figuur 3-7 Gemiddelde verkoopprijs naar type eengezinswoning, Ontwikkeling verkooptijd Het valt op dat in de 1 e helft van 2009 de verkooptijd voor zowel vrijstaande als twee-onder-een-kapwoningen sterk oploopt. De verkooptijd van vrijstaande woningen stijgt van gemiddeld 153 dagen in 2008 naar 177 dagen in de 1 e helft van Bij de twee-onder-een-kapwoningen is de verkooptijd gestegen van 106 dagen in 2008 naar 135 dagen in de 1 e helft van Bij alle verkochte eengezinswoningen in Haaglanden stijgt de verkooptijd van 102 naar 134 dagen. Geconcludeerd kan worden dat de verkooptijd binnen het duurdere segment koopwoningen sterk oploopt, maar niet sterker dan bij alle eengezinswoningen. 18

19 Figuur 3-8 Gemiddelde verkooptijd naar type eengezinswoning, Ontwikkeling verschil tussen vraag- en verkoopprijs Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is bij de duurdere type eengezinswoningen over het algemeen groter dan gemiddeld. In figuur 3-9 is te zien dat tot 1999 het verschil tussen vraag- en verkoopprijs afneemt. Figuur 3-9 Procentueel prijsverschil tussen vraag- en verkoopprijs naar type eengezinswoning Hierna neemt het verschil in vraag- en verkoopprijs tot 2005 toe. Vanaf 2005 volgt een min of meer stabiele periode tot Als gevolg van veranderde marktomstandigheden is het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs in 2009 sterk opgelopen. 19

20 In de 1 e helft van 2009 ligt de verkoopprijs van vrijstaande woningen bijna 9% lager dan de vraagprijs. In 2008 was dit nog 7%. Bij de twee-onder-eenkapwoningen is dit verschil eveneens sterk opgelopen van 5% in 2008 tot 7,4% in de 1 e helft van

21 4 Haagse woonmilieus 4.1 Aantal verkochte woningen In Den Haag is het aantal verkopen in de 1 e helft van 2009 met ruim 18% gedaald ten opzichte van de 2 e helft van het jaar Binnen de onderscheiden Haagse woonmilieus (figuur 4-1) valt op dat er gebieden zijn waar het aantal verkopen sterker en minder sterk is afgenomen (figuur 4-2). Figuur 4-1 Den Haag naar woonmilieus Het aantal verkochte woningen is het sterkst afgenomen in de woonmilieus 'naoorlogs uitbreiding' (-34%), 'vroeg naoorlogs zuid-west' (-33%), 'binnenstadsrand veenkant' (-29%), 'gordel veen' (-27%) en 'gemengde wijken 70-80' (-21%). Het aantal verkopen is minder sterk afgenomen is de 'klassiek luxe wijken' (-14%), 'gordel zand' (-12%), 'kust Scheveningen/Duindorp' (-11%), 'vinex uitleg' (-10%) en is met 1% licht afgenomen in het woonmilieu 'binnenstadsrand zandkant'. 21

22 Figuur 4-2 Procentuele verandering aantal verkochte woningen naar woonmilieus, 1 e helft 2009 t.o.v. 2 e helft Aantal te koop staande woningen In 2009 worden er in week 45 in Den Haag, via de website Funda ( bestaande (dus geen nieuwbouw) woningen in Den Haag te koop aangeboden. Vergeleken met precies 1 jaar geleden staan er 687 woningen meer te koop, een toename van 14%. Figuur 4-4 Percentage te koop staande woningen naar woonmilieus in Den Haag gordel zand binnenstadsrand zandkant Den Haag: 5,3% gemengde wijken naoorlogs uitbreiding klassiek luxe wijken kust scheveningen/duindorp vinex uitleg binnenstadsrand veenkant gordel veen vroeg naoorlogs zuid-west binnen grachtengordel % Bron: NVM, bewerking DSO/Beleid/Onderzoek 6 7 Van de totale voorraad koopwoningen staat in 2009 in week 45 5,3% van de voorraad te koop. Absoluut worden de meeste woningen te koop aangeboden in het 22

23 woonmilieu 'klassiek luxe wijken' (1036), 'gordel veen' (855) en 'vinex uitleg' (704). Relatief veel woningen staan te koop in de woonmilieus kust Scheveningen/Duindorp, Vinex uitleg, binnenstadsrand veenkant, gordel veen, vroeg naoorlogs zuidwest en binnen grachtengordel. Vergeleken met 1 jaar geleden valt in nagenoeg alle woonmilieus een toename te constateren in aandeel woningen dat te koop staat. Een uitzondering hierop is het woonmilieu gordel veen. Het aantal te koop staande woningen is vooral sterk toegenomen in de woonmilieus naoorlogs uitbreiding, kust Scheveningen/Duindorp, gemengde wijken 70-80, vroeg naoorlogs zuidwest en gordel zand. 4.3 Verkoopprijs In Den Haag is de gemiddelde verkoopprijs van de verkochte woningen in de 1 e helft van 2009 met 3,2% gedaald ten opzichte van het 2 e kwartaal Binnen de onderscheiden woonmilieus in Den Haag valt waar te nemen dat de verkoopprijs sterker dan het gemiddelde van Den Haag daalt in de woonmilieus 'binnenstadsrand veenkant' (-4,1%), 'klassiek luxe wijken' (-4,4%), 'gordel veen' (-7,5%), 'gordel zand' (-9%), 'naoorlogs uitbreiding' (-12%), 'vinexuitleg' (-15%) en 'kust Scheveningen/Duindorp' (-28%). In het woonmilieu 'vroeg naoorlogs zuidwest' zijn de prijzen van de verkochte woningen met -1% minder sterk gedaald. In de woonmilieus 'gemengde wijken 70-80' (6%), 'binnenstadsrand zandkant' (9%) en 'binnen grachtengordel' (11%) valt een positieve prijsontwikkeling van de verkochte woningen waar ten nemen. Figuur 4-2 Procentuele prijsverandering woonmilieus Den Haag t.o.v. 2 e helft Verkooptijd De verkooptijd varieert van 83 dagen in de 'gordel zand' tot 146 dagen voor 'vinex uitleg'. De verkooptijd is in Den Haag is de 1 e helft van 2009 sterk opgelopen. De toename van de verkooptijd is sterker dan het Haags gemiddelde in de woonmilieus 'klassiek luxe wijken' (39%), 'vinex uitleg' (45%), 'vroeg naoorlogs zuidwest' (45%) en 'binnen grachtengordel' (54%). In de 'gordel zand' is de toename gelijk aan het stedelijk gemiddelde. In de woonmilieus 'gemengde wijken 23

24 70-80' (2%), 'gordel veen' (6%), 'kust Scheveningen/Duindorp' (8%), 'binnenstadsrand zandkant' (16%) en 'naoorlogs uitbreiding' (19%) is de verkooptijd minder sterk dan het Haags gemiddelde gestegen. In het woonmilieu 'binnenstadsrand veenkant' is de verkooptijd gedaald (-15%). Figuur 4-3 Procentuele verandering verkooptijd woonmilieus Den Haag t.o.v. 2 e helft M²-prijs De gemiddelde verkoopprijs per M² is in Den Haag in de 1 e helft 2009 met 3% gedaald van 2128 in de 2 e helft van 2008 naar 2070 in de 1 e helft van Figuur 4-4 M²-prijs 2 e helft 2008 en 1 e helft 2009 naar woonmilieus in Den Haag 24

25 Naar woonmilieu varieert de M²-prijs van 1449 in de 'gordel veen' tot 2715 in de 'klassiek luxe wijken'. In de woonmilieus 'binnenstadsrand veenkant', 'gemengde wijken 70-80' en 'binnenstadsrand zandkant' is de M²-prijs van de verkochte woningen in de 1 e helft van 2009 gestegen. In alle overige woonmilieus is de M²-prijs gedaald, waarbij de grootste daling zich heeft voorgedaan in de woonmilieus 'vinex uitleg' en 'kust Scheveningen/Duindorp'. 4.6 Marktpositie woonmilieus 1 e helft 2009 Door de verkoopprijs en de verkooptijd tegen elkaar af te zetten wordt een beeld geschetst van de woningmarktpositie die de verschillende woonmilieus innemen. De positie wordt gerelateerd aan de gemiddelde prijs en de gemiddelde verkooptijd voor heel Den Haag. Vergeleken met de 1 e helft van 2008 zijn in de 1 e helft van 2009 een vijftal woonmilieus van positie veranderd. In alle gevallen hangt de verandering van woningmarktpositie samen met een verandering in de verkooptijd ten opzichte van het Haags gemiddelde. Figuur 4-5 Woningmarktpositie woonmilieus, 1 e helft 2009 De woonmilieus 'binnen grachtengordel' en 'klassiek luxe wijken' hebben in de 1 e helft van 2009 een langere verkooptijd dan het Haags gemiddelde. De woonmilieus 'binnenstadsrand veenkant', 'gordel veen' en 'kust Scheveningen/Duindorp' hebben nu een kortere verkooptijd dan het Haags gemiddelde. 25

26 26

27 I BIJLAGE: TABELLENOVERZICHT Tabel I.I Ontwikkeling koopmarkt Den Haag, Haaglanden en Nederland, 3 e kwartaal 2009 (voorlopige cijfers) Appartement Eengezinswoning Totaal Verkoopprijs Den Haag % t.o.v. 2e kwartaal ,1-4,7-3,1 Verkoopprijs Haaglanden % t.o.v. 2e kwartaal ,5 5,1 4,8 Verkooptijd Den Haag % t.o.v. 2e kwartaal ,7 8,1 4,5 Verkooptijd Haaglanden % t.o.v. 2e kwartaal ,3-3,3 0,0 Aantal Den Haag % t.o.v. 2e kwartaal ,2-8,7-15,2 Aantal Haaglanden % t.o.v. 2e kwartaal ,6-4,3-11,6 Aantal Nederland % t.o.v. 2e kwartaal ,9 Bron: NVM, bewerking DSO/Beleid/Onderzoek *¹: 3 e kwartaal 2009 geschat aantal op basis van voorlopige cijfers Tabel I.II Ontwikkeling koopmarkt Den Haag, Haaglanden en Nederland, 1 e helft 2009 Appartement Eengezinswoning Totaal Verkoopprijs Den Haag % t.o.v. 2e helft ,6-6,2-3,2 Verkoopprijs Haaglanden % t.o.v. 2e helft ,9-7,8-7,0 Verkoopprijs Nederland % t.o.v. 2e helft ,0 M²-prijs Den Haag % t.o.v. 2e helft ,0-7,4-2,7 M²-prijs Haaglanden % t.o.v. 2e helft ,2-3,5-2,1 Verkooptijd Den Haag % t.o.v. 2e helft ,6 38,1 22,1 Verkooptijd Haaglanden % t.o.v. 2e helft ,8 34,0 26,2 Aantal Den Haag % t.o.v. 2e helft ,5-17,6-18,3 Aantal Haaglanden % t.o.v. 2e helft ,0-17,0-13,5 Aantal Nederland % t.o.v. 2e helft ,0 Bron: NVM, bewerking DSO/Beleid/Onderzoek 27

28 Tabel I.II Verkoopprijs en verkooptijd woningen in Haaglanden (incl. Den Haag), 1 e helft 2009 vrijstaand twee-onder-een-kap totaal EGW verkoopprijs % t.o.v ,0 3,9-10,2 verkooptijd % t.o.v ,7 27,4 31,4 Bron: NVM, bewerking DSO/Beleid/Onderzoek Tabel I.IV Ontwikkeling koopmarkt in Den Haag naar Haagse woonmilieus, 1 e helft 2009 % t.o.v. 2e helft 2008 % t.o.v. 2e helft 2008 aantal % t.o.v. 2e helft 2008 Verkoopprijs Verkooptijd M²prijs % t.o.v. 2e helft 2008 binnen grachtengordel , , , ,9 binnenstadsrand zandkant , , , ,9 binnenstadsrand veenkant , , , ,7 gordel zand , , , ,2 gordel veen , , , ,8 klassiek luxe wijken , , , ,3 vroeg naoorlogs zuid-west , , , ,8 naoorlogs uitbreiding , , , ,3 gemengde wijken , , , ,2 kust scheveningen/duindorp , , , ,4 vinex uitleg , , , ,6 TOTAAL DEN HAAG , , , ,7 Bron: NVM, bewerking DSO/Beleid/Onderzoek Tabel I.V Ontwikkeling aanbod koopwoningen 2008 (week 45) 2009 (week 45) week 45, 2009 % van de voorraad week 45, 2008 % van de voorraad % t.o.v binnen grachtengordel 178 6, ,8 14,8 binnenstadsrand zandkant 351 4, ,2 9,0 binnenstadsrand veenkant 271 5, ,3 14,8 gordel zand 590 4, ,6 17,1 gordel veen 855 5, ,9 1,9 klassiek luxe wijken , ,4 18,4 vroeg naoorlogs zuid-west 570 6, ,6 17,5 naoorlogs uitbreiding 372 5, ,9 30,5 gemengde wijken , ,1 18,2 kust scheveningen/duindorp 307 5, ,7 20,9 vinex uitleg 704 5, ,3 10,2 TOTAAL DEN HAAG , ,7 14,2 Bron: bewerking DSO/Beleid/Onderzoek 28