HUURWONINGMARKT H1 2017

Transcriptie

1 HUURWONINGMARKT H1 2017

2 INHOUDSOPGAVE INLEIDING... 3 LANDELIJKE HUURWONINGMARKT... 4 Forse stijging huurprijzen kleine woningen... 4 Nieuwbouw en vooroorlogse huurwoningen het duurst... 5 Verschil in huurprijzen eengezinswoningen en meergezinswoningen neemt toe... 6 Kleinere woningen in de grote steden... 7 REGIONALE HUURWONINGMARKT... 8 Forse huurprijsgroei in Noord-Holland... 9 Tweedeling binnen de randstad CONCLUSIE

3 INLEIDING De woningmarkt laat de afgelopen jaren een flinke ontwikkeling zien. Er is met name veel aandacht voor de koopwoningmarkt, waar bijna elk kwartaal nieuwe records worden verbroken wat betreft het aantal transacties en de groei van de verkoopprijzen. Er is echter ook een sterk toenemende interesse voor de vrije sector huurwoningmarkt: (Bron: CBS) De sector is relatief klein met een aandeel van circa 13% in de totale woningmarkt, maar de sector is groeiende. Het aantal woningen in de particuliere huursector is tussen 2012 en 2016 met 17% toegenomen, terwijl de stijging van het aantal koopwoningen slechts 3% bedroeg. Het aantal woningen in eigendom van woningcorporaties nam met 1% af in deze periode. Daarnaast is er vanuit de consument ook steeds meer vraag naar middel dure huurwoningen. Met name in de grote steden is er een gebrek aan huurwoningen tussen 700 en per maand. Dit zijn woningen die aantrekkelijk zijn voor mensen die net te veel verdienen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning maar niet altijd een woning kunnen kopen omdat ze die hypotheek niet rond kunnen krijgen. Daarnaast wordt er ook steeds vaker bewust gekozen om te gaan huren omdat men zich nog niet wenst te verbinden aan één plaats. Dit heeft ook te maken met de toenemende flexibilsering van de arbeidsmarkt, voor werknemers is het daarom ook fijn om op de woningmarkt flexibel en mobiel te zijn. De vraag komt met name van jonge huishoudens tot 35 jaar met een midden- tot hoger inkomen. (Bron: PBL) Woningcorporaties moeten zich tegenwoordig meer op hun kerntaak concentreren en zullen geen grote rol meer op zich nemen bij de ontwikkeling van middel dure huurwoningen. De afgelopen jaren is er met name door institutionele beleggers geïnvesteerd in deze sector. Ook is er in toenemende mate interesse van buitenlandse beleggers voor dit segment, dit heeft geleid tot een aantal omvangrijke transacties op de beleggingsmarkt. Om inzichtelijk te krijgen wat de toegenomen vraag vanuit de consument de afgelopen tijd voor invloed heeft gehad op de huurprijzen is er onderzoek gedaan naar de ontwikkeling van de huurprijzen van verhuurde woningen in beheer bij een bij VGM NL aangesloten vastgoedbeheerder. Een groot deel van de institutionele en buitenlandse beleggers heeft zijn woningen hier in beheer. 3

4 LANDELIJKE HUURWONINGMARKT De afgelopen jaren heeft de mediane huurprijs per m² in de geliberaliseerde sector een bijna continue groei laten zien. In het eerste halfjaar van 2017 is de prijs met ruim 4,3% gestegen ten opzichte van het eerste halfjaar van 2016 tot 9,19 per m² per maand. Ondanks deze duidelijke opwaartse prijsontwikkeling is deze nog altijd lager dan de prijsontwikkeling op de koopwoningmarkt, hier liet het eerste kwartaal van 2017 een groei van 6,8% zien. FIGUUR 1: ONTWIKKELING MEDIANE PRIJS PER M² NEDERLAND FORSE STIJGING HUURPRIJZEN KLEINE WONINGEN Ook de absolute maandelijkse huurprijs laat een groei zien de afgelopen jaren. De mediane huurprijs in de eerste 6 maanden van 2017 bedroeg 905, dit is een toename van 4% ten opzichte van dezelfde periode in De ontwikkeling van de absolute huurprijzen ondervindt ook invloed van een verandering in de gemiddelde grootte van verhuurde woningen. Over het algemeen is er de afgelopen jaren een dalende trend te zien, zo bedroeg in het eerste halfjaar van 2010 de gemiddelde grootte van een verhuurde woning nog circa 104 m², terwijl dit in H m² bedroeg. Hierdoor is de absolute huurprijs minder hard gestegen dan de huurprijs per m². FIGUUR 2: ONTWIKKELINGEN MEDIANE HUURPRIJS NEDERLAND 4

5 Hierdoor is het ook interessant om de huurprijsontwikkeling per grootteklasse te bekijken. In figuur 3 is dit in beeld gebracht. Hieruit blijkt duidelijk dat hoe kleiner de verhuurde woning, des te meer er per m² wordt betaald. FIGUUR 3: HUURPRIJSONTWIKKELING PER M² PER GROOTTEKLASSE In de eerste zes maanden van 2017 is de huurprijsgroei in de kleinere grootteklassen ook veel sterker dan bij woningen groter dan 100 m². Dit verschil in huurprijsgroei kan een aantal oorzaken hebben. Ten eerste kan het veroorzaakt worden door een verschil in geografisch zwaartepunt tussen de verschillende grootteklassen. Een verschil in de ontwikkeling tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen kan een andere reden zijn. In de volgende paragrafen zullen deze verschillen verder behandeld worden. TABEL1: HUURPRIJS EN HUURPRIJSONTWIKKELING PER GROOTTEKLASSE Grootteklasse Huurprijs per m² H Verschil t.o.v. H m² 13,90 +17,2% m² 10,11 +5,4% m² 8,20 +1,2% >125 m² 7,08 +3,4% NIEUWBOUW EN VOOROORLOGSE HUURWONINGEN HET DUURST Er is ook een onderscheid te maken in bouwperiode. In tabel 2 is er per bouwperiode de bijpassende mediane huurprijs per m² in de eerste zes maanden van 2017 benoemd. Hieruit blijkt dat voor alle woningen gebouwd na 1970 geldt dat, hoe recenter het bouwjaar, des te hoger de huurprijs. Dit geldt echter niet voor verhuurde woningen met een bouwjaar van voor Dit heeft grotendeels te maken met de locaties waar deze woningen zich bevinden. In de meeste gevallen bevinden deze woningen zich op goede en dure locaties in centra van steden of vlakbij de centra. 5

6 TABEL 2: HUURPRIJS EN HUURPRIJSONTWIKKELING PER BOUWPERIODE Bouwperiode Huurprijs per m² H Verschil t.o.v. H < ,94 19,5% ,66-3,4% ,66 +13,5% ,40 +3,1% ,63 +5,7% > ,45 +12,5% VERSCHIL IN HUURPRIJZEN EENGEZINSWONINGEN EN MEERGEZINSWONINGEN NEEMT TOE Naast een verschil in huurprijs per grootteklasse is er ook een duidelijk verschil te zien in de huurprijzen tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen. In de eerste zes maanden van 2017 bedroeg de mediane huurprijs voor eengezinswoningen 7,63, terwijl deze voor meergezinswoningen op 10,18 per m² uitkwam. FIGUUR 4: MEDIANE HUURPRIJS PER M² EGW/MGW Er wordt voor meergezinswoningen beduidend meer betaald per m² dan voor eengezinswoningen, dit verschil is afgelopen jaar verder opgelopen. De huurprijs per m² van meergezinswoningen steeg in de eerste zes maanden van 2017 met circa 6,5% op jaarbasis, terwijl de groei bij eengezinswoningen met 3,8% zich op een lager niveau bevond. TABEL 3: HUURPRIJS EN HUURPRIJSONTWIKKELING MGW/EGW Type woning Huurprijs per m² H Verschil t.o.v. H MGW 10,18 +6,5% EGW 7,63 +3,8% Het verschil in de huurprijs per m² tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen wordt deels veroorzaakt door het verschil in de gemiddelde oppervlakte van een verhuurde woning tussen de twee categorieën. Een eengezinswoning meet circa 120 m², terwijl een meergezinswoning met 93 m² significant kleiner is. 6

7 KLEINERE WONINGEN IN GROTE STEDEN Door de stijgende huurprijzen kan er een steeds hogere huur worden gevraagd voor kleinere woningen. Dit wordt duidelijk wanneer gekeken wordt naar het gemiddelde oppervlak van verhuurde woningen met een huurprijs rond de liberalisatiegrens. In 2012 was de gemiddelde grootte van een woning in deze prijsklasse nog circa 100 m², in het eerste halfjaar van 2017 is dit gedaald tot 87 m². In de grote steden is men bereid om op een kleiner oppervlak te leven in ruil voor een betaalbare woning op een centrale locatie in de stad. De krapte op de woningmarkt zorgt er voor dat er in een stad als Amsterdam een groeiend aantal micro appartementen wordt gebouwd en dat voor steden als Rotterdam, Utrecht, Den Haag en Eindhoven hier ook plannen voor zijn. Wel gaat de gemeente Amsterdam nu eisen stellen bij nieuwbouw op gemeentegrond, de maximale huur voor woningen kleiner dan 40 m² moet op deze locaties onder de liberalisatiegrens blijven. FIGUUR: 5 GEMIDDELDE OPPERVLAKTE VAN EEN VERHUURDE WONING (EGW/MGW) Een deel van het verschil in ontwikkeling van de huurprijs tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen kan verklaard worden door de geografische spreiding van de verschillende type woningen. In figuur 6 zijn het aantal transacties van huurwoningen in het eerste halfjaar van 2017 weergeven voor zowel eengezinswoningen als meergezinswoningen, per COROP-regio. Hieruit blijkt dat het aantal transacties van eengezinswoningen veel gelijkmatiger verdeeld is over het land dan de transacties van meergezinswoningen. Het merendeel van de meergezinswoningen is verhuurd in de Randstad, met een duidelijk zwaartepunt in Groot-Amsterdam en Utrecht. 7

8 FIGUUR 6: AANTAL TRANSACTIES PER COROP-REGIO EGW/MGW (H1 2017) REGIONALE HUURWONINGMARKT Wanneer de gemiddelde huurprijs per m² per provincie wordt vergeleken dan blijkt hier duidelijk het verschil tussen de Randstad en de rest van Nederland. In de Randstad liggen de huurprijzen een stuk hoger dan daarbuiten. Met name in Noord-Holland, onder aanvoering van Amsterdam, ligt de huurprijs op een hoog niveau. Noord-Holland is de enige provincie waar de mediane huurprijs per m² boven 10 uitkomt. FIGUUR 7: MEDIANE HUURPRIJS PER M² PER PROVINCIE (H1 2017) Het verschil in de hoogte van de huurprijzen is ook zichtbaar wanneer op provinciaal niveau gekeken wordt naar eengezinswoningen en meergezinswoningen. Wat voornamelijk opvalt bij de meergezinswoningen is het grote verschil tussen Noord-Holland en de overige provincies, dit verschil is er ook bij eengezinswoningen maar daar is het verschil beduidend minder groot. Verder liggen de huurprijzen van meergezinswoningen in 8

9 Zuid-Holland en Utrecht relatief dicht bij die van Gelderland, en Zeeland. Voor eengezinswoningen is het verschil in huurprijs tussen de Randstad en niet-randstad duidelijker zichtbaar. FIGUUR 8: MEDIANE HUURPRIJS PER M² PER PROVINCIE, MGW/EGW (H1 2017) FORSE HUURPRIJSGROEI IN NOORD-HOLLAND In de meeste provincies heeft de mediane huurprijs per m² het afgelopen jaar een groei laten zien. Met name in Noord-Hollland is de huurprijs in het eerste halfjaar van 2017 zeer fors gegroeid. De mediane huurprijs per m² ligt hier 31% hoger dan in dezelfde periode een jaar eerder. Er zijn echter ook een aantal provincies waar de huurprijs een daling laat zien in de eerste zes maanden van FIGUUR 9: VERSCHIL IN HUURPRIJS PER M² (H T.O.V. H1 2016) De groei van de huurprijs in Noord-Holland zit met name in de meergezinswoningen, de huurprijs steeg hier met 25%, terwijl de huurprijs van eengezinswoningen in Noord-Holland met slechts 3% steeg. De grootste stijging van huurprijzen van eengezinswoningen vond niet in de Randstad plaats maar juist daarbuiten. In Groningen bedroeg de groei 9% en in Gelderland 8%. BRON: NVM/VGM NL, BEWERKT DOOR MVGM Opvallend is de daling van de huurprijs van meergezinswoningen in Noord-Brabant. Het blijkt dat dit grotendeels veroorzaakt wordt door een verschil in het gemiddelde oppervlak tussen een verhuurde woning in H en H In het eerste halfjaar van 2017 was een verhuurde meergezinswoning 104 m² in oppervlak, dit is bijna 10 m² meer dan het gemiddelde in de eerste zes maanden van Door dit grote verschil laat de huurprijs per m² een andere ontwikkeling zien dan de rest van Nederland. 9

10 FIGUUR 10: VERSCHIL IN HUURPRIJS PER M² EGW/MGW (H T.O.V. H1 2016) TWEEDELING BINNEN DE RANDSTAD Op een schaalniveau lager blijkt er ook een tweedeling tussen de noordvleugel van de Randstad en de zuidvleugel. De huurprijzen liggen in het noordelijke gedeelte een stuk hoger dan in het zuiden van de Randstad. In Amsterdam liggen de huurprijzen het hoogst ( 16,60 per m²), maar ook in Haarlem ( 15,90) en Amstelveen ( 13,50) liggen de huurprijzen ver boven de landelijke mediane prijs. De druk op de woningmarkt is ook terug te zien in Leiden ( 13,25) en Utrecht ( 11,20) waar de huurprijzen afgelopen jaar een duidelijke opwaartse ontwikkeling heeft gemaakt. In de zuidvleugel bevinden de huurprijzen zich op een beduidend lager niveau. Den Haag kent een mediane huurprijs per m² van 9,85 in de eerste zes maanden van 2017 en Rotterdam ligt daar nog iets onder met 9,50 per m². De druk op de huurwoningmarkt blijft echter onverminderd hoog, de verwachting is dan ook dat ook in de zuidvleugel de huurprijzen binnen afzienbare tijd ook boven de 10 grens uit zullen komen. FIGUUR 11: HITTEKAART MEDIANE PRIJS PER M² PER COROP GEBIED H

11 CONCLUSIE De geliberaliseerde huurwoningmarkt laat, net als de koopwoningmarkt, een duidelijke stijging van de prijzen zien de afgelopen jaren. De huurprijs lag in het eerste halfjaar van ,3% hoger dan in dezelfde periode in Er zijn echter wel grote verschillen in de ontwikkeling tussen verschillende segmenten, oppervlakte klassen, locaties en bouwperiodes. - Meergezinswoningen laten een sterkere huurprijsgroei zien dan eengezinswoningen (+6,5% t.o.v. +3,8%) - De huurprijs van kleine woningen stijgt harder dan van grote woningen - Vooroorlogse huurwoningen en nieuwbouw huurwoningen kennen de hoogste huurprijzen - Deze bouwperiodes kennen samen met huurwoningen tussen de grootste huurprijsstijging - De huurprijzen van zowel eengezinswoningen als meergezinswoningen zijn het hoogst in de Randstad - Stijging van huurprijzen van meergezinswoningen met afstand het hoogst in Noord-Holland (+29%), daarachter laten Gelderland (8%) en Utrecht (+7%) ook flinke prijsstijgingen zien - De grootste huurprijsstijgingen van eengezinswoningen zijn niet in de Randstad maar in Groningen (9%) en Gelderland (8%) Er kan geconcludeerd worden dat de grote vraag naar middel dure huurwoningen de huurprijzen over de gehele breedte opdrijft. Het gevolg hiervan is dat er met name bij nieuwbouwprojecten in steden een steeds grotere nadruk komt te liggen op kleinere huurappartementen. Dit is duidelijk terug te zien de afgelopen jaren wanneer er gekeken wordt naar de gemiddelde grootte van een verhuurd appartement, deze laat een forse daling zien. Verhuurde appartementen die in 2016 zijn opgeleverd hadden een gemiddelde grootte van 88 m². Appartementen opgeleverd tussen 2000 en 2012 waren gemiddeld gezien altijd boven de 94 m². Door de gestegen huurprijzen kan er kleiner gebouwd worden en alsnog huurprijzen boven de liberalisatiegrens worden gerealiseerd. De druk op de geliberaliseerde huurwoningmarkt is het grootst in de noordvleugel van de Randstad. Zeker in Amsterdam en de grensgemeentes van Amsterdam is de huurprijs de afgelopen jaren fors gestegen. Deze ontwikkeling spreid zich nu ook verder uit in de richting van Leiden en Utrecht, waar de huurprijzen het afgelopen jaar flink zijn gestegen. 11

12 ONDERZOEKSVERANTWOORDING Dit onderzoek is samengesteld op basis van cijfers afkomstig van individuele transacties die bij de NVM zijn gemeld met als specifieke bron Vastgoedmanagement Nederland (VGM NL), gecombineerd met interne data vanuit MVGM. Gebruiksoppervlak Er wordt een minimum gbo gehanteerd van 10 m² Huurprijs Er wordt een minimum maandelijkse huurprijs van 710,68 gehanteerd (liberalisatiegrens) Er wordt gebruik gemaakt van mediane huurprijzen. Hier is voor gekozen om extreme waardes (outliers) uit te kunnen sluiten. Casco verhuurde woningen De cijfers hebben betrekking op woningen die niet-gemeubileerd en niet-gestoffeerd zijn verhuurd CONTACT G.P. (Roger) Felix Directeur Vastgoedtaxaties T.P. (Thijs) Guinée Head of Research Tp.guinee@mvgm.nl

13 OVER MVGM MVGM is dé vastgoedregisseur. We nemen de gehele of gedeeltelijke regie van de vastgoedportefeuilles van opdrachtgevers uit handen. Met zo'n 600 medewerkers en landelijke dekking vanuit 20 kantoren ontzorgen we klanten op het vlak van vastgoedmanagement, het adviseren en uitvoeren van taxaties en de koop, verkoop, aan- of verhuur van onroerend goed. Door de bundeling van krachten van de verschillende bedrijfsonderdelen kan MVGM een compleet geïntegreerde benadering bieden van (internationale) ervaring en kennis van lokale ontwikkelingen. Met huurwoningen, appartementen van VvE s en 1,5 miljoen vierkante meter aan kantooren bedrijfs- en 1,5 miljoen vierkante meter aan winkelruimte in beheer is MVGM de grootste vastgoeddienstverlener van Nederland. Bezoekadres Van Asch van Wijckstraat LP Amersfoort Postadres Postbus AK Amersfoort T +31(0) E