Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Krommertstraat TS AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 437,24 per maand wordt vanaf 1 juni 2016 tijdelijk verlaagd tot 349,79 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 30 juni 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 19 mei 2016 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 27 juli 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUGB ENV II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: De in het rapport aangegeven huurprijs klopt. Het klopt niet dat wij onvoldoende ventileren. In de winter ventileren wij vanaf uur in de ochtend. In de zomer is alles open. Wij hebben alleen een gaskachel in de woonkamer. Wij wonen met 2 personen in de woning. De deur moet ik met een touwtje open maken. Mijn man heeft dit zelf gemaakt. De automatische deuropener is defect. Ik heb meer dan 10 keer gebeld met de vraag of zij het kozijn willen maken. Misschien wel 20 keer. Steeds wordt gezegd volgende week. Vervolgens is het bedrijf een keer geweest, maar toen waren wij op vakantie. Ik bel altijd verhuurder. Ik zal nu naar het bedrijf bellen. Bij regen loopt het vocht van de borstwering. Het onderzoek is uitgevoerd bij een temperatuur van 27 graden. Het is dan droog. Wij ventileren altijd. De muren zijn voorzien van stucwerk. Ik meld steeds de klachten bij verhuurder. Ik heb gevraagd om nieuwe binnendeuren. Verhuurder zegt dat dit bij een renovatie kan worden uitgevoerd, maar dan wordt de huur 1000,00 per maand. Wij hebben hooguit twee maal per maand logees. Korte samenvatting verklaring verhuurder: Ik heb geen opmerkingen op het rapport. Door de rapporteur is ook geconstateerd dat er onvoldoende geventileerd wordt. Verder heb ik begrepen dat het door ons ingehuurde bedrijf talloze malen heeft gebeld. Vervolgens hebben zij gevraagd aan huurder om zelf contact op te nemen. Dit is niet gebeurd. Het kozijn is daarom niet gerepareerd. Zij wachten nog steeds op een telefoon of mail van huurder. De deuropener is inmiddels gemaakt, begreep ik. Ik zal de reparatiebon nazenden. Het zijn vrij kleine woningen. Als huurder de deuren openlaat dan kan de kachel de gehele woning verwarmen. Ook kan men er voor kiezen om een bijverwarming te plaatsen. Men moet ook tijdig de schimmel verwijderen. Het is een temperatuurverschil tussen buiten en binnenmuur. De borstwering is niet lek. Het is gemeten, het was droog. Het zijn kunststof kozijnen. De gevel laat geen water door. Het was echt goed droog. Dit jaar heeft het veel geregend in de zomer Er zijn ventilatieroosters aanwezig. Wij zijn van mening dat dit huis niet door slechts twee personen wordt bewoond. De douche en alle andere voorzieningen worden door meer mensen gebruikt. Pagina 2 van 5

3 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 juni Op die datum was de huurprijs 437,24 per maand. Onderhoud en gebreken Ten aanzien van het kantel kiepraam in de slaapkamer (klacht 1) is gebleken dat huurder contact dient op te nemen met het bedrijf dat dit raam opnieuw moet afstellen. Huurder heeft dit nog niet gedaan, er is kennelijk een miscommunicatie. De klacht is niet aangemerkt als een ernstig gebrek. Ten aanzien van de door huurder aangegeven vocht- en schimmelplekken in de slaapkamer en de keuken (klacht 2 en 4) wordt door rapporteur aangegeven dat de woonruimte is voorzien van één kachel in de woonkamer. De klachten worden waarschijnlijk veroorzaakt door een combinatie van het niet juist verwarmen en ventileren van de woning. Huurder geeft ter zitting aan dat de woning altijd wordt geventileerd. Verhuurder geeft aan dat sprake is van een kleine woning. De kachel in de woonkamer moet deze woning kunnen verwarmen, als de deuren worden open gelaten. Huurders kunnen ook kiezen voor een bijverwarming. Door de commissie wordt aangegeven dat het aannemelijk is dat sprake is van inpandige condensatie. Dit kan ontstaan door het niet goed verwarmen van de woning en het niet (of juist teveel) ventileren van de woning. Als slaapkamer en keuken niet worden verwarmd, zal de constructie van deze vertrekken (muren, plafonds) koud zijn. Als er veel wordt geventileerd zal deze constructie nog verder afkoelen. In iedere woning is sprake van leefvocht (douchen, wassen, koken, aanwezigheid van personen). Als deze vochtige lucht dan in contact komt met de koude constructie, zal de vochtige lucht condenseren. Dit geeft vocht- en schimmelplekken. De commissie merkt deze klachten niet aan als een ernstig gebrek aan de woning. Wellicht dat verhuurder aan huurder een individueel stooken ventilatieadvies kan verstrekken. Ten aanzien van de door huurder gestelde klacht over krakende vloeren is niet vastgesteld dat er een gebrek is aan de vloer. De commissie stelt vast dat een ruit in het gemeenschappelijke trappenhuis is gebarsten (ter hoogte van de tweede verdieping). De commissie vertrouwt er op dat verhuurder deze klacht op korte termijn laat verhelpen. COUGB ENV Pagina 3 van 5

4 Ten aanzien van de automatische deuropener stelt huurder dat deze klacht al geruime tijd aanwezig is en dat haar echtgenoot zelf een touw heeft gemaakt om op die wijze de deur te kunnen openen. Verhuurder stelt ter zitting dat de klacht reeds is verholpen. Aan verhuurder is een week gelegenheid gegeven om de reparatiebon of factuur te overleggen. Op 16 november 2016 is vastgesteld dat verhuurder van deze gelegenheid geen gebruik heeft gemaakt. De commissie is van oordeel dat sprake is van een ernstig gebrek. Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: De automatische deuropener is defect. Dit is een gebrek in categorie C (analoog aan nummer Ra8). De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte (nog) niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. In deze situatie vindt de Huurcommissie een tijdelijke verlaging tot 80% van de geldende huurprijs redelijk. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 80% van de geldende huurprijs ( 437,24). De huurder betaalt dus 349,79 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 30 juni Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 juni De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 437,24 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Pagina 4 van 5

5 Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 juni 2016 het volgende ernstige gebrek: - De automatische deuropener is defect. Dit is een gebrek in categorie C (analoog aan nummer Ra8). De geldende huurprijs van 437,24 wordt vanaf 1 juni 2016 tijdelijk verlaagd tot 349,79 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. M.L. Bondrager Zittingsvoorzitter F.J. Bedaux en C.J.M. Hulsman-van Duuren Zittingsleden Pagina 5 van 5