Bijlage g.1 (Geanonimiseerde) lijst ingediende zienswijzen concept verordening tweede woningen Sluis met reactie

Transcriptie

1 Reclamant 1 Wijzen op negatieve en ongewenste gevolgen indien Groenevelt buiten het toepassingsgebied van de verordening wordt geplaatst: 1a De opzet van Groenevelt is altijd geweest om mede nieuwe inwoners van buiten Zeeuws- Vlaanderen aan te trekken om de krimp te bestrijden. Het feit dat de realisatie van het park traag verloopt, doet niet af aan de bescheiden bijdrage die Groenevelt levert aan de realisatie van deze doelstelling. De voorgestelde wijziging zal een negatief effect kunnen hebben op deze bijdrage. In 2001 heeft de provincie aan Groenevelt de kwalificatie uniek project toegekend. Hierdoor wordt extra ruimte voor woningbouw toegekend, buiten het reguliere woningbouwprogramma om. Met uniek project wordt hier bedoeld: een uniek woongebied/-project met een open bebouwingsstructuur en een geheel eigen identiteit (neo-romantische stijl) in een parkachtig ingerichte omgeving aan de rand van en met respect voor waardevolle landschappelijke en cultuurhistorische elementen (waaronder de vestingwerken). Het is correct dat een van de doelstellingen/ uitgangspunten van Groenevelt is om niet alleen bewoners uit de provincie aan te trekken, maar ook van buiten de provincie (België). Voorts is het juist dat in 2001 bij de toekenning van de kwalificatie de structureel afnemende bevolking in west Zeeuws-Vlaanderen een issue was. Nadien is gebleken dat de krimp een vermindering van het aantal inwoners en het aantal huishoudens een niet te stoppen ontwikkeling is. Dit betekent dat in de gemeente Sluis rekening moet worden gehouden met een groeiende leegstand van woningen. Het is de taak van de gemeente om hier beleid voor te ontwikkelen. Een van de beleidsinstrumenten van de gemeente is de verruiming van het tweede Pagina 1 van 20

2 woningenbeleid. 1b De voorgenomen wijziging heeft gevolgen voor de positie van de huidige bewoners. Zij worden collectief buiten de gemeenschap geplaatst, terwijl de meeste bewoners permanent in het park wonen. Op termijn zal het park het aanzien krijgen van een vakantiepark, waarin de eerste bewoners zich steeds minder thuis gaan voelen. 1c De unieke status van het park, zoals deze in verschillende documenten (bestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan) is toebedeeld dreigt verloren te gaan door deze wijziging. Het destijds meeverkochte verwachtingspatroon van een hoogwaardige woonomgeving zal verloren kunnen gaan. Het beeldkwaliteitsplan (Bkp) zal opnieuw onder druk komen te staan en terzijde worden geschoven met het doel om op de nog resterende te bebouwen kavels goedkopere tweede woningen te realiseren zonder de vereiste zorgvuldige toetsing aan het Bkp. De locatie van een woning is niet relevant of men al dan niet buiten de gemeenschap wordt geplaatst. Dit zou betekenen dat mensen in het buitengebied ook allen buiten de gemeenschap staan. Doorslaggevend is de sociale betrokkenheid van de persoon bij die gemeenschap. In hoeverre Groenevelt in de toekomst verwordt tot een vakantiepark als gevolg van de wijziging van de verordening is op dit moment niet te overzien. Dit is een kwestie van monitoring, om het beleid eventueel bij te stellen. De unieke status van het park is vastgelegd in het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan. De hoogwaardige woonomgeving is niet afhankelijk van het gegeven of een woning permanent of recreatief bewoond wordt. 1d De wijziging van de verordening op dit onderdeel zal geen rol spelen bij het bestrijden van de krimp in de regio. Er zullen meer vakantiegangers worden gehuisvest in de kleine Het is ook niet de bedoeling van de wijziging om de krimp te bestrijden. De gemeente gaat er voorshands van uit dat de krimp zich in de komende jaren doorzet en is sinds enkele jaren Pagina 2 van 20

3 kernen, misschien ook in het park, maar er vindt daardoor geen bevolkingsaanwas plaats. Vestigingsmogelijkheden voor tweede woningeigenaren in Groenevelt zal de leegstand in Sluis alleen maar langer laten voortduren. bezig om de gevolgen van de krimp in haar volkshuisvestingsbeleid te integreren. Mogelijkheden hiertoe zijn o. m. herstructurering van kernen, waaronder ook een wijziging van het tweede woningenbeleid valt. 1e In financieel opzicht zal het effect eerder negatief dan positief zijn. 1f De verkoop van huizen en kavels in Groenevelt vertoont in het lopende jaar een stijgende lijn. Verwacht wordt dat met handhaving van het Bkp de 1 e fase van het park op een redelijke termijn zal zijn voltooid. De voorgestelde wijziging zal nadelige gevolgen teweegbrengen voor de status van het park. Het gegeven dat de woningen zowel voor permanente bewoning/deeltijdwonen als voor recreatieve bewoning beschikbaar zijn, verruimt de mogelijkheden voor de verkoper en zal daardoor een prijsverhogend effect hebben. De woningen in Groenevelt zitten voornamelijk in het middelhoge tot hoge prijssegment. Dit betekent dat de markt voor permanente bewoning in dit segment beperkt is. Verruiming van de mogelijkheden zal de verkoop alleen maar doen toenemen. 1g De punten a t/m f hebben betrekking op de bijna voltooide 1 e fase van het park. Reclamanten achten het een reële optie dat de 2 e fase kan worden afgerond zoals in het bestemmingsplan en het Bkp is vastgelegd. Op het moment dat de 2 e fase aan de orde komt kan gebruik worden gemaakt van de bevoegdheid om de verordening buiten toepassing te verklaren voor woningen of groepen van woningen. Dit is een mogelijk alternatief. Er is echter ook een aantal eigenaren dat een woning bezit in de 1 e fase, dat voorstander is van wijziging van de verordening overeenkomstig het voorstel. Voorshands geeft dit geen aanleiding om de verordening aan te passen. 1h Reclamanten verzoeken om het park binnen het werkingsgebied van de verordening te houden. Zie boven. Pagina 3 van 20

4 Reclamant 2 2 Ook binnen de kernen zou enige flexibiliteit wenselijk zijn en met name voor woningen die al geruime tijd in de verkoop staan. De groep die aankoopt voor recreatieve doeleinden is een kleine groep maar absoluut waardevol voor onze streek. Reclamant zal met de flexibiliteit refereren aan de 5 grotere kernen, waar de conceptverordening van toepassing blijft. De conceptverordening kent al enige versoepeling in vergelijk met de vigerende verordening: 1. Het verblijfscriterium (minimaal aantal dagen verblijven) is komen te vervallen. 2. Het werkingsgebied is aangepast. 3. De bestaande situatie vóór 1 mei 2011 wordt gerespecteerd (niet voor rechtsopvolgers ná 1 mei 2011). 4. Het criterium ongeschiktheid voor permanente bewoning wordt bijgesteld. Mocht dit niet voldoende zijn, dan kan de verordening in de toekomst verder worden versoepeld Reclamant 3 3 Zien graag de verordening gewijzigd. Er wordt een belangrijke doelgroep die zich graag wil vestigen in het park, afgesloten. Er zitten vaak mensen bij die zich in de toekomst hier willen vestigen. Onze woning staat als sinds 2007 te koop. Wij denken dat mede door de verordening deze doorbraak naar verkoop een belangrijke rol speelt en als we onze woning zowel voor recreatief als permanent gebruik mogen aanbieden, zal dit het verkoopresultaat mogelijk bespoedigen Reclamant 4 4 Ziet graag de verordening buiten toepassing verklaard voor Groenevelt. Dit zal het park ten Reclamanten gaan akkoord met de voorgestelde wijziging. Reclamant gaat akkoord met de voorgestelde wijziging. Pagina 4 van 20

5 goede komen. Er worden meer bewoners aangetrokken en leegstand wordt tegengegaan Reclamant 5 5 Ziet graag de verordening buiten toepassing verklaard voor Groenevelt. Dit zou belangrijk zijn voor een klein deel van de eventuele kopers. Voor veel mensen die bijna met pensioen gaan en zich hier op dit moment nog niet willen vestigen is de verordening een te grote drempel Reclamant 6 6a Reclamant uit bezorgdheid over voornemen om de verordening voor de kleine kernen af te schaffen. Afschaffing betekent voor veel kleine kernen een stap terug in de tijd met hoofdzakelijk negatieve gevolgen voor de leefbaarheid en de toeristische waarde van deze dorpen. De toeristische waarde van een dorp wordt grotendeels bepaald door de totale uitstraling en de levendigheid. De vakantiegast koopt bij voorkeur geen tweede woning in een wijk, maar juist in een van de leuke straatjes of markten. Deze vitale plaatsen voor de leefbaarheid in een dorpskern zijn ook geliefd bij mensen die willen starten en een karakteristieke woning zoeken. Aangezien deze woningen nu nog steeds goed verkocht worden, is het volgens reclamant logisch het beleid ten aanzien van de tweede woningen niet te wijzigen. Reclamant gaat akkoord met de voorgestelde wijziging. Onderscheid moet worden gemaakt tussen een koper van een vakantiewoning en van een tweede woning. Zie beantwoording 7b naar onderscheid. Gezien het aantal woningen dat op dit moment reeds verkocht wordt als tweede woning (zie bijlage 1) kan deze stelling niet verdedigd worden. 6b Ontbreken noodzaak van de maatregel Reclamant geeft een overzicht van het aantal te koop staande woningen in de kleine kernen: In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van woningen die vanaf 2005 zijn verkocht als tweede woning, zonder dat hiervoor Pagina 5 van 20

6 - Groede: 5 woningen - Nieuwvliet: 5 woningen - Cadzand: 4 woningen - Retranchement: 1 woning De woningen staan slechts in zeer beperkte mate lang te koop. De laatste jaren worden de woningen tegen reële prijzen verkocht voor permanent gebruik. Bij woningen die langdurig te koop staan is de vraagprijs mogelijk niet in verhouding tot de kwaliteit van de woning. vergunning is verleend. Uit dit overzicht blijkt dat een substantieel aantal woningen zijn verkocht als tweede woningen. Het aantal transacties, dat niet heeft geleid tot permanente bewoning, bedraagt 40% van het totaal aantal transacties. Voorts zijn er over deze periode 14 keer meer woningen als tweede woning in gebruik genomen als dat er vergunningen zijn verleend. Hieruit vallen de volgende conclusies te trekken: 1. De preventieve werking van de verordening is beperkt. 2. er heeft geen dan wel een beperkte handhaving plaatsgevonden. De opgave van reclamant is onjuist c.q. onvolledig. Een mogelijk vervolg van het laten vervallen van de verordening voor de kleine kernen kan zijn, dat door de stijging van het aanbod aan tweede woningen de vraagprijzen zullen zakken waardoor de woningen weer beschikbaar komen voor starters. 6c Verkrotting Woningen die niet voor permanente bewoning verkocht worden zijn vaak niet courant of de prijs is te hoog (verhouding aanschafwaarde woning in relatie tot de kosten voor het renoveren). Dit soort woningen wordt veelal zonder renovatie na verkoop als tweede woning gebruikt, waarna verkrotting plaatsvindt. Grootschalige renovatie blijft vaak achterwege. Voorbeelden hiervan treft men aan in diverse bungalowparken aan de kust. Reclamant is Of er een relatie is tussen verkrotting en tweede woningenbezit is bij de gemeente niet bekend. Het gaat te ver om dit in relatie tot de voorgenomen wijziging van de verordening te onderzoeken. Indien verkrotting zich voordoet staan de gemeente instrumenten ter beschikking om verkrotting tegen te gaan (Wet Victor). De door reclamant aangehaalde bungalowparken betreffen recreatiewoningen en vallen in dit kader buiten beschouwing. Pagina 6 van 20

7 voorstander om dergelijke woningen aan het woningaanbod te onttrekken, in plaats van ze als tweede woning aan te houden. De verschillen in onderhoud tussen vakantiewoningen en permanent bewoonde woningen is in sommige kernen duidelijk zichtbaar, bijvoorbeeld de dorpskern van Cadzand of de Brouwerijstraat in Groede. Tegenwoordig is de staat van onderhoud van permanent bewoonde woningen aanmerkelijk beter dan die van tweede woningen. Verkrotting tegengaan door recreatief gebruik toe te staan is dan ook geen goede oplossing. 6d Leefbaarheid Door afschaffing van de verordening komt de leefbaarheid onder druk te staan: - Een woning die slechts in beperkte mate onderhouden wordt. - Een tuin die matig wordt bijgehouden. - Rolluiken of gordijnen zijn langere tijd gesloten. - Ramen worden zelden gezeemd. Het feit dat een woning slechts enkele weken per jaar of door wekelijks nieuwe huurders wordt gebruikt, draagt op geen enkele wijze bij aan het sociale leven in een straat of wijk. Een dergelijke ontwikkeling kan de leefbaarheid juist sterk aantasten, hetgeen op termijn een negatief vliegwieleffect kan hebben. Juist de levendigheid in een dorp trekt jonge gezinnen aan. Dit effect is op dit moment in Nieuwvliet en Groede duidelijk merkbaar. Het onttrekken aan het woningaanbod betekent dat deze woningen moeten worden aangekocht. Wie moet dit doen? De gemeente heeft hiervoor niet de financiële middelen. De gemeente heeft op dit moment geen inzicht in de verschillen bij de staat van onderhoud van tweede woningen en andere woningen. Het gaat te ver om dit in relatie tot dit onderwerp te onderzoeken. De gemeente gaat er voorshands van uit dat er geen verschillen bestaan in het onderhoud. Het argument dat reclamant hier aanhaalt heeft betrekking op het onderhoud en het uiterlijk aanzien van de woning. Een van de redenen op grond waarvan de verordening destijds in het leven is geroepen betreft de leefbaarheid in de kernen. Het begrip leefbaarheid is vrij abstract. Destijds bij de vaststelling van de verordening is het begrip gekoppeld aan de aanwezigheid van bepaalde voorzieningen in een kern: scholen, winkels, verenigingsleven. De door reclamant genoemde elementen van leefbaarheid hebben meer te maken met de instelling van de eigenaar dan met het feit of een woning al dan permanent bewoond wordt. Leefbaarheid in de zin van voorzieningen, als scholen, winkels e.d. kan op termijn voor een aantal kernen ook niet behouden blijven. Pagina 7 van 20

8 6e Verevening Om woningen met een recreatieve bestemming te mogen ontwikkelen wordt een vereveningsbijdrage gevraagd waarmee het totale toeristische product kan worden versterkt. Deze opgelegde bijdrage is van invloed op de uiteindelijke vraagprijs. Reclamant vraagt zich af of er bij de afschaffing van de verordening ook een vereveningsbijdrage wordt opgelegd. Een vereveningsbijdrage kan gevraagd worden bij een bestemmingswijziging, bijvoorbeeld van agrarische bestemming naar woonbestemming. Bij intrekking van de verordening blijft de bestemming dezelfde. Een vereveningsbijdrage kan dan ook niet opgelegd worden. Hier is geen grond voor. 6f Reclamant geeft aan dat het bestaande beleid zijn vruchten begint af te werken. Veel dorpskernen zijn in de laatste jaren door de dorpsbewoners en de overheid opgeknapt. Er is volop geïnvesteerd in de voorzieningen. De aanwezige middenstand en horeca kunnen blijven voortbestaan en op de scholen is er sprake van een stijgend aantal leerlingen. Deze ontwikkelingen hebben ook een positief effect op de toeristische waarde van de streek. Als gevolg van de krimp staat het voortbestaan van winkels en scholen onder druk. Middenstand is op dit moment al vaak bijna of in zijn geheel verdwenen. De horeca draait ook c.q. vooral op de aanwezigheid van vakantiegangers. De prognoses van de leerlingenaantallen op de basisscholen laten zien dat er binnen afzienbare tijd een aantal scholen zullen verdwijnen (zie bijlage 2: leerlingenaantallen en prognoses). Dit zijn zaken waarop de gemeente weinig of geen invloed op kan uitoefenen. Reclamant schildert hier dus een te rooskleurig beeld van de huidige situatie. 6g Bij reclamant ontgaat de samenhang in het totale woningbeleid. Aan de ene kant worden investeringen gedaan om de leefbaarheid in de dragende kernen te verbeteren en aan de andere kant wordt de leefbaarheid in de kleine kernen aangetast door het wijzigen van de verordening. Gezien het gering aantal te koop staande woningen is er ook geen enkele Zoals hierboven reeds is aangegeven, is het begrip leefbaarheid vrij abstract. Destijds bij de vaststelling van de verordening is het begrip gekoppeld aan de aanwezigheid van bepaalde voorzieningen in een kern: scholen, winkels, verenigingsleven. Het begrip leefbaarheid kan zich richten op fysieke factoren, zijnde de aanwezigheid van Pagina 8 van 20

9 noodzaak tot wijzigen van het beleid. voorzieningen, maar ook op sociale factoren, de buurt, de sociale contacten etc. Elk individu kan de leefbaarheid van een kern verschillend interpreteren, al naar gelang zijn persoonlijke behoeften. Het gaat dus te ver om te stellen dat het wijzigen van de verordening de leefbaarheid aantast. Zie verder bijlage 1 met de statistische gegevens. Daarnaast is het aanpassen van de verordening een van de maatregelen die de gemeente kan nemen om de gevolgen van de krimp te verzachten. 6h Reclamant verzoekt derhalve het beleid ten aanzien van tweede woningen niet te herzien Reclamant 7 7a Reclamant uit zijn bezorgdheid over het voornemen om de verordening voor de kern Nieuwvliet af te schaffen. Het tijdstip van afschaffen is ongelukkig gekozen nu meerdere jongeren er voor kiezen om een huis aan te schaffen welke voorheen als tweede woning in gebruik was. Zo komt langzamerhand het nagestreefde doel in zicht: geen leegstand tijdens de wintermaanden en een verjonging van de kern. Ideaal voor starters en in de toekomst wellicht ook voor het behoud van voorzieningen zoals de school en het dorpshuis. Om enigszins tegemoet te komen aan de bezwaren van reclamant (en andere reclamanten) zal de raad worden voorgesteld om voor de meer recent gebouwde woningen in de kleinere kernen, de verordening te handhaven. In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van woningen die vanaf 2005 zijn verkocht als tweede woning, zonder dat hiervoor vergunning is verleend. Uit dit overzicht blijkt dat veel woningen zijn verkocht als tweede woningen. Het aantal transacties, dat niet heeft geleid tot permanente bewoning, bedraagt 40% van het totaal aantal transacties. Voor de kern Nieuwvliet is over deze periode het aantal woningtransacties m.b.t. tweede woningen gelijk aan het aantal transacties in de permanente woningen. Pagina 9 van 20

10 Zie verder de beantwoording bij 6b t.a.v. het grotere aanbod en de daling van de vraagprijzen. 7b Een tweede reden om van afschaffing af te zien is de ontwikkeling in de recreatiesector. Er staan op dit moment meerdere projecten op stapel: - Ballast-Nedam/Vakantieresort Nieuwvliet. - Roompotpark De Pannenschuur met daaraan verbonden Boshoeve en Hof ter Wilgen. - Vernieuwing Adornis door Camping Zonneweelde. - Uitbreiding Camping De Waag (Privaat Domein Chaletpark Mettenije). Hier wordt op alle niveaus aan de wensen van de toekomstige vakantiegast, die in Nieuwvliet wil investeren, voldaan. 7c Deze wijzigingen en vernieuwingen zijn voor Nieuwvliet van groter en betekenisvoller belang dan de paar huizen in de kern die eventueel als tweede woning aangekocht zouden kunnen worden. De vraag rijst hierbij of de eventuele nieuwe huizenbezitters ook een Er moet een duidelijk onderscheid worden gemaakt tussen recreatiewoningen en tweede woningen. In het algemeen worden tweede woningen gebruikt door dezelfde eigenaren die meerdere keren per jaar de in de woning verblijven. In sommige gevallen is hier zelfs sprake van deeltijdwonen. Deze woningen treft men meestal aan in de kernen Een recreatiewoning, ook als die in eigendom is van een particulier, wordt al dan niet gedurende een korte tijd gebruikt door de eigenaar en wordt gedurende het grootste gedeelte van het jaar gehuurd door diverse personen. Deze woningen treft men meestal aan in recreatieparken. NB: woningen in recreatieparken moeten ook verplicht bedrijfsmatig worden geëxploiteerd. Dit houdt dus in dat deze woningen niet in hoofdzaak voor eigen gebruik mogen worden gebruikt. Iemand die veel weekends en gedurende vakanties in de gemeente verblijft, doet dit veelal eerder in een dorpskern dan op een recreatiepark. Zie hierboven (6b). Zie 6e. Pagina 10 van 20

11 vereveningsbijdrage moeten betalen. 7d Reclamant verwijst verder naar de reactie van reclamant 6. Zie zienswijze Reclamant 8 8a Reclamant 8 maakt zich ernstig zorgen over de leefbaarheid van de kern en vreest een verdringing van de permanente bewoning als de verordening wordt aangenomen. De redenen hiervoor zijn de volgende: 8b Er is zo goed als geen leegstand in Retranchement, waardoor de noodzaak vervalt om de verordening te wijzigen. De leegstand betreft twee horecapanden en enkele woningen. Reclamant constateert wel dat woningen die door Belgische makelaars te koop worden aangeboden, wel gedurende een langere termijn te koop staan. Reclamant heeft zelf in juni 2011 een inventarisatie gedaan van de leegstand. Geconcludeerd werd dat er van de 267 woningen er 7 te koop staan en 107 in gebruik zijn als tweede woning. In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van woningen die vanaf 2005 zijn verkocht als tweede woning, zonder dat hiervoor vergunning is verleend. Uit dit overzicht blijkt dat veel woningen zijn verkocht als tweede woningen. Het aantal transacties, dat niet heeft geleid tot permanente bewoning, bedraagt 40% van het totaal aantal transacties. In Retranchement zijn over deze periode meer woningen verkocht als tweede woning dan voor permanente woningen (130%). De opgave van reclamant is derhalve onjuist. Voor de kern Retranchement zijn geen vergunningen verstrekt in het kader van de verordening. Alle tweede woningen die als zodanig in gebruik zijn, zijn feitelijk illegaal, tenzij ze vallen onder het overgangsrecht. 8c De verpaupering wordt hiermee niet opgelost en Verpaupering is niet specifiek terug te voeren Pagina 11 van 20

12 het instrument wat hiervoor specifiek is ontwikkeld, wordt onbenut gelaten. De verpaupering in Retranchement is minimaal: twee horecapanden en een woning. Door de aanpassing van de Woningwet kan de gemeente een eigenaar dwingen om een woning te onderhouden. op eigenaren van tweede woningen. 8d Afschaffing van de verordening heeft geen invloed op de prijsontwikkeling van ooerend goed i.v.m. de invloed van de ontwikkelingen in de driehoek Cadzand-Knokke-Sluis. Niet duidelijk is wat de relevantie is van deze opmerking. 8e Afschaffing van de verordening verstoort de balans tussen permanent bewoonde woningen en tweede woningen. Het aantal tweede woningen zal drastisch toenemen waardoor de leefbaarheid in negatieve zin zal worden beïnvloed. Gezien het grote aantal tweede woningen in Retranchement kan men zich afvragen of deze balans, zo deze al ergens toe dient, niet reeds verstoord is. 8f Het buitengebied, het Zwindorp en Terhofstede vallen buiten de verordening, waardoor voldoende mogelijkheden zijn gecreëerd voor tweede woningen. Woningen in het buitengebied en in Terhofstede zijn beperkt beschikbaar. Woningen in vakantieparken als het Zwindorp kunnen niet beschouwd worden als tweede woningen, maar als recreatiewoningen (zie beantwoording bij 7b). 8g Door de verordening niet meer van toepassing te verklaren voor Retranchement wordt de mogelijkheid ontnomen voor de gemeente om in te grijpen indien de balans geheel doorslaat. In relatie tot de krimpsituatie waarin de gemeente zich bevindt, zullen woningen in toenemende mate uitsluitend verkocht kunnen worden als tweede woningen. Pagina 12 van 20

13 8h Woningmarkt Retranchement Er is een aantal oorzaken te noemen die invloed hebben op de belangstelling voor c.q. de vraag naar tweede woningen in Retranchement: - De prijsontwikkelingen in Knokke. - Andere vormen van beleggen door de crisis in het vastgoed. - De karakteristieke, landelijke, ligging vlak aan zee en tegen de grens met België, waarbij rust, ruimte en natuur factoren zijn om te kiezen voor een woning in Retranchement. - De ligging in de driehoek Cadzand-Sluis- Knokke, in de nabijheid van belangrijke steden in België en vlakbij een van de belangrijkste verbindingswegen (N49). - De gunstige woningprijzen ten opzichte van Knokke. - Het op de markt zetten van woningen door Belgische makelaars. De toename van tweede woningen die hierdoor te constateren is, heeft ook positieve kanten: verkopers krijgen een gunstige prijs en veel woningen, die als tweede verblijf dienen, worden opgeknapt. Ook de WOZ-waarde stijgt hierdoor, wat weer gunstig is voor de gemeente. De hierin genoemde oorzaken onderschrijven het nieuwe beleid om de markt voor tweede woningen te verruimen. 8i Toename van het aantal tweede woningen, zeker ook als de verordening niet meer van toepassing is, heeft ook nadelen: de gemiddelde prijs van een woning (in ) stijgt, waardoor starters geen woning meer kunnen verwerven. Reclamant verwacht dan ook geen daling van de woningprijs als de verordening De vraag is of bij een stijging van het aanbod de prijs zal stijgen. Het kan ook zijn dat de prijs stabiel blijft of zelfs zal dalen. Dit houdt verband met de vraag, waarop de gemeente geen invloed heeft. Uit de verkoopcijfers van de afgelopen 5 jaar blijkt dat een potentiële koper zich niet veel gelegen laat liggen aan het Pagina 13 van 20

14 wordt gewijzigd. De prijs wordt bepaald door de marktwerking en de overheid heeft hierop geen invloed. bestaan van de Verordening tweede woningen Sluis. Vaak zijn de wat oudere woningen (zowel in de kleine als in de grotere kernen) van een technisch mindere kwaliteit. Hierdoor moet aan deze woningen behoorlijk verbouwd worden, willen ze geschikt zijn voor permanente bewoning. Dit schrikt starters op de woningmarkt vaak terug. Starters hebben de voorkeur voor woningen waar weinig tot niets aan hoeft te worden verbouwd. 8j Door de wijziging van de verordening zal het evenwicht worden verstoord tussen permanent bewoonde woningen en tweede woningen, wat weer gevolgen heeft voor de leefbaarheid van het dorp. Zie beantwoording 8e. 8k De druk op de woningmarkt voor tweede woningen is er al een aantal jaren. Pogingen in het verleden om hiervoor een oplossing te zoeken door het aantal woningen uit te breiden (Versche Polder) met mede als doel om de leefbaarheid te bevorderen, zijn door de provincie afgeschoten. Wijziging van de verordening heeft niet tot doel om de leefbaarheid te bevorderen, wat daar ook mee wordt bedoeld, maar om potentiële leegstand te voorkomen. Leegstand tast de woonomgeving aan. 8l Wel is reclamant van mening dat de verordening in bepaalde gevallen een preventieve werking heeft gehad. Reclamant constateert dat de gemeente tot op heden niet actief heeft gehandhaafd en stelt dat dit wel mogelijk is. Reclamant verwijst hierbij naar de gemeenten Schouwen-Duiveland, Urk en Harderwijk. De preventieve werking is beperkt: zie bijlage 1. Repressief handhaven heeft bij de gemeente op dit moment geen prioriteit, ook al niet vanwege het ontbreken van fte s (zie ook beantwoording 6b). Pagina 14 van 20

15 8m Leefbaarheid Volgens reclamant heeft het grootste gedeelte van de bevolking van Retranchement geen bezwaar tegen de huidige aanwezigheid van tweede woningen. Indien de verordening wordt afgeschaft kan er een verdringing ontstaan van de permanent bewoonde woningen. Dit gaat ten koste van de leefbaarheid in het dorp. Het in stand houden van basisvoorzieningen als het verenigingsleven en de basisschool komt hierdoor in gevaar. Voldoende permanent bewoonde woningen zijn van groot belang voor de sociale samenhang en daarmee de vitaliteit van de kern. Het tegengaan van tweede woningen is een manier om de leefbaarheid het hele jaar door te bevorderen. Is hiervoor reeds aan de orde gekomen. De school gaat op termijn verdwijnen. Voor een bloeiend verenigingsleven is Retranchement reeds te klein en moet men uitwijken naar grotere kernen in de omgeving. 8n Er wordt op dit moment door dorpsraad, gemeente en provincie gewerkt aan een dorpsvisie om te zoeken naar kansen om de vitaliteit te verbeteren. Het gebruik van tweede woningen loopt hier als een rode draad doorheen. Reclamant adviseert om eerst de dorpsvisie op te stellen waarin dan ook aandacht wordt besteed aan de tweede woningen. Wijziging van de verordening heeft betrekking op alle kleine kernen, niet alleen op Retranchement. Indien op basis van argumenten de verordening buiten toepassing wordt verklaard voor Retranchement, doet een door de dorpsraad en provincie op te stellen dorpsvisie hier niets aan af. Overigens wordt verwezen naar de beantwoording bij 6h Reclamant 9 9 Het is het overwegen waard om de verordening ook te laten vervallen voor de vijf grotere Het is correct dat de krimp zich ook in de grotere kernen voordoet. Pagina 15 van 20

16 kernen. Of in ieder geval voor woningen met een WOZ-waarde onder en boven De krimp manifesteert zich overal, ook in de kernen Oostburg, Aardenburg, IJzendijke en Breskens. Er zijn teveel eenvoudige woningen en voor de hogere prijsklasse is het interessant voor de vermogende Belg die deels hier en deels in België wil wonen. En er zal echt geen run ontstaan. Zoveel vraag is er niet Reclamant 10 10a Verwijst naar clausule in bestemmingsplan Groenevelt inzake permanente bewoning. Afspraken zoals die in het bestemmingsplan vastliggen worden hierdoor genegeerd. Verwijst naar minder positieve ervaringen in St. Anna ter Muiden, Retranchement en Breskens, waar recreatief gebruik wordt toegestaan. Om geen belemmeringen op te leggen voor de toekomstige noodzakelijke herstructurering van de woningvoorraad in de grotere kernen, wordt vooralsnog de verordening hier gehandhaafd. Dat neemt niet weg dat de mogelijkheid bestaat om voor bepaalde wijken of straten de verordening buiten toepassing te verklaren. In de conceptverordening is reeds een uitzondering gemaakt voor het gebied aan de noordkant van Breskens en voor park Groenevelt. Een suggestie zou kunnen zijn om in de verordening zoekgebieden op te nemen voor afschaffing van de verordening. Een andere mogelijkheid is om bouwtechnische criteria vast te leggen op basis waarvan het mogelijk is om ook in de grotere kernen tweede woningen toe te staan. De suggestie om uit te gaan van de WOZwaarde is een mogelijkheid. In de toelichting op het bestemmingsplan Woonpark Groenevelt op blz. 23, staat onder het kopje Gebruik van de gronden vermeld: De bestemming Woondoeleinden regelt de permanente bewoning van woningen. Recreatieve bewoning gedurende bepaalde perioden door wisselende groepen mensen is niet toegestaan. (Hiervoor is een recreatieve bestemming vereist). Het gebruik als tweede woning c.q. deeltijdwonen is niet in strijd met deze omschrijving. Er is immers geen sprake van wisselende groepen mensen. Overigens is de stelling niet juist dat recreatief gebruik in Retranchement en Breskens formeel Pagina 16 van 20

17 is toegestaan. 10b Geeft aan dat er van 60 kavels/woningen en nog 16 te koop staan. 70% is dus reeds in gebruik of op korte termijn in gebruik als permanente bewoning. De belangstelling neemt de laatste tijd toe. 10c Het loslaten van het bestaande beleid zal ertoe leiden dat ook bestaande woningen voor recreatieve doeleinden gebruikt zullen gaan worden. De woonomgeving voor de reeds aanwezige bewoners van Groenevelt maar ook voor Sluis zal hierdoor negatief worden beïnvloed omdat op termijn de permanente bewoning zal afnemen. Ook de krimp van de kern Sluis zal hierdoor worden versterkt. Zie ook beantwoording vraag 1f. Het eerste bestemmingsplan dateert van jaar na dato staan er nog kavels te koop. Bovendien staan er op dit moment meer dan 10 bestaande woningen te koop. Op 3 adressen staat niemand ingeschreven. De 2 e fase van het plan is nog niet in ontwikkeling. Verkoop voor permanente bewoning loopt dus niet zo geweldig. Inwoners van het park hebben hier verschillende meningen over. Er is ook een groep die wel tweede woningen wil toestaan. Een totaal overzicht van de meningen van de bewoners is er niet. Er hebben ook slechts enkelen gereageerd tijdens de terinzagelegging van de conceptverordening. Het aantal tweede woningen zal toenemen. Voordeel is dat het hele park bebouwd gaat worden. (zie ook 1a). 10d Geconcludeerd wordt dat op grond van de nog te verkopen kavels/woningen er geen noodzaak is om deze verkoop te stimuleren. Daarnaast zijn de nadelen voor de huidige bewoners en de kern Sluis qua leefbaarheid van dien aard dat Zie hierboven. Pagina 17 van 20

18 een wijziging van het beleid voor Groenevelt op geen enkele wijze te verdedigen is Reclamant De belangrijkste reden om voor Groenevelt te kiezen was het feit dat er geen recreatiebewoning mogelijk was. Voelt zich door voorgenomen wijziging van het beleid bedrogen. Op langere termijn zou Groenevelt een soort recreatiepark kunnen worden. deze plotselinge beleidswijziging kan het karakter van de woonomgeving behoorlijk aantasten. Groenevelt behoort tot de kern Sluis: een beleidswijziging ten aanzien van tweede woningen is niet nodig. Zie hierboven n makelaars tijdens informatieavond 12a Door tweede woningen in de kleine kernen toe te staan los je de leegstand in de grotere kernen niet op. 12b Het slopen van woningen is een goede zaak. 12c Beter is om de verordening voor de gehele gemeente af te schaffen. 12d De criteria voor het toestaan van tweede woningen in de grotere kernen moeten worden versoepeld. Indien dit inderdaad het geval is kan een aangepast beleid worden overwogen. Voorshands ware de ontwikkelingen eerst af te wachten. Slopen van woningen kan onderdeel uitmaken van de herstructurering van een kern. Een alternatief is om woningen in de grotere kernen, die niet geschikt zijn voor permanente bewoning, samen te voegen of toestaan dat deze niet permanent bewoond worden. Zie 12a. Dit kan een oplossing zijn voor de toekomst. Zie 9. Dit is wellicht een mogelijkheid, daar waar herstructurering geen oplossing biedt. Pagina 18 van 20

19 12e Men verwacht geen stormloop naar de grotere kernen, indien de verordening in de kleinere kernen komt te vervallen. De gemeente ook niet. 12f Risico van verpaupering bij permanente woningen is even groot als bij de tweede woningen. Dat klopt. 12g De mogelijkheid wordt geopperd om de Leegstandswet toe te passen. De gemeente doet dit reeds in voorkomende gevallen. 12h Als andere uitzonderingsgebieden in de grotere kernen worden genoemd de Landstraat in Aardenburg en de Oude Stad e.o. in Oostburg. De gemeente zal dit bij haar overwegingen betrekken n dorpsraden tijdens informatieavond 13a Dorpsraad Groede vraagt zich af wat de winst is van een nieuwe verordening voor Groede. Groede kent haast geen leegstand. Hoe wordt deze berekend? Hoe groot is het probleem in Groede? Is er wel een probleem? De bevolkingskrimp zal blijven. Het probleem ligt bij de grotere kernen. 13b Dorpsraad Zuidzande geeft aan dat de situatie daar hetzelfde is als in Groede. Duitsers zijn niet meer gecharmeerd van tweede woningen in Nederland, onder meer vanwege fiscale redenen. De dorpsraad is zelf bereid om de De gegevens uit bijlage 1 voor Groede spreken voor zich. Zie bijlage 1. Pagina 19 van 20

20 leegstaande woningen te gaan controleren. 13c Dorpsraad Cadzand geeft aan dat de huizen vrij snel worden verkocht. Een nieuwe verordening gaat voor Cadzand niets uitmaken. Zie bijlage 1. 13d Dorpsraad Nieuwvliet is geen voorstander van een nieuw tweede woningenbeleid. Er staan maar enkele woningen te koop. Zie bijlage 1. 13e Dorpsraad Retranchement geeft aan dat Belgische makelaars de huizen kopen en deze op de Belgische markt te koop aanbieden. Dit is mede een gevolg van het feit dat er tot op heden geen adequaat handhavingstraject wordt gevolgd. Hiervoor ontbeert de gemeente ook de nodige fte s Telefonisch Reclamant 14 Is tegenstander om verordening voor de kleine kernen in zijn geheel af te schaffen. Stelt voor dat woningen in kleine kernen eerst gedurende één jaar te koop worden aangeboden, niet tegen de getaxeerde prijs, maar tegen de makelaarsprijs. Als woningen binnen dat jaar niet verkocht worden, dan vrijgeven voor tweede woning. Het idee achter de verkoop tegen makelaarsprijs zit hierin dat dan alleen de echte liefhebber de woning koopt en dan ook opknapt. Als de woning duurder wordt zal de koper er ook vaker verblijven. Tijdens dat jaar kunnen zowel geïnteresseerden voor tweede woningen als permanent bewoonde woningen reageren. Waarom dan een jaar afwachten? Pagina 20 van 20