KANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen

Transcriptie

1 Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette zich echter in de loop van het jaar niet door. Vanaf het tweede kwartaal daalde de opname sterk waardoor de totaal opname in geheel 2012 uitkwam op iets meer dan een miljoen m², het laagste niveau in de laatste 25 jaar. De hoeveelheid aangeboden kantoormeters blijft onverminderd hoog. Hier staat tegenover dat er minder nieuwe kantoren bijkomen en het aantal kantoren dat aan de voorraad wordt onttrokken juist stijgt. Deze ontwikkeling voorkomt het verder oplopen van de leegstand. De huurprijzen voor kantoorruimten zijn in 2012 opnieuw gedaald. Kantooreigenaren realiseren zich steeds meer dat het noodzakelijk is de vraaghuren te verlagen en dat waardeverlies daarbij onvermijdelijk is. In 2012 is een aantal kantoorgebouwen en -portefeuilles verkocht tegen zeer lage prijzen. Hierdoor ontstaat mogelijk prijsconcurrentie, omdat de nieuwe eigenaren met fors lagere huurprijzen toch nog een acceptabel rendement kunnen behalen. Of deze ontwikkeling zich doorzet valt te betwijfelen. Maar het lijkt wel aannemelijk dat de huurprijzen verder zullen dalen. Tegelij ker tijd is de verwachting dat huurkortingen een minder dominante rol gaan spelen. Ondanks de hoge leegstand en de lage opname liggen er op de langere termijn wel degelijk kansen voor investeringen in de kantorenmarkt. Bij veel partijen is het realisme toege nomen. En de stappen om tot herstel te komen, worden nu langzaam maar zeker gezet. Kantooreigenaren en banken waarderen af, gemeenten en regio s stellen plannen bij en ontwikkelaars verleggen de koers naar herontwikkeling en transformatie. Het zijn, net als het inruimen van voldoende tijd, noodzakelijke ingrediënten om de markt te keren. De afgelopen 5 jaar is meer dan een miljoen m² kantoorruimte aan de voorraad onttrokken. Een belangrijk deel hiervan is getransformeerd naar een andere functie. De grootste kansen voor vastgoedpartijen doen zich voor op het snijvlak van herontwikkeling en gebruikersgericht bouwen. Deze twee trends zullen de komende jaren de markt gaan domineren. Om oude gebouwen met succes nieuw leven in te kunnen blazen is het noodzakelijk om ook de gebruiker van die gebouwen een veel grotere belevingswaarde te bieden. Dat kan door de ontwikkeling van innovatieve concepten, maar ook door te investeren in de marketing van gebouwen en gebieden. In een krimpende markt ontstaan hierdoor weldegelijk mogelijkheden om te groeien. Regiorapportage Noord-Nederland 1

2 Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noord-Nederland (in m²) 10 grootste kantoorgemeenten Noord-Nederland (in m²) Drenthe (1,3%) Friesland (1,9%) (2,5%) Overig Nederland (94,3%) Leeuwarden Assen Emmen Heerenveen Smallingerland Meppel Hoogeveen Súdwest Fryslân Veendam Noord-Nederland heeft zowel absoluut als relatief een kleine voorraad kantoorruimte. Circa 10% van de nationale bevolking woont in Noord-Nederland, terwijl de totale voorraad van 2,8 miljoen m² kantoorruimte goed is voor bijna 6% van de voorraad in Nederland. Doordat de economische structuur minder gericht is op de tertiaire sector, zijn kantoorbanen relatief minder aanwezig in de Noordelijke provincies. De kantoorruimte in Noord-Nederland is voor circa twee derde geconcentreerd in de hoofdsteden Assen, Leeuwarden en. In deze steden zijn verschillende grote regionaal en nationaal opererende dienstverleners actief. Daar naast zorgen publieke en semipublieke instellingen voor kantoorbehoefte. De stad is met bijna een miljoen vierkante meter veruit de belangrijkste en grootste kantorenmarkt in Noord- Nederland. Naast diverse dienstverleners, dragen kennisinstituten zoals de Rijksuniversiteit en de Hanzehogeschool bij aan de diversiteit van de economische structuur van de stad. De kleinere kantoorsteden in Noord-Nederland hebben vooral een lokaal verzorgende functie. Soms aangevuld met regionaal opererende bedrijven of instellingen. Regiorapportage Noord-Nederland 2

3 Vraag naar kantoorruimte Ontwikkeling vraag en aanbod kantoorruimte in Noord-Nederland (in m²) Opname naar grootteklasse (cumulatief in m²) Aanbod Opname Friesland Drenthe <1.000 m m m m2 > m 2 De markt voor kantoorruimten in Noord-Nederland is sterk gericht op eigenaar-gebruikers. Ongeveer 45% van het kantorenareaal bevindt zich in de vrije markt. Landelijk is dat 62%. De verhouding tussen vraag en aanbod is de laatste jaren sterk uit elkaar gegroeid. Dit beeld is sinds 2008 verscherpt zichtbaar geworden, doordat enerzijds de directe vraag naar kantoorruimte mede als gevolg van de crisis afnam, en tegelijkertijd het aanbod aan verhuurbare meters toenam. In 2012 daalde de opname onder het niveau van m². Gebruikerstransacties in de noordelijke provincies vinden hoofdzakelijk plaats in het segment van kleine kantoormetrages. Circa 35% van het totaalvolume had de laatste jaren betrekking op transacties van m² of kleiner. Opvallend is dat transacties vanaf m² de laatste jaren bijna niet meer voorkomen. Regiorapportage Noord-Nederland 3

4 Aanbod van kantoorruimte Aanbod kantoorruimte t.o.v. de kantorenvoorraad (in %) Aanbodpercentage per gemeente 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% Nederland Drenthe Friesland Emmen Meppel Heerenveen Nederland Leeuwarden Assen Súdwest Fryslân Hoogeveen Smallingerland 0% Veendam 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Sinds 2007 is het aanbod in Noord-Nederland explosief gestegen, tot m² aan het begin van Hoewel de relatieve leegstand lager is dan het landelijk gemiddelde, is de markt uit balans. Veel aanbod kenmerkt zich door een matige verhuurbaarheid. Bijvoorbeeld omdat leegstaande gebouwen vaak (te) groot zijn, het onderhoud onvoldoende is of de locatie niet meer voldoet aan de huidige eisen van kantoorgebruikers. Het beeld is niet in alle drie provincies gelijk. Waar in Drenthe en Friesland sprake is van een forse stijging, is het aanbod in de laatste jaren juist gestabiliseerd. Ook de verschillen per gemeente zijn groot. In Emmen wordt meer dan een kwart van de voorraad aangeboden. In Meppel en Heerenveen ligt het aanbod ook hoog. In de drie belangrijkste noordelijke kantoormarkten ligt het relatieve aanbod onder het landelijk gemiddelde. Als gevolg van oplopende leegstand nemen de plannen voor herbestemming of onttrekking van kantoren aan de markt toe. Dit gebeurt weliswaar nog niet op grote schaal, maar vooral in de grotere steden liggen hiervoor wel mogelijkheden. Regiorapportage Noord-Nederland 4

5 Prijzen en rendementen Bandbreedte huurprijzen kantoorruimte per gemeente in /m² Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten) Assen Heerenveen Leeuwarden Emmen Meppel Hoogeveen Smallingerland Súdwest Fryslân Veendam Hoogezand-Sappemeer Beste locaties Overige locaties Noord-Nederland 7,50 8,25 8,25 10,00 Oost-Nederland 6,75 7,75 7,50 9,50 Noordwest-Nederland 6,00 7,50 7,00 10,00 Zuidwest-Nederland 6,25 7,50 7,00 8,75 Zuid-Nederland 6,50 7,75 7,50 10, De laatste jaren zijn er behoorlijk aanpassingen geweest in de huurniveaus aan de bovenkant, maar vooral aan de onderkant van de markt. Het huurprijsniveau van minder courant kantorenvastgoed kan in bepaalde gevallen zelfs rond 60,-/m² liggen. De hoogste huren in Noord-Nederland worden behaald in de stad. Op de beste locaties in de stad lopen de huren op tot circa 140,-/m². In Assen en Leeuwarden wordt een maximum bereikt van om en nabij 120,-/m². In kleinere kantoormarkten zoals Hoogezand-Sappemeer en Sneek ligt de top rond de 100,-/m². De netto-aanvangsrendementen in Noord-Nederland liggen duidelijk hoger dan in de grootstedelijke regio s in de Randstad waar ondanks de opgelopen leegstand nog steeds de hoogste prijzen voor kantoorvastgoed worden betaald. Voor de beste locaties in Noord-Nederland gelden aanvangsrendementen van 7,50 tot 8,25%. Regiorapportage Noord-Nederland 5

6 Factsheet kantoren Noord-Nederland Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m² Aanbod in m² Opname in m² Bandbreedte in /m² Drenthe Assen Emmen Hoogeveen Meppel Overig Totaal Drenthe Friesland Heerenveen Leeuwarden Smallingerland Súdwest Fryslân Overig Totaal Friesland Hoogezand-Sappemeer Veendam Overig Totaal Totaal Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen. Regiorapportage Noord-Nederland 6