December 2015 / Januari Publicatie. 10 scherpe vragen over investeren in Amerikaanse huurwoningen

Transcriptie

1 December 2015 / Januari 2016 Publicatie 10 scherpe vragen over investeren in Amerikaanse huurwoningen

2 10 scherpe vragen over investeren in Amerikaanse huurwoningen 2 Hoeveel mensen huren eigenlijk in de VS? De alternatieven voor beleggers in Nederland om in huurwoningen te investeren zijn beperkt. Naast een eigen pand kopen, zijn er alternatieven zoals studenten- en vakantiewoningen. Alleen hebben deze woningen een ander risicoprofiel dan reguliere woningen. Mogelijk biedt het investeren in huurwoningen in de Amerikaanse markt een alternatief. Wat is het verschil tussen de Nederlandse en Amerikaanse huurmarkt? Een essentieel verschil is de rol van de overheid. De Amerikaanse overheid heeft in het zuiden van de VS, waar wij actief zijn, geen invloed op de huurprijs. Vraag en aanbod bepalen de huurprijs, niet een puntensysteem of een indexatie. Een ander belangrijk verschil is dat een huurcontract in de VS een looptijd heeft van 12 maanden. Na die periode volgt, anders dan in Nederland, een nieuw contract en een nieuwe prijs. Verhuurders moeten hun best doen om het huurders naar de zin te maken. Vandaar dat de woningen gestoffeerd zijn en diverse voorzieningen worden geboden, omdat huurders anders vertrekken. Het bouwbesluit en de eisen van huurders waarborgen de kwaliteit van de woningen. Welke rol spelen de economische ontwikkelingen? Wat de FED ook besluit en wat de inkoopmanagersindex ook aangeeft; in de basis is een investering in vastgoed een besluit op micro niveau. Past de locatie bij het huurdersprofiel? Is de appartementenmix juist? Is de huurprijs realiseerbaar? Allerlei zaken die moeten kloppen om succesvol te kunnen investeren, ongeacht de stand van de economie. Anders gezegd, in een uitstekende huurmarkt kun je nog steeds slechte investeringen doen. Lokale kennis is noodzakelijk en die verkrijg je door tientallen jaren actief te zijn in een specifieke markt. Dit betekent overigens niet dat economische ontwikkelingen niet belangrijk zijn.

3 10 scherpe vragen over investeren in Amerikaanse huurwoningen 3 Hoeveel mensen huren eigenlijk in de VS? In het economische nieuws wordt vrijwel altijd gesproken over de koopwoningmarkt. Dat is ook logisch, want het grootste deel van de Amerikaanse huishoudens woont in een koopwoning. Echter, ruim 35% van de 115 miljoen Amerikaanse huishoudens (> 40 miljoen huishoudens) woont in een huurhuis. In de steden ligt dit percentage nog hoger en er is een sprake van een stijging. In de VS is de bevolking relatief jong en groeit jaarlijks door immigratie en geboorteoverschot. Ieder jaar neemt het aantal huurders nominaal toe. Vooral jonge Amerikanen van jaar huren. Zij gaan vaak op latere leeftijd samenwonen. Daarnaast is het lastiger geworden om een hypotheek te krijgen. Circa 20% van de koopsom moet als eigen geld worden ingebracht en dat is voor veel mensen een te groot bedrag. Zeker voor degenen die nog een studieschuld moeten aflossen. De gemiddelde studieschuld in de VS is fors toegenomen en zal de komende jaren naar verwachting verder stijgen. Los van financiële overwegingen geniet het huren van een woning steeds meer de voorkeur boven het kopen en het bezit van een huis. Wat is jullie strategie? De strategie is zoals Amerikanen het noemen Build, Fill, Sell, oftewel bouwen, verhuren en verkopen. Dit is een traject van circa 3 jaar waarin naar onze mening de meeste waarde creatie plaatsvindt. Zodra de woningen gebouwd zijn, worden deze verhuurd aan Amerikaanse huurders. Na 12 maanden stabiele huurinkomsten, verkopen wij de woningen aan een eindbelegger. Gemiddeld duurt een investering drie jaar: één jaar bouwen, één jaar verhuren en één jaar exploiteren en verkopen. Huurcomplexen bieden eindbeleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars, een stabiele cashflow en solide rendementen. Dit maakt huurwoningen tot een aantrekkelijke investeringscategorie voor (inter)nationale partijen. Wij zien onszelf meer als investeerders en niet als beleggers. Wij kopen niet een bestaand pand of complex om dit enkele jaren te verhuren. Dit verklaart ook de relatief hogere rendementen ten opzichte van andere vastgoedinvesteringen. Het voordeel van deze strategie is echter dat we onze projecten niet hoeven te verkopen. Als er lokale of mondiale zaken spelen, waardoor verkoop even geen optie is, dan kunnen we rustig betere tijden afwachten én de huuropbrengsten uitkeren aan de investeerders. Het moeten verkopen is in vastgoed nimmer een goede zaak.

4 10 scherpe vragen over investeren in Amerikaanse huurwoningen 4 Waarom bouwen die eindbeleggers niet zelf? Er zijn zeker eindbeleggers die zelf ontwikkelen en bouwen, maar veel grote investeerders kiezen bewust voor een ander risicoprofiel. De ontwikkeling van nieuwe woningen is een langdurig proces waarbij specifieke lokale kennis nodig is. Waarom investeren Amerikanen niet zelf als het rendement zo hoog is? Een veel gestelde vraag. Amerikanen investeren absoluut in Westplan-achtige bedrijven die actief zijn op de huurwoningmarkt. We zijn inmiddels een Amerikaanse onderneming geworden, maar vanwege onze roots bieden we de investeringen aan Nederlandse investeerders aan. Overigens investeren een aantal Amerikanen ook rechtstreeks bij ons. Op wat voor locaties bouwt Westplan? Locatie, locatie, locatie... is een veel gebruikte term als het gaat om vastgoed. Naar onze mening gaat het om de locatie, maar ook om de timing. Ook op goede locaties dalen de prijzen als de markt inzakt. Het is daarom van belang om te weten in welk deel van de cyclus een lokale markt zit. Dat vergt meer dan lokale kennis. Een goede locatie voor een huurwoningcomplex is een zichtlocatie die aan een drukke weg ligt. In de Nederlandse markt zou dat wellicht niet werken, maar in de VS is dit essentieel. Na het internet is het zogenaamde drive by traffic het belangrijkste middel om huurders aan te trekken. Kortom, de locatie is een onderdeel van de marketing van het gebouw. Welke trends spelen een rol in de huidige huurmarkt? De trend is dat steeds meer mensen zich vestigen in de stad. De ontvolking van het platteland is niet alleen een Europees gegeven. De prijzen van koopwoningen liggen in steden vaak hoger. Voor jonge mensen is het vaak lastig om te kopen, aangezien zij niet het gehele koopbedrag kunnen financieren. In de huidige markt verbetert de verkrijgbaarheid van een hypotheek, maar kopers kunnen maximaal 80% lenen. Huren is de uitkomst. Verder is de populariteit van het bezit van een woning afgenomen. De American Dream manifesteert zich niet meer in de vorm van een eigen huis met een mooi wit houten hek.

5 10 scherpe vragen over investeren in Amerikaanse huurwoningen 5 Een andere typisch Amerikaanse trend is Live-Work-Play, oftewel huurders gaan wonen waar zij werken. Men verhuist naar de omgeving waar het werk is. Verder is er een groeiende vraag van zowel huurders als eindbeleggers naar huurwoningen. Door de demografie wordt er een meerjarige gezonde markt verwacht. Wat voor soort huurwoningen zijn er? De Amerikaanse huurwoningmarkt is in te delen in verschillende klassen variërend van Class A (beste) tot Class D (minst). Deze typering wordt bepaald aan de hand van de kwaliteit van de bouw, uitvoering en locatie. Class A is het product dat door (inter)nationale institutionele beleggers wordt gekocht. Voor een investeerder is het belangrijk om te investeren in woningen die zowel bij de huurder als bij de eindbelegger in de smaak vallen. Westplan ontwikkelt Class A appartementen. Wat doet de dollar? Investeerders bij Westplan zullen ook een mening moeten vormen over de ontwikkelingen van de dollar. Een andere valuta betekent een risico dat een koers omlaag, maar ook omhoog kan gaan. Westplan heeft verstand van onroerend goed en vooral van huurwoningen. Een mening over de waardeontwikkeling van de dollar laten wij aan andere experts over. Toezicht, en dan vooral ter plaatse De tijd dat vastgoed werd gezien als een passieve investering is naar onze mening al lange tijd voorbij. Een adequate exploitatie vraagt om een organisatie die fysiek dichtbij het vastgoed zit en daardoor actief sturing kan geven aan de lokale verhuurmedewerkers. Alleen dan kun je optimale huurresultaten behalen, maar ook aanpassingen maken op basis van de smaak van de huurders die aan verandering onderhevig is. Ons team beheert een omvangrijke portefeuille aan woningen en gebruikt de ervaringen uit de dagelijkse praktijk om onze investeringen up to date te houden.

6 10 scherpe vragen over investeren in Amerikaanse huurwoningen 6 Kenmerken Amerikaanse huurwoningenmarkt Amerikaanse huurmarkt is geliberaliseerd en professioneel Koopwoningmarkt voor veel Amerikanen onbereikbaar Aantal Amerikaanse huishoudens dat huurt groeit sterk Geen regulering door overheid Generatie Millennials ( ) met een omvang van 85 miljoen mensen heeft voorkeur voor huren Huurders hechten meer waarde aan gebruik dan aan bezit van woning Hoe beantwoordt Westplan dit soort kritische vragen? Met een portefeuille onder beheer van huurwoningen en een waarde van circa 1 miljard dollar is Westplan marktleider in Nederland. Het beheer van onze huurwoningen hebben we in eigen hand met een lokaal team vanuit Atlanta. Op basis van ruim 20 jaar ervaring weten wij dat dit een essentiële voorwaarde is om succesvol te investeren en dat huurwoningen de meest stabiele investeringscategorie vormen. Met al uw vragen over investeren in Amerikaanse huurwoningen en onze portefeuille bent u van harte welkom bij Taco Ulrich: +31 (0) t.ulrich@westplan.nl Westplan Investors Voorschoterweg 29 D 2235 SE Valkenburg ZH The Netherlands Westplan.nl Westplan Investors One Glenlake Parkway Suite 1275 Atlanta, GA USA Westplan.com