Gevolgen passendheidstoets

Transcriptie

1 Gevolgen passendheidstoets Corporaties moeten jaarlijks 90% van de vrijkomende huurwoningen tot de vrije-sector toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot de EU-grens. Vanaf 1 januari 2015 gaat er ook een norm gelden voor het passend huisvesten van huishoudens die in potentie in aanmerking komen voor huurtoeslag (de BBSH-doelgroep). Deze passendheidstoets wordt ingezet vanuit het betaalbaarheidsperspectief voor huishoudens, maar ook om het beslag op de huurtoeslag te beperken. In deze explicatie besteden we aandacht aan de gevolgen van de passendheidstoets in de regio Haaglanden. Toelichting passendheidstoets Voor 2008 zorgde de passendheidstoets (Wet op de huurtoeslag) ervoor dat woningen passend werden toegewezen. Slechts in uitzonderlijke situaties en na toestemming van de gemeente, was het mogelijk om hiervan af te wijken tot een maximum van 4%. Begin 2008 is deze passendheidstoets afgeschaft, vooral vanwege de complexe uitvoering voor gemeenten en Belastingdienst. Sinds 2008 is een bepaling opgenomen in het Besluit beheer sociale huursector dat woningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrenzen bij voorrang verhuurd dienen te worden aan huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag. Het huidige kabinet wil de betaalbaarheid van woningen voor lagere inkomens bevorderen door de woningtoewijzing door corporaties aan te scherpen. In het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 wordt daarom de passendheidstoets opnieuw geïntroduceerd en wel als volgt: een toegelaten instelling moet ten minste 95% van de huishoudens met een potentieel recht op huurtoeslag passend huisvesten in een huurwoning tot de aftoppingsgrens. Deze norm past binnen de primaire taak van een corporatie om huishoudens met de laagste inkomens goed en betaalbaar te huisvesten. Er is een marge van 5% voor niet-passend toewijzen. Deze marge dient om de corporatie een beperkte ruimte te geven om in uitzonderingssituaties een duurdere woning aan een huishouden met een inkomen tot de BBSH-grens te kunnen verhuren. Deze marge is vergelijkbaar met de boetenorm (4%) voor De nieuw in te voeren passendheidstoets moet een te sterke stijging van de huurtoeslaguitgaven tegengaan en tegelijkertijd huurders beschermen tegen te hoge huurlasten. In het Besluit wordt een overgangsperiode gehanteerd van 3 jaar, waarin jaarlijks een groter deel van het passend toewijzen gerealiseerd moet worden. Uitgangspunt hierbij is het huidige aandeel passend toegewezen huishoudens met een BBSH-inkomen ten opzichte van de 95%-norm. Wat betekent de invoering van de passendheidstoets voor de regio Haaglanden. In deze explicatie gaan we hierop aan de hand van de verhuringen in 2014 in deze regio. Passend geslaagd in 2014 in Haaglanden In 2014 zijn in Haaglanden huishoudens met een minimum inkomen en huishoudens met een inkomen tot de BBSH-grens geslaagd. In totaal gaat het om geslaagde huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens (de BBSH-doelgroep) in een zelfstandige woning. Een kleine 70% van deze doelgroep is volgens het Besluit passend toegewezen (5.752 huishoudens). De overige 30% van deze huishoudens heeft in 2014 een te dure woning gehuurd (2.497 huishoudens). 01

2 Figuur 1 Geslaagde huishoudens naar inkomen en huurprijs van de woning, exclusief onzelfstandige woningen < kwaliteits kortingsgrens onder aftoppingsgrens onder huurprijsgrens boven huurprijsgrens minima (incl rp) ov. BBSH-doelgroep ov. EU-doelgroep overig totaal totaal Naast het feit dat een deel van de BBSH-doelgroep in een duurdere huurwoning terecht is gekomen, is er ook een deel van de huishoudens met een hoger inkomen in 2014 terecht gekomen in een woning tot de aftoppingsgrens. Het gaat om 551 woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens, die verhuurd zijn aan een huishouden met een inkomen boven de huurtoeslaggrens. Figuur 2 Geslaagde huishoudens naar inkomen en huurprijs van de woning, exclusief onzelfstandige woningen BBSH-doelgroep overig EU-doelgroep overig Een uitsplitsing van de geslaagde BBSH-doelgroep naar samenstelling van het huishouden en de omvang laat zien dat er een duidelijk verband is tussen de omvang van het huishouden en de mate waarin het huishouden geslaagd is in een woning tot de aftoppingsgrens. Ongeveer 80% van de alleenstaanden is geslaagd in een woning tot de aftoppingsgrens. Grotere huishoudens zijn in 2014 in mindere mate geslaagd in huurwoningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrens. Deze situatie heeft vooral te maken met het kenmerk van de woning waarin de verschillende huishoudens slagen. Kleine huishoudens slagen namelijk vaker in kleinere (en goedkopere) huurwoningen. Opvallend is wel het lagere aandeel paren zonder kinderen met een inkomen tot de BBSH-grens dat is geslaagd in een huurwoning tot de aftoppingsgrens (50%). Figuur 3 Geslaagde BBSH-doelgroep naar huishoudtype, omvang en huurprijs van de woning, excl. onzelfstandige woningen alleen paar zonder kinderen gezin, 1 kind gezin, 2 kinderen gezin, 3 kinderen gezin, 4+ kinderen overig rechtspersoon 02

3 Als we inzoomen op de kenmerken van de woning van de geslaagde BBSH-doelgroep in 2014 dan zien we dat er duidelijke samenhang is met de kwaliteit van de woning en daarmee ook de prijs van de woning. Vooral de grotere woningen waarin de BBSH-doelgroep is geslaagd hebben een hogere huurprijs (boven de aftoppingsgrens). Een vergelijkbaar verband zien we ook als het woningtype gecombineerd wordt met de oppervlakte van de woning. Vooral de grotere eengezinswoningen zijn duurder. Een relatief klein deel van de BBSH-doelgroep is geslaagd in een grotere eengezinswoning met een huurprijs onder de aftoppingsgrens. Figuur 4 Geslaagde BBSH-doelgroep naar woningtype, oppervlakte en huurprijs van de woning, excl. onzelfstandige woningen eengezins, tot 50m2 eengezins, 50-65m2 eengezins, 65-80m2 eengezins, vanaf 80m2 overig, tot 50m2 overig, 50-65m2 overig, 65-80m2 overig, vanaf 80m2 Regionale verschillen Er zijn niet alleen grote verschillen in passendheid naar woningtype, maar ook op het niveau van de gemeenten zijn de verschillen groot. In de gemeenten Delft, Den Haag en Rijswijk is in 2014 meer dan 70% (het regionaal gemiddelde) van de BBSH-doelgroep geslaagd in een woning tot de aftoppingsgrens. In de gemeenten Pijnacker-Nootdorp en Midden-Delfland is in 2014 nog geen 40% van de geslaagde BBSH-doelgroep terecht gekomen in een woning onder de aftoppingsgrens. De mate waarin de BBSHdoelgroep kan slagen in een woning tot de aftoppingsgrens wordt enerzijds bepaald door het aanbod in dit prijssegment en anderzijds door geslaagde woningzoekenden met een hoger inkomen in het segment tot de aftoppingsgrens. In alle gemeenten binnen de regio Haaglanden zijn in 2014 woningen tot de aftoppingsgrens verhuurd aan huishoudens met een inkomen die niet tot de BBSH-doelgroep behoren. Wanneer deze woningen ook worden toegewezen aan de BBSH-doelgroep, neemt het aandeel op het niveau van Haaglanden toe tot 77%. Het effect verschilt per gemeente. In de gemeente Midden-Delfland is het effect het grootst. Het effect voor de BBSH-doelgroep is het geringst in de gemeenten Pijnacker-Nootdorp, Leidschendam- Voorburg en Zoetermeer. 03

4 Figuur 5 Mogelijkheden voor BBSH-doelgroep naar gemeente en huurprijs van de woning, excl. onzelfstandige woningen Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden, aan BBSH, niet aan BBSH Gevolgen passendheidstoets Naast het feit dat 90% van de woningen tot de vrije-sectorgrens moet worden toegewezen aan de EUdoelgroep, geldt vanaf 1 januari 2018 dat 95% van de BBSH-doelgroep passend moet worden toegewezen in een woning tot de aftoppingsgrens. Uitgaande van de huidige toewijzing in Haaglanden, waar bij gemiddeld 70% van de BBSH-doelgroep is geslaagd in een woning tot de aftoppingsgrens, kan geconstateerd worden dat de volgen van deze passendheidstoets groot zijn. Niet alleen voor de woningzoekende met een inkomen tot de BBSH-grens, maar ook voor de corporaties. Hoe kan een corporatie er voor zorgen dat de norm gehaald wordt? Er zijn verschillende mogelijkheden: 1. Woningen in huurprijs verlagen om eenzelfde aantal huishoudens met een inkomen tot de BBSHgrens te kunnen bedienen; 2. Minder huishoudens met een inkomen tot de BBSH-grens bedienen, alleen in het segment tot de aftoppingsgrens; 3. Extra woningen toevoegen in het prijssegment tot de aftoppingsgrens (door nieuwbouw en/of aankoop). Om eenzelfde aantal huishoudens met een inkomen tot de BBSH-grens in Haaglanden te kunnen bedienen als in 2014, zouden (jaarlijks) ruim woningen in huurprijs verlaagd moeten worden. Dit betekent dat ruim 1 op de 3 woningen in het huursegment boven de aftoppingsgrens in huurprijs verlaagd moet worden tot de aftoppingsgrens 1. Het verlagen van de huurprijs heeft aanzienlijke financiële gevolgen voor de corporaties. Het bedrag dat hier mee gemoeid is, is afhankelijk van het verschil tussen de huidige huur een de aftoppingsgrens. Daarentegen zijn de afgelopen jaren de huren juist verhoogd door de corporaties om zo de verhuurderheffing te kunnen betalen. Een andere mogelijkheid om te voldoen aan de passendheidstoets van 95% is minder huishoudens met een inkomen tot de BBSH-grens bedienen. Wanneer wordt uitgegaan van de huidige verdeling van het aanbod naar prijs, betekent dat uitgaande van de passendheidstoets dat jaarlijks ruim 20% minder huishoudens met een BBSH-inkomen kunnen slagen in Haaglanden. 1 Lage of hoge aftoppingsgrens, afhankelijk van de omvang van het huishouden. 04

5 Een derde mogelijkheid zou kunnen zijn het toevoegen van veel woningen in het prijssegment tot de aftoppingsgrens. Maar dit lijkt gezien de huidige financiële mogelijkheden van de corporaties een onmogelijke weg. Tenslotte is er nog een belangrijk effect van de passendheidstoets te noemen, namelijk een mogelijke toename van de segregatie van huishoudens met een lager inkomen. De mogelijkheden voor huishoudens met een inkomen tot de BBSH-grens worden namelijk bepaald door de beschikbaarheid van het huuraanbod tot de aftoppingsgrens. Dit aanbod verschilt per gemeente (en per wijk). Vooral in gemeenten (en wijken) met een relatief duurder huuraanbod worden de mogelijkheden voor de BBSHdoelgroep ingeperkt. Dit kan mogelijk tot verdere concentratie in bepaalde gemeenten (en wijken) leiden. Dit is een bewerking van hoofdstuk 5 uit de aanbodrapportage 2014 regio Haaglanden. 05