Uitspraak. van de Huurcommissie. Verzoek huurprijs na woningverbetering (artikel 7:255 van het Burgerlijk Wetboek) ZKN

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek huurprijs na woningverbetering (artikel 7:255 van het Burgerlijk Wetboek) Woonruimte Bonifaciuslaan PN HILVERSUM Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna te noemen: de huurder Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij Hierna te noemen: de verhuurder Kern van de uitspraak De voorgestelde huurverhoging is redelijk I Verloop van de procedure Verzoek De Huurcommissie ontving op 24 juli 2017 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om een voorstel tot huurverhoging te beoordelen. De verhuurder heeft de huurverhoging voorgesteld in verband met woningverbetering. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 16 en 17 november 2017 een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Het verzoek is ter zitting behandeld op. De huurder en verhuurder zijn vooraf schriftelijk bericht dat deze zitting zou plaatsvinden. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Zittingsvoorzitter: mr. J.A.M. Schuurbiers Zittingsleden: S.J. Horn en A.M.M.J. van Spijk-de Kruijf Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. De verzoeken van Bonifaciuslaan met huisnummers 2, 26, 34, 42, 54, 56, 62, 76, 86, 90, 94, 96, 98, 120, 124, 154, 157, 182, 207 en 239 te Utrecht zijn ter zitting samen behandeld. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: Ik heb mijn reactie op papier gezet. Deze wil ik aan de commissie overhandigen; Het lijkt me toch goed om het verhaal te doen; De huurverhoging is niet volledig gebaseerd op de verbetering. Het bedrag van 6,00 staat hier los van. Dit bedrag is apart afgesproken en overeengekomen voor besparing en aanpassing van het ketelhuis voor de Warmtewet. De gemachtigde van de huurders heeft ter zitting een uitgebreide pleitnota aan de commissie overhandigd en besproken. Deze informatie wordt geacht te zijn overgenomen en ingevoegd. Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de verhuurder: Ik wil reageren op de STEP-subsidie. De huurprijzen van de kleinste woningen zijn in theorie niet geliberaliseerd, de grootste woningen wel. Voor de grotere woningen kan ik geen subsidie aanvragen wetende dat de huurprijs door ons aangepast wordt; Wij hebben eerder aan het huurteam gevraagd naar een inhoudelijke reactie, bestuderen van de matrix en wat aan huurder doorbelast kan worden; Op een gegeven moment hebben wij gezegd om te stoppen met overleg met het huurteam; Onze voorkeur ging uit naar het oordeel van de Huurcommissie en om te kijken of het nodig is om het tot in detail uit te zoeken; Onderzoek ter plaatse is gedaan. Toen is een toelichting gegeven over de opbouw van de kosten en daarom hebben wij ten aanzien van de berekening geen opmerking; Wij hebben goed contact gehad met de huurdersvereniging. De Woonbond heeft ook gekeken naar het plan. Het plan is behoorlijk aangepast en voldoet aan de wensen van de huurders. Wij hebben er alles aangedaan om de huurders erbij te betrekken; Ons is niet bekend dat wij stemmen hebben gekocht door het plaatsen van keukens. Als iemand een nieuwe keuken heeft, staat dat los van dit plan. De aanvraag voor een nieuwe keuken gaat via het regulier proces; Wij hebben de verhoging van de huurprijs op 2% vastgesteld als een soort compensatie; Pagina 2 van 5

3 Het bestaande dubbelglas is vervangen door HR++ glas; De zonnepanelen zijn onroerend van aard. De totale installatie zit aan één systeem. De volledige constructie en het verzwaren van de panelen is aangebracht zodat die blijven liggen bij een bepaalde windkracht. Daarnaast zijn er nog de kosten voor het plaatsen en aansluiten op de individuele groepenkast; Wij hebben door een kostendeskundige de prijzen laten controleren op marktconformiteit en waar nodig in overleg met Bam de prijzen aangepast. Het vergelijken met internetprijzen zoals het huurteam heeft gedaan, doet geen recht aan onze kostenopbouw. III Beoordeling Is het verzoek ontvankelijk De Huurcommissie moet een verzoek om uitspraak over een huurverhoging na woningverbetering op tijd ontvangen. De termijn hiervoor is binnen drie maanden na de afronding van de werkzaamheden in de woning. De Huurcommissie stelt vast dat de werkzaamheden zijn afgerond op 31 juli De Huurcommissie ontving het verzoek op 8 augustus Het verzoek van de huurder is daarom ontvankelijk. Voorwaarden bij huurverhoging na woningverbetering. Wanneer de verhuurder verbeteringen aanbrengt in een woning, mag hij de huur verhogen als: De aangebrachte voorzieningen, veranderingen of toevoegingen het woongenot vergroten. De huurder en verhuurder het vooraf eens waren over de aan te brengen veranderingen. De nieuwe huurprijs niet boven de maximale huurprijsgrens van de woning uitkomt. Uitgevoerde werkzaamheden In het rapport is duidelijk omschreven welke werkzaamheden zijn aangemerkt als woningverbetering. De Huurcommissie volgt dit deel van het rapport. In het rapport is verder per woningverbeterende maatregel een berekening gemaakt van de maximale verhoging van de maandelijkse huurprijs. Deze berekening is gemaakt op basis van de door de verhuurder gemaakte, en aangetoonde, kosten. Deze aangetoonde kosten zijn gecontroleerd door een kostendeskundige en als marktconform beoordeeld. Uit de berekening per woningverbeterende maatregel blijkt dat de huurverhoging die door de verhuurder is voorgesteld, aanzienlijk lager uitkomt dan op basis van de aangetoonde kosten maximaal mogelijk zou zijn. Dat maakt dat de door verhuurder voorgestelde huurverhoging redelijk is. De Huurcommissie volgt daarom het rapport en is van oordeel dat de door de verhuurder doorberekende huurverhoging redelijk is. Een huurverhoging naar 583,12 per maand is redelijk. Ten aanzien van de zonnepanelen is de commissie van oordeel dat de zonnepanelen, blijkens de manier waarop zij aan het gebouw zijn bevestigd, onroerend van aard zijn. Pagina 3 van 5

4 Ten aanzien van de discussie over het vervangen van de verbruiksmeters merkt de commissie op dat het vervangen van deze meters, conform het beleid van de Huurcommissie, doorberekend kan worden aan huurders. Geadviseerd wordt om de doorberekening via de servicekosten te laten verlopen. Aanpassingen in het ketelhuis kunnen niet aan de huurders worden doorberekend. Geldende huurprijs De op 31 juli 2017 geldende huurprijs bedraagt 547,36 per maand (exclusief bijkomende kosten). Zaaknummer Puntenaantal In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 141 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 augustus 2017 vast op 141 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 694,23 per maand. Ingangsdatum verhoging De verhuurder heeft voorgesteld de huurprijs te verhogen met ingang van 1 augustus De Huurcommissie vindt deze ingangsdatum redelijk. De voorgestelde huurverhoging van 547,36 per maand met 35,76 tot 583,12 per maand met ingang van 1 augustus 2017 overschrijdt de maximale huurprijs van 694,23 per maand niet. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. Nu de door de verhuurder voorgestelde huurverhoging redelijk is, merkt de Huurcommissie de huurder aan als de in het ongelijk gestelde partij. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot daarom niet terug. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 141. De voorgestelde verhoging van de huurprijs van 547,36 per maand met 35,76 tot 583,12 per maand met ingang van 1 augustus 2017 is redelijk. Legesveroordeling De huurder moet de leges betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 daarom niet terug. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. UTRECHT, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers Zittingsvoorzitter Pagina 5 van 5