Congres Dynamis Taxaties Nederland Wim Wensing

Transcriptie

1 Congres Dynamis Taxaties Nederland Wim Wensing 6 NOVEMBER 2014

2 INHOUDSOPGAVE Introductie Amvest Woningmarkt en overheidsbeleid Recente marktontwikkelingen Case study 1: AmvestSAA-portefeuille Case study 2: Hartje Eindhoven Conclusies 2

3 INTRODUCTIE AMVEST (1) DEVELOPMENT AND INVESTMENT MANAGEMENT Berkel en Rodenrijs, Gouden Griffel- en Uilbuurt Vleuterweide, Doyenneperenlaan Vleuterweide, Moerasvaren Amsterdam, Havenmeester Den Haag, Cornelis de Wittlaan Amsterdam, Westerkaap Amsterdam, Terrazze 3

4 INTRODUCTIE AMVEST (2) STRUCTUUR EN KERNCIJFERS Amvest is woningmarktspecialist Shareholders (founding partners AEGON and PfZW) Amvest Investment Management belegt voor institutionele beleggers; omvang portefeuilles per eind 2014-Q2: Amvest Residential Core Fund (ARC Fund): woningen Amvest Residential Dynamic Fund (ARD Fund): woningen AmvestSAA (separate account A) portefeuille: woningen Aantal kleinere fondsen (800 woningen) Totaal: woningen under management Development Investment Management Amvest Living & Care Fund: 5 kleinschalige woonzorgcomplexen in exploitatie Link Investment Management en Development via Right of First Refusal 4

5 INTRODUCTIE AMVEST (3) KERNCIJFERS WONINGPORTEFEUILLES VERHUURDERSHEFFING 2014 AmvestSAA ARD Fund ARC Fund > EUR % < EUR % > EUR % < EUR % > EUR % < EUR % *Percentages op basis van aantallen woningen (op basis van theoretische huurinkomsten liggen de percentages < EUR 700 lager; voor het ARC Fund bijvoorbeeld 10%) 5

6 WONINGMARKT EN OVERHEIDSBELEID (1) ONTWIKKELING VAN DE WONINGVOORRAAD IN NEDERLAND 6

7 Millions WONINGMARKT EN OVERHEIDSBELEID (2) VERWACHTE TOENAME VAN DE VRAAG NAAR VRIJE SECTOR HUURWONINGEN 1,4 Minimum Maximum % 0,6 +79% 0, Model simulations for the demand for free-market rental homes. Base case: consumer preferences before the policy changes on the Dutch housing market Simulations based on differences in attitude of housing associations to use the potential additional rent increase and economic expectations in the Netherlands. All simulations lead to an increase in the demand for free-market rental homes, varying between +79% (+ 250,000 homes) en +201% (+ 650,000 woningen). Sources: ABF Research, Finance Ideas and Amvest 7

8 WONINGMARKT EN OVERHEIDSBELEID (3) SAMENSTELLING VAN DE WONINGVOORRAAD IN NEDERLAND Total 7.3 million (100%) Rental homes 2.9 million (40%) Owner-occupied 4.4 miljoen (60%) Housing associations 2.2 million (78%) Investors 0.7 millon (22%) Regulated 2.1 million (94%) Free-market 128,000 (6%) Institutional 125,000 (20%) Private 525,000 (80%) Social 1.3 million (62%) Free-market potential 0.8 miljoen (38%) Regulated 57,000 (46%), of which 39,000 free-market potential Free-market 68,000 (54%) Regulated 398,000 (76%) Free-market 127,000 (24%) Bronnen: IVBN, Capital Value, ABF, WoON 2012, Amvest 8

9 WONINGMARKT EN OVERHEIDSBELEID (4) BELEIDSMAATREGELEN HEBBEN IMPLICATIES VOOR DE VRAAGVERHOUDINGEN Free-market rental sector 4% Regulated rental sector 36% Owner-occupied 60% Government regulation has changed recently: Mortgages have to be paid off fully within 30 years (at least on annuity basis) to apply for tax deductibility The maximal tax bracket for this fiscal facility will be lowered from 52% to 38% (in 28 years; -0.5% annually) The LTV for new mortgages will be lowered from 106% (2013) to 100% (2018; -1% annually) Nearly all social rental homes are assigned to households with low income levels (< EUR 34,000) Landlord tax is introduced for homes with rents below the free-market threshold (currently EUR 700) Additional income-dependent rent increase for households living in a social rental home (rental price < EUR 700) Circulaire: possibility for housing associations to sell their properties. Increasing demand for free-market rental sector homes Source: Government of the Netherlands 9

10 WONINGMARKT EN OVERHEIDSBELEID (5) MOMENTUM 6% 5% 4% 3% Gross initial yield Net income return Interest rate on government bonds 4,6% 4,5% 4,3% 4,2% 3,7% 3,6% 4,9% 3,7% 3,7% 5,4% 5,0% 4,1% 4,0% 3,0% 3,0% 5,7% 4,3% 6,0% 4,6% Gross initial yields have increased due to a combination of improved net income returns and negative capital growth figures Spread between gross initial yields and interest rates on government bonds has increased 2% 1,9% 2,0% Figures for gross initial yield and net income return are property only 1% 0% Sources: IPD, DNB 10

11 WONINGMARKT EN OVERHEIDSBELEID (6) MOMENTUM Kansen: window of opportunity o Vraag: veel vraag naar vrije sector huurwoningen, onder andere vanwege gewijzigde regelgeving vanuit de overheid o Aanbod: corporaties hebben een groot aanbod huurwoningen die potentieel in de vrije sector kunnen worden verhuurd o Kapitaal: veel belangstelling woningbeleggingen vanuit institutionele beleggers, buitenland Belemmeringen: o Regelgeving (winstdeling, toestemming overheid) o Stroperigheid interne procedures Alle partijen zullen stappen moeten samenwerken: hoe lang blijft het raam geopend? 11

12 CASE STUDY 1 AEGON-PORTEFEUILLE Verhuurdersheffing is geconstrueerd als % van de WOZ-waarde: o 2013: 0,014% o 2014: 0,381% (NB: x 27 ten opzichte van 2013) o 2015: 0,449% o 2016: 0,491% o 2017: 0,536% (NB: x 38 ten opzichte van 2013) Impact verhuurdersheffing op de grootste fondsen onder management van Amvest: ARC Fund Aantal woningen Heffing EUR (-41%) EUR (x 15) ARD Fund AmvestSAA EUR (-8%) EUR (x 24) EUR (-6%) EUR (x 24) 12

13 CASE STUDY 1 AMVESTSAA-PORTEFEUILLE Voor 60% van de woningen in deze portefeuille werd in 2014 verhuurdersheffing afgedragen Verdeling complexen over de 4 hoofdregio s o Randstad big four: 30% ( 238 mln) o Randstad core remainder: 15% ( 120 mln) o Randstad border: 33% ( 260 mln) o Remaining regions: 22% ( 179 mln) 13

14 CASE STUDY 1 AMVESTSAA-PORTEFEUILLE Strategische doelen AMVEST SAA Transformatie van de portefeuille naar vrije sector portefeuille Stabiel dividendrendement op lange termijn Politiek risico o Verkoop van de voorraad sociale woningen o Aankoop van woningen (bestaand bezit en nieuwbouw) o Upgraden van sociale woningen in de portefeuille Aankoop van bezit van corporaties interessant voor AMVESTSAA? o Vrije sector huurwoningen: ja! o Potentieel vrije sector huurwoningen: ja! o Sociaal bezit: nee! Verhuurdersheffing is de motor voor de transformatie van deze woningportefeuille; Niet-DAEB is interessant, DAEB is niet interessant Regionale focus 14

15 CASE STUDY 2 HARTJE EINDHOVEN 15

16 CASE STUDY 2 HARTJE EINDHOVEN Gelegen aan de rand van het centrum van Eindhoven, naast het PSV-stadion Samenwerking Amvest en Laurentius 488 huurwoningen, 488 parkeerplaatsen en 4 commerciële ruimten. Voor 66 woningen is verhuurdersheffing afgedragen in

17 CONCLUSIES Nieuwe wetgeving schept duidelijke kaders: sociaal vrije sector Uniek momentum,.uitkomst onzeker Beleggers hard geraakt Koopbereidheid hoog Vraag Kapitaal Wat doen de corporaties? Stand van zaken AMVESTSAA 17