Verhuurderheffing en corporaties Alternatieve scenario s

Transcriptie

1 Verhuurderheffing en corporaties Alternatieve scenario s Johan Conijn en Wolter Achterveld 8 februari 2013

2 Inhoudsopgave 1 Inleiding Beleidsalternatieven Basis Beleidsalternatieven Effect op nieuwbouwopgave Betaalbaarheid Conclusie

3 Solvabiliteit (%) Inleiding De komende jaren krijgen corporaties te maken met een verhuurderheffing en mogelijk nieuwe regelgeving voor de huuraanpassing. Het rapport Verhuurderheffing en corporaties - Een financiële analyse van Ortec Finance (november 2012) maakt inzichtelijk dat de impact van het verhogen van de verhuurderheffing naar 2 miljard en het aanpassen van maximaal huurniveau naar 4,5% van de WOZ-waarde van de huurwoningen, grote negatieve gevolgen heeft voor de financiële positie van corporaties. Hierdoor is bijvoorbeeld de verwachte nieuwbouwopgave vanaf 2013 niet meer uitvoerbaar. In navolging op deze analyse zijn een aantal beleidsalternatieven opgesteld. De beleidsalternatieven variëren in de invulling van het maximum huurniveau, huurverhoging boven inflatie, de omvang van verhuurderheffing en een taakstellende besparing op onderhoud en beheer. Dit rapport geeft de uitgangspunten en resultaten van deze alternatieven weer, om de impact op de financiële resultaten en beoogde nieuwbouwopgave inzichtelijk te maken. 2 Beleidsalternatieven 2.1 Basis In de eerste analyse Verhuurderheffing en corporaties (november 2012) is het basisscenario opgesteld op basis van de volgende uitgangspunten: Maximaal huurniveau op basis van 4,5% van de WOZ-waarde. Een jaarlijkse gemiddelde huurverhoging boven inflatie van 2,4%; dit is een gemiddelde gebaseerd op een huurstijging van 1,5% boven inflatie voor inkomens tot , van 2,5% boven inflatie voor inkomens tussen en , en een extra huurverhoging boven inflatie van 6,5% voor inkomens boven Verhuurderheffing oplopend naar 2 miljard euro in 2017, waarvan naar schatting 90% ten laste komt van de corporaties. Investeringsprogramma s gebaseerd op voortzetting van het corporatiebeleid, inclusief energetische maatregelen zodat in 2020 het Energieconvenant wordt gehaald (gemiddeld label B). Voor deze basisvariant is de impact op de financiële randvoorwaarden op basis van vermogen en kasstromen, en de totale nieuwbouwopgave geanalyseerd. De impact op de ontwikkeling van het vermogen wordt aan de hand van solvabiliteit inzichtelijk gemaakt. Hierbij wordt de waarde van het vastgoed gewaardeerd conform de beleidsregels van het CFV. De onderstaande grafiek geeft de ontwikkeling van de solvabiliteit voor de basisvariant weer. De solvabiliteit daalt door de invoering van de verhuurderheffing in 2013 al onder het gewenste minimum niveau van 20% en zakt vervolgens verder weg tot ver onder de 0%. 40% 30% 20% 10% 0% Solvabiliteit 4,5 WOZ -10% -20% Ortec Finance 3/8

4 Rentedekkingsgraadd De impact van de basisvariant op de ontwikkeling van de kasstromen wordt aan de hand van de rentedekkingsgraad inzichtelijk gemaakt. De volgende figuur geeft het verloop hiervan weer. Dit kengetal laat een sterke daling zien in 2014 vanwege de verhuurderheffing. De jaren daarna is er sprake van een geleidelijke verdere daling. In 2021 komt de rentedekkingsgraad uit een niveau van 1,1. Dit is lager dan de kritische ondergrens van 1,4. Rentedekkingsgraad 4,5 WOZ 1,9 1,8 1,7 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 Mede op basis van deze uitkomsten is in het vorige rapport geconcludeerd dat het investeringsbeleid van de corporatiesector op basis van de uitgangspunten in het regeerakkoord financieel niet uitvoerbaar is. Door geen nieuwe huurwoningen meer te realiseren is het mogelijk een gezonde financiële situatie te behouden. 2.2 Beleidsalternatieven Aansluitend op de basisvariant zijn een aantal beleidsalternatieven opgesteld waarbij ten eerste het maximum huurniveau van 4,5% WOZ is vervangen door een maximumhuurniveau van 80% maximale huur op basis van het huidige woningwaarderingstelsel. Er is gekozen voor een gemiddeld maximaal huurniveau van 80% omdat in veel regio s in Nederland 100% van maximaal toegestaan markttechnisch niet realiseerbaar is. Ten tweede is er een taakstellende besparing op onderhoud en beheer ingerekend van 10%. Deze taakstelling wordt in drie jaar gerealiseerd. Hiervoor zijn vier beleidsalternatieven samengesteld waarbij er een nadere variatie is uitgewerkt van de jaarlijkse huurverhoging boven inflatie en de omvang van de ingerekende verhuurderheffing. Dit levert de volgende vier varianten op: 1. Jaarlijkse huurverhoging van gemiddeld 1,5% boven inflatie en jaarlijkse verhuurderheffing van 1 miljard per jaar. 2. Jaarlijkse huurverhoging van gemiddeld 2% boven inflatie en jaarlijkse verhuurderheffing van 1 miljard per jaar. 3. Jaarlijkse huurverhoging van gemiddeld 1,5% boven inflatie en jaarlijkse verhuurderheffing van 1,5 miljard per jaar. 4. Jaarlijkse huurverhoging van gemiddeld 2% boven inflatie en jaarlijkse verhuurderheffing van 1,5 miljard per jaar. Voor deze varianten wordt het verloop van de solvabiliteit en rentedekkingsgraad gepresenteerd. In de volgende figuur is het verloop van de solvabiliteit weergegeven. De resultaten van alle scenario s komen significant beter uit dan de basisvariant. Dit wordt ten eerste veroorzaakt door de taakstellende lastenbesparing van 10% en het aanpassen naar het maximum huurniveau op basis van het huidige woningwaarderingstelsel. Toch komt de solvabiliteit in de twee varianten met een heffing van 1,5 miljard euro per jaar nog ruim onder de kritische ondergrens van 20% uit. De variant met een Ortec Finance 4/8

5 Rentedekkingsgraadd Solvabiliteit (%) ingerekende heffing van 1 miljard en een gemiddelde huurverhoging boven inflatie van 2% komt net boven de kritische ondergrens uit. 80% WWS en 10% besparing lasten + 1,5% infl 1 mrd heffing + 2% infl 1 mrd heffing 40% + 1,5% infl 1,5 mrd heffing + 2% infl 1,5 mrd heffing 30% 20% 10% 0% -10% -20% Naast het solvabiliteitsverloop wordt onderstaand ook het verloop van de rentedekkingsgraad getoond. In het verloop van dit kengetal is te zien dat de uitkomsten significant hoger liggen dan de variant met een plafond van 4,5 WOZ. Alle scenario s liggen boven de kritische grens van 1,4. 1,8 1,7 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 80% WWS en 10% besparing lasten + 1,5% infl 1 mrd heffing + 2% infl 1 mrd heffing + 1,5% infl 1,5 mrd heffing + 2% infl 1,5 mrd heffing Ortec Finance 5/8

6 2.3 Effect op nieuwbouwopgave Naast het effect op de financiële randvoorwaarden wordt de impact van de alternatieven op de nieuwbouwopgave inzichtelijk gemaakt. Dit is gedaan in de veronderstelling dat corporaties bij hun investeringen als eerste de nieuwbouw zullen schrappen en de renovatie- en verbeterinvesteringen zo lang mogelijk op peil zullen willen houden. In de onderstaande figuur is per alternatief weergegeven welke nieuwbouwopgave mogelijk is voor de periode binnen de gestelde financiële randvoorwaarden. In de basisvariant bedraagt de omvang van de nieuwbouw van huurwoningen in de periode in totaal In de oorspronkelijke variant met een plafond van 4,5% WOZ was door de slechte financiële positie vanaf 2013 geen nieuwbouwproductie meer mogelijk. In de alternatieve varianten is te zien dat bij een heffing van 1 miljard euro en een gemiddelde huurverhoging boven inflatie van 2% de nieuwbouwproductie van woningen nagenoeg volledig uitgevoerd kan worden. In de variant met een gemiddelde huurverhoging van 1,5% boven inflatie kunnen er ongeveer woningen minder worden gerealiseerd dan in de basisvariant. In de alternatieven waarbij de verhuurderheffing 1,5 miljard euro bedraagt, is er een groter effect op de nieuwbouwproductie. In de variant met een gemiddelde huurstijging van 1,5 % boven inflatie kan zelfs minder dan de helft van de nieuwbouwproductie uit de basisvariant worden gerealiseerd Totale aantal nieuwbouw ,4% infl 2 mrd heffing + 1,5% infl 1 mrd heffing + 2% infl 1 mrd heffing + 1,5% infl + 2% infl 1,5 1,5 mrd heffing mrd heffing 2.4 Betaalbaarheid Aansluitend op bovenstaande analyses ten aanzien van de financiële randvoorwaarden en nieuwbouwproductie is een schatting gemaakt van de gevolgen van de verschillende varianten voor de betaalbaarheid van de corporatiewoningen. Om de betaalbaarheid in de varianten inzichtelijk te maken, is de verdeling van de corporatiewoningen naar huurprijsklasse in de eindsituatie (2021) van de verschillende huurscenario s vergeleken met de startsituatie (2011). De onderstaande tabel geeft dit weer. In de regeerakkoordvariant op basis van een maximum huur van 4,5% WOZ neemt het aandeel goedkope huurwoningen sterk af van 21% naar 5%; driekwart van de huurwoningen komt in 2021 in de klasse betaalbaar. In de twee varianten waarbij de maximale huur gelijk is aan 80% van maximum volgens het woningwaarderingstelsel, verschuiven de huurwoningen verder door naar de klasse bereikbaar en vrije sector : het aandeel van deze twee klassen loopt op naar 33%, resp. 41%, terwijl dat aandeel in de startsituatie 11% is. Ortec Finance 6/8

7 Verdeling huurklassen ultimo 2021 Startsituatie (ultimo 2011) 4,5% WOZ +2,4% infl 80% WWS +1,5% infl 80% WWS +2% infl Goedkoop < 366 euro 21% 5% 10% 10% Betaalbaar euro 67% 75% 56% 49% Bereikbaar euro 8% 16% 26% 34% Vrije sector > 664 euro 3% 5% 7% 7% 3 Conclusie De doorrekening van de aanvullende varianten laat zien dat bij een aanpassing van het regeerakkoord door het maximum huurniveau van 4,5% van de WOZ-waarde los te laten en de verhuurderheffing te verlagen, er voor corporaties weer financiële mogelijkheden ontstaan om nieuwbouw van huurwoningen te realiseren. Hierbij is ook verondersteld dat corporaties 10% besparen op onderhoud en beheer. In de variant waarbij de gemiddelde huurstijging 2% bedraagt en de heffing teruggebracht wordt tot 1 miljard euro, kan de nieuwbouw van huurwoningen nagenoeg volledig worden gerealiseerd. De ruimere financiële mogelijkheden voor de corporaties leiden er wel toe dat voor de huurders de betaalbaarheid vermindert. Bij deze uitkomsten past nog wel de kanttekening dat ze betrekking hebben op de gemiddelde corporatie. Omdat er grote verschillen zijn tussen corporaties, dient er rekening mee te worden gehouden dat ook in de variant waarbij de investeringcapaciteit voor de sector als totaal intact blijft, er individuele corporaties zullen zijn waarbij dat niet het geval is. Ortec Finance 7/8

8