Omvang doelgroep en omvang kernvoorraad in 2008

Transcriptie

1 Omvang doelgroep en omvang kernvoorraad in 2008 Van: college van BenW Aan: commissie RF 1. Inleiding In de op 8 juli 2004 gesloten prestatieafspraken tussen de gemeente Helmond en de Helmondse corporaties is een definitie van de kernvoorraad opgenomen en is de omvang van de kernvoorraad bepaald op woningen. Voorts is afgesproken dat de corporaties iedere twee jaar de omvang en de benodigde kwaliteiten van de kernvoorraad inventariseren. Bovendien is afgesproken dat partijen gezamenlijk iedere twee jaar de gewenste omvang van de kernvoorraad in relatie tot de gewenste omvang van de doelgroepen van beleid vaststellen. In juli 2006 is voor de eerste maal in beeld gebracht hoe de kernvoorraad en de doelgroep zich verhouden. Anno 2008 dienen de cijfers, conform het convenant, wederom geactualiseerd te worden om een vinger aan de pols te houden bij de ontwikkeling van de omvang van de kernvoorraad en de omvang van de doelgroep. Daarbij wordt ook de ontwikkeling van de laatste drie jaar in beeld gebracht. 2. Conclusies De doelgroep is tussen 2002 en 2005 toegenomen. De inschatting ten aanzien van 2008 is dat de omvang van de doelgroep ten opzichte van 2005 kleiner is maar met huishoudens nog boven het niveau van 2002 ligt. In de afgelopen 2 jaar is de sociale voorraad in Helmond met 400 woningen teruggelopen. Het aantal woningen dat tot de kernvoorraad (huur tot de aftoppingsgrens huurtoeslag) gerekend kan worden is iets teruggelopen. Dit kan met name worden toegeschreven aan de particuliere verhuurders. Bij de vier Helmondse corporaties is het aantal woningen dat tot de kernvoorraad gerekend kan worden met 48 teruggelopen. De afspraken die in het huidige convenant tussen gemeente en corporaties gemaakt zijn ten aanzien van de omvang van de huur/kernvoorraad worden gerealiseerd. Al met al geven de bovenstaande bevindingen geen aanleiding om de afspraken tussen Gemeente Helmond en de corporaties met betrekking tot het huurprijsbeleid aan te passen. 3. Doelgroep Landelijk wordt de doelgroep in dit kader gedefinieerd aan wat het maximale inkomen van een huishouden mag bedragen om voor huurtoeslag in aanmerking te komen. In 2005 is er voor gekozen om niet alleen naar de doelgroep te kijken maar ook naar de grenzen 1,5x inkomen doelgroep en 2x inkomen doelgroep. De inkomensgrens huurtoeslag is afhankelijk van leeftijd en huishoudensamenstelling. Dit betekent dat de volgende groepen afhankelijk van het bruto-inkomen en samenstelling worden onderscheiden (prijspeil 2008): Gemeente Helmond Onderzoek en Statistiek kernvoorraad juli 2008: 1

2 Grenzen huurtoeslag 1,5x 2x alleenstaand jonger dan 65 jaar jaar of ouder meerper- jonger dan soons- huishouden 65 jaar of ouder jaar Op basis van het Regionaal InkomensOnderzoek (RIO bron CBS) kunnen we voor de situatie 2002 t/m 2005 de (ontwikkeling in de) omvang van de doelgroep halen betreffen nog voorlopige cijfers. Tussen 2002 en 2005 zien we zowel landelijk als in Helmond een toename van de doelgroep. Alleen in de periode was er sprake van stabilisatie. Voor Helmond neemt het aantal toe van naar huishoudens. Helmond Nederland totaal Totaal aantal ontwikkeling doelgroep doelgroep ,22% Helmond ,33% ,31% ,92% ,03% ,58% De aantallen 2005 hebben we vertaald in aantallen naar de situatie Of er in 2008 meer of minder mensen tot de behoren is (ook op landelijk niveau) onbekend. Vandaar dat we hebben gekeken hoe het aantal huursubsidietoekenningen zich heeft ontwikkeld (tussen ). De toename in het aantal toekenningen is gebruikt om de ontwikkeling van het aantal huishoudens dat tot de doelgroep behoort te schatten. Voor de andere groepen is de omvang relatief gelijk gebleven. We gaan er vanuit dat in 2008 de omvang van de doelgroep ( huishoudens) wel iets hoger ligt dan in 2002, maar niet zo hoog als de piek in Dit aantal is in lijn met de bevindingen uit het SRE regionale woningmarktonderzoek dat in het najaar van 2007 in Helmond is uitgevoerd. en geen eenpersoonshuishoudens meerpersoonshuishoudens 1-1,5 x 1,5-2 x 1-1,5 x 1,5-2 x >2x jaar jaar jaar jaar en ouder totaal Doorrekening naar peildatum: Bron: RIO 2005, GBA Helmond bewerkingen O&S; afronding Helmond 100-tal; Een particulier huishouden bestaat uit één of meer personen die alleen of samen in een woonruimte wonen en zelf in hun dagelijkse behoeften voorzien (incl. inwonend en in niet-woningen zoals bedrijfswoningen of woonwagens). Bijna eenderde van de Helmondse huishoudens behoort tot de aandachtgroep. Het aandeel dat in Helmond tot de doelgroep hoort, ligt boven het landelijk gemiddelde. In Helmond wonen er vergeleken totaal Gemeente Helmond Onderzoek en Statistiek kernvoorraad juli 2008: 2

3 met het landelijk gemiddelde wat minder eenpersoonshuishoudens. Dit kan verklaard worden door de leeftijdsopbouw van de Helmondse bevolking. De huishoudens van 65 jaar en ouder komen relatief minder vaak voor. De kans dat een eenpersoonshuishouden tot de behoort is echter wel hoger dan landelijk gemiddeld, maar zij hebben niet vaker huursubsidie. Voor gezinnen is deze kans vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde. De kans dat een huishouden van 65 jaar en ouder in Helmond gerekend kan worden tot de is hoger dan landelijk gemiddeld. Zij ontvangen ook vaker huursubsidie. Ook huishoudens tussen de 15 en 24 jaar behoren relatief vaak tot de. Tot 1,5 keer behoort circa 60% van het aantal huishoudens in Helmond (58% = huishoudens) en tot 2x behoort 79% van de huishoudens ( huishoudens). 4. Woningvoorraad Totale voorraad Voor de definiëring van kernvoorraad kunnen verschillende huurprijsgrenzen worden gehanteerd. Meestal wordt aansluiting gezocht bij een van de prijsgrenzen uit het huursubsidiestelsel. Deze prijsgrenzen luiden: Kwaliteitskortingsgrens 331,78 339,08 343,49 348,99 De aftoppingsgrens voor 1 en 2 persoonshuishoudens 474,88 485,33 491,64 499,51 De aftoppingsgrens voor 3- en meer persoonshuishoudens 508,92 520,12 526,89 535,33 Maximale huurgrens huursubsidie 604,72 615,01 621,78 631,73 De partijen (corporaties en gemeente in Helmond) waren in 2005 verdeeld over welke grens gehanteerd zou moeten worden. Dit varieerde van de aftoppingsgrens voor 3- en meerpersoons-huishouden tot en met de maximale huurgrens huursubsidie. Op basis van de woningcartotheek (bron: Gemeente Helmond) kan de woningvoorraad worden gekenschetst. De huurgrenzen worden gebaseerd op de subsidiabele huur. Grijs zijn de aantallen en percentages peildatum en zwart totale woningvoorraad woningen (100%) woningen (100%) koopwoningen (52,2%) (51,5%) huurwoningen (46,9%) (47,5%) onbekend 326 (0.9%) 344 (1%) corporatiebezit** (38,5%) (38,6%) particulier *** (8.3%) (8,9%) < kwaliteitskortingsgrens (9,8%) (10,8%) <aftopping 1-2 pers (25.1%) (26%) < aftopping 3 of meer pers 544 (1,5%) 312 (0,9%) < maximale huurgrens HT 449 (1.2%) 246 (0,7%) boven max. huurgrens HT 141 (0,4%) 77 (0,2%) huurprijs onbekend 214 (0,6%) 11 (0%) ** betreft corporatiebezit van de Helmondse corporaties, *** betreft ook het woningbezit van niet-helmondse corporaties bron: woningcartotheek, gemeente Helmond Gemeente Helmond Onderzoek en Statistiek kernvoorraad juli 2008: 3

4 Bezit van de corporaties De verschillen in de opbouw van de huurvoorraad (woningen in bezit van de corporaties) tussen 2005 en 2007 zien er als volgt uit: prijspeil prijspeil verschil tot kwaliteitskortingsgrens tot aftoppingsgrens 1-2 pers tot aftoppingsgrens 3 of meer pers tot maximale huurgrens huurtoeslag boven max. huurgrens huurtoeslag onbekend totaal * inschatting O&S huurprijs onbekend o.b.v. bekend verdeeld over de categorieën; ** periode onttrekkingen en nieuwbouw komen niet helemaal overeen met de periode waarop het verschil berekend is. Per corporatie verschilt de opbouw in het bezit iets, maar de verschillen zijn niet groot Wocom in aantal Compaen Volkbelang Woonpartners 100% 80% 60% 40% 20% 0% Wocom Compaen in % Volkbelang Woonpartners totaal boven max. huurgrens huurtoeslag tot maximale huurgrens huurtoeslag tot aftoppingsgrens 3 of meer pers. tot aftoppingsgrens 1-2 pers. tot kw aliteitskortingsgrens In het huidige beleid van de gemeente Helmond is de aftoppinggrens voor 3 of meer personen als grens gesteld voor de sociale (goedkope/kern-)voorraad. Houden we deze grens aan dan valt 36,4% van alle woningen in Helmond in ieder geval binnen deze grens. Dit is 1,7% minder van de totale voorraad dan twee jaar geleden (november 2005). Daarbij moet wel gezegd worden dat de totale huurvoorraad van de corporaties wat kleiner is geworden wat betekent dat de kernvoorraad is afgenomen met circa woningen. Het aantal woningen met een huur boven de aftoppingsgrens voor 3 of meer personen is 267 woningen toegenomen. Wordt de grens verlaagt naar de aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens dan valt nog steeds vrijwel het gehele bezit van de Helmondse corporaties in de kernvoorraad. Het betreft dan in ieder geval 34,9% van de totale woningvoorraad. Dit is 2,8% minder dan twee jaar geleden. Particuliere huurvoorraad Van de particuliere huurvoorraad is er geen registratie van de huurprijzen beschikbaar. Op basis van het woningmarktonderzoek 2007 (bron: gemeente Helmond) kan wel een inschatting worden gemaakt van de sociale voorraad binnen de particuliere huursector. Dit betreft 62% van de particuliere huurwoningen als van de aftoppingsgrens voor 3 persoonshuishoudens uitgegaan wordt en 53% als we uitgaan van de strengere grens (aftoppingsgrens voor 1 of 2 pers. huishoudens). In eerste instantie lijken dit hoge percentages maar bedacht moet worden dat ook de niet-helmondse corporaties (zoals Vita- Gemeente Helmond Onderzoek en Statistiek kernvoorraad juli 2008: 4

5 lis) tot de particuliere voorraad worden gerekend. Verder zijn er in Helmond veel kleine particuliere verhuurders, die zich onder andere van de grote(re) onderscheiden door relatief lage huren. Er wordt geschat dat de huur van zo n 550 particuliere huurwoningen boven de huurtoeslaggrens liggen. Naar koopprijs Niet alleen huurwoningen zijn bereikbaar voor de doelgroep, ook een deel van de koopvoorraad is voor deze doelgroep bereikbaar. De grens voor de sociale koop is gesteld op euro (prijspeil ). Op basis van het woningmarktonderzoek wordt geschat dat zo'n 8% van de bestaande koopvoorraad onder deze grens van euro valt. Sloop In de periode zijn er 271 woningen gesloopt. Dit betroffen vrijwel allemaal huurwoningen met een huur onder de aftoppingsgrens voor 1-2 persoonshuishoudens. Overigens waren het vrijwel allemaal woningen met een WOZ-waarde onder de euro. Samengevat De voorraad samengevat ziet er als volgt uit (afgerond op honderdtal): verschil Totale voorraad Sociale voorraad: Huurwoning sociale voorraad (< aftoppingsgrens 3 of meer persoonshh): w.v. huurwoning corporaties: Huurwoning sociale voorraad (< aftoppingsgrens 1 of 2 persoonshh): w.v. huurwoning corporaties: Koopwoning goedkoop (max euro): Overige voorraad: In het huidige convenant tussen gemeente en corporatie is met betrekking tot de omvang van de doelgroep opgenomen, dat er in Helmond huurwoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens zouden moeten staan. Dit is anno 2008 nog steeds het geval. Van de huurwoningen die in Helmond staan hebben er zo n 550 een huur boven de huurtoeslaggrens. De corporaties hebben gezamenlijk woningen, waarvan er 141 woningen een huurprijs hebben boven de huurtoeslag grens. Daarnaast is in het convenant afgesproken dat minimaal 70% van de huurwoningen een huur lager dan de aftoppingsgrens voor 3 of meer personen zou moeten hebben. Dit betreft, gegeven de huidige huurvoorraad woningen. Ook dit wordt op dit moment gerealiseerd: Het betreft woningen, oftewel 85% van de huurvoorraad. 5. Wie woont waar? De is niet per definitie veroordeeld tot de kernvoorraad. Een deel van de woont in een koopwoning of in een duurdere huurwoning. Tegelijkertijd wordt een deel van de kernvoorraad bewoond door mensen die niet gerekend worden tot de. Om een koppeling te kunnen maken tussen huishoudens uit de aandachtgroep en de woningen waar zij wonen zijn we aangewezen op de inwonersenquête. Dit is de enige bron waar kenmerken van het huishouden (leeftijd en samenstelling), inkomen en woning (eigendomsvorm, (huur)prijs) met elkaar gecombineerd kunnen worden. Ook kan uit de bewonersenquête een aantal gegevens afgeleid worden die niet in de registratiebestanden voorkomen, zoals de huurprijs van de particuliere woningvoorraad. Op verschillende manieren kunnen voorraad en huishoudens tegen over elkaar gezet worden. Hieronder is Gemeente Helmond Onderzoek en Statistiek kernvoorraad juli 2008: 5

6 dat op een aantal manieren gedaan. Daarbij is steeds het verschil tussen het aantal woningen en huishoudens in beeld gebracht. Kijken we als eerste naar het totaal aantal woningen en het aantal zelfstandig wonende huishoudens dan zien we het volgende: Totale woningvoorraad woningen totaal aantal huishoudens huishoudens Totaal aantal onbekend woningen 204 woningen Leegstand per woningen Huishoudens in niet-woningen/ meerdere huishoudens in één woning huishoudens Totaal bewoonde woningen woningen Dit betekent dat er sprake is van een frictieleegstand van zo n 2,8%. Beperken we de woningvoorraad tot dat deel dat gerekend kan worden tot de sociale voorraad (corporatie- en particulier bezit (huur tot huurtoeslaggrens) en koopwoningen) en zetten we daar alle huishoudens die tot de behoren tegen over dan laat dit het volgende plaatje zien: totale sociale woningvoorraad huur & koop* woningen totaal huishoudens totaal 1,5 keer huishoudens totaal 2x huishoudens verschil * huurprijs maximaal (grens huurtoeslag) en koopprijs maximaal woningen Beperken we de woningvoorraad tot dat deel dat gerekend kan worden tot de kernvoorraad volgens de definitie in Helmond (dit betekent een huur tot aftoppingsgrens 3 of meer personen) en zetten we daar alle huishoudens die tot de behoren tegen over dan laat dit het volgende plaatje zien: totale sociale woningvoorraad huur* woningen totaal huishoudens totaal 1,5 keer huishoudens totaal 2x huishoudens verschil * huurprijs maximaal 526,89 (aftoppinggrens 3 of meer personen) en koopprijs maximaal woningen Beperken we de tot dat deel dat in een huurwoning (84%) woont en zetten we daar het aantal woningen dat tot de kernvoorraad gerekend kan worden volgens de definitie in Helmond (dit betekent een huur tot aftoppingsgrens 3 of meer personen) tegen over dan laat dit het volgende plaatje zien: totale sociale woningvoorraad huur* woningen totaal in een huurwoning huishoudens totaal 1,5 keer in een huurwoning huishoudens verschil * huurprijs maximaal 526,89 (aftoppinggrens 3 of meer personen) Maken we vervolgens hetzelfde plaatje, maar beperken we de omvang van de sociale voorraad alleen tot de woningen van de Helmondse corporaties dan ziet het plaatje er als volgt uit : Gemeente Helmond Onderzoek en Statistiek kernvoorraad juli 2008: 6

7 totale sociale woningvoorraad corporaties* woningen totaal huishoudens totaal in een huurwoning huishoudens totaal 1,5 keer in een huurwoning huishoudens verschil * huurprijs maximaal 526,89 (aftoppinggrens 3 of meer personen) Samenvattend Zetten we de aandachtgroep op basis van de huursubsidiegrenzen en de woningvoorraad naar huurklasse c.q. WOZ-waarde naast elkaar dan levert dit het volgende plaatje op: > euro euro koop + dure huur > 2 x tot 2 x tot euro sociale koop aftoppingsgrens >2 pers. aftoppingsgrens 1-2 pers. tot 1,5 x WOZ* huur-koopprijs * van onderaf is het steeds per categorie eigendom van corporatie, overige huur, koop. 6. Toekomstige ontwikkelingen Doelgroep De ontwikkeling van het aantal huishoudens dat tot de doelgroep gerekend kan worden is lastig te voorspellen. Macro-economische ontwikkelingen spelen daarbij een belangrijke rol. Kijkend naar de afgelopen periode zal het aantal huishoudens dat tot de doelgroep gerekend kan worden wel wat varieren, maar gezien ook de landelijke ontwikkelingen/verwachtingen is er geen reden om aan te nemen dat de doelgroep sterk zal gaan stijgen/dalen. Gemeente Helmond Onderzoek en Statistiek kernvoorraad juli 2008: 7

8 Woningvoorraad Aan de corporaties is gevraagd welke ontwikkelingen zij in de komende periode in hun bezit verwachten. Dit levert voor de periode de volgende plannen op: Volksbelang Wocom Woonpartners Compaen totaal nieuwbouw tot aftopping 2 of minder personen tot aftopping 3 of meer personen tot maximale grens huurtoeslag boven maximale grens huurtoeslag totaal sloop tot aftopping 2 of meer personen totaal Gemeente Helmond Onderzoek en Statistiek kernvoorraad juli 2008: 8