Vergunningvrij bouwen 1

Transcriptie

1 Vergunningvrij bouwen 1

2 Inhoudsopgave Inleiding Voorwoord Wat mag je vergunningvrij bouwen?...6 Hoeveel mag je vergunningvrij bouwen?...10 Risico s vergunningvrij bouwen Quickscan...15 Slotwoord...16 Vergunningvrij bouwen 2

3 Inleiding Vergunningvrij bouwen, oftewel bouwen zonder dat je daar een vergunning voor nodig hebt. Dit e-book gaat over de mogelijkheid om zonder vergunning bijvoorbeeld toch die garage in je achtertuin te kunnen bouwen en aan welke voorwaarden een bouwwerk moet voldoen om daarvoor in aanmerking te komen. Wij hopen dat je hierdoor jouw bouwplan uit kunt voeren, waar dat eerder misschien niet mogelijk was. Je wilt bijvoorbeeld een tuinhuis, paardenstal of schuur achter je woning bouwen, maar weet niet of je hier een vergunning voor nodig hebt. Voor de activiteit bouwen heb je in principe altijd een vergunning nodig, maar de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (Wabo) bevat uitzonderingen op deze regel, waardoor je zonder vergunning toch kunt bouwen. Het grootste voordeel daarvan is dat je direct kunt beginnen met bouwen, in sommige gevallen ook als je plan in strijd is met het bestemmingsplan. Dit bespaart een hoop tijd. Je bent immers bij het bouwen niet afhankelijk van de doorlooptijd van een vergunningsproces. Het bespaart ook kosten, doordat je de rompslomp niet hoeft uit te besteden aan een architect of bouwkundig teken- en adviesbureau en gemeentelijke leges niet hoeft te betalen. Op 1 november 2014 is het Besluit omgevingsrecht (Bor) gewijzigd, waardoor de mogelijkheid om vergunningvrij te kunnen bouwen is uitgebreid. In het Bor is het vergunningvrij bouwen geregeld. Door het wijzigen van de regels voor vergunningvrij bouwen is het bouwen van een bouwwerk in een achtertuin vereenvoudigd. Daarbij is het echter wel van belang dat jouw bouwplan ook daadwerkelijk aan de eisen van vergunningvrij bouwen voldoet. Vergunningvrij bouwen is een geweldige uitvinding, maar helaas is het ook een bron voor handhavingszaken. De regels voor vergunningvrij bouwen zijn bedoeld voor leken. Diezelfde regels zijn tegelijkertijd ook heel erg ingewikkeld. Er zijn allerlei voorwaarden waaraan moet worden voldaan. Voor een leek is het niet gemakkelijk om te bepalen of wel volledig aan die voorwaarden is voldaan. Denk bijvoorbeeld aan het bepalen hoe het achtererf precies loopt, of een aangrenzend voetpad wel of niet openbaar is Vergunningvrij bouwen 3

4 enzovoort. Dit brengt risico s met zich mee. Als je vergunningvrij iets bouwt en buurman gaat daarover klagen, bestaat het risico dat het bouwwerk moet worden afgebroken. Achteraf kan blijken dat niet aan alle voorwaarden voor vergunningvrij bouwen is voldaan, en dan kunnen handhavingsproblemen ontstaan. Wij hebben dit E-book geschreven om je een handvat te bieden, zodat je meer zekerheid hebt dat jouw bouwplan vergunningvrij kan worden gebouwd of juist niet. Vergunningvrij bouwen 4

5 Voorwoord Dit e-book is geschreven voor de website Bestemmingsplanbezwaar.nl. Bestemmingsplanbezwaar.nl is opgezet om professionals in de bouw te helpen bij juridische problemen met bestemmingsplannen. De website biedt snel, kwalitatief hoogwaardig juridisch advies over bestemmingsplannen, vergunningen en vergunningvrij bouwen. Hierdoor wordt bijvoorbeeld duidelijk wat de snelste route is om bouwprojecten in strijd met het bestemmingplan mogelijk te maken, maar ook kunnen wij voor je uitzoeken of jouw bouwplan daadwerkelijk aan de voorwaarden voor vergunningvrij bouwen voldoet. Bestemmingsplanbezwaar.nl is opgezet door mr. drs. Juliëtte Zwinkels, advocaat en eigenaar van Advocatenkantoor Zwinkels. Zij heeft een team van juristen om zich heen verzameld om snel, kwalitatief hoogwaardig en op de zaak afgestemd advies te geven en bijstand in procedures te verlenen. Bestemmingsplanbezwaar.nl ontzorgt je op dit gebied volledig. Vergunningvrij bouwen 5

6 Wat mag je vergunningvrij bouwen? In het Besluit omgevingsrecht staat omschreven dat bepaalde bijbehorende bouwwerken vergunningvrij mogen worden gebouwd. Het begrip bijbehorend bouwwerk is een verzamelnaam voor uitbreidingen, zoals aan- en uitbouwen, maar ook voor bijgebouwen, overkappingen en andere soorten bouwwerken met een dak bij een hoofdgebouw. Hierbij kan al snel worden gedacht aan bouwwerken als garages of tuinhuisjes. Dit zijn voorbeelden van bijbehorende bouwwerken bij een woning. Ook bij bedrijfsgebouwen en winkelpanden en andere zogenaamde hoofdgebouwen kunnen dergelijke bijbehorende bouwwerken voorkomen. In bepaalde gevallen is bij het bouwen van deze bijhorende bouwwerken geen vergunning nodig. Lees verder om er achter te komen of dit ook geldt voor jouw bouwplannen. 1. Wat mag je bouwen? Een bijbehorend bouwwerk kan een uitbreiding van een hoofdgebouw zijn door middel van aan- en uitbouwen of een toevoeging van losstaande bijgebouwen. Als voorbeelden daarvan zijn genoemd een aanbouw, een uitbouw, een bijgebouw en een overkapping bij een hoofdgebouw. Bijbehorende bouwwerken zijn in drie groepen te verdelen: 1. Aanbouwen die in een achtererfgebied binnen een afstand van 4 meter van een hoofdgebouw worden gebouwd; 2. Bijgebouwen die in een achtererfgebied buiten een afstand van 4 meter van een hoofdgebouw worden gebouwd. Het kan dan gaan om losse bijgebouwen of om een aanbouw van een bestaand bijgebouw; 3. Overige kleine bouwwerken, bijvoorbeeld hondenhokken. Deze mogen ook op een voorerf gebouwd worden mits ze geen grotere oppervlakte hebben dan 2 m 2 en niet hoger zijn dan 1 meter. 2. Functionele verbondenheid Het is van belang dat een bijbehorend bouwwerk altijd wordt gebouwd bij een hoofdgebouw. Zonder hoofdgebouw kan er op het perceel geen sprake zijn van een Vergunningvrij bouwen 6

7 bijbehorend bouwwerk. Het bijbehorend bouwwerk moet worden gebouwd op hetzelfde perceel als het hoofdgebouw. Het hoofdgebouw hoeft nog niet te bestaan op het moment dat vergunningvrij wordt gebouwd, als maar vaststaat dat het hoofdgebouw wel wordt gebouwd. Zo mag je een woning bouwen en de vergunningvrije aanbouw aan de woning of de vergunningvrije garage gelijk meebouwen. 3. Waar mag je bouwen? Er mag alleen vergunningvrij worden gebouwd in het achtererfgebied. Het uitgangspunt is dat een bouwwerk op grond die grenst aan openbaar gebied een grotere invloed heeft op de directe omgeving dan bouwwerken die aan de achterkant van een gebouw worden gebouwd. Daarom mogen bijbehorende bouwwerken aan de voorkant of aan een andere naar het openbaar gebied gekeerde zijkant alleen met een omgevingsvergunning worden gebouwd. Tot het achtererfgebied hoort ook het zij-erf, als dat niet grenst aan openbaar gebied. Openbaar gebied is in ieder geval een weg, openbaar groen of openbaar vaarwater. 4. Voor welk gebruik mag je vergunningvrij bouwen? Een aanbouw binnen 4 meter van de woning maakt onderdeel uit van de woning. Dit wil zeggen dat je de aanbouw of uitbouw mag gebruiken als slaap- of woonkamer, keuken en dergelijke. Voor een bijbehorend bouwwerk buiten de 4 meterzone geldt als eis dat dit alleen bedoeld mag zijn voor functioneel ondergeschikt gebruik. Daarmee wordt bedoeld dat het moet gaan om gebruik binnen dezelfde bestemming, maar dan behulpzaam aan die bestemming. Als de bestemming van het hoofdgebouw in het bestemmingsplan woning of bedrijfspand of winkel is, mag het bijgebouw niet worden gebruikt voor een heel andere bestemming. Het is bijvoorbeeld verboden om een bijgebouw te bouwen dat als winkel bij een woning wordt gebruikt. Een verdere eis is dat het gebruik van het bijgebouw behulpzaam of ondersteunend is aan het gebruik van het hoofdgebouw. Een bijbehorend bouwwerk buiten de 4 meterzone mag worden gebruikt als bijvoorbeeld garage, bijkeuken, atelier, tuinhuisje, (fietsen)- berging of hobbyruimte. Je mag dus niet een vaste slaapkamer of keuken maken in een tuinhuis bij de woning. Vergunningvrij bouwen 7

8 5. Wanneer heb je geen vergunning nodig? Als laatste dient een bijbehorend bouwwerk te voldoen aan voorwaarden met betrekking tot de hoogte. Deze zijn opgenomen in het onderstaande stroomschema en hebben betrekking op bouwwerken binnen een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw. Vergunningvrij bouwen 8

9 Als het bijgebouw buiten de 4 meterzone staat, gelden andere voorwaarden. Deze zijn opgenomen in het onderstaande stroomschema met betrekking tot bouwen buiten een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw. Vergunningvrij bouwen 9

10 Hoeveel mag je vergunningvrij bouwen? 1. Berekening bebouwingsgebied In de eerste plaats is het van belang te bepalen wat het bebouwingsgebied is van het perceel. Met het bebouwingsgebied wordt bedoeld: het achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, met aftrek van de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw. Het achtererf is het gebied achter het hoofdgebouw, maar ook de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant. Daar dient de grond onder het hoofdgebouw (de woning of het bedrijfspand met alle aanbouwen) bij opgeteld te worden. Vervolgens wordt de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw (dus de woning of het bedrijfspand zonder de aanbouwen) daarvan afgetrokken. Wat overblijft is het bebouwingsgebied. De definitie bebouwingsgebied wordt gebruikt voor het bepalen van de maximale oppervlakte waarop je nog mag bouwen. Vergunningvrij bouwen 10

11 2. Maximaal toegestane oppervlak Hoe bereken je nu hoeveel je maximaal mag bebouwen? Dit doe je aan de hand van het volgende schema. De oppervlakte van alle bijgebouwen bij elkaar mag niet meer zijn dan de uitkomst van onderstaand schema. De uitkomst is dus afhankelijk van het oppervlak van het bebouwingsgebied. Bijvoorbeeld Stel, je hebt een bebouwingsgebied van 220 m². Het bebouwingsgebied is dan groter dan 100 m² en kleiner dan 300 m². Je mag dan in ieder geval 50 m² bouwen over de eerste 100 m². Blijkens het schema komt daar nog 20% bij van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 100 m². Dat is in dit geval 120 m². 20% van 120 m² is 24 m², opgeteld met 50 m² is dat 74 m² dat maximaal aan bijgebouwen aanwezig mag zijn. 3. Bepalen van de aanwezige bebouwing Vervolgens moet je de oppervlakte van alle al aanwezige bijgebouwen in het bebouwingsgebied bij elkaar optellen. Er bestaan drie soorten bijgebouwen. Het eerste soort is een aanbouw aan een woning, bijvoorbeeld een serre. Een tweede voorbeeld van een bijgebouw is een bijgebouw met vergunning. Dit is bijvoorbeeld Vergunningvrij bouwen 11

12 een garage, waar ten tijde van het bouwen een vergunning voor is verleend. Maar ook bijgebouwen zonder vergunning moeten worden meegerekend. Het kan bijvoorbeeld gaan om een tuinhuis dat destijds vergunningvrij gebouwd mocht worden. Van al deze bijgebouwen tel je het aantal vierkante meters bij elkaar op. 4. Bijgebouwen aftrekken om tot bijbouwmogelijkheid te komen Van het maximaal toegestane oppervlak trek je vervolgens het oppervlak van de al aanwezige bebouwing af. Als daar een positief getal uitkomt, is dat het aantal vierkante meters dat nog gebouwd mag worden. Als de uitkomst 0 is of een getal onder 0, mag er niets meer worden bijgebouwd. Als in bovenstaand voorbeeld het oppervlak van de aanwezige bebouwing kleiner is dan 74 m² blijft er een oppervlak over. Dit resterende oppervlak mag dan nog bijgebouwd worden. Als er al 74 m² of meer aan bebouwing aanwezig is, is verdere bebouwing niet toegestaan. Als er bijvoorbeeld al een serre en een garage van bij elkaar 36 m² aanwezig is, mag er nog 74 m² - 36 m² = 38 m² worden bijgebouwd. Vergunningvrij bouwen 12

13 Risico s vergunningvrij bouwen Door het wijzigen van de regels voor vergunningvrij bouwen is het bouwen van een bouwwerk in een achtertuin vereenvoudigd. Voor burgers en bedrijven is dat in eerste instantie natuurlijk ontzettend handig. Het bespaart een hoop tijd. Men is immers bij het realiseren van een aan- of uitbouw niet afhankelijk van de doorlooptijd van een vergunningsproces, waardoor altijd meteen kan worden gestart met de bouw of verbouw. Dat is tijdbesparend, omdat men alle voor de gemeente benodigde en in veelvoud aan te leveren documentatie en tekeningen niet hoeft in te dienen. Als laatste bespaart het ook nog eens een hoop kosten, doordat men de rompslomp niet hoeft uit te besteden aan een architect of bouwkundig teken- en adviesbureau en gemeentelijke leges niet hoeft te betalen. Er lijken alleen voordelen te zitten aan vergunningvrij bouwen, of heeft het ook een keerzijde? Tegenwoordig is het van belang dat je heel goed uitzoekt of een vergunningvrij bouwwerk voldoet aan de voorschriften. Want wat als je net een bouwwerk hebt gebouwd en je buren klagen dat ze nu minder zonlicht hebben in hun tuin? Zij zullen hiervan melding doen bij de gemeente. Een bouwwerk waarvoor geen vergunning nodig is, wordt pas getoetst tijdens of na de bouw ervan. Een melding voorafgaand is niet meer nodig. Het gevolg hiervan is dat wanneer de gemeente tijdens een controle constateert dat niet voldaan is aan alle geldende regels, dat alsnog moet worden hersteld, soms legaliseerbaar. In het ergste geval heb je een niet-vergunbare situatie gecreëerd en moet het gebouw worden afgebroken. Je kunt hierdoor voor onverwachte kosten komen te staan, wanneer blijkt dat je maatregelen moet nemen om aan de bouwregels te voldoen. Om een voorbeeld te geven: onlangs heeft de Raad van State uitspraak gedaan of in deze zaak sprake was van een vergunningvrij bouwwerk. 1 De bouwer van het bouwwerk in deze zaak was er van overtuigd dat zijn bouwwerk vergunningvrij gebouwd mocht worden. Het bouwwerk is gebouwd op een gedeelte van het perceel dat direct bij het hoofdgebouw ligt, het voldoet aan de juiste afmetingen en het is ingericht ten dienste van de woning. Waar hij echter niet bij heeft stilgestaan is welke ABRvS, 4 februari 2015, /1/A1 Vergunningvrij bouwen 13

14 bestemming het perceel heeft. Het perceel had namelijk de bestemming Bollengebied, waardoor alleen gebouwd mag worden ten dienste van die bestemming. Dit is slechts één van de vele voorbeelden van hoe het kan misgaan. Hieruit blijkt maar weer hoe ontzettend lastig het is om als leek te toetsen of een bijbehorend bouwwerk vergunningvrij gebouwd mag worden. Het is dus tegenwoordig jouw eigen verantwoordelijkheid en risico dat het vergunningvrije bouwwerk aan alle geldende bouwregels voldoet en dat terwijl de tekst van het Besluit omgevingsrecht zo ingewikkeld is geworden. Voor een leek op dit gebied is het bijna niet mogelijk om op een juiste manier te toetsen of een bijbehorend bouwwerk vergunningvrij gebouwd kan worden. De gemeente zal niet meer vooraf toetsen of is voldaan aan alle eisen, de controle op naleving van de regels vindt na de bouw plaats. Op dat moment komen de gebreken pas aan het licht en kun je voor héél veel extra kosten komen te staan. Controleer voor het bouwen of het bouwwerk ook echt aan alle geldende bouwregels voldoet. Vergunningvrij bouwen 14

15 Quickscan Bestemmingsplanbezwaar.nl beantwoordt juridische vragen op het gebied van bestemmingsplannen, zowel van particulieren als van professionals in de bouw. Onze specialisatie is het sneller mogelijk maken van bouwplannen, door het versnellen van procedures. Heb je een juridisch probleem met betrekking tot een bestemmingsplan, vraag dan een Quickscan aan. Hoe werkt een Quickscan? Ben je van plan een aanbouw aan je huis te bouwen? Weet je alleen niet zeker of dat wel mag zonder vergunning? Of ben je professional in de bouw en wil je er zeker van zijn dat jouw bouwproject voldoet aan de eisen van het bestemmingsplan? Wij voeren een Quickscan uit waarbij we je vraag (telefonisch) beantwoorden voor een eenmalig en laag standaardbedrag. Het antwoord bevestigen we je in een kort schriftelijk advies. Daarmee heb je de duidelijkheid van een schriftelijk advies, terwijl je ook de bijzonderheden van de zaak in het gesprek aan ons hebt kunnen voorleggen. Via een Quickscan krijg je op een laagdrempelige manier advies van een expert, waardoor je de risico s op fouten (met alle gevolgen van dien) zo veel mogelijk vermijdt. Met dit advies kun je de bezwaarprocedure richting gemeente of andere overheid zelf vervolgen. Wat levert een advies via de Quickscan je op? Je weet of een bouwplan wel of niet zou moeten worden toegestaan en welke procedure je moet volgen. Je krijgt advies over de mogelijkheden om je bouwplan te realiseren. Het advies komt van een onafhankelijke partij die met je meedenkt. Je krijgt zekerheid over de vraag of je vergunningvrij mag bouwen. Je vermijdt daardoor risico s en bespaart kosten van een eventuele handhavingsprocedure. Vergunningvrij bouwen 15

16 Slotwoord Wij hopen je met dit e-book een handvat te hebben gegeven met betrekking tot vergunningvrij bouwen, al blijven de regels helaas vrij ingewikkeld. We nodigen je uit om onze website te bezoeken, waar we zeer regelmatig schrijven over onderwerpen die te maken hebben met het wijzigen van het bestemmingsplan, nieuwe regelgeving en adviezen. Door dit e-book te downloaden heb je je ook aangemeld voor onze maandelijkse nieuwsbrief, zodat je up-to-date blijft. Via Twitter delen we ook tips en belangrijke informatie over vergunningvrij bouwen. Volg ons via het Veel succes met je uitbreidingsplannen! Met vriendelijke groet, Team Bestemmingsplanbezwaar.nl PS: Ken jij nog mensen voor wie deze informatie ook waardevol kan zijn, bijvoorbeeld een vriend, kennis, relatie of andere ondernemer? Deel dit e-book dan gerust met hen via Twitter, LinkedIn of Facebook. Ze zullen dit erg waarderen, alvast bedankt hiervoor. Mocht je iets willen delen uit dit e-book, vermeldt bestemmingsplanbezwaar.nl dan als bron. Vergunningvrij bouwen 16