Stichting Futura Impact Europadossier t.b.v. toezichthouders

Transcriptie

1 Sectorgroep Woningcorporaties Stichting Futura Impact Europadossier t.b.v. toezichthouders PwC

2 Agenda Waar gaat het om? Financiële gevolgen Onderwerpen voor nadere uitwerking Conclusies Slide 2

3 Waar gaat het om? Waar gaat het om? Financiële gevolgen Onderwerpen voor nadere uitwerking Conclusies Slide 3

4 Waar gaat het om? Vertrekpunt Woningcorporatie Dienst van Algemeen Economisch Belang In opdracht van de staat Gelimiteerde diensten Staatssteun als het nodig is Slide 4

5 Waar gaat het om? Wat is de DAEB Huurwoningen onder huurtoeslaggrens Gelimiteerd maatschappelijk vastgoed Leefbaarheid, inclusief aanpak Vogelaarwijken Hiervoor mag u staatssteun ontvangen als u het nodig hebt. Slide 5

6 Waar gaat het om? Wat is staatssteun (compensatie) Rentevoordeel door borging WSW/Overheid Sociale kavelprijs Specifieke/gerichte projectondersteuning Beschikbaarheid van financiering Slide 6

7 Waar gaat het om? Waarvoor mag u compensatie ontvangen Alle kosten noodzakelijk voor het beheer van de DAEB Variabele kosten Een evenredig deel van de vaste kosten van de onderneming De kosten verband houdend met de investeringen, met name ten behoeve van de infrastructuur Minus de opbrengsten (indirecte rendement) Een redelijke winst (vergoeding voor benodigd kapitaal) Verkoopwinst DAEB-bezit blijft binnen DAEB-tak Nader uit te werken Slide 7

8 Waar gaat het om? Wat is uw verplichting Aantonen dat u geen overcompensatie hebt ontvangen voor de DAEB bewijslast gaat in na ingang van de administratieve scheiding; in de regeling zal een overgangsregeling worden opgenomen Geen compensatie inzetten voor andere activiteiten Let op Mededingingswet is feitelijk al van toepassing! Al het andere zijn politieke/beleids keuzes Slide 8

9 Waar gaat het om? Politieke keuzes 90 % toewijzingscriterium (< htslg + < Limitatieve lijst Maatschappelijk vastgoed Afgeleide thema s: Werkdomein/speelveld Structurering (administratief/juridisch) Financiering Etcetera Verankerd in EU beschikking Slide 9

10 Waar gaat het om? Wrap up U hebt recht op staatssteun als u voldoet aan het toewijzingscriterium U krijgt staatssteun in de vorm van borging etc. U moet aantonen dat u niet meer dan een redelijke winst hebt gemaakt U moet afrekenen (eventueel terugbetalen) Slide 10

11 Waar gaat het om? Gevolgen Minimaal administratief scheiden Winst potentie DAEB beperkt Financiering splitsen, effectueren bij herfinanciering? Kostprijsadministratie voeren Kostenverdeelstaat hanteren Verantwoordelijkheid intern toezicht Toewijzingsverantwoording Controle Instelling Autoriteit Bepalingen bestuur (1 vs 2 hoofdig) Etcetera Slide 11

12 Financiële gevolgen Waar gaat het om? Financiële gevolgen Onderwerpen voor nadere uitwerking Conclusies Slide 12

13 Financiële gevolgen Onderzoek uitgevoerd December 2009/januari corporaties - Klein / divers - Middelgroot / binnenstedelijke herstructurering & krimp - Middelgroot / maatschappelijk vastgoed Verdienmodel in kaart gebracht Verschillende opties voor financiering doorgerekend Slide 13

14 Financiële gevolgen Onderzoek uitgevoerd December 2009/januari corporaties - Klein / divers - Middelgroot / binnenstedelijke herstructurering & krimp - Middelgroot / maatschappelijk vastgoed Verdienmodel in kaart gebracht Verschillende opties voor financiering doorgerekend Slide 14

15 Financiële gevolgen Samenvatting van de uitkomsten 3 varianten Alle geborgde financiering DAEB Eigen vermogen vrij inzetbaar VHE s Bedrijfswaarde 1,5 miljard Huursom 158 miljoen Alle geborgde financiering DAEB Niet-DAEB wordt intern gefinancierd met vergoeding Alle geborgde financiering DAEB Niet-DAEB wordt extern gefinancierd Meest realistisch scenario Slide 15

16 Financiële gevolgen Variant 3; externe financiering * 1 miljoen DAEB Niet DAEB Totaal Materiële vaste activa 1, ,498 Financiële vaste activa Voorraad (incl. projecten) Overige activa Overtollige middelen , ,692 Eigen vermogen Voorzieningen Geborgde financiering Niet-geborgde financiering Overige schulden , ,692 Slide 16

17 Financiële gevolgen Variant 3; externe financiering DAEB Niet DAEB Totaal EBITDA Rentelasten Externe rente 6 6 Belastingen Operat. Kasstroom ICR Direct rendement 4.9% 5.4% 4.9% Loan to value 63.5% 50.0% 61.7% Slide 17

18 Financiële gevolgen Samenvatting Wijze van vermogensallocatie heeft grote invloed op financierbaarheid Samengevatte cijfers lijken redelijk, doch spreiding is groot voor niet-daeb - ICR van <1 bij een gemiddeld van 1.8 bij variant 3 - Direct rendement <3% bij een gemiddeld van 5,9% - Operationele kasstroom = 0 komt ook voor DAEB is noodzakelijk voor niet-daeb Is niet-daeb financierbaar op de markt? Slide 18

19 Onderwerpen voor nadere uitwerking Waar gaat het om? Financiële gevolgen Onderwerpen voor nadere uitwerking Conclusies Slide 19

20 Onderwerpen voor nadere uitwerking Hoofdlijnen voor de overheid Overheid Proces inkomenstoets Administratieve verplichtingen Financiering, inclusief overgangsregime Ministeriële regeling (1/1/2011) Invoeringswet administratieve scheiding (1/1/2012) Woonwet (1/1/2013) Wat is de visie van de overheid op het corporatiestelsel en de rol en taken van de corporaties in de maatschappij? Slide 20

21 Onderwerpen voor nadere uitwerking Hoofdlijnen voor de Corporatie Corporatie Verdienmodel Strategie - Impact vastgoedstrategie - Impact huurprijsstrategie - Organisatiemodel Financieringsstrategie Huidige portefeuille Financierbaarheid strategie Administratieve scheiding versus juridische scheiding Samenwerkingsmodellen Wat is de visie van de corporatie op haar rol en taken in de maatschappij? Slide 21

22 Onderwerpen voor nadere uitwerking Discussiepunten Komt er een categorie vastgoed zonder staatssteun en onder de huurtoeslag grens Inkomen < 33K Inkomen > 33K Huur < htslggrens Staatssteun Geen staatssteun Huur > htslggrens Geen staatssteun Geen staatssteun Slide 22

23 Onderwerpen voor nadere uitwerking Discussiepunten Is administratieve scheiding one-size-fits all? Kan er een drempel ingebouwd worden Nagenoeg geheel DAEB waarbij administratieve scheiding niet meer noodzakelijk is? Werkt de marktverstoring ook voor kleine corporaties? Kan er een minimum omvang voor de corporatie worden ingevoerd? Slide 23

24 Onderwerpen voor nadere uitwerking Financiering WSW heeft voorstellen gedaan m.b.t. de juridische aspecten : - volume niet DAEB-financiering < 3 % van de leningportefeuille of 50 miljoen: administratief scheiden is toegestaan; daarboven een verplichte juridische scheiding! Strafmaatregelen bij over-compensatie - geen waarborg WSW en terugbetalen - of is alleen terugbetalen met een strafheffing praktischer Slide 24

25 Conclusies Individuele acties Politieke overwegingen Slide 25

26 Conclusies Individuele actie status quo Breng uw verdienmodel in kaart per soort bezit? - Analyse vastgoedportefeuille - Analyse financieringsportefeuille Kan/wil de corporatie zelfstandig niet DAEB exploiteren? Kunt u voldoen aan toewijzingscriterium? - overleg met collega s Lees de beschikkingen van de EC van november 2005 en december 2009 Slide 26

27 Conclusies Individuele actie Toekomst Welke projecten worden voorzien en zijn deze financierbaar? Kan/wil de corporatie zelfstandig niet DAEB exploiteren? Is de strategie van de corporatie nog passend bij visie en externe omgeving? - Wat wil de corporatie zijn? - Passende vastgoedstrategie? - Passend organisatiemodel Uitwerken administratieve verplichtingen Slide 27

28 Conclusies Politieke overwegingen Beperk administratieve lasten - Stel een grens waaronder u niet behoeft te voldoen aan administratieve scheiding Houdt het werkbaar, ook aan de financieringskant - beperk boete beleid overcompensatie tot terugbetalen overcompensatie Voer juridische scheiding door tussen DAEB en niet-daeb - grens waaronder niet verplicht Laat een vastgoedcategorie onder de huurtoeslag grens en zonder staatssteun toe. Slide 28