Toelichting verschil oude en nieuwe kaders en randvoorwaarden Brittenstein

Transcriptie

1 Toelichting verschil oude en nieuwe kaders en randvoorwaarden Brittenstein Inleiding Op 28 augustus 2012 zijn de kaders en randvoorwaarden voor het nieuwbouwproject Brittenstein vastgesteld door het college van B&W. Tijdens de commissie Ruimte van 26 september 2012 heeft het college de raad om advies gevraagd over de vastgestelde kaders en randvoorwaarden. Vóór die commissievergadering heeft Rijnhart Wonen op 19 september 2012 tijdens een presentatieavond meer verteld over haar plannen. Rijnhart Wonen heeft hierbij aangegeven dat het financieel niet mogelijk was om binnen de kaders en randvoorwaarden van 28 augustus 2012 sociale woningbouw te realiseren. Ook de door Rijnhart Wonen opgerichte klankbordgroep met omwonenden van Brittenstein gaf aan dat zij niet uit de voeten kon met de kaders en randvoorwaarden. Gezien het belang voor sociale woningbouw heeft de commissie op 26 september 2012 geadviseerd om nogmaals kritisch naar de kaders en randvoorwaarden te kijken om zo tot een oplossing te komen. De verschillende vakdisciplines binnen de gemeente hebben vervolgens nogmaals de locatie Brittenstein en haar omgeving bekeken. Zij hebben hierbij de wensen van de klankbordgroep en Rijnhart Wonen betrokken (zie bijlage 1 en 2). Na een integrale afweging is een voorstel tot herziening van de kaders en randvoorwaarden gedaan. Deze herziene kaders en randvoorwaarden zijn op 9 april 2013 vastgesteld (zie bijlage 3) door B&W. Met een brief is de raad hierover in april 2013 geïnformeerd. Doel van de herziening is het mogelijk maken van sociale woningbouw om in de woningbehoefte te kunnen voorzien. Uit de gemeentelijke woonvisie Gewoon lekker wonen blijkt dat er een grote behoefte bestaat aan sociale woningbouw. Nieuwbouw van sociale woningen is echter niet rendabel. De gemeente heeft belang bij de bouw van sociale woningen en is blij dat Rijnhart Wonen mogelijkheden ziet om ze te realiseren. Rijnhart Wonen heeft aangegeven dat een te hoog onrendabel rendement een negatief effect heeft op de middelen die zij kan inzetten voor overige nieuwbouw. De gemeente is verantwoordelijk voor een goed en verantwoord stedenbouwkundig plan. Zij toetst hiertoe aan de kaders en randvoorwaarden. Het college is van mening dat met de herziene versie nog steeds een verantwoord stedenbouwkundig plan gerealiseerd kan worden met een goede balans tussen parkeren, groen en massa. Hieronder volgt een uitleg waarom gekozen is voor de wijzingen in de herziene versie. Voor de duidelijkheid is gekozen voor dezelfde paragraafindeling als in de notitie Brittenstein - kaders en randvoorwaarden februari 2014

2 Toelichting Kaders en randvoorwaarden Type woningen en doelgroep 1. Levensloopgeschikte woningen Om de woningen toekomstbestendig te maken is een levensloopbestendige woning gewenst die voldoet aan toegankelijkheidseisen, zoals rollatortoegankelijkheid. Toegevoegd: Minimaal 50% van de woningen wordt levensloopgeschikt. Vanuit het gemeentelijk beleid zijn levensloopgeschikte woningen gewenst. In de Woonvisie Gewoon lekker wonen' wordt bij nieuwbouw uitgegaan van 100% levensloopgeschikt in de kern van Leiderdorp Brittenstein wordt gezien haar locatie en afstand tot voorzieningen niet als 'in de kern' gezien. Het toevoegen van levensloopgeschikte woningen aan de woningvoorraad is wel van belang in een vergrijzende gemeente. Gezien de locatie is daarom gekozen voor in ieder geval 50% levensloopgeschikt, conform het beleid van Rijnhart Wonen. Stedenbouwkundige kwaliteit 2. Vuilcontainers het intern oplossen van vuilcontainers in het woningcomplex... het ondergronds oplossen van vuilcontainers Rijnhart Wonen is geen voorstander van inpandige vuilcontainers, o.a. vanuit beheer. Na wijziging van het Bouwbesluit op 1 april 2012 kan dit ook niet meer verplicht worden. 3. Hoogte Qua hoogte is de richtlijn aansluiten bij de bestaande bebouwing: 2 lagen met kap of 3 lagen zonder kap, direct aan/boven het water zou eventueel iets meer hoogte kunnen. Daarnaast is een hoogteaccent van maximaal 5 à 6 lagen aan de zijde Van der Valk Boumanweg mogelijk. direct aan/boven het water zou eventueel iets meer hoogte kunnen, ca. 4 tot 5 lagen. De tekst iets meer hoogte is nader gespecificeerd om onduidelijkheid te voorkomen. NB: De term hoogteaccent lijkt in de discussies een andere interpretatie te krijgen dan wat oorspronkelijk beoogd werd. Met een hoogteaccent wordt het volgende bedoeld: kijkend naar het volledige plangebied en de omgeving is het stedenbouwkundig verantwoord om aan de zijde Van der Valk Boumanweg wat meer hoogte toe te staan, namelijk 5 à februari 2014

3 volledige lagen. Het is niet de bedoeling dat een 6 e laag doorgetrokken wordt langs het water aan de Tollenaersingel. Vuistregel hierbij is dat de diepte van het gebouw de breedte niet overschrijdt. Op de hoek Van der Valk Boumanweg-Brittenburg zijn maximaal 3 lagen toegestaan, want ze sluiten aan op de bestaande bebouwing. 4. FSI FSI staat voor Function Space Index en geeft een indicatie van de bebouwingsdichtheid. Hierbij wordt het bruto vloeroppervlak gedeeld door het kaveloppervlak m2 gebouw op een kaveloppervlak van 2800 m2 geeft dus een FSI van 1,0. FSI staat voor Function Space Index en geeft een indicatie van de bebouwingsdichtheid. Hierbij wordt het bruto vloeroppervlak gedeeld door het grondoppervlak (gemeten tot de wegas/wateras) m2 gebouw op een grondoppervlak van 2800 m2 geeft dus een FSI van 1,0. In de kaders wordt gebruik gemaakt van het begrip FSI. De kaders geven een FSI van 1,0 als wenselijke dichtheid voor de locatie in relatie tot een voor laagbouw gangbare dichtheid van 0,6. Deze waarde van 1,0 is deels afgeleid van in Leiderdorp gangbare dichtheden voor gestapelde bouw en deels bepaald door de brede profielen van de Van der Valk- Boumanweg en Tollenaersingel. Daarnaast is meegenomen wat naast de bebouwing nodig is voor de ontwikkeling (parkeren, groen, trottoir e.d.). Het begrip FSI is toegelicht in een voetnoot. De verandering is in dit geval belangrijk. Daar waar in augustus 2012 nog in het midden wordt gelaten wat met kavel wordt bedoeld, geeft de aangepaste versie aan hoe de FSI moet worden gemeten. Om het begrip grondoppervlak nader toe te lichten is een notitie over dit onderwerp toegevoegd (zie bijlage 4). Daarin wordt het naast Brittenstein gelegen woningblok als voorbeeld genomen en de FSI berekend afhankelijk van verschillende definities/schaalniveaus van een grondoppervlak. De FSI-waarde 1,0 voor project Brittenstein moet gezien worden op bouwblokniveau. Bij een lage verdichting bij grondgebonden woningen is de FSI gemiddeld op bouwblokniveau 0,66. De Brittenstein betreft gestapelde woningbouw en kent daarmee een hogere dichtheid dan grondgebonden woningen. Daarnaast is voor sociale woningbouw een hogere dichtheid gebruikelijk. Ook is door de naastgelegen openbare ruimte met brede wegprofielen die zorgen voor een ruimtelijke beleving een hogere verdichting goed mogelijk. De waarde 1,0 bij de FSI is niet gewijzigd in de herziene versie. Wel is met de het oog op aankoop van gemeentegrond en aanpassing van de openbare ruimte, het grondoppervlak vergroot om hiermee aan te sluiten op bouwblokniveau. Hierdoor is wat meer verdichting mogelijk. Met de bouwblok-systematiek zijn ook toekomstige ontwikkellocaties in Leiderdorp vergelijkbaar te maken. Naar aanleiding van de motie vreemd aan de orde van de dag van 25 november 2013 heeft het college toegezegd de FSI als harde waarde van 1,0 te hanteren als kader. 5. Rooilijn Langs de Van der Valk Boumanweg is de rooilijn heel consistent doorgezet en dit biedt een logische begrenzing voor de locatie Brittenstein februari 2014

4 Toegevoegd: De Brittenstein ligt op een knip tussen twee verschillende rooilijnen langs de Van der Valk Boumanweg. Een van beide rooilijnen moet bij benadering gevolgd worden. Naar aanleiding van gestelde vragen, is de tekst in de herziene versie verduidelijkt door een zinsnede toe te voegen. Er is gekozen om voor de Brittenstein geen harde lijn aan te geven en hiermee één van beide rooilijnen voor te schrijven. De rooilijn hoeft niet op de centimeter gevolgd te worden. Het gebouw moet echter niet scheef ten opzichte van de rooilijn staan, maar parallel lopen aan één van beide roolijnen. Hiermee wordt aan de architect enige vrijheid op de kavel gegeven om een beter plan te kunnen ontwikkelen. 6. Plantsoen Het plantsoen aan de noordzijde van het complex zorgt voor een goede overgang naar de woningen aan deze zijde. Een goede overgang met een groene aankleding naar de woningen aan de noordzijde van het complex is van belang. De ruimtelijke kwaliteit rondom het bouwplan is belangrijk. Niet alleen parkeren moet opgelost worden, ook moet er voldoende ruimte zijn voor groen. Het plantsoen aan de noordzijde zal mogelijk niet in z'n geheel behouden kunnen blijven om het parkeren goed op te kunnen lossen. Het vinden van een goede balans hierin is belangrijk. Een goede overgang, met een groene aankleding, naar de bestaande bebouwing is hierbij een belangrijk aandachtspunt. Groen en water 7. Natuurvriendelijke oevers Aan de zijde van de Tollenaersingel zijn al natuurlijkvriendelijke oevers aanwezig. Afhankelijk van de mogelijkheden van het ontwerp kan dit aan de zijde van de Brittenstein doorgezet worden om de groenstructuur te versterken. Afhankelijk van de mogelijkheden van het ontwerp wordt dit aan de zijde van de Brittenstein doorgezet om de groenstructuur te versterken. Rijnhart Wonen is voornemens om natuurvriendelijke oevers te realiseren, binnen de mogelijkheden van het ontwerp februari 2014

5 8. Plantsoen Het plantsoen is als semi-openbaar gebied een mooie buffer naar de omgeving en dient als afscherming voor de aangrenzende bebouwing. omgeving en kan als afscherming dienen voor de aangrenzende bebouwing. Parkeren in het groen kan ook voorzien in een goede overgang naar de bestaande woningen. De ruimtelijke kwaliteit rondom het bouwplan is belangrijk. Niet alleen parkeren moet opgelost worden, ook moet er voldoende ruimte zijn voor groen. Het plantsoen aan de noordzijde zal mogelijk niet in z'n geheel behouden kunnen blijven om het parkeren goed op te kunnen lossen. Het vinden van een goede balans hierin is belangrijk. Een goede overgang, met een groene aankleding, naar de bestaande bebouwing is hierbij een belangrijk aandachtspunt. Parkeren 9. Parkeren buiten kavel In april 2012 is het parkeerbeleidsplan door de raad vastgesteld. Hierin zijn parkeernormen vastgesteld voor type woningen en rekening houdend met de Leiderdorpse situatie nu en in de toekomst. Toegevoegd: De parkeerplaatsen voor de toekomstige groei (14,5% van de parkeernorm conform parkeerbeleid) mogen buiten de eigen kavel gesitueerd worden. Overeenkomstig het parkeerbeleid hoeven deze parkeerplaatsen niet direct gerealiseerd te worden, de ruimte moet wel vast gelegd worden en er moeten goede afspraken gemaakt worden wanneer deze parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Parkeerdrukmetingen zijn hier onderdeel van. De parkeernorm voor sociale woningbouw is 1,4 conform het parkeerbeleid. 1 De parkeernorm blijft gehandhaafd. De afweging om in deze situatie parkeren buiten de eigen kavel toe te staan en hiermee af te wijken van het parkeerbeleid, heeft te maken met het belang van het realiseren van sociale woningbouw, zoals ook toegelicht in de inleiding. Omdat een ondergrondse parkeergarage financieel niet haalbaar is bij sociale woningbouw op deze locatie, moet gezocht worden naar een andere oplossing. De oplossing is gevonden in het beperkt toestaan van parkeerplaatsen buiten de eigen kavel. Het aantal parkeerplaatsen dat buiten de kavel gerealiseerd mag worden is hierbij gemaximeerd op 0,2 voor de toekomstige groei. Dit betekent parkeerplaatsen op openbaar gebied bij woningen. De ecologische verbindingszone langs de Tollenaersingel kan hiervoor niet ingezet worden. Toekomstige groei en parkeerbehoefte De verwachting is overigens dat de parkeerbehoefte mogelijk lager zal zijn dan de norm. De doelgroepen starters en ouderen zouden een lagere parkeerbehoefte kunnen hebben en daarnaast hebben de woningen kleine plattegronden. Rijnhart Wonen heeft verschillende 1 De parkeernorm 1,4 is opgebouwd uit 0,9 parkeren voor bewoners, 0,3 voor bezoekersparkeren en 0,2 voor parkeerplaatsen ten behoeve van toekomstige groei februari 2014

6 onderzoeksrapportages ingediend om dit aan te tonen en in de raadscommissie van september 2012 heeft Rijnhart Wonen daarom gepleit voor een lagere parkeernorm. Op grond van de kleine woningplattegronden zou inderdaad sprake kunnen zijn van een lagere parkeerbehoefte. Voor de Leiderdorpse woningmarkt bieden de onderzoeksrapportages van Rijnhart Wonen echter onvoldoende zekerheid om hiervan uit te gaan. Er is daarom gekozen om de parkeernorm van 1,4 te handhaven en hiermee aan de veilige kant te gaan zitten. Het plan mag tenslotte geen extra parkeerdruk voor de buurt opleveren, zoals ook aangegeven in de kaders en randvoorwaarden. Wel is er de mogelijkheid in het parkeerbeleid om de toekomstige parkeerbehoefte (14,5% van de parkeernorm 1,4 = 0,2) niet direct te realiseren (mits de ruimte wel in het bestemmingsplan vastgelegd wordt). Zoals de term al aangeeft is toekomstige groei bedoeld om het verwachte stijgende autobezit voor de komende jaren op te vangen. In de praktijk kan met parkeerdrukmetingen bekeken worden of het noodzakelijk is om de parkeerplaatsen aan te leggen. In het parkeerbeleidsplan (blz. 35) is opgenomen: Regels voor realisatie toekomstige parkeerruimte Bij het ontwerp van nieuwe bouwlocaties wordt ruimte voor toename van circa 14,5% van het aantal parkeerplaatsen gereserveerd. In tabel 8.1 zijn in de 4e kolom de parkeernormen inclusief toekomstige reservering aangegeven. Deze ruimte wordt in eerste instantie als groen uitgevoerd en stedenbouwkundig en bestemmingstechnisch zodanig ingepast dat de locaties in de toekomst kunnen worden omgezet naar parkeerplaatsen. Door de afronding van het aantal te realiseren parkeerplaatsen naar boven wordt een deel van de toekomstige parkeerruimte al gebruikt. Feitelijk betekent het dat per 5 woningen één parkeerplaats in het groen wordt gereserveerd. Toerekenen langsparkeren aan Brittenstein De Brittenstein kent in de huidige situatie geen parkeren op eigen terrein. De parkeerbezetting van de huidige bewoners vindt plaats in openbaar gebied. Bij nieuwe ontwikkelingen is het gemeentelijk beleid dat parkeren op eigen terrein wordt opgelost. In deze specifieke situatie wordt het langsparkeren direct grenzend aan woningbouwcomplex Brittenstein toegerekend aan de Brittenstein (ca. 12 parkeerplaatsen) en voor de nieuwe situatie meegeteld ten behoeve van de parkeernorm. Niet gewijzigd. Het toerekenen van deze parkeerplaatsen aan Brittenstein wordt verantwoord geacht. De overweging hierbij is dat de oude Brittenstein geen parkeren op eigen terrein had. Zonder herontwikkeling van de Brittenstein waren de 26 woningen van de Brittenstein opnieuw verhuurd aan de doelgroep 55+. De doelgroep 55+ tot 65 jaar kent een hoog autobezit. De 12 langsparkeerplaatsen voor 26 woningen in de huidige situatie waren dan onvoldoende geweest voor de bewoners van de Brittenstein. De herontwikkeling biedt ten opzichte van het oude complex kansen om de parkeersituatie te verbeteren februari 2014

7 Bijlagen: 1. Raadspresentatie Rijnhart Wonen, 19 september Opmerkingen klankbordgroep op kaders en randvoorwaarden, september Brittenstein kaders en randvoorwaarden, 2 april Bepalen van grondoppervlak van een FSI-berekening februari 2014