Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Brederoplein XA UTRECHT Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx](niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak Er is sprake van een all-in prijs. Deze wordt gesplitst in een kale huurprijs en een voorschot voor de servicekosten per 1 juni Vanaf 1 juni 2016 is de (kale) huurprijs 418,00 per maand. Het voorschotbedrag voor de servicekosten is vanaf 1 juni ,00 per maand. De huurprijs van 418,00 per maand wordt vanaf 1 juni 2016 tijdelijk verlaagd tot 167,20 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 26 november 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 7 november 2011 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 10 januari 2017 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: In het verleden hebben we geregeld contact gehad met de verhuurder; We hebben geen energieaansluiting op onze eigen naam; Wij wonen op de begane grond, er zijn twee etages boven ons; We zitten allemaal op één meter, deze meter hangt in onze woning; Een all-in prijs was gunstig in die zin, dat er geen huurverhoging kwam; Het rapport is in grote linie duidelijk; De rapporteur heeft geen foto van de balken aan de onderzijde toegevoegd (klacht 2), het hout is aangetast; Klacht 7 en 8 hebben allebei betrekking op de schuur; Op de tweede foto bij klacht 9 is te zien dat de lekkage langs de elektra (verlichting overkapping en schuur) loopt. Dat is een gevaarlijke situatie. III Beoordeling All-in prijs Blijkens de huurovereenkomst en de onweersproken verklaring van huurder op zitting, is sprake van een all-in prijs. Alvorens de Huurcommissie uitspraak kan doen over het verzoek van huurder dient eerst de all-in prijs gesplitst te worden. De Huurcommissie kan de all-in prijs ambtshalve splitsen vanaf de peildatum van het verzoek, zijnde 1 juni Vaststelling kale huurprijs en servicekosten De Huurcommissie stelt de huurprijs vast op 55% van de betaalde all-in prijs ad. 760,00 per maand en het voorschotbedrag servicekosten op 25% daarvan. Dit betekent in deze zaak: Huurprijs: 418,00 per maand (55% van 760,00); Voorschot servicekosten: 190,00 (25% van 760,00). Huurverlaging in verband met gebreken De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de per 1 juni 2016 gesplitste kale huurprijs. Op die datum was de huurprijs 418,00 per maand. Pagina 2 van 5

3 Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: Er is sprake van een collectief gestookte cv ketel. Deze ketel is in gebruik bij de woonruimte op de begane grond, 1e en 2e etage. Deze woonruimte op de begane grond heeft geen eigen thermostaat. Het is hierdoor voor huurder niet mogelijk om zelf de temperatuur in de woning te regelen. Huurder is hiervoor afhankelijk van de bewoner op de 2e verdieping. Wanneer de huurder op de 2e verdieping de thermostaat op 15 C zet, is het niet mogelijk dat huurder zijn woonruimte verwarmt. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer Qa1); De vloer achter de centrale toegangsdeur verkeerd in slechte staat. De vloer zakt in ernstige mate door. Er bestaat reëel gevaar om door de vloer te zakken. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer H8); Het schilderwerk van de schuurdeur en kozijn en raam met raamkozijn verkeert in slechte staat. Er is tevens sprake van ernstige houtrot in de schuurdeur. In de schuurdeur zitten aan de onderzijde gaten. Tevens verzakt de schuur in ernstige mate waardoor zich ernstige scheurvorming voordoet in de muren. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer I4). De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij gebreken in de categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende (maximale) huurprijs 418,00 per maand. De huurder betaalt dus 167,20 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 26 november Dat is na de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld (zijnde 7 november 2011). De verlaging gaat in tot zes maanden voorafgaande aan de datum waarop de Huurcommissie het verzoek van de huurder heeft ontvangen. De verlaging gaat daarom in op 1 juni De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 418,00 per maand betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Pagina 3 van 5

4 Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De huurder en verhuurder zijn een all-in prijs overeengekomen. Deze wordt gesplitst in een kale huurprijs en een voorschot servicekosten per 1 juni 2016; Vanaf 1 juni 2016 is de kale huurprijs 418,00 per maand; Het voorschot voor de servicekosten bedraagt met ingang van 1 juni ,00 per maand; De woonruimte heeft op 1 juni 2016 de volgende ernstige gebreken: - Er is sprake van een collectief gestookte cv ketel. Deze ketel is in gebruik bij de woonruimte op de begane grond, 1e en 2e etage. Deze woonruimte op de begane grond heeft geen eigen thermostaat. Het is hierdoor voor huurder niet mogelijk om zelf de temperatuur in de woning te regelen. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer Qa1); - De vloer achter de centrale toegangsdeur verkeerd in slechte staat. De vloer zakt in ernstige mate door. Er bestaat reëel gevaar om door de vloer te zakken. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer H8); - Het schilderwerk van de schuurdeur en kozijn en raam met raamkozijn verkeert in slechte staat. Er is tevens sprake van ernstige houtrot in de schuurdeur. In de schuurdeur zitten aan de onderzijde gaten. Tevens verzakt de schuur in ernstige mate waardoor zich ernstige scheurvorming voordoet in de muren. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer I4). De geldende huurprijs van 418,00 per maand wordt vanaf 1 juni 2016 tijdelijk verlaagd tot 167,20 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Pagina 4 van 5

5 Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. UTRECHT, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers Zittingsvoorzitter J.L. Bakker en S.L. van den Berge Zittingsleden Pagina 5 van 5