Boxmeer Herzieningswetproof. Annemarieke Sandee FRAEY Partners in Publieke Waarde 3 maart 2016

Transcriptie

1 Boxmeer Herzieningswetproof Annemarieke Sandee FRAEY Partners in Publieke Waarde 3 maart 2016

2 Programma Deel 1: Informatie: Woningwet en ontwikkelingen in de volkshuisvesting Deel 2: Discussie: Verkennen gemeentelijke speerpunten in de sociale huisvesting

3 DEEL I De herziene Woningwet en ontwikkelingen in de volkshuisvesting

4 Hervorming sociale huursector Aanleiding: Corporaties vatten hun kerntaak ruim op Incidenten (fraude / grenzen van kerntaak opgezocht) Doelgroep beperken agv staatssteun discussie EU (achtervang woningcorporaties) veel mensen in sociale huursector die niet tot de doelgroep behoren (scheefwoners) Intentie: Wens van kabinet tot kleinere sociale huursector, beperkt tot de doelgroep: die mensen die zelf niet in hun huisvesting kunnen voorzien Corporaties terug naar hun kerntaak/ strikte regels voor wat corporaties wel en niet (meer) mogen Corporaties dicht bij de lokale volkshuisvestelijke opgaven Scherper toezicht

5

6 Krachtenveld woningcorporaties Banken Markt Gemeente Huurder Scheiden wonen en zorg Woningcorporatie WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) EU Rijksoverheid: Ministerie van BZK Ministerie van Financiën ILT (Inspectie Leefomgeving en Transport) Autoriteit Woningcorporaties

7 Hoe werkt een corporatie? Bouw sociale huurwoning Lening aantrekken kapitaalmarkt voor de bouw Borging door WSW/ achtervang gemeente (staatssteun) Daardoor lagere rente kapitaalmarkt Verhuur tegen sociale huurprijs Sociale huurprijs, dwz geen markt rendement Huurtoeslag door Rijk Beheer van de woning Uitgaven onderhoud Organisatiekosten Woningverbetering van de woning Uitgaven grootschalig onderhoud/ renovatie Levensloopbestendig maken Verduurzaming

8 Ontwikkelingen 2013 tot nu Regeerakkoord kabinet Rutte/ Woonakkoord december 2013 Parlementaire enquête woningcorporaties 2013/2014 Verhuurdersheffing oplopend tot 1,7 miljard in 2017 Inkomensafhankelijk huurbeleid (2013-nu) Invoering nieuwe Woningwet 1 juli 2015 Wetsvoorstel doorstroming huurmarkt - (behandeling Eerste Kamer)

9 Kerntaak woningcorporaties Bouwen, verhuren en beheren van betaalbare woningen voor mensen die zelf niet in huisvesting kunnen voorzien Beheer van maatschappelijk vastgoed Investeren in leefbaarheid NB: de wet bakent dit taakveld vrij strikt af.

10 Definities Woningwet: legt regels vast voor het taakveld van woningcorporaties, het toezicht en de rol van gemeenten en huurdersorganisaties Sociale huurwoning: huur tot 710,68 (liberalisatiegrens) Doelgroep van woningcorporaties: huishoudens met inkomen tot Maximaal inkomen recht op huurtoeslag: 1 persoonshuishouden: of meerpersoonshuishouden: Aftoppingsgrenzen (hierboven wordt de huursubsidie afgetopt): 1 en 2 persoonshuishoudens: 586,68 meerpersoonshuishoudens: 628,76

11 Wie komen er nog in aanmerking voor een sociale huurwoning? Primaire en secundaire doelgroep: huishoudens inkomen tot : minimaal 80% van woningen toewijzen aan deze doelgroep Lage middeninkomens: Huishoudens met inkomen tussen en : max 10% woningen toewijzen Resterende 10% vrij toe te wijzen (in praktijk vaak benut voor mensen met beperking/ herstructureringsurgenten/ urgenten of middeninkomens)

12 Voorbeeld Alleenstaande bruto Aangewezen op sociale huurwoning, geen huurtoeslag Bijvoorbeeld huur nieuwbouw: Weijerstaete Celesta, huur + servicekosten: ongeveer 695 Of: huur + servicekosten bestaand appartement Koorstraat Boxmeer: 530

13 Voorbeeld huuraanbod, nultreden

14 Voorbeeld: senioren Alleenstaande bruto Aangewezen op sociale huurwoning, recht op huurtoeslag Huurtoeslag 142 bij huur servicekosten 40 Netto huurlasten 423 Echtpaar 65+ Verzamelinkomen bruto Aangewezen op sociale huurwoning, recht op huurtoeslag Huurtoeslag 282 bij huur servicekosten 40 Netto huurlasten 283

15 Voorbeeld: gezin Gezin bruto In principe geen sociale huurwoning Maximale hypotheek: Inbreng eigen geld bij aankoop Netto maandlasten hypotheek: 613 Bron: hypotheker/ funda

16 Voorbeeld: jongere Jongere 25 jaar bruto In aanmerking voor sociale huurwoning, huurtoeslag Huurlasten: 584, huurtoeslag: 165/ netto huur: 419 Beperkte mogelijkheden koopsector/ max hypotheek: Inbreng eigen geld bij aankoop/ netto maandlasten hypotheek: 342 Bron: hypotheker/ funda

17 Voorbeeld: jong stel Jonge stel 28 en 25 jaar bruto In aanmerking voor sociale huurwoning, geen huurtoeslag Voorbeeld huurlasten eengezinswoning: 584 Maximale hypotheek: Inbreng eigen geld bij aankoop/ netto maandlasten hypotheek: 403 Bron: hypotheker/ funda

18 Passend toewijzen per 1/1/2016 Woningcorporaties dienen bij nieuwe toewijzingen huren af te stemmen op inkomensniveaus van de doelgroep In 2018 dienen 95% van de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag, een woning toegewezen te krijgen met een huurprijs tot aftoppingsgrens Mogelijke gevolgen: Mensen met lagere inkomens minder keuze in huuraanbod/ huurtoeslagontvangers niet meer in aanmerking voor huurwoning boven 586 / 628 Investeringskracht corporaties neemt af als zij goede woningen goedkoper moeten verhuren Mogelijke rem op investeringen in woningverbetering/ verduurzaming (omdat huurprijs hierdoor anders zou stijgen en corporaties investering niet terug verdienen) Lokale verschillen: gevolgen afhankelijk van de lokale kwaliteit en waarde van de sociale woningvoorraad

19 Mogelijke gevolgen passend toewijzen Mensen met lagere inkomens minder keuze in huuraanbod/ dwz huurtoeslagontvangers niet meer in aanmerking voor huurwoning boven 586 / 628 Investeringskracht corporaties neemt af als zij goede woningen goedkoper moeten verhuren Mogelijke rem op investeringen in woningverbetering/ verduurzaming (omdat huurprijs hierdoor anders zou stijgen) Lokale verschillen: gevolgen afhankelijk van de lokale kwaliteit en waarde van de sociale woningvoorraad

20 Wet doorstroming huurmarkt Inzet om betaalbaarheid van het huren te verbeteren Huursombenadering komt per 1/1/2017 in plaats van Inkomensafhankelijk huurbeleid Huursombenadering: instrument om huren meer aan te passen aan de kwaliteit van de woning. Wat betekent dat: Huurstijging wordt afhankelijk van de kwaliteit van de woning Jaarlijkse inkomenstoets vanaf 2017: Inkomens < kunnen huurverhoging krijgen van maximaal inflatie + 2,5% Inkomens > kunnen huurverhoging krijgen van maximaal inflatie + 4% Niet van toepassing op particuliere verhuur: max. stijging inflatie +2,5%

21 Voorbeeld huursombenadering Buurman 1: Woont al 20 jaar/ inkomen Huur: 420 voor zelfde woning Huurstijging inflatie + 2,5% Buurman 2: Woont sinds 2015/ inkomen Huur: 550 voor zelfde woning Huurstijging inflatie + 0% Buurman 3: Woont al 6 jaar/ inkomen Huur: 500 voor zelfde woning Huurstijging inflatie +4,5%

22 Prestatieafspraken gemeente, huurdersorganisatie en woningcorporatie Corporaties dienen naar redelijkheid bij te dragen aan gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid, mits gemeente actueel woonbeleid heeft Bijdrage vast te leggen in prestatieafspraken 3 partijen Minister heeft prioriteiten voor 2016 benoemd (d.d. 22 juni 2015): Betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep Energiezuinige sociale huurvoorraad Huisvesten van urgente doelgroepen Realiseren van wonen met zorg en ouderenhuisvesting irt langer zelfstandig thuis wonen NB: Ruimte voor lokale prioriteiten Bij geschillen naar minister

23 Rol gemeente Benoemen thema s of prioriteiten in eigen volkshuisvestingsbeleid Woningcorporatie en huurdersorganisatie betrekken bij woonbeleid Voorstel regionaal werkgebied van woningcorporaties aan Minister (corporaties mogen buiten kernregio alleen beheren/ herstructureren) Gemeente kan ontheffing bij minister vragen voor corporaties van buiten woningmarktregio

24 Zienswijze van gemeente bij activiteiten corporatie Waaronder: Voornemen voor complexgewijze verkoop Uitbreiding werkgebied (zowel bestaande als nieuwe gemeente geeft zienswijze) Splitsing: onderbrengen van de commerciële-activiteiten in dochterorganisatie Liberaliseren sociale huurwoningen (na splitsing) Beoordeling commerciële (niet-daeb) werkzaamheden (indien sprake is van een administratieve scheiding van de corporatie). Vaststelling regionale werkgebied

25 Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed Investeringsmogelijkheden van corporaties ingeperkt Beheren maatschappelijk vastgoed onder voorwaarden toegestaan Voorwaarden: alleen in gebied met substantieel bezit maximaal 10% commerciële activiteiten toegestaan Investeren in de omgeving van het woningbezit Ondersteunen initiatieven van huurders Bijdrage aan woonmaatschappelijk werk/ sociaal beheer

26 Kengetallen Boxmeer Bron: CBS 2014 Aantal Aantal inwoners Aantal woningen Aandeel corporatie huurwoningen 23 % Aandeel huurwoningen overig 8 % Aandeel koopwoningen 68 % Aantal koopwoningen Aantal huurwoningen Mooiland Aantal huurwoningen Wonen Vierlingsbeek 486

27 DEEL II Verkennen gemeentelijke speerpunten in de sociale huisvesting

28 Doel Opstellen notitie met speerpunten in de sociale huisvesting als basis voor het maken van prestatieafspraken met woningcorporaties en huurdersorganisaties

29 Onderwerpen: Voldoende sociale huurwoningen Doorstroming en alternatieven op de woningmarkt Kwaliteit van de woningvoorraad Betaalbaarheid Wonen, zorg en welzijn Leefbaarheid