Woonlasten Onderzoek HV Franeker

Transcriptie

1 Woonlasten Onderzoek HV Franeker Inleiding De Huurdersvereniging Franeker heeft in mei 2015 besloten om een onderzoek uit te voeren naar de gevolgen van de stijgende huurprijzen en daaraan verbonden overige woonlasten. Het onderzoek is uitgevoerd in de vorm van een korte schriftelijke enquête. Doel van het onderzoek De H.V.F. Franeker wil inzicht krijgen in het effect van het Huur(verhoging)beleid van minister Blok en de wijze waarop Accolade dat de afgelopen jaren heeft toegepast. De Huurdersvereniging constateert uit eigen waarnemingen dat er steeds grotere verschillen ontstaan in het vrij besteedbare inkomen van huurders. De te betalen huur maakt een steeds groter deel uit van het netto inkomen. De Huurdersvereniging constateert ook dat de verhuurders in Friesland verschillend omgaan met het verhogen van de huren. Accolade heeft de huren de afgelopen jaren verhoogd met de maximaal toegestane percentages. Accolade heeft daarbij een uitzondering gemaakt voor enkele groepen huurders waaronder huurders met een inkomen tot Er zijn ook woningcorporaties in Friesland die de huurverhogingen beperkt hielden tot de prijsinflatie of daar zelfs onder bleven. De Huurdersvereniging vindt dat laatste gezien de economische situatie van vandaag de dag ook het meest sociaal, omdat huurverhogingen bij huurders met een laag /midden inkomen kunnen leiden tot stille armoede. Met behulp van het onderzoek is geprobeerd een inzicht te krijgen in de financiële situatie van huishoudens die zijn aangewezen op een gering inkomen. Dat inzicht ontbreekt tot nu toe. Ook bij woningcorporaties. Die krijgen jaarlijks eenmalig inzage of een huishouden een bruto jaarinkomen van meer of minder ,-- (2015) ontvangt. Volgens de Huurdersvereniging zou de financiële pijn het meest voelbaar kunnen zijn bij inkomens rond de ,-- bruto op jaarbasis. Met financiële pijn wordt bedoeld dat de totale woonlasten meer dan 40% van hun inkomen bedragen. 1

2 Op basis van landelijke gegevens zijn voor twee inkomensgroepen de volgende percentages berekend. Inkomens tot ,-- ongeveer 35% aan woonlasten. Inkomens boven ,-- ongeveer 24% aan woonlasten. Verantwoording van het onderzoek In juni is een korte vragenlijst (zie Bijlage 1) met een gefrankeerde antwoord enveloppe bezorgd bij de 685 leden van H.V.F. en de overige huurders van Accolade. Accolade bezit in Franeker huurwoningen. In totaal zijn vragenlijsten uitgezet. In de enquête werden gegevens omtrent netto inkomen en vaste lasten gevraagd. Daarnaast werd de postcode van het woonadres gevraagd. Als inzend- c.q. verwerkingstermijn is een periode van vier weken aangehouden. Er zijn 139 ingevulde formulieren ontvangen. Daarvan bleken 7 formulieren niet bruikbaar in de verantwoording. De response is niet hoog. Oorzaak is dat een groot aantal leden niet in staat is om hun netto inkomen op te geven. De uitkomsten zijn te beschouwen als een indicatie of signaal voor het probleem dat is onderzocht. Resultaten van het onderzoek De gegevens uit het onderzoek zijn op twee kenmerken gerubriceerd. Eerste kenmerk is het netto besteedbaar inkomen. Tweede kenmerk is de buurt of wijk waar de respondent woont. Netto besteedbaar inkomen Dat gegeven is meestal het vertrekpunt om financiële beslissingen te nemen. Het huren van een woning is een van die beslissingen. In de verantwoording van het onderzoek is bewust gekozen naar een verdeling in klasse van netto inkomen die afwijkt van wat door woningcorporaties, waaronder Accolade, wordt gebruikt (primaire- en secundaire doelgroep en hogere inkomens). Laatstgenoemde indeling wordt door Huurdersverenigingen te grof gevonden. Het doet geen recht aan probleemsignalering wat betreft betaalbaarheid en moeite om in het dagelijks levensonderhoud te voorzien. Een indeling in kleinere inkomensklassen is daartoe wel een goed middel. Gekozen is voor een indeling naar inkomen die aansluit bij een aantal gangbare inkomenscategorieën. --inkomen rond bijstandsniveau --inkomen zoals AOW met een kleine aanvulling --inkomen rond de ,-- per jaar --inkomen rond de ,-- en daarboven. 2

3 In onderstaande tabel zijn de categorieën vertaald in vier inkomensklassen. Inkomensgroepen netto per maand N= Gemiddeld inkomen per maand Woonlasten 1) Woonlasten in % van inkomen < per maand % tot per maand % tot per maand % per maand % Totaal % 1) In dit onderzoek wordt onder woonlasten verstaan: Netto huurprijs verminderd met huurtoeslag, kosten voor elektra en gas en de heffing van de gemeente voor afval en riool. Tabel 1 Woonlasten als percentage van het netto inkomen per inkomensgroep De uitkomst vermeld in de tabel laat duidelijk zien dat de aanname van de Huurdersvereniging zoals bij het doel van het onderzoek is aangegeven lijkt te kloppen. Huishoudens met een netto maandinkomen van beneden hebben een woonquote van meer dan 60 %. Het CBS heeft op 9 juli 2015 landelijke cijfers gepubliceerd over de woonlasten. Daaruit blijkt dat de laagste inkomens bijna 40% aan woonlasten uitgeven. Hoe hoger het inkomen hoe kleiner het percentage dat men aan woonlasten kwijt is. Bij hogere inkomens is het percentage 24 %. De cijfers in het onderzoek vallen hoger uit dan eerder genoemd CBS onderzoek. Dat geeft een extra reden voor grote zorg bij de Huurdersvereniging. Een veel gehoorde tegenwerping, ook door woningcorporaties gebruikt, is dat het financiële probleem mede wordt veroorzaakt door hoog gas- en elektraverbruik en gemeentelijke belastingen. Men zou in plaats van naar de woonquote naar de huurquote moeten kijken. 3

4 De woonlasten zoals in tabel 1 weergegeven zijn opgesplitst naar netto huur en overige woonlasten. Hiermee kan de netto huur per inkomensklasse worden berekend en weergegeven. Het NIBUD vindt een netto huurquote van ongeveer 20% voor huishoudens met een inkomen zoals weergegeven in de twee laagste inkomensklassen aanvaardbaar. Voor hogere inkomens wordt een percentage van 27 % aanvaardbaar gevonden. Inkomensgroepen netto per maand N= Gemiddeld inkomen per maand Netto huur Netto huur in % van inkomen % < per maand tot per maand % tot per maand % per maand % Totaal % Tabel 2 Netto huur als percentage van het netto inkomen per inkomensgroep De in de tabel weergegeven uitkomsten laat zien dat de z.g. Huurquote (netto huur als percentage van het inkomen) bij de huurders, die aan het onderzoek hebben deelgenomen, ver boven de norm ligt die het NIBUD als aanvaardbaar beschouwt. Dit geldt zeker voor de lagere en midden inkomens. Alleen bij de groep met een inkomen boven is de huurquote redelijk te noemen. Dat percentage is gelijk aan wat het NIBUD aanvaardbaar vindt. Met de uitkomst wordt duidelijk aangetoond dat de hoogte van de huur de bepalende factor is bij het vaststellen of de woonlasten in verhouding tot het inkomen als te hoog moet worden beschouwd. Relatie tussen buurt en wijk, inkomen en woonlasten Op basis van postcode kan een indeling in buurten en wijken worden gemaakt. In bijlage 2 is de indeling in buurten en wijken beschreven. 4

5 Men kan aannemen dat op basis van de historie een relatie tussen type woning, huurniveau, inkomensgroepen en woonlasten bestaat. Het onderzoek bood de kans de relatie inzichtelijk te maken. In tabel 3 is de informatie weergegeven. Twee buurten en wijken springen er uit. Uit de tabel blijkt dat buurt en wijken 6 en wijk 7 er uit springen wat betreft het netto inkomen. Dat werkt door in de netto huur en woonlasten uitgedrukt in percentage van het netto inkomen. De relatie hoe hoger het netto inkomen hoe lager de procentuele huur- en woonlasten zoals in de tabellen 1 en 2 is te zien is ook hier duidelijk aanwezig. Buurt/ wijk N= Gemiddeld inkomen Gemiddelde Woonlasten Gemiddel de Netto huur % woonlasten % netto huur Totaal Tabel 3 Inkomen en woonlasten verdeeld over buurten en wijken In Bijlage 3 Zijn naast de woonlasten ook de kosten van de standaard ziektekosten verzekering meegenomen. Let op, ook de ziektekosten nemen een behoorlijk percentage uit het besteedbaar inkomen en dat zal ook steeds een belangrijker deel hiervan gaan uitmaken. 5

6 Conclusie Voor de H.V.F. is het duidelijk dat het huurbeleid van Accolade en de regels van minister S. Blok van wonen leidt tot steeds grotere stille armoede. De achteruitgang van inkomens van gepensioneerden met een A.O.W. uitkering en klein pensioentje van ( ± 16% ) telt daarbij mee. Daarnaast geldt dit voor huurders die "gestraft" zijn met een extra huurverhoging omdat zij boven inkomensgrens zitten van / en door omstandigheden met een (sterke) teruggang in inkomen kampen. 1.Tabel 1 laat duidelijk zien dat de opbouw van lasten vergeleken met het Nibud te weten de wenselijke woonlasten meer dan dubbel wordt overschreden. Ook de andere lagere inkomensgroepen vertonen dezelfde discrepantie. 2.Ook hier spreken de cijfers voor zich: de laagste inkomens betalen verhoudingsgewijs de hoogste woonlasten. Het gevolg is een negatieve spiraal waar men niet meer uit komt en kan leiden tot ongewenste effecten,zoals gedwongen huisuitzettingen en een toenemende schuldenlast voor de laagste en midden inkomens. Accolade verliest hier duidelijk het zicht op het begrip Sociale verhuurder en daalt af in de negatieve zin richting commercieel verhuurder met als enig belang haar eigen huishoudboekje op orde houden. Wij zullen dit woonlasten onderzoek aan de directie van Accolade aanbieden. Tevens zullen wij er op aandringen, gezien de uitkomst van dit onderzoek, dat de komende huurverhoging voor 2016 maximaal 0 % mag bedragen. Gezien de solvabiliteit van ± 38% betekent volgens ons dat een huur verhoging van 0% geen nadelige financiële gevolgen heeft voor Accolade. Wij als bestuur vinden ook dat Accolade het opschroeven van de huur van leegkomende woningen moet stoppen. Dit leidt alleen maar tot hogere huren en nog meer huursubsidie en hier betalen wij ook weer indirect aan mee. Ook de andere Huurdersbelangen verenigingen binnen Accolade hebben onder hun leden een woonlasten onderzoek gedaan. De HVF heeft ook de basis ziektekosten verzekering meegenomen in de berekening van de lasten, omdat de HVF vindt dat ook deze kosten een behoorlijk invloed hebben op het besteedbaar inkomen. Ook die lasten blijven stijgen. De verwachting is weer ± 8,00 erbij. De lokale politiekpartijen in Franekeradeel worden op de hoogte gebracht van dit onderzoek. Hopelijk spreken ook zij Accolade aan op haar sociale gezicht. Franeker, september

7 Bijlage 1 Enquêteformulier Onderzoek woonlasten Aankruisen wat van toepassing is. 0 eenpersoonshuishouden jonger dan 65 jaar 0 eenpersoonshuishouden ouder dan 65 jaar 0 Twee- of meerpersoonshuishouden jonger dan 65 jaar 0 Twee- of meerpersoonshuishouden ouder dan 65 jaar Graag volledig invullen. Uw inkomen is netto per maand binnen het gehele gezin - Uw kale huur zonder huurtoeslag.. per 1 juli Kosten per maand voor gas, elektra en water.. - Gemeentelijke heffingen omgerekend naar maand - Premie ziektekostenverzekering, per maand voor het gehele gezin.. - Eventuele huurtoeslag - Wat was de huur voor 1 juli 2015 Uw Postcode is : 7

8 Bijlage 2 Omschrijving van gekozen Buurten en Wijken CODE Omschrijving 1 Professorenbuurt 2 Rode dorp 3 Binnenstad 4 Kaatserbuurt 5 Sexbierumervaartplan 6 Hambugerrak/Froonackerflat 7 Schalsummerplan/klaarkamp 8 Franeker zuid / eo Bijlage 3 Overzichten per buurt en wijk De vaste lasten uitgesplist in : Deze uitgaven zijn gesplitst in % per wijk, inclusief de basis ziektekostenverzekering. Zie de onderstaande kolommen. Professorenbuurt Verhouding Besteedbaar inkomen - Uitgave vaste lasten 62,9% Verhouding Besteedbaar inkomen - Netto huur 39,2% Verhouding Besteedbaar inkomen - Kosten energie 8,9% Verhouding Besteedbaar inkomen - Kosten gemeentelijke heffingen 3,5% Verhouding Besteedbaar inkomen - Basis ziektekostenverzekering** 11,4% 8

9 Rode Dorp Verhouding Besteedbaar inkomen - Uitgave vaste lasten 67,7% Verhouding Besteedbaar inkomen - Netto huur 42,1% Verhouding Besteedbaar inkomen - Kosten energie 10,5% Verhouding Besteedbaar inkomen - Kosten gemeentelijke heffingen 1,9% Verhouding Besteedbaar inkomen - Basis ziektekostenverzekering** 11,5% Binnenstad Verhouding Besteedbaar inkomen - Uitgave vaste lasten 71,4% Verhouding Besteedbaar inkomen - Netto huur 46,2% Verhouding Besteedbaar inkomen - Kosten energie 9,2% Verhouding Besteedbaar inkomen - Kosten gemeentelijke heffingen 4,1% Verhouding Besteedbaar inkomen - Basis ziektekostenverzekering** 11,8% Kaatsersbuurt Verhouding Besteedbaar inkomen - Uitgave vaste lasten 56,6% Verhouding Besteedbaar inkomen - Netto huur 36,1% Verhouding Besteedbaar inkomen - Kosten energie 6,6% Verhouding Besteedbaar inkomen - Kosten gemeentelijke heffingen 3,1% Verhouding Besteedbaar inkomen - Basis ziektekostenverzekering** 10,8% 9

10 Sexbierumervaartplan Verhouding Besteedbaar inkomen - Uitgave vaste lasten 74,0% Verhouding Besteedbaar inkomen - Netto huur 45,2% Verhouding Besteedbaar inkomen - Kosten energie 11,6% Verhouding Besteedbaar inkomen - Kosten gemeentelijke heffingen 3,8% Verhouding Besteedbaar inkomen - Basis ziektekostenverzekering** 13,4% ** Let op hierin is niet in meegenomen het eigenrisico van 375,- per persoon Hamburgerrak + FroonackerFlat Verhouding Besteedbaar inkomen - Uitgave vaste lasten 73,6% Verhouding Besteedbaar inkomen - Netto huur 46,5% Verhouding Besteedbaar inkomen - Kosten energie 11,1% Verhouding Besteedbaar inkomen - Kosten gemeentelijke heffingen 3,9% Verhouding Besteedbaar inkomen - Basis ziektekostenverzekering** 12,1% 10

11 Schalsummerplan + Klaarkamp Verhouding Besteedbaar inkomen - Uitgave vaste lasten 68,9% Verhouding Besteedbaar inkomen - Netto huur 44,2% Verhouding Besteedbaar inkomen - Kosten energie 10,9% Verhouding Besteedbaar inkomen - Kosten gemeentelijke heffingen 3,4% Verhouding Besteedbaar inkomen - Basis ziektekostenverzekering** 10,3% Frankerzuid eo Verhouding Besteedbaar inkomen - Uitgave vaste lasten 58,3% Verhouding Besteedbaar inkomen - Netto huur 35,5% Verhouding Besteedbaar inkomen - Kosten energie 8,7% Verhouding Besteedbaar inkomen - Kosten gemeentelijke heffingen 3,2% Verhouding Besteedbaar inkomen - Basis ziektekostenverzekering** 10,8% 11

12 Overzicht van de jaarlijkse huurverhoging die Accolade heeft doorgevoerd, van Huurverhoging 2013 Alle huurwoningen 4% Huurverhoging 2014 Huurverhoging inkomen hoog: + 6,5%. Huurverhoging inkomen midden: + 4,5% Huurverhoging inkomen laag: < lage aftoppingsgrens + 4% lage aftoppingsgrens + 2,5% Overige dure huurwoningen zijn verhoogd met: met een hogere huur < 800,00 +3,0% met een hogere huur 800,00 +2,5% Huurverhoging 2015 Huurverhoging inkomen hoog: + 5 %. Huurverhoging inkomen midden: + 3 % Huurverhoging inkomen laag: inflatievolgend, +1% Dure huurwoningen met1,5% 12