2. Kwaliteit en veiligheid

Transcriptie

1 Standpunt Huisvesting 1. Situering Er is al lange tijd nood aan verandering op het gebied van huisvesting. Het studentenaantal aan de verschillende onderwijsinstellingen in Gent stijgt elk jaar. Universiteit Gent bereikte in 2009 de kaap van de studenten. De stijging van het aantal studenten uitte zich echter niet in een stijging van het aantal studentenhomes van de UGent. Behalve home Bertha De Vriese (191 studio's) werden de laatste 35 jaar geen homes bijgebouwd door de UGent. 1 Ook op de private markt lijkt het kameraanbod die stijging niet te kunnen opvangen. Doordat de vraag groter is dan het aanbod, stijgen de huurprijzen en is basiskwaliteit niet altijd gegarandeerd. Wanneer men bijvoorbeeld de resultaten van de kotenquête (uitgevoerd door Kot@Gent) uit 2006 en 2010 met elkaar vergelijkt, blijkt dat de gemiddelde prijs 2 voor een kamer op vier jaar met 23 euro per maand gestegen is. Voor een studio is dat zelfs 29 euro. Bovendien is basiskwaliteit niet altijd gegarandeerd. Van de ondervraagde studenten die een kamer huren op de private markt, heeft 8% geen lavabo op de kamer. De steeds groter wordende problematiek toont de nood aan het vormen van een duidelijk standpunt hieromtrent. 2. Kwaliteit en veiligheid A) Bestaande wetgeving Op Vlaams niveau In het kamerdecreet werden de minimum kwaliteits- en veiligheidsvereisten voor studentenkamers vastgelegd. De kamers die hieraan voldoen, krijgen een conformiteitattest (geldigheidsduur 10 jaar; tenzij tussentijds blijkt dat de woning niet meer voldoet of structureel wordt gewijzigd). Dat attest is echter niet verplicht behalve voor kamers met een oppervlakte tussen 8 en 12 m². Sinds 1996 is het echter zo dat bij bestemmingswijziging van een pand (of verandering van het aantal woonentiteiten van een gebouw) er een vergunning dient te worden verleend door de dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning van de Stad. Als de bestemmingswijziging dus dateert van na (juli) 1996, dient de eigenaar over een 1 Uit het verslag van de Raad van Bestuur van 19/06/ Het gaat hier om de naakte huurprijs, zonder de verbruikskosten dus. 1

2 conformiteitsattest te beschikken. Het opstellen van het kamerdecreet is dus een goede evolutie naar meer controle op veiligheid en kwaliteit, maar die controle is niet verplicht en dat hiaat zou de GSR graag opgevuld zien zie Voorstellen. Op Gents niveau Aanvullend legt de Stad Gent verhuurders nog een politiereglement op. Wie een kamer verhuurt in Gent moet dat kenbaar maken door middel van een aangifteformulier. Op die aangifte volgt een inspectie van de brandveiligheid door de dienst Preventie van de Gentse Brandweer. Wie in orde is, krijgt een brandweerverslag dat nodig is om te mogen verhuren. Dat kent geen geldigheidsduur, maar stad Gent streeft er naar die controle vijfjaarlijks uit te voeren. De GSR staat volledig achter de controles door de stad en zou het initiatief zelfs graag nog verder uitgewerkt zien zie Voorstellen. B) Voorstellen Modelhuurcontract en de juridische bescherming van de student de AV stemt over het al dan niet verplichten van het modelhuurcontract Om de studenten te ondersteunen in hun zoektocht naar kwaliteitsvolle en veilige kamers, stelt de GSR voor een modelhuurcontract op te stellen en de student juridisch zo goed mogelijk te beschermen en ondersteunen. De GSR is voorstander van het gebruik van een modelhuurcontract zonder verplichtingen. Dat moet dienen als een voorbeeldcontract waar de studenten hun eigen contracten mee kunnen vergelijken. Het moet vooral aangeven wat allemaal in een contract vermeld moet staan en welke wederzijdse rechten en plichten er zijn. Het gebruik van verschillende soorten contracten zorgt voor veel onduidelijkheid (vaak in verband met extra kosten, staat van het meubilair enzovoort), wat voor problemen kan zorgen. Een voorbeeldmodelcontract kan zowel voor de huurder als verhuurder een hulpmiddel zijn. De GSR is voorstander van het verplichten van een modelhuurcontract. Zo is er meer controle en kunnen studenten niet voor verrassingen komen te staan. Het gebruik van verschillende soorten contracten zorgt voor veel onduidelijkheid (vaak in verband met extra kosten, staat van het meubilair enzovoort), wat voor problemen kan zorgen. Een 2

3 modelhuurcontract kan zowel voor de huurder als verhuurder een hulpmiddel zijn. Het modelhuurcontract kan gebaseerd worden op het reeds bestaande modelhuurcontract van Verder pleit de GSR ook voor een juridische bescherming van de student. Naast de Kot-Kompas brochure, die studenten moet inlichten over hun rechten en plichten, moet er ook een betere juridische ondersteuning komen voor de studenten als het toch tot een conflict komt. Hier zou de universiteit een rol kunnen spelen door het in dienst nemen van een jurist, die de studenten gratis bijstaat in hun huurperikelen. Kwaliteitslabel, richthuurprijzen en databank Vervolgens kan ook het invoeren van een kwaliteitslabel, met bij uitbreiding een specifiek kwaliteitslabel voor kamers die toegankelijk zijn voor andersvaliden, als controlemechanisme dienen. Het kwaliteitslabel dat uitreikt zou hiervoor kunnen dienen. De GSR staat helemaal achter dit initiatief en zou het graag uitgebreid zien. De controle zou opgevoerd moeten worden en elke kamer, niet het gebouw in zijn geheel, zou verplicht een beoordeling moeten krijgen. Volgens Artikel 5 namelijk van het Kamerdecreet, opgesteld in 1997, moet de regering richthuurprijzen opstellen voor studentenkamers. Die richthuurprijzen zijn gebaseerd op de kwaliteit van de kamers. Aangezien het opstellen van richthuurprijzen verplicht is, zou het beoordelen van de kamers dat ook moeten zijn. Zo n verplichte kwaliteitscontrole schetst overigens een beter beeld van de huurmarkt. Tot nu toe werd dat artikel m.b.t. de richthuurprijzen- echter nog altijd niet in de praktijk omgezet. De GSR staat volledig achter de uitvoering van dat artikel. Die richtprijzen moeten niet bindend zijn, maar dienen als standaard waarmee toekomstige huurders de werkelijke huurprijzen kunnen vergelijken. Bij het bepalen van de richtprijs moet onder andere rekening gehouden worden met de oppervlakte van de kamer, de ligging, internet, aanwezigheid van warm water, aard van het sanitair (individueel of gemeenschappelijk), al dan niet bemeubeld, aanwezigheid telefoonaansluiting en tv, mate van isolatie, verwarming en oriëntatie. De richtprijzen zullen dus werken in combinatie met de kwaliteitslabels. Ze moeten ook de markt goed weerspiegelen en moeten daarom dus jaarlijks aangepast worden. 3

4 Het creëren van een publieke databank waarbij alle verhuurders zich verplicht moeten registreren, zou zorgen voor meer transparantie en zo een einde kunnen maken aan dubieuze praktijken. Ook de wildgroei aan verhuurderswebsites zou hierdoor ingeperkt worden en voor de studenten zou er een beter overzicht zijn van het aanbod. Een makkelijkere analyse van de kotenmarkt wordt zo mogelijk gemaakt. Dat kan belangrijk zijn bij het opstellen van de richthuurprijzen. Het voorgestelde kwaliteitslabel kan ook in die databank gebruikt worden. De GSR vindt dat een registratie in zo n databank verplicht zou moeten zijn. Enkel de gegevens van de kamers die aan de eisen voldoen, worden dan publiek gemaakt. Hierdoor krijgen alle actoren, in de eerste plaats de huurders, een goed beeld van het aanbod. Ook iedereen heeft hierdoor gelijke toegang tot informatie. Hiernaast zorgt een transparante omgeving dikwijls voor een daling van de prijzen: kwalitatief minder goede koten zullen immers niet in prijs verhoogd worden bij de beschikbaarheid van al dat vergelijkingsmateriaal. 3. Verhogen van het aanbod de AV stemt over het al dan niet opnemen van de discussie rond PPS in dit standpunt, dan wel in een apart standpunt Door de groeiende studentenpopulatie ontstaat er een steeds groter wordende nood aan een uitbreiding van het aantal studentenkamers. In de kotenquête van 2010 geeft 13 % van de ondervraagden aan niet op kot te zitten omdat ze geen betaalbare kamer vonden in Gent. Als de groei van de studentenpopulatie niet gepaard zal gaan met een verhoogd aanbod van kamers, zal dat percentage enkel maar toenemen. Om het aanbod uit te breiden wordt er gedacht aan een samenwerking tussen de publieke en private sector en moet er speciale aandacht besteed worden aan studenten met een functiebeperking, studenten met een iets krappere financiële situatie en internationale studenten. Aandacht voor diversiteit De GSR vindt het aangewezen een sociale mix tussen beurs en nietbeursstudenten, internationale en Vlaamse studenten en ten slotte studenten en bewoners aan te moedigen. Dat vermijdt dat er wooneilanden met studenten gaan ontstaan zodat iedereen elkaars grenzen leert te respecteren. Een sociale mix zou een meerwaarde kunnen bieden voor de studenten. Gent is een stad met een enorme variëteit aan bewoners waar de studenten graag deel van zouden uitmaken. 4

5 De verantwoordelijkheid voor de aandacht voor speciale doelgroepen ligt zowel bij de instellingen als de verhuurders en de stad Gent. De instellingen kunnen hierin het goede voorbeeld geven, maar ook de stad kan een grote rol spelen; zo zou er in nieuwe stedelijke projecten ook studentenhuisvesting moeten ingepland worden. Rol privésector en overheid Bij PPS gaan publieke en private instellingen een samenwerking aan. Een veelgebruikte formule is een vorm van leasing: de privépartner is financier van het huisvestingsproject en wordt hier ook eigenaar van, waarna de onderwijsinstelling dan het gebouw huurt voor een vooraf vastgelegde periode van enkele tientallen jaren. Hierna wordt het gebouw eigendom van de instelling. In de tussentijd draagt de verhuurder (de bank) de last van het onderhoud, schoonmaak, enzovoort. Van dat soort samenwerking is de GSR geen voorstander. Het nadeel is namelijk dat er winst moet gemaakt worden, aangezien het hier om een privé-initiatief gaat. De GSR vindt dat de instellingen beter zouden focussen op het voorzien van huisvesting voor studenten met een lagere financiële capaciteit in plaats van projecten aan te gaan met de privésector. Het initiatief voor het verhogen van het aanbod moet vooral bij deze laatste liggen, waarbij de overheid en instellingen hoofdzakelijk een coördinerende rol moeten spelen. Investeringen moeten vooral aangemoedigd worden door bijvoorbeeld het afschaffen van de zogenaamde kottaksen. 4. Conclusie Om het tekort aan goede huisvesting te verminderen, moeten zowel de instellingen als de stad en de privésector een inspanning leveren. De eerste twee actoren moeten daarbij vooral een voorbeeldfunctie hebben, terwijl de laatste beter gereguleerd moet worden. De GSR denkt dat het invoeren van een modelhuurcontract, het kwaliteitslabel en een databank waarin alle kamers met vermelding van het label opgenomen worden voor die regulering kunnen zorgen. Hierbij speelt nu al een grote rol, die de GSR graag nog veel uitgebreider zou zien. 5