INHOUDSOPGAVE. Woord vooraf 3

Transcriptie

1 INHOUDSOPGAVE Woord vooraf 3 Wanneer is de woninghuurwet van toepassing? 13 1 Is de Woninghuurwet van toepassing op alle huurovereenkomsten? 13 2 Wat is een hoofdverblijfplaats? 14 3 Wie kan als huurder onder toepassing van de Woninghuurwet vallen? 14 4 Wie kan als verhuurder onder toepassing van de Woninghuurwet vallen? 15 5 Moet een woninghuurovereenkomst schriftelijk worden opgemaakt? 15 6 Een huurder woont in het gebouw waarin hij ook een krantenwinkel heeft. Geldt de bescherming van de Woninghuurwet ook voor hem? 17 7 Een huurder huurt een boerderij waarin hij woont, maar waarin en waarmee hij ook een landbouwbedrijf runt. Is de Woninghuurwet hier van toepassing? 17 8 Is de Woninghuurwet van toepassing op een vakantieverblijf? 17 9 Een werkgever stelt zijn werknemer in het kader van diens arbeidsovereenkomst ook een woning ter beschikking. Kan de werknemer de bescherming van de Woninghuurwet genieten? Bestaat er een «achterpoortje» om de Woninghuurwet te omzeilen? Een student huurt een kot in Leuven, Gent,... Is de Woninghuurwet van toepassing? Een huurder beslist in de loop van de woninghuurovereenkomst zijn hoofdverblijfplaats elders te vestigen; hij blijft het pand echter wel huren. Wat nu? 20 Vragen in verband met de staat van het gehuurde goed Wat moet een verhuurder doen wanneer hij een pand te huur aanbiedt, dat echter nogal wat herstellingen nodig heeft? Wat zijn de «elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid»? Wat als het pand dermate gebrekkig is dat het niet beantwoordt aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, m.a.w. aan de «minimumnormen»? Wat moet een verhuurder doen die een pand te huur aanbiedt, dat weliswaar beantwoordt aan de «minimumnormen» inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, maar dat nogal wat herstellingen nodig heeft? Wat is een renovatie-overeenkomst? Wat als een huurder er zich (schriftelijk) over beklaagt dat een pand niet beantwoordt aan de «minimumnormen» inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid nadat hij het reeds betrokken heeft? In welke staat moet de huurder de woning na afloop van de overeenkomst teruggeven? Hoe gebeurt het opmaken van een plaatsbeschrijving? Mag iemand anders dan verhuurder en/of huurder de plaatsbeschrijving opstellen? Wat als geen plaatsbeschrijving wordt opgemaakt? Kan een verhuurder of een huurder eisen dat een plaatsbeschrijving wordt opgemaakt? 28 Vragen in verband met de huurwaarborg Is het stellen van een huurwaarborg verplicht? Op welke wijze kan de huurwaarborg worden gesteld en hoe groot moet deze zijn? Wat gebeurt er met de huurwaarborg op het einde van de overeenkomst? 30 Vragen in verband met het gebruik van de woning Kan een huurder nog veranderingen of verbeteringen aan het gehuurde goed aanbrengen indien hij het goed heeft aanvaard in een bepaalde staat, een plaatsbeschrijving werd opgemaakt en aan de waarborgverplichting werd voldaan? Ook als deze veranderingen of verbeteringen niet strikt

2 noodzakelijk zijn? En moet de eigenaar hiervoor een vergoeding betalen? Moet een verhuurder tussenkomen als een huurder problemen heeft met zijn buren? 32 Vragen in verband met de duur van de huurovereenkomst Kunnen huurder en verhuurder de duur van hun huurovereenkomst zelf bepalen? Een huurovereenkomst ongeacht van welk type wordt opgezegd door de verhuurder. Deze opzegging komt de huurder echter bijzonder ongelegen, ingevolge bijzondere omstandigheden, zoals ziekte of zwangerschap. Wat nu? Kan de huurder de verlenging van de opzegtermijn wegens bijzondere omstandigheden ook vragen wanneer hij zelf heeft opgezegd? Wanneer moet de huurder de aanvraag tot verlenging van de opzegtermijn wegens bijzondere omstandigheden tot de verhuurder richten? Kan de aanvraag tot verlenging wegens bijzondere omstandigheden ook gericht worden aan de nieuwe eigenaar, wanneer een woning net verkocht is of wanneer de oorspronkelijke eigenaar is overleden? 37 Vragen in verband met de standaardhuur Eindigt de standaardhuurovereenkomst automatisch na afloop van de volledige negenjarige periode? Kan de huurder de standaardhuurovereenkomst voortijdig beëindigen? Moet de opzeg door de huurder schriftelijk gebeuren? Moet de huurder een schadevergoeding betalen als hij de overeenkomst voortijdig beëindigt? Kunnen verhuurder en huurder een hogere schadevergoeding voor vroegtijdige beëindiging van de huurovereenkomst overeenkomen? Kan de verhuurder de overeenkomst voortijdig beëindigen? Wanneer mag een verhuurder vroegtijdig opzeggen «voor eigen gebruik»? Mag een huurder eigenlijk controleren of de persoon, aangeduid in de opzegbrief van de verhuurder met als motief eigen gebruik, inderdaad in de juiste relatie staat tot de verhuurder? Moet de verhuurder aan de huurder een schadevergoeding betalen indien hij vervroegd opzegt voor eigen gebruik? Kan de verhuurder in de huurovereenkomst afstand doen van het recht op vervroegde opzegging voor eigen gebruik? Onder welke voorwaarden kan de verhuurder vervroegd opzeggen om belangrijke verbouwingswerken uit te voeren? Moet de verhuurder in geval van vervroegde opzegging voor belangrijke werken in zijn opzegbrief melding maken van zijn voornemen om werken uit te voeren aan het verhuurde goed? Voorziet de Woninghuurwet een termijn voor het uitvoeren van de werkzaamheden die de aanleiding vormen van de vervroegde opzeg door de verhuurder? Mag de huurder controleren of de voorgenomen werken (waarvoor de verhuurder vervroegd opzegt) correct en binnen de wettelijk voorziene termijn zijn uitgevoerd? Wat als een verhuurder werken wil uitvoeren aan een gebouw, waarin hij verschillende appartementen bezit? Als deze appartementen op verschillende momenten verhuurd zijn, is het toch bijna onmogelijk alle huren tegelijkertijd te beëindigen. Moet de verhuurder dan schade door leegstand voor lief nemen? Moet een verhuurder schadevergoeding betalen indien hij een huurovereenkomst voortijdig beëindigt om belangrijke verbouwingswerken uit te voeren? Kan een verhuurder afstand doen van het recht om voortijdig op te zeggen om belangrijke verbouwingen uit te voeren? Wanneer kan een verhuurder opzeggen zonder motief? Moet de verhuurder een schadevergoeding betalen indien hij de huurovereenkomst vervroegd beëindigt zonder motief? Kan de verhuurder afstand doen van het recht om de overeenkomst zonder

3 motief voortijdig te beëindigen? Een huurder zoekt zekerheid en vraagt zijn verhuurder af te zien van één of meer opzeggingsmogelijkheden. Staat de Woninghuurwet dit toe? Een huurder wordt opgezegd met een opzegtermijn van zes maanden. Na twee maanden vindt hij evenwel een passende nieuwe woning, die hij graag onmiddellijk wil huren, om te vermijden dat zij niet meer beschikbaar zou zijn. Kan de verhuurder eisen dat de huurder gedurende vier maanden een dubbele huur betaalt? 50 Vragen in verband met de huur van lange duur Welke zijn de voorwaarden voor een huurovereenkomst van lange duur? 51 Vragen in verband met de levenslange huur Kan een huurder een levenslange huurovereenkomst voortijdig beëindigen? Kan een verhuurder een levenslange huurovereenkomst voortijdig beëindigen? 53 Vragen in verband met de huur van korte duur Kan de huurder een huurovereenkomst van korte duur voortijdig beëindigen? Kan de verhuurder een huurovereenkomst van korte duur voortijdig beëindigen? Eindigt een huurovereenkomst van korte duur automatisch bij het verstrijken van de overeengekomen termijn? Wat gebeurt er indien een huurovereenkomst van korte duur niet wordt opgezegd op het einde ervan? Kan een huurovereenkomst van korte duur verlengd worden zonder automatisch terecht te komen in een standaardhuurovereenkomst van negen jaar? Wanneer kan een huurovereenkomst van korte duur verlengd worden? Stel, een huurovereenkomst van korte duur wordt aangegaan voor de duur van drie jaar. Na afloop van deze termijn biedt de verhuurder de huurder een nieuwe overeenkomst voor drie jaar aan. Wat dan? 57 Vragen in verband met de praktische modaliteiten voor de opzegging Welke wettelijke vereisten worden gesteld aan de opzegging? Een verhuurder/huurder verstuurt een opzegbrief maar de huurder/ verhuurder weigert hem te aanvaarden wanneer de postbode deze aanbiedt. Wat nu? Zijn er speciale regels voor een opzeg aan gehuwde personen? 59 Vragen in verband met de huurprijs Hoe wordt een huurprijs bepaald? Een huurder betaalt de huurprijs niet. Mag de verhuurder hem bij zijn kraag grijpen en buitenzetten? Mag de verhuurder jaarlijks de huurprijs verhogen (indexeren)? Hoe wordt de indexaanpassing berekend? Geldt de clausule in verband met de indexaanpassing ook voor «oude» huurovereenkomsten? Wat als de verhuurder te laat is met zijn verzoek tot huurprijsaanpassing (indexering)? Kan de huurprijs behalve de indexaanpassing nog op een andere manier worden veranderd? Kan de huurprijs m.a.w. worden herzien? Wanneer kan de verhuurder een huurprijsherziening vragen? Wanneer kan de huurder een huurprijsherziening vragen? Hoe kan een verhuurder of huurder bewijzen dat de voorwaarden van zijn verzoek tot herziening zijn ingevuld? Kunnen verhuurder en huurder in hun overeenkomst opnemen dat zij afzien van het recht op huurprijsherziening? Behalve de huurprijs moet een huurder soms ook «kosten en lasten» betalen. Wat zijn dat? Hoe gebeurt de afrekening van de kosten en lasten? 69

4 Vragen in verband met huuroverdracht en onderverhuring Een huurder heeft een woning gekocht en zou deze willen betrekken. Hij vindt een andere huurder die zijn huurcontract wil overnemen. Mag dat? De gehuurde woning valt de huurder eigenlijk een beetje duur uit. Hij zou er een deel van willen onderverhuren aan een derde. Kan dat? Mag een onderhuurder zijn hoofdverblijfplaats vestigen in het pand dat hij onderhuurt? Wat is de duur van een onderhuur? Kan de huurder zijn huurovereenkomst vervroegd beëindigen wanneer een deel van zijn woning is onderverhuurd? Kan een verhuurder de huurovereenkomst vervroegd beëindigen wanneer zijn pand deels is onderverhuurd? 73 Vragen in verband met verzekeringen Welke verzekeringen zijn eigenlijk belangrijk in een relatie huurder/ verhuurder? Wie moet het gehuurde goed verzekeren? Heeft de verhuurder er voordeel bij een brandverzekering te sluiten, zelfs wanneer contractueel wordt bepaald dat de huurder dat zal doen? Heeft een huurder voordeel bij het sluiten van een brandverzekering? 76 Vragen in verband met huurpremies Welke premies voor (renovatie) werken bestaan in Vlaanderen? Welke huurtoelagen bestaan er? 81 Vragen in verband met fiscaliteit Kan de onroerende voorheffing ten laste worden gelegd van de huurder? Moeten verhuurder en huurder de huurovereenkomst laten registreren? Kan de verhuurder genieten van fiscale voordelen? Is op woninghuur soms ook btw verschuldigd? 87 Vragen in verband met het gehuurde goed dat van eigenaar verandert Wordt met «verandering van eigenaar» steeds «verkoop» bedoeld? Een verhuurder kan een verhuurd goed niet verkopen zonder het eerst aan te bieden aan zijn huurder. Kan deze laatste dan niet op beide oren slapen? Kan de nieuwe eigenaar een huurder zonder meer uit het gehuurde goed zetten of de huurprijs verhogen? Hoe verkrijgt een huurovereenkomst vaste datum? 90 Wetgeving 91 1 Woninghuurwet 91 2 Wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (B.S. 8 mei 2007) Wet van 26 april 2007 houdende bepalingen inzake de woninghuur (B.S. 5 juni 2007) Koninklijk besluit van 4 mei 2007 genomen in uitvoering van artikel 11bis, van Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, afdeling 2, van het burgerlijk wetboek (B.S. 21 mei 2007 erratum 31 mei 2007) Bijlage bij het Koninklijk Besluit genomen in uitvoering van artikel 11bis, van Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijke Wetboek voor het Vlaamse Gewest Koninklijk besluit van 4 mei 2007 genomen in uitvoering van artikel 10, 1, laatste lid, van Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek Koninklijk besluit van 8 juli 1997 tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid 122 Modellen Woninghuurovereenkomst Verzoek tot indexering 148

5 3 Verzoek uitgaande van de verhuurder om herziening huurprijs hoofdverblijfplaats tengevolge van nieuwe omstandigheden Verzoek uitgaande van de verhuurder om herziening huurprijs hoofdverblijfplaats tengevolge van werken die op zijn kosten zijn uitgevoerd Verzoek uitgaande van de huurder om herziening huurprijs hoofdverblijfplaats tengevolge van nieuwe omstandigheden Volmacht aan een expert voor het opmaken van de plaatsbeschrijving bij vertrek Huurovereenkomst met renovatie 157 Trefwoordenlijst 161