de leden van de gemeenteraad van de gemeente Schinnen. Postbus ZH Schinnen Schinnen, 31 oktober 2013 Onderwerp : Grondgebruik.

Transcriptie

1 Aan : de leden van de gemeenteraad van de gemeente Schinnen. Postbus ZH Schinnen Schinnen, 31 oktober 2013 Onderwerp : Grondgebruik. Geachte leden van de raad, Eind maart 2013 ontvingen wij, ondergetekenden, van de gemeente Schinnen een schrijven waarin zij aangaf dat wij grond in gebruik hadden genomen welke aan de gemeente Schinnen toebehoorde. De gemeente wilde bovengenoemde situatie graag op een minnelijke manier oplossen. De gemeente wenste een beroep te doen op haar eigendomsrecht, dit om een eventuele verjaring door deze constatering te stuiten. Aangezien de door ons in bezit genomen grond geen openbare functie had stelde de gemeente ons thans in de gelegenheid de betreffende grond te kopen, conform de gemeentelijke grondnota voor een prijs van 45, per m2 k.k. Verder merkte de gemeente op, dat indien niet tot koop zou worden overgaan de gemeente het betreffende stuk grond, indien > 25 m2, terugvorderde en formeel sommeerde tot het vrijmaken van de grond en het gebruik te beëindigen binnen twee maanden na de datum van verzending van dat schrijven. Dat wij grond van de gemeente in gebruik zouden hebben genomen was ons tot op dat moment totaal onbekend. De huidige situatie is in 1971 ontstaan. Door de gemeente werd toen een nieuwe riolering en een nieuw wegdek op Hegge aangelegd. De woningen die grond van de gemeente in gebruik zouden hebben, zijn merendeels in of na die tijd gebouwd. Bedoelde grond maakt deel uit van onze voortuinen. Als er sprake is van gebruik, dan heeft de eigenaar van de grond, zoals een gemeente, geen zorgen over verjaring, hoe lang het gebruik ook duurt of nog zal voortduren. Het is dus van grootste belang om in gevallen van illegaal grondgebruik te bezien of er wel sprake is van gebruik of bezit. Alleen bij bezit kan een beroep gedaan worden op verjaring.

2 In beginsel bepaalt artikel 3:109 BW dat degene die een goed houdt, dit vermoedelijk ook voor zichzelf houdt. Onder omstandigheden moet dit vermoeden echter wijken voor het bezitsvermoeden van de rechthebbende zie bijvoorbeeld art. 6:174 BW lid 5, die bepaalt dat degene die in de openbare registers als eigenaar van de grond staat ingeschreven, wordt vermoed de bezitter te zijn. Bezitter van een onroerende zaak is degene die de feitelijke macht uitoefent. Bezit kan vervolgens leiden tot eigendom. Bezit is ook noodzakelijk voor een succesvol beroep op verjaring. Bezit is niet alleen een feitelijke toestand (=machtsuitoefening) maar ook een bepaalde wil : bezit is het houden voor zichzelf. Bezit suggereert immers een eigen recht, zo bepaalt art. 3:107 BW. Bezit moet zich naar buiten toe uiten en dan vooral jegens degene die eigenaar is van de grond in kwestie. Of iemand een goed houdt en of hij dat voor zichzelf of voor een ander doet, wordt beoordeeld naar verkeersopvatting, met inachtneming van de wettelijke regels en overigens op grond van uiterlijke feiten. Een dossier van illegaal grondgebruik is dan ook vaak een speurtocht naar de (relevante) feiten. Welke feiten kunnen een beeld geven van de situatie? Spreken de omstandigheden van bezit of van houderschap? En als de feiten dan uitwijzen dat er sprake is of kan zijn van bezit van de occupant, dan zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen niet genoeg: vereist is dat de feiten en omstandigheden ondubbelzinnig wijzen op de pretentie van eigendom van de occupant. Noodzakelijk is dat de occupant zich gedraagt alsof hij eigenaar is en dat de macht van de oorspronkelijke eigenaar over de zaak is beëindigd. Er zijn twee wijzen van verjaring mogelijk: de verkrijgende verjaring en de bevrijdende verjaring. Beide wijzen van verjaring leiden, wat betreft onroerende zaken, tot hetzelfde resultaat, namelijk tot eigendomsovergang. Verkrijgende verjaring: Voor verkrijgende verjaring bepaalt art. 3:99 BW, dat een bezitter te goeder trouw het recht op een onroerende zaak verkrijgt door een onafgebroken bezit van tien jaren. Een bezitter is te goeder trouw wanneer hij zich redelijkerwijze als rechthebbende mocht beschouwen ( art. 3:118 BW). Recent is er een uitspraak van het gerechtshof Arnhem Leeuwarden, waarin gesteld wordt dat het door de gemeente in gebruik geven van grond op naam staat en dus niet door de volgende bewoner wordt overgenomen. Bovendien rust de bewijslast van de stelling dat occupant geen bezitter te goeder trouw is bij de gemeente op grond van de in art. 150 Rv neergelegde hoofdregel als bewijsrecht. (opm. De koper zal zijn woning en grond meteen en te goeder trouw in bezit nemen. Hier is dus geen sprake van het in gebruik nemen.) Bevrijdende verjaring: Over bevrijdende verjaring wordt in art. 3:105 BW geregeld dat hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, dat goed verkrijgt, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. Bij deze vorm van verjaring gaat het om de verjaring van de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit. Hiermee wordt bedoeld de vordering die de gemeente kan instellen om haar recht op het onroerende zaak te handhaven, zoals de vordering tot revindicatie of een verklaring voor recht. Op het moment dat de verjaringstermijn is

3 voltooid, verkrijgt degene die de onroerende zaak op dat moment bezit het eigendom hiervan. Het maakt hierbij niet uit of iemand te goeder trouw of te kwader trouw is. De verjaringstermijn is in dit geval twintig jaar. Naar aanleiding van voornoemd schrijven van de gemeente hebben wij een onderzoek ingesteld naar de feiten en omstandigheden. Wij waren tot dan in de veronderstelling dat de grond, waarvan de gemeente zegt rechthebbende te zijn, ons eigendom was. Het merendeel van de bewoners die een brief van de gemeente hebben ontvangen over het grondgebruik hebben na 1971 hun woning gekocht en wisten niet hoe die erfgrens toen is vastgesteld. Je koopt wat je ziet. Bij de koop en in alle koopaktes; taxatierapporten etc. wordt nergens een woord gerept dat een deel van het gekochte perceel aan de gemeente zou toebehoren. De notaris en de taxateur dienen bij de koop van een woning daar onderzoek naar te doen bij het kadaster en ook bij de gemeente. De gemeente heeft hier nooit op gereageerd. Ook zijn door verschillende bewoners na 1971 bouwvergunningen aangevraagd, voor onder andere het veranderen de voortuin/garage. Ook dan heeft de gemeente nooit iets laten blijken. Verder zijn meerdere getuigen en foto s voorhanden die helderheid kunnen verschaffen dat de door de gemeente als rechthebbende geclaimde grond sinds 1971, in ieder geval meer dan tien of twintig jaar, door ons of onze rechtsvoorgangers in bezit is genomen. De gemeente heeft na de inbezitneming, zich nooit meer begeven op de grond of deze betreden, bezitsdaden verricht en/of correspondentie over gevoerd. In het antwoord aan de gemeente hebben wij voornoemde situatie uitgelegd en met bewijs onderbouwd. Tevens hebben wij aangegeven dat wij ons op verjaring zouden beroepen. De gemeente stuurde hierop een ieder van ons een standaardbrief waarin zij aangaf dat in ons geval geen sprake was van bezit, doch van gebruik en zodoende geen beroep op verjaring kon worden gedaan. Naar aanleiding van dat schrijven van de gemeente hebben wij aan de gemeente gevraagd om in te gaan/antwoord te geven op de door ons aangegeven feiten (bewijs). Hierop werd door de gemeente een gesprek met alle betrokkenen van Hegge gearrangeerd. Dat gesprek werd gehouden op woensdag 4 september 2013 op het gemeentehuis. Als woordvoerder van de gemeente trad de heer Partouns op. Deze ging niet in op het door ons aangedragen bewijs, maar herhaalde steeds dat wij geen beroep konden doen op verjaring omdat wij gebruikers waren en geen bezitters. Verder bleek dat de gemeente GEEN onderzoek naar de feiten had uitgevoerd en zodoende ook niet de voorgeschiedenis wist. Door ons werd aan de gemeente gevraagd om antwoord te geven op onze feiten en dit terug te koppelen met B&W. Wij hebben aangegeven dat wij dat antwoord van de gemeente zouden afwachten. In plaats van een antwoord op onze vragen van B&W kregen wij medio oktober namens de gemeente een schrijven van een advocatenkantoor, waarin de gemeente geen antwoord gaf op onze vragen maar bij haar standpunt bleef dat wij de grond in gebruik hadden. We werden nog éénmaal in de gelegenheid gesteld om de grond te kopen en indien dit aanbod niet binnen 14 dagen integraal werd geaccepteerd betekende dit dat daarop in rechte geen beroep meer gedaan kon worden. In het geval dat niet op het aanbod ingegaan zou worden had het advocatenkantoor van de gemeente opdracht gekregen om een gerechtelijke procedure jegens ons te entameren.

4 Uit ons onderzoek is verder gebleken dat door de gemeente verschillende prijzen worden gehanteerd. De heer Partouns begon het gesprek door te vertellen dat de gemeente enkele jaren geleden op het Peelderpad in Oirsbeek met oneigenlijk grondgebruik werd geconfronteerd en dat men daarna besloten had tot inventarisatie binnen de gemeente. Bij navraag bij de bewoners van het Peelderpad bleek dat de gemeente daar in beginsel ook een prijs van 45, heeft gehanteerd. Na diverse gesprekken werd die prijs omlaag gebracht naar 25,, met uitzondering van twee bewoners. Eén bewoner heeft omdat hij de grond bebouwd had iets meer betaald en de tweede bewoner wenste de grond niet te kopen en wilde naar de rechter. Enkele dagen voordat de zaak bij de rechtbank zou dienen, werd betrokken bewoner voor een gesprek uitgenodigd, waarbij hem door de gemeente de grond voor zijn juridische onkosten werd aangeboden. Die bewoner hoefde zodoende niks voor de grond te betalen. De betreffende bewoner had een rechtsbijstandsverzekering welke de zaak voor hem behandelde, waardoor deze bewoner in feite zelf geen juridische onkosten gemaakt had, buiten de maandelijkse premie voor de rechtsbijstandsverzekering. Ook aan de bewoners van de BM Pijlsstraat en de Vonderstraat werd in beginsel een prijs gehanteerd van 45,. Ook deze prijs werd later teruggebracht naar 25,. Aan een bewoner op de Altaarstraat werd de prijs van de grond uiteindelijk teruggebracht naar 5, per m2. Aan de bewoners op Hegge werd de prijs van 45, gehandhaafd. Bij twee bewoners die in beginsel de grond voor 25, per m2 aangeboden kregen, werd zelfs de prijs verhoogd naar 45,. Bij ons was niet bekend dat wij grond van de gemeente in bezit hadden. Nu wij dit weten zullen wij te allen tijde kosten moeten maken. Buiten het feit of wij de grond kopen of door verjaring reeds hebben verkregen zullen wij deze situatie, nu we het weten, dienen te legaliseren, hetgeen betekent dat wij so wie so notaris- en kadasterkosten van minimaal 600, moeten maken. Wrang is dat wij dachten dat bedoelde grond bij de koop zat en toen al betaald werd. Verder kan worden opgemerkt dat bij nameting van enkele van onze percelen, bleek dat deze, inclusief de door de gemeente geclaimde grond, niet groter zijn dan in de koopakte wordt vermeld. Onverschuldigde betaling: Verder willen wij opmerken, dat als de gemeente door de rechter in het ongelijk wordt gesteld, dat burgers die reeds op het aanbod van de gemeente zijn ingegaan en een soortgelijke zaak hebben, alsnog de door hun gedane betaling bij de gemeente kunnen terugvorderen, wegens een onverschuldigde betaling. Omdat de gemeente niet ingaat op onze argumenten en een gerechtelijke procedure entameert zullen wij de verdere stappen van de gemeente afwachten. Wij zijn teleurgesteld in de houding van de gemeente. Ondanks dat de gemeente, bij monde van de heer Partouns, zegt dat het de gemeente niet om het geld gaat, wijst zij een generaal pardon of het tegen een symbolisch bedrag kopen van de grond van de hand. Een gerechtelijke procedure zal voor beide partijen kosten met zich meebrengen. Aan deze brief kunnen geen rechten worden verbonden. Ph. Ederveen en Th. Sijben, Hegge 50 Ch. Gelissen en A. Kessler, Hegge 13

5 J. Dekker en A. de Beer, Hegge 59 R. Lambrechts en S. Dieteren, Hegge 53 V. Eggen en B. Lambrichts, Hegge 63 H. Franssen en M. Haagmans, Hegge 27 T. en V. Jongen, Hegge 93 S. Konings, Hegge 21 R. en M. Lansu, Hegge 76 A. en L. Schoonbrood, Hegge 55 H. Visschers en A. Aendekerk, Hegge9 F. Voragen, Hegge 65 W. en M. Weltens, Hegge 7 J. Welzen en E. Cortlever, Hegge 61 S. Withoot en Ch. Scheffers, Hegge 29