Bedrijfsvoering en organisatieaanpak

Transcriptie

1 Bedrijfsvoering en organisatieaanpak Prof.dr.ir. Vincent Gruis, afdeling Real Estate & Housing Delft University of Technology Challenge the future

2 Dagprogramma 9.30u 11.00u 11.15u 12.30u 13.30u 15.00u 15.15u Organisatiemodellen en vastgoedontwikkeling Pauze Verhuurproces (Frank van Min) Lunch Onderhoudsproces (Ad Straub) Pauze Vertaling naar eigen corporatie 2

3 3

4 Werkbare organisaties? Organisaties ontlenen hun legitimiteit aan hun functie voor de maatschappij en hun prestatiecapaciteit is te danken aan hun specialisatie 4

5 Werkbare organisaties? Instituties zijn steeds meer drager van sociale waarden... Ze kunnen zichzelf niet meer uitsluitend rechtvaardigen op grond van hun bijdrage op het ene specifieke terrein 5

6 Het doel van woningcorporaties? 6

7 Positionering Meer dan het gewone Leverancier (innovatieve) woondiensten Maatschappelijke ondernemer Formaliteit Wederkerigheid Uitvoeringsorganisatie Maatschappelijke dienstverlener Gewoon goed Bron: Teunis en De Jong (2014) 7

8 Verschuiving prioriteiten corporaties nu versus 3 jaar geleden -1,5-1,0-0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 lage-inkomensgroepen alleen financieel rendement veel commerciële activiteiten verantwoording naar overheid marktgerichtheid bouwtechnische staat nadruk op vastgoed nieuwe zaken ontwikkelen beperken tot volkshuisvesting select aantal netwerken lage- en middeninkomensgroepen maatschappelijk rendement weinig commerciële activiteiten verantwoording naar belanghouders klantgerichtheid leefbaarheid en buurt vastgoed en andere diensten bestaande zaken zo goed mogelijk doen ook buiten volkshuisvesting actief zijn groot aantal netwerken eind 2007 eind 2010 Nieboer (2011) 8

9 Corporatievermogen ongewijzigd beleid Bron: Johan Conijn, Ortec Finance, Duurzaam Businessmodel 9

10 Bedrijfslasten eind 2014 versus eind 2012 totaal Hoeveel VHE's heeft uw corporatie in eigendom? meer dan VHE VHE VHE VHE VHE minder dan VHE 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Meer dan 20% lager 10% tot 20% lager 0% tot 10% lager Ongeveer gelijk 10% tot 20% hoger 0% tot 10% hoger Meer dan 20% hoger Kan of wil ik niet beantwoorden Bron: Van Bortel e.a

11 Wijze verlaging bedrijfslasten Niet van toepassing Enigszins van toepassing Zeer van toepassing Kan of wil ik niet beantwoorden Totaal Wij gaan kosten besparen door efficiënter te werken 9,6% 32,3% 57,5% 0,6% 100,0% Wij gaan kosten besparen door ons meer te richten op onze kerntaken 26,3% 38,3% 34,1% 1,2% 100,0% Wij gaan kosten besparen door digitalisering van onze dienstverlening 18,6% 47,9% 32,9% 0,6% 100,0% Wij gaan kosten besparen door werkzaamheden uit te besteden 9,7% 41,9% 45,2% 3,2% 100,0% Bron: Van Bortel e.a

12 Doelbepaling De moeilijkste en belangrijkste beslissingen over doelstellingen zijn niet wat we moeten doen, maar vooral over wat we moeten schrappen 12

13 Vanzelfsprekende legitimiteit Huisvesten doelgroep Onderhouden van bezit Overleg met huurders Financiele continuiteit Leefbaarheid Wonen en zorg 13

14 Vanzelfsprekende legitimiteit Huisvesten doelgroep Onderhouden van bezit Overleg met huurders Financiele continuiteit Leefbaarheid Wonen en zorg 14

15 Wijzigingen naar functiegroepen Aantal keren genoemd % pas % straks Directie en managementfuncties 9,9% 10,0% Stafdiensten (zoals beleidsmedewerkers en P&O 10,9% 12,3% medewerkers) Frontline medewerkers op kantoor 11,9% 15,0% Frontline medewerkers in de buitendienst (zoals 6,5% 10,0% onderhoudsmedewerkers) Frontline medewerkers in de wijken (zoals huismeesters 8,2% 11,0% en wijkconsulenten) Projectontwikkelingsmedewerkers 14,3% 18,3% Backoffice medewerkers (zoals administratief medewerkers, treasury en ICT medewerkers) 13,7% 17,0% Anders 2,0% 4,3% Kan of wil ik niet beantwoorden 22,5% 2,0% Totaal 100,0% 100,0% Bron: Van Bortel e.a

16 Prioriteitstelling Zoek naar het ene aspect waar optimaliseren vereist is en streef voor alle andere aspecten naar wat redelijk bevredigend is 16

17 Anders kijken naar onderhoud Moeten: juridisch verplicht onderhoud onderhoud gericht op het voldoen aan bouwbesluit bestaande voorraad, huurprijswet woonruimte en burgerlijk wetboek voorkomen vervolgschades die binnen korte termijn kunnen leiden tot het niet meer voldoen aan wettelijke verplichtingen. Willen: vrij te bepalen onderhoud volgens beleid verhogen klanttevredenheid of realiseren van specifieke maatschappelijke doelen: levensduurverlenging leefbaarheid energiebesparing zelfwerkzaamheid 17

18 18

19 Competentie Niets is zo onverantwoordelijk als goede bedoelingen zonder competentie 19

20 Benutten van pluriformiteit Organisaties in een pluriforme samenleving moeten samen werken. Geen van alle zouden ze op zichzelf kunnen bestaan 20

21 Voorbeeld benutten pluriformiteit: de regie-corporatie Bron plaatje functies: Arnoud Vlak,

22 Regie-corporatie 22

23 Archetypen 23

24 Procesgerichte corporatie Bestuur Finance & control, staf Proces (Her)ontwikkeling Proces Onderhoud Proces Verhuur en Verkoop Proces Wonen en Leven 24

25 25

26 26

27 Nieuwe kansen: markt toelaten Bewoners ( beleid, vergoeding) Corporatie Dienstenleveranciers (zuinigheid, comfort, beleving) 27

28 Ketensamenwerking Korte termijn: besparing op faalen aanbestedingskosten Meer voor hetzelfde (productinnovatie) Lange termijn: besparing op organisatiekosten Bron: Straub,

29 Geld uit de markt 29

30 Keuze faciliteren 30

31 Markt mobiliseren 31

32 Prestaties Prestaties zijn de enige reden waarom organisaties bestaan hebben, de enige reden waarom we de macht en het gezag dat ze eisen tolereren 32

33 Driekamermodel 33

34 Ontwikkelingslijnen Jan van der Schaar (2014): Marktconforme sociale verhuur (inclusief brutering verhuurdersheffing en huurtoeslag) Sociale verhuur als sociale voorziening (mandaat gemeente) Platform voor bewonersinitiatief (cooperatie) 34

35 Dilemma s Betrokkenheid Invloed 35

36 Jouw corporatie in de participatie samenleving? Strategie Structuur Financiering Wonen Systemen Mensen Cultuur 36