Contactpersoon SRE: Nicole Rongen I.s.m. klankbordgroep bestaande uit vertegenwoordigers van de gemeenten Bergeijk, Deurne, Eindhoven, Gemert-Bakel,

Transcriptie

1

2 Contactpersoon SRE: Nicole Rongen I.s.m. klankbordgroep bestaande uit vertegenwoordigers van de gemeenten Bergeijk, Deurne, Eindhoven, Gemert-Bakel, Helmond, corporaties, NVM makelaar, Bouwfonds, SRE

3 Inhoud Samenvatting 1 1. Inleiding Onderzoeksvragen Methode van onderzoek 6 2. Verhuisgedrag binnen de SRE (totaal van alle gemeenten) Totaal aantal verhuisde huishoudens Binnengemeentelijke verhuizingen van starters Binnengemeentelijke verhuizingen van kleine huishoudens tot 55 jaar Binnengemeentelijke verhuizingen van gezinnen met kinderen Binnengemeentelijke verhuizingen van kleine huishoudens van 55 jaar eo Verhuizingen tussen huur- en koopsector Vertrekkers en vestigers Traditionele verhuisketen Vergelijking van de verhuisbewegingen in 2008 en Aantal verhuizingen naar doelgroep Verhuizingen naar sector en woningtype Verhuisstromen binnen de regio Vergelijking daadwerkelijk verhuisgedrag met geuite woonwensen Starters Huishoudens tot 55 jaar (kleine huishoudens en grootste deel gezinnen) Huishoudens van 55 jaar en ouder 23 Bijlage 1: Begrippen en grenzen 1 Bijlage 2: Opgeleverde woningen SRE-regio 2 Bijlage 3: Migratie naar richting 3-1 -

4 - 2 -

5 Samenvatting In regionaal verband werken de verschillende partijen op de woningmarkt van Zuidoost- Brabant nauw samen. Bij de vaststelling van het regionale woningbouwprogramma voor de periode werd duidelijk dat er bij de woningmarktpartijen een aanvullende behoefte bestaat om intensiever te monitoren op het daadwerkelijke verhuisgedrag van de inwoners van de regio. Om het daadwerkelijke verhuisgedrag te kunnen vergelijken met de geuite verhuiswensen in het woningmarktonderzoek van 2007 is ervoor gekozen om het verhuisgedrag voor een periode van 2 jaar in beeld te brengen, de jaren 2008 en 2009 (aansluitend aan het woningmarktonderzoek). De belangrijkste uitkomsten van het onderzoek beschrijven wij aan de hand van de onderzoeksvragen. 1. Hoeveel huishoudens verhuizen binnen elke gemeente en hoeveel huishoudens verhuizen er van een gemeente naar andere gemeenten binnen de regio? 2. Welk type huishoudens (meerpersoons, tweepersoons, eenoudergezinnen, ouders met kinderen en overig) verhuizen en welke kenmerken (bijvoorbeeld leeftijd) hebben deze huishoudens? In de jaren 2008 en 2009 zijn ongeveer huishoudens verhuisd in de regio; bijna huishoudens (inclusief starters) verhuisden binnen hun eigen gemeente in de SRE-regio, nog eens zelfstandig wonende huishoudens en potentiële starters zijn vertrokken uit de gemeenten naar een andere SRE-gemeente of een gemeente buiten de SRE-regio. Gezinnen met kinderen en kleine huishoudens van 55 jaar of ouder zijn het meest gebonden aan de eigen gemeente; voor beide doelgroepen geldt dat ongeveer tweederde een verhuizing binnen de eigen gemeente maakt. Kleine huishoudens tot 55 jaar verhuizen voor ongeveer de helft binnen de eigen gemeente en starters verlaten bij verhuizing vaak de gemeente. In de stedelijke gemeenten zijn starters meer gebonden aan de eigen gemeente dan in de landelijke gemeenten. 3. Naar welke gemeente / wijk / postcode verhuizen deze huishoudens en vanuit welke gemeente / wijk / postcode komen deze huishoudens? Bijna de helft van de verhuizers verlaat de gemeente. Kijken we naar de huishoudens die de gemeente verlaten, dan vestigen zij zich voor bijna 45% in een andere SREgemeente. Gemeenten die meer huishoudens aantrekken vanuit de SRE-gemeenten dan dat er vertrekken naar de andere SRE gemeenten zijn Eindhoven en Helmond. Gemeenten waar meer huishoudens naar de andere SRE-gemeenten trekken dan dat de gemeente binnen komen, zijn onder andere Laarbeek, Geldrop-Mierlo en Veldhoven

6 4. Wat voor kenmerken (prijsklasse, type woning, eigendomsvorm, etc.) heeft de achtergelaten woning en welke kenmerken heeft de nieuwe woning? 5. In welke segmenten (prijsklasse, eigendomsvorm) vinden de verhuizingen plaats? 6. Verhuizen huishoudens op een gelijk prijsniveau of maken ze daadwerkelijk de stap naar een hoger prijsniveau? In de volgende figuur is weergegeven welk aandeel van de huishoudens voor verhuizing in een huur- of koopwoning woonde en hoe deze verdeling na de verhuizing is. 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Huur Koop Huur Koop Huur Koop Huur Koop Starters Kleine huishoudens 55- Gezinnen Kleine huishoudens 55+ Huidige woning Vorige woning Bijna zes op de tien voormalige starters woont momenteel in een huurwoning. Starters betrekken in de huursector vaker een meergezinswoning dan een eengezinswoning. Starters in de koopsector hebben overwegend goedkope of middeldure koopwoningen betrokken. Kleine huishoudens tot 55 jaar wonen na verhuizing wat vaker in een koopwoning dan voor de verhuizing. De doorstromende kleine huishoudens tot 55 jaar die binnen de gemeente verhuizen, verhuizen horizontaal. Er is nauwelijks sprake van een verbetering in hun wooncarrière wanneer we kijken naar de prijs van de woning en het woningtype. Doorstromende gezinnen met kinderen wonen momenteel voor ongeveer hetzelfde deel in een koopwoning als voor de verhuizing. Op gemeentelijk niveau zien we in sommige gemeenten wel een duidelijke stap naar een duurdere koopwoning. Wat we op regionaal niveau zien is, dat na verhuizing meer huishoudens in een (half)vrijstaande woning wonen en minder in rij- en hoekwoningen. De WOZ-waarde van deze woningen ligt na verhuizing wel wat hoger dan voor de verhuizing; momenteel woont 21% van de gezinnen in een dure koopwoning, voor de verhuizing was dit 16%. Oudere huishoudens (55 jaar en ouder) hebben een stap richting de huursector gemaakt, maar zij hebben vooral gekozen voor een geschiktere woning. Voor de verhuizing woonde 33% van de 55+ huishoudens in een appartement of specifieke seniorenwoning, na verhuizing is dit opgelopen tot 61% (overwegend in de huursector). Waar voor de verhuizing maar 4% van de huishoudens een huur betaalde vanaf 548, is dit na de mutatie opgelopen tot 9%

7 Kijken we naar de totale verhuisbewegingen tussen de huur- en de koopsector voor de jaren 2008 en 2009 samen, dan zien we dat de grootste beweging in de regio de verhuizingen binnen de huursector zijn. Ruim een kwart van de huishoudens verhuist van een koop- naar een koopwoning. 33% naar HUUR van HUUR 19% 20% van KOOP naar KOOP 27% 7. Hoe ziet de verhuisketen van huishoudens er uit? Bestaat de traditionele keten nog? Met de traditionele verhuisketen bedoelen we dat jongeren uit het huis gaan en een betaalbare woning huren of kopen en gedurende de verschillende fasen in hun leven verder gaan op de wooncarrièreladder. Starters en senioren hebben zich gedragen zoals verwacht; starters zijn overwegend in de huursector begonnen en senioren zijn meer gaan huren. Kleine huishoudens tot 55 jaar en gezinnen met kinderen hebben zich niet kunnen verbeteren in de mate die verwacht werd. Gezinnen zijn kwaliteitszoekers en mogelijk hebben zij hinder ervaren van de economische crisis. 8. Wat is het verschil in verhuisbewegingen tussen 2008 en 2009? Het verschil tussen de jaren 2008 en 2009 is interessant, omdat 2008 voor het grootste deel nog wordt gezien als een jaar met een gezonde woningmarkt, terwijl 2009 een echt crisisjaar was. We zien inderdaad een beperkte afname van het aantal verhuisbewegingen in 2009 ten opzichte van Deze afname bedroeg ongeveer 4% en is daartoe beperkt gebleven, omdat er in de regio in 2009 veel meer woningen zijn opgeleverd dan in 2008; dit heeft een positief effect op het aantal verhuizingen gehad. De afname is het hoogst bij gezinnen met kinderen. Kijken we naar de betrokken woningen in 2008 en 2009, dan zien we eveneens een verschil. In 2009 zijn er relatief meer huurwoningen betrokken dan in Verschillen tussen woningtypen zien we nauwelijks, het grootste verschil is het aandeel woningen waarvan de huur niet bekend is (waarschijnlijk particuliere verhuur); in 2009 werden deze woningen meer betrokken dan in Mogelijk heeft een deel van de huishoudens die normaal gesproken een stap naar een koopwoning zou maken, gekozen voor een particuliere huurwoning. 9. Is het beter om te bouwen voor doorstroming of om te bouwen voor de directe vraag van bijvoorbeeld starters? Enkele van de landelijke gemeenten beschikken over een duur woningbestand; minder dan 5% van de woningvoorraad is een koopwoning met een waarde tot Bij verhuizing komt dan vaak ook niet meer dan dit percentage aan goedkope koopwoningen vrij. Een doorstroomstrategie om starters te helpen, zal in die gemeenten weinig zoden - 3 -

8 aan de dijk zetten. In deze landelijke gemeenten verdient het aanbeveling om vanwege het ontbreken van goedkope woningen in de voorraad én vanwege het feit dat starters veel vaker de gemeenten verlaten dan tijdens het Woningmarktonderzoek van 2007 aangegeven werd, vooral direct voor starters te bouwen óf bijvoorbeeld sociale huurwoningen te verkopen om het aanbod van goedkope koopwoningen te verruimen. In de lokale rapporten wordt er verder op ingegaan voor welke gemeente dit speelt. Daarentegen behoort in bijvoorbeeld de gemeente Eindhoven een veel groter deel van de woningvoorraad tot de goedkope voorraad. Door mutaties in de woningvoorraad komen daar dan ook veel goedkope koopwoningen vrij. In Eindhoven zien we echter meer kleine huishoudens tot 35 jaar de gemeente binnen komen, waardoor niet alle goedkope woningen voor binnengemeentelijke starters beschikbaar zijn. Vergelijking wensen Woningmarktonderzoek en daadwerkelijk gedrag In de volgende figuur hebben wij een vergelijking gemaakt tussen de gewenste huur / koopverhouding in het Woningmarktonderzoek en de huur / koopverhouding die volgt uit het daadwerkelijke verhuisgedrag. 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Huur Koop Huur Koop Huur Koop Starters Huishoudens 55- Huishoudens 55+ Daadwerkelijk Gewenst Kijken we naar de bovenstaande figuur, dan zien we voor alle doelgroepen een overschatting van de mogelijkheid om een woning te kopen. Huishoudens verwachten vaker een woning te kopen, dan dat zij in de praktijk doen. Het grootst is het verschil bij huishoudens tot 55 jaar. Bijna driekwart van de huishoudens geeft aan een woning te willen kopen en maar de helft van de gezinnen doet dit ook daadwerkelijk. Mogelijk is sprake van een structurele overschatting van de mogelijkheid om te kopen; met name voor huurders en éénverdienende huishoudens. Mogelijk is het gedrag van deze huishoudens beïnvloed door de financiële crisis. Ook de meerderheid van de starters geeft in het woonwensenonderzoek aan te willen kopen. Deze wens wordt in de praktijk minder vaak gerealiseerd, maar deze discrepantie is minder groot als bij gezinnen en kleine huishoudens tot 55 jaar. Ook naar prijsniveau is er sprake van een discrepantie tussen wens en werkelijkheid. De uitkomsten van het Woningmarktonderzoek kunnen niet zonder meer als waar worden aangemerkt en het verdient de aanbeveling hierop in te gaan bij de analyse van het woningbehoeftenonderzoek

9 1. Inleiding In regionaal verband werken de verschillende partijen op de woningmarkt van Zuidoost- Brabant nauw samen. Bijvoorbeeld op het gebied van woningmarktonderzoek. Zo wordt jaarlijks de SRE Monitor Wonen uitgebracht, wordt periodiek een woonbehoeften-onderzoek uitgevoerd en één keer per drie jaar een trendrapportage opgesteld. Bij de vaststelling van het regionale woningbouwprogramma voor de periode werd duidelijk dat er bij de woningmarktpartijen een aanvullende behoefte bestaat om intensiever te monitoren op het daadwerkelijke verhuisgedrag van de inwoners van de regio. Deze wens heeft geleid tot dit onderzoek. Om het daadwerkelijke verhuisgedrag te kunnen vergelijken met de geuite verhuiswensen in het woningmarktonderzoek van 2007 is ervoor gekozen om het verhuisgedrag voor een periode van 2 jaar in beeld te brengen, de jaren 2008 en 2009 (aansluitend aan het woningmarktonderzoek). Voor u ligt de regionale rapportage. Naast deze regionale rapportage zijn voor alle gemeenten afzonderlijke gemeentelijke rapporten opgesteld Onderzoeksvragen In dit onderzoek geven wij regionaal en per gemeente antwoord op de volgende doelstelling en onderzoeksvragen. Inzichtelijk maken van de verhuisstromen van huishoudens binnen en tussen de 21 regiogemeenten. Deze doelstelling is uitgewerkt in de volgende onderzoeksvragen: 1. Hoeveel huishoudens verhuizen binnen elke gemeente en hoeveel huishoudens verhuizen er van een gemeente naar een andere gemeente binnen de regio? (zie hoofdstuk 2, 3 en 4). 2. Welk type huishoudens (meerpersoons, tweepersoons, eenoudergezinnen, ouders met kinderen en overig) verhuizen en welke kenmerken (leeftijd en samenstelling) hebben deze huishoudens? (zie hoofdstuk 2 en 3). 3. Naar welke gemeente / wijk / postcode verhuizen deze huishoudens en vanuit welke gemeente / wijk / postcode komen deze huishoudens? (zie hoofdstuk 4). 4. Wat voor kenmerken (prijsklasse, type woning, eigendomsvorm, etc.) heeft de achtergelaten woning en welke kenmerken heeft de nieuwe woning? (zie hoofdstuk 2 en 3). 5. In welke segmenten (prijsklasse, eigendomsvorm) vinden de verhuizingen plaats? (zie hoofdstuk 2). 6. Verhuizen huishoudens op een gelijk prijsniveau of maken ze daadwerkelijk de stap naar een hoger prijsniveau? (zie hoofdstuk 2). 7. Hoe ziet de verhuisketen van huishoudens er uit? Bestaat de traditionele keten nog? (zie hoofdstuk 2)

10 8. Wat is het verschil in verhuisbewegingen tussen 2008 en 2009? Bij welke gemeenten zijn de verschillen het grootst? (zie hoofdstuk 5) 9. Is het beter om te bouwen voor doorstroming of om te bouwen voor de directe vraag van bijvoorbeeld starters? (zie hoofdstuk 4) 1.2. Methode van onderzoek Het verhuisgedrag is geanalyseerd op basis van bestaande gegevensbronnen. Dit betekent dat de mutatiebestanden van het GBA gekoppeld zijn aan de WOZ-registratie. Gegevens over huurprijzen zijn verzameld via de corporaties. De WOZ-waarde heeft als peildatum 1 januari 2009 en die lijkt ons aanvaardbaar als gemiddeld prijsniveau voor de jaren 2008 en In dit onderzoek splitsen we de koopwoningen uit naar prijsniveaus. Gekozen is de prijsniveaus van het woningmarktonderzoek uit 2007 te gebruiken. Voor de huursector zijn de aftoppingsgrenzen uit 2007 gebruikt. In bijlage 1 hebben we een lijst met de gehanteerde begrippen en prijsgrenzen opgenomen. Voor een deel van de huurwoningvoorraad was de huurprijs niet bekend. Het gaat dan om bijvoorbeeld corporatiewoningen waarvan wij geen huurprijzen hebben ontvangen, maar vooral om particuliere huurwoningen. Ook hebben we een indeling gemaakt naar huishoudens. Gekozen is voor de indeling naar één- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar en van 55 jaar en ouder. Tevens is een onderscheid gemaakt naar gezinnen met kinderen. Deze indeling is (deels) conform het woningmarktonderzoek en is logisch gezien de differentiatie in woonwensen. In de verschillende hoofdstukken vergelijken we het daadwerkelijke verhuisgedrag waar mogelijk met de resultaten van het woningmarktonderzoek. Leeswijzer De belangrijkste uitkomsten van het onderzoek hebben we verwerkt in de samenvatting, voorin het rapport. In hoofdstuk 2 gaan we in op het aantal verhuisde huishoudens en de verhuisbewegingen van de verschillen doelgroepen. Hoofdstuk 3 geeft de verschillen tussen de jaren 2008 en In hoofdstuk 4 laten we de verhuisbewegingen binnen de regio zien en hoofdstuk 5 geeft de vergelijking tussen het woningmarktonderzoek en het daadwerkelijke verhuisgedrag

11 2. Verhuisgedrag binnen de SRE (totaal van alle gemeenten) 2.1. Totaal aantal verhuisde huishoudens In de onderstaande tabel hebben we het aantal verhuizingen per doelgroep weergegeven. Dit zijn de totalen van de tabellen die zijn weergegeven in de gemeentelijke rapportages. Tabel 2.1: SRE-regio. Aantal verhuizers in de totale regio Binnengemeentelijk Vertrekkers uit de gemeenten Vestigers in de gemeenten Totaal Starter Klein huishouden Gezin Klein huishouden Totaal Bron: Onderzoek daadwerkelijk verhuisgedrag, Companen In de bovenstaande tabel zien we dat huishoudens wat meer binnen de gemeente verhuizen dan de gemeente verlaten (53% verhuist binnengemeentelijk). Starters verlaten de gemeente vaker dan dat zij binnen de gemeente verhuizen. In de stedelijke gemeenten is dit veel minder het geval dan in de landelijke gemeenten. Kleine huishoudens tot 55 jaar verhuizen net zo vaak binnen als buiten de gemeente. Gezinnen en kleine huishoudens van 55 jaar of ouder verhuizen vaker binnen de gemeente dan dat zij de gemeente verlaten. Deze groepen zijn het meest gebonden aan de gemeente

12 2.2. Binnengemeentelijke verhuizingen van starters In de onderstaande tabel staan de woningen die starters binnen de gemeente hebben betrokken. Tabel 2.2: SRE-regio. Starters die binnen de gemeente zijn verhuisd Binnengemeentelijke starter (n=7.060) Vorige woning Huidige woning HUUR 59% Rij / Hoekwoning 24% (Half) Vrijstaand 3% Appartement 31% Seniorenwoning 1% Overig 0% HUUR tot % % % vanaf 648 0% Onbekend 23% KOOP 41% Rij / Hoekwoning 18% (Half) Vrijstaand 12% Appartement 10% Seniorenwoning 0% Overig 0% KOOP tot % % % vanaf % Onbekend 3% Bron: Onderzoek daadwerkelijk verhuisgedrag, Companen Bijna 60% van de starters komt terecht in een huurwoning. Meer dan de helft van de huurstarters komt in een appartement terecht; dit zijn dan vooral starters in de stedelijke gemeenten. Vrijwel alle woningen die de huurstarters betrokken hebben, waarvan de huurprijs bekend is, hebben een huurprijs tot 548. Van particuliere huurwoningen zijn de huurprijzen helaas niet bekend. Starters die een koopwoning hebben betrokken, kiezen overwegend voor een eengezinswoning. Bijna een kwart van de kopende starters betrekt een appartement. Het ligt voor de hand aan te nemen dat deze starters aangewezen zijn op de goedkope koopvoorraad. Uit de analyse van de werkelijke verhuisbewegingen blijkt weliswaar dat 13% van de starters een woning in het goedkope segment (tot ) heeft betrokken, maar 26% van de kopende starters heeft een duurdere koopwoning betrokken; hierbij kan nog worden aangetekend dat de groep starters in de prijsklasse van voor ongeveer de helft een koopwoning van meer dan heeft betrokken. Blijkbaar slaagt een aanzienlijke groep starters er in om een - 8 -

13 middeldure of dure koopwoning te betrekken, bijvoorbeeld omdat men als tweeverdiener over een hoger inkomen beschikt, of over vermogen beschikt, of over ouders die garant willen staan. In de regio zien we dus dat 41% van de starters een koopwoning betrekt. In de stedelijke gemeenten Helmond en Eindhoven ligt dit percentage lager (ongeveer een derde in beide gemeenten). In de landelijke gemeenten betrekken starters juist vaker een koopwoning. Voorbeelden hiervan zijn Cranendonck (72%) en Bladel (69%). Dat starters in landelijke gemeenten vaker koopwoningen betrekken, hangt samen met het feit dat het aandeel huurwoningen in de landelijke gemeenten kleiner is. Bovendien vertrekken er verhoudingsgewijs meer starters uit landelijke gemeenten en zij vestigen zich vaker in stedelijke gemeenten waar meer huurwoningen beschikbaar zijn. Starters helpen door nieuwbouw of de bestaande woningvoorraad? Eén van de onderzoeksvragen is of het wenselijk is om voor starters nieuwbouwwoningen te bouwen of dat zij beter uit zijn door het bevorderen van de doorstroming, zodat er binnen de bestaande voorraad woningen in de goedkopere segmenten vrijkomen. Ook hier zien we weer een enorm verschil tussen de stedelijke gemeenten en de landelijke gemeenten. Enkele van de landelijke gemeenten beschikken over een duur woningbestand; minder dan 5% van de woningvoorraad is een koopwoning met een waarde tot De onderstaande tabel geeft per gemeente het aandeel starters dat erin is geslaagd een goedkope koopwoning te betrekken. Bij verhuizing komt dan vaak ook niet meer dan dit percentage aan goedkope koopwoningen vrij. Een doorstroomstrategie zal in die gemeenten weinig zoden aan de dijk zetten. In deze landelijke gemeenten verdient het aanbeveling om vanwege het ontbreken van goedkope woningen in de voorraad én vanwege het feit dat starters veel vaker de gemeenten verlaten dan tijdens het Woningmarktonderzoek van 2007 aangegeven werd, vooral direct voor starters te bouwen óf bijvoorbeeld sociale huurwoningen te verkopen om het aanbod van goedkope koopwoningen te verruimen. Daarentegen behoort in de gemeente Eindhoven een veel groter deel van de woningvoorraad tot de goedkope voorraad. Door mutaties in de woningvoorraad komen daar dan ook veel goedkope koopwoningen vrij. In Eindhoven zien we echter meer kleine huishoudens tot 35 jaar de gemeente binnen komen, waardoor niet alle goedkope woningen voor binnengemeentelijke starters beschikbaar zijn (zie hiervoor de gemeentelijke rapportage). Tabel 2.3: SRE-regio. % starters goedkope koopwoning betrokken Weinig goedkope vrijkomende woningen % Veel goedkope vrijkomende woningen % Asten 0% Eindhoven 18% Heeze-Leende 0% Helmond 13% Son en Breugel 0% Laarbeek 1% Bergeijk 2% Eersel 2% Deurne 3% Nuenen CA 3% Bladel 4% Gemert-Bakel 5% Bron: Onderzoek daadwerkelijk verhuisgedrag, Companen

14 2.3. Binnengemeentelijke verhuizingen van kleine huishoudens tot 55 jaar In de onderstaande tabel zien we dat bijna kleine huishoudens tot 55 jaar binnen de gemeenten een stap naar een nieuwe woning hebben gemaakt. Tabel 2.4: SRE-regio. Vorige woning versus nieuwe woning van kleine huishoudens tot 55 jaar Klein huishouden 55- (n=19.500) Vorige woning Huidige woning HUUR 55% 53% Rij / Hoekwoning 25% 25% (Half) Vrijstaand 4% 4% Appartement 25% 22% Seniorenwoning 1% 1% Overig 0% 0% HUUR tot 357 9% 8% % 21% % 2% vanaf 648 1% 1% Onbekend 25% 21% KOOP 45% 47% Rij / Hoekwoning 20% 22% (Half) Vrijstaand 16% 15% Appartement 8% 10% Seniorenwoning 0% 0% Overig 0% 0% KOOP tot % 11% % 25% % 6% vanaf % 3% Onbekend 4% 3% Bron: Onderzoek daadwerkelijk verhuisgedrag, Companen De doorstromende kleine huishoudens tot 55 jaar die binnen de gemeente verhuizen, verhuizen horizontaal. Er is geen sprake van een verbetering in hun wooncarrière. De verhouding huur-koop verandert nagenoeg niet door deze verhuisbewegingen en ook naar prijsklasse is er niet echt sprake van een verhuizing naar een duurder segment. Uiteraard zal de verhuizing in de ogen van het verhuisde huishouden een verbetering opleveren van de woonsituatie en die zou dan betrekking kunnen hebben op de locatie / buurt waar naartoe men verhuisd is. Ook bij kleine huishoudens tot 55 jaar zien we grote verschillen optreden per gemeente als het om de huur-kooporiëntatie gaat. In Eindhoven en Helmond betrekken kleine huishoudens tot 55 jaar vaker een huurwoning dan in de landelijk gemeenten. Gemeenten waar kleine huishoudens tot 55 jaar bovengemiddeld vaak een koopwoning betrekken zijn bijvoorbeeld Cranendonck (81%), Best (73%) en Bergeijk (72%)

15 2.4. Binnengemeentelijke verhuizingen van gezinnen met kinderen In de onderstaande figuur hebben we de verschuivingen op de woningmarkt van gezinnen weergegeven. Tabel 2.5: SRE-regio. Vorige woning versus nieuwe woning van gezinnen met kinderen Gezin (n=9.640) Vorige woning Huidige woning HUUR 45% 46% Rij / Hoekwoning 27% 30% (Half) Vrijstaand 7% 6% Appartement 10% 9% Seniorenwoning 0% 0% Overig 1% 1% HUUR tot 357 5% 3% % 24% % 3% vanaf 648 0% 1% Onbekend 19% 15% KOOP 55% 54% Rij / Hoekwoning 27% 22% (Half) Vrijstaand 25% 30% Appartement 4% 2% Seniorenwoning 0% 0% Overig 0% 0% KOOP tot % 4% % 25% % 13% vanaf % 8% Onbekend 7% 4% Bron: Onderzoek daadwerkelijk verhuisgedrag, Companen Voor verhuizing woonde minder dan de helft van de gezinnen met kinderen in een huurwoning. Dit aandeel is vrijwel gelijk gebleven. Qua woningtypen in de huursector zien we een kleine verschuiving naar eengezinswoningen. Gezinnen met kinderen zijn hiervoor nauwelijks meer gaan betalen. In de koopsector zien we wat meer huishoudens in een (half) vrijstaande woning terug dan voor de verhuizing en wat minder huishoudens in een rij- en hoekwoning. Kijken we naar de WOZ-waarde, dan zien we dat er minder in een woning tot wonen en wat meer in een woning tussen en Geconcludeerd kan worden dat op regionaal niveau maar in beperkte mate zichtbaar is dat gezinnen met kinderen door verhuizing een verbetering in hun woonsituatie realiseren. In veel landelijke gemeenten is die kwaliteitsslag veel duidelijker zichtbaar. Zo zijn er gemeenten waar (meer dan) driekwart van de gezinnen in een koopwoning terecht is gekomen (bijvoorbeeld Eersel, Cranendonck en Bergeijk)

16 2.5. Binnengemeentelijke verhuizingen van kleine huishoudens van 55 jaar en ouder De grootste kwalitatieve verschuivingen zien we terug bij huishoudens van 55 jaar en ouder. Tabel 2.6: SRE-regio. Vorige woning versus nieuwe woning van kleine huishoudens 55 jaar en ouder Klein huishouden 55+ (n=8.480) Vorige woning Huidige woning HUUR 61% 67% Rij / Hoekwoning 25% 13% (Half) Vrijstaand 9% 4% Appartement 19% 32% Seniorenwoning 8% 17% Overig 0% 0% HUUR tot 357 6% 5% % 32% % 6% vanaf 648 1% 3% Onbekend 23% 21% KOOP 39% 33% Rij / Hoekwoning 13% 6% (Half) Vrijstaand 20% 15% Appartement 5% 10% Seniorenwoning 1% 2% Overig 0% 0% KOOP tot % 4% % 13% % 8% vanaf % 3% Onbekend 6% 4% Bron: Onderzoek daadwerkelijk verhuisgedrag, Companen Waar 61% van de oudere huishoudens vóór verhuizing in een huurwoning woont, is dit na de verhuizing opgelopen tot tweederde van de huishoudens. Huishoudens van 55 jaar en ouder kiezen bij verhuizing vooral voor een woningtype waarin de basisfuncties gelijkvloers aanwezig zijn. Een derde van de oudere huishoudens woont na verhuizing in een huurappartement en één op de zes huishoudens in een specifieke seniorenhuurwoning. Het aandeel senioren in een duurdere huurwoning is toegenomen. Voor de verhuizing woonde 4% van de senioren in een huurwoning met een huurprijs vanaf 548. Na de verhuizing is dit gestegen naar 9%. Ook in de koopsector zien we een verhuizing naar appartementen (en in veel mindere mate naar een specifieke seniorenwoning). De WOZ-waarde van de betrokken woning ligt ongeveer gelijk aan de waarde van de vorige woning

17 Kleine huishoudens van 55 jaar en ouder Gezinnen met kinderen Kleine huishoudens tot 55 jaar Gemeenten waar huishoudens van 55 jaar en ouder bovengemiddeld vaak in een huurwoning terecht komen, zijn de stedelijke gemeenten Helmond, Eindhoven en Nuenen c.a., maar ook de gemeente Laarbeek Verhuizingen tussen huur- en koopsector Huishoudens verhuizen voor het grootste deel binnen de sector (huur of koop) waar zij al wonen. In de figuren aan de rechterzijde van de pagina hebben we per doelgroep weergegeven hoe de verhuisbeweging is geweest tussen of binnen de huur- en de koopsector. Een derde van de kleine huishoudens tot 55 jaar is verhuisd van huur naar huur, ruim een kwart van koop naar huur. 32% naar HUUR van HUUR 19% 23% van KOOP naar KOOP 26% Bij de gezinnen met kinderen is de grootste verhuisbeweging binnen de koopsector (ruim een derde). De grootste verhuisbeweging daarna is de beweging van huur naar huur. naar HUUR 25% van HUUR 19% 20% van KOOP naar KOOP 36% Bij kleine huishoudens van 55 jaar en ouder is bijna de helft van de huishoudens binnen de huursector verhuisd. naar HUUR 46% van HUUR 22% 13% van KOOP 20% naar KOOP

18 2.7. Vertrekkers en vestigers Niet enkel de binnenverhuizers en starters op de woningmarkt zijn van invloed op de verhuisbewegingen. Er zijn ook huishoudens die uit de gemeenten vertrekken (en een woning achterlaten bij verhuizing, kolom 1) en vestigers van buiten de gemeenten die een woning betrekken (kolom 2). Tabel 2.7: SRE-regio. Vorige woning van zelfstandig wonende vertrekkers versus nieuwe woning van zelfstandig wonende vestigers (exclusief starters) Vertrekkers (n=27.870) Vestigers (n=28.220) HUUR 51% 50% Rij / Hoekwoning 24% 22% (Half) Vrijstaand 6% 6% Appartement 19% 21% Seniorenwoning 2% 1% HUUR Overig 0% 0% tot 357 6% 6% % 16% % 2% vanaf 648 1% 1% Onbekend 24% 25% KOOP 49% 50% Rij / Hoekwoning 21% 18% (Half) Vrijstaand 21% 22% Appartement 7% 10% Seniorenwoning 0% 0% KOOP Overig 0% 0% tot % 10% % 21% % 10% vanaf % 5% Onbekend 6% 4% Bron: Onderzoek daadwerkelijk verhuisgedrag, Companen Het profiel van (betrokken woningen door) vestigers en (achtergelaten woningen door) vertrekkers verschilt niet veel. Ongeveer de helft van de vertrekkers heeft een huur- of koopwoning betrokken en voor vestigers geldt hetzelfde. Qua woningtypen zien we weinig verschillen tussen vertrekkers en vestigers. Vertrekkers laten in de huursector wat meer eengezinswoningen achter dan dat er door vestigers betrokken worden. Voor appartementen geldt juist het tegenovergestelde. Ook in de koopsector laten vertrekkers wat meer rij- en hoekwoningen achter en betrekken wat vaker een appartement. Zowel in de huur- als in de koopsector zijn de prijzen van de woningen vrijwel gelijk. Vertrekkers laten wat minder vaak een goedkope koopwoning achter dan dat er door vestigers worden betrokken

19 2.8. Traditionele verhuisketen Een van de onderzoeksvragen is te kijken of de traditionele verhuisketen nog bestaat. Met de traditionele verhuisketen bedoelen we dat jongeren uit het huis gaan en een betaalbare woning huren of kopen en gedurende de verschillende fasen in hun leven verder gaan op de wooncarrièreladder. Uit de analyse van de verhuisbewegingen blijkt het volgende: 1. De starter begint voor het overgrote deel in de huursector. Starters die in de koopsector beginnen, richten zich niet alleen op goedkope koopwoningen, maar ook op woningen in de prijsklasse van De woonsituatie van kleine huishoudens tot 55 jaar is de afgelopen jaren vrij stabiel gebleven. Wel zien we een lichte trek naar de koopsector, maar het is niet zo dat deze woningen een hogere WOZ-waarde vertegenwoordigen dan de woning die zij achterlieten. Hier kunnen we dus concluderen dat het traditionele beeld van het jonge huishouden dat zich verbetert op de woningmarkt zich niet in de praktijk heeft voltrokken. 3. Gezinnen zijn kwaliteitszoekers. De verwachting was dat zij massaal richting de koopsector zouden trekken. Dit is onder de verhuisde huishoudens echter niet het geval. Er zijn relatief weinig gezinnen verhuisd. Mogelijk hebben zij al hinder ervaren van de economische crisis. 4. Seniorenhuishoudens handelen conform de verwachtingen en zij kiezen wat vaker voor de huursector. Zij gaan geschikter wonen en kiezen voor een appartement of seniorenwoning (beide in de huursector). De wooncarrièreladder in beeld:

20 Inwonend bij ouders

21 3. Vergelijking van de verhuisbewegingen in 2008 en 2009 In dit onderzoek gaan we in op de verschillen in verhuisbewegingen tussen de jaren 2008 en Dit verschil is interessant, omdat 2008 voor het grootste deel nog wordt gezien als een jaar met een gezonde woningmarkt, terwijl 2009 een echt crisisjaar was Aantal verhuizingen naar doelgroep In de onderstaande tabel hebben we het aantal verhuisbewegingen per doelgroep weergegeven. Figuur 3.1: SRE-regio. Aantal mutaties naar doelgroep en jaar Starter Gezin Klein huishouden 55- Klein huishouden 55+ Bron: Onderzoek daadwerkelijk verhuisgedrag, Companen Kijken we naar de verschillende doelgroepen, dan zien we bij drie van de vier groepen dat het aantal verhuisbewegingen in 2009 is verminderd. Vooral bij gezinnen met kinderen is de terugval in verhuisbewegingen groot. Bij kleine huishoudens tot 55 jaar en kleine huishoudens van 55 jaar en ouder is de afname in mindere mate terug te zien. Dit heeft waarschijnlijk als oorzaak dat gezinnen met kinderen kwaliteitszoekers zijn en minder gemakkelijk een stap op de woningmarkt konden maken in 2009, omdat de verkoop van de eigen woning stagneerde. De kansen voor starters zijn toegenomen. In 2009 hebben meer starters de woningmarkt betreden dan in Dit is mogelijk veroorzaakt door de afnemende druk op de woningmarkt

22 3.2. Verhuizingen naar sector en woningtype Naast het aantal verhuizingen kijken we ook naar de verschillen in verhuizingen tussen de jaren 2008 en Zijn er in 2009, wat vooraf de verwachting was, minder verhuizingen geweest in de koopsector dan in 2008? Tabel 3.2: SRE-regio. Nieuwe woning 2008 versus Huur 51% 54% Rij / Hoekwoning 23% 23% (Half) Vrijstaand 4% 5% Appartement 21% 22% Seniorenwoning 2% 3% Overig 0% 0% Huur tot 357 7% 7% % 20% % 2% vanaf 648 1% 1% Onbekend 21% 24% Koop 49% 46% Rij / Hoekwoning 19% 18% (Half) Vrijstaand 20% 19% Appartement 9% 9% Seniorenwoning 0% 1% Overig 0% 0% Koop tot % 9% % 20% % 9% vanaf % 4% Onbekend 4% 4% Bron: Onderzoek daadwerkelijk verhuisgedrag, Companen We zien inderdaad dat er minder huishoudens in 2009 een koopwoning hebben betrokken dan in Kijken we naar de woningtypen, dan zien we geen grote verschuivingen tussen de jaren. In 2009 werden wat meer huurwoningen betrokken waarvan de huurprijs niet bekend was (waarschijnlijk particuliere verhuur). In 2009 zien we een lichte afname in de goedkope en middeldure koopwoningen. In 2008 was 32% van de betrokken woningen een goedkope of middeldure woning, in 2009 was dit 29%

23 4. Verhuisstromen binnen de regio In de onderstaande figuur hebben we de totalen van de binnenregionale verhuisstromen tussen de SRE-gemeenten weergegeven. Aan de linkerzijde van de as is te zien hoeveel huishoudens uit de gemeente naar een andere gemeente binnen de SRE-regio zijn vertrokken. De rechterzijde van de as geeft het aantal vestigende huishoudens uit de SRE-regio weer. De verhuisbewegingen tussen de afzonderlijke gemeenten worden in bijlage 3 gepresenteerd. Figuur 4.1: SRE-regio. Totalen binnenregionale verhuisstromen. Vertrekkers naar SRE-regio (links) / vestigers uit SRE-regio (rechts) Vertrek uit Vestiging in Asten Bergeijk Best Bladel Cranendonck Deurne Eersel Eindhoven Geldrop-Mierlo Gemert-Bakel Heeze-Leende Helmond Laarbeek Nuenen CA Oirschot Reusel-De M. Someren Son en Breugel Valkenswaard Veldhoven Waalre Vertrek uit Vestiging in Bron: Onderzoek daadwerkelijk verhuisgedrag, Companen Er zijn gemeenten die huishoudens verliezen aan de andere SRE-gemeenten en er zijn gemeenten die per saldo meer huishoudens binnen krijgen dan dat er vertrekken naar de andere SRE gemeenten. Gemeenten die per saldo meer huishoudens weten aan te trekken zijn de stedelijke gemeenten Eindhoven en Helmond. In veel mindere mate geldt dit ook voor de gemeenten Heeze-Leende, Gemert-Bakel en Someren. Gemeenten waar meer huishoudens naar de andere SRE-gemeenten trekken dan dat de gemeente binnen komen, zijn onder andere Laarbeek, Geldrop-Mierlo en Veldhoven. Kijken we naar de verhuisstromen van de grote steden in de regio, dan zien we dat van enkele gemeenten een zeer groot deel (ongeveer een derde) van de vertrekkers naar de

24 gemeente Eindhoven trekt: Nuenen c.a. (38%), Veldhoven (35%) en Son en Breugel (32%). Voor Reusel-De Mierden en Deurne is dit maar 10% of minder. Kijken we naar de gemeente Helmond, dan zien we dat daar relatief veel vertrekkers naartoe verhuizen uit de gemeenten Laarbeek (22%) en Deurne (16%). De gemeenten waar vanuit Eindhoven relatief veel huishoudens naartoe verhuizen zijn Veldhoven, Geldrop-Mierlo en Helmond. Uit Helmond verhuizen relatief veel huishoudens naar Eindhoven, Geldrop-Mierlo en Gemert-Bakel

25 5. Vergelijking daadwerkelijk verhuisgedrag met geuite woonwensen In 2007 is door het SRE een woningmarktonderzoek uitgevoerd, waarin de woonwensen in beeld zijn gebracht. In de onderstaande tabellen hebben we het daadwerkelijke gedrag, zoals in dit onderzoek naar voren is gekomen, afgezet tegen de wensen van de verschillende doelgroepen, zoals geuit in het Woningmarktonderzoek van We hebben hier onderscheid gemaakt in de doelgroepen starters, huishoudens tot 55 jaar en huishoudens van 55 jaar en ouder Starters Tabel 5.1: Verhuisgedrag Starters afgezet tegen de wensen uit het Woningmarktonderzoek 2007 Starter Verhuisgedrag Woningmarktonderzoek Gewenste woningtype eengezinswoningen 59% 65% meergezinswoningen 41% 35% Gewenste eigendomsverhouding huurwoningen 59% 48% koopwoningen 41% 52% Gewenste huur / koopprijs goedkope huur 13% 9% middeldure huur 21% 26% dure huur 2% 13% onbekend huur 23% goedkope koop 13% 16% middeldure koop 18% 31% dure koop 8% 5% onbekend koop 3% Bron: Onderzoek daadwerkelijk verhuisgedrag, Companen Woningmarktonderzoek 2007, SRE. Uit de vergelijking van het verhuisgedrag en de woonwensen blijkt, dat starters meer in huurwoningen en meer in meergezinswoningen terecht gekomen zijn dan dat zij wensten. De verhuisbewegingen laten zien dat bijna zes op de tien starters een huurwoning heeft betrokken. Iets minder dan de helft van de starters heeft in het Woningmarktonderzoek 2007 aangegeven een huurwoning te willen betrekken. De striktere eisen die momenteel door banken gehanteerd worden voor het verkrijgen van een hypotheek voor startende huishoudens spelen op dit moment wel een rol op de woningmarkt, maar in 2009 gold dit nog maar slechts in beperkte mate. Het doorzetten van een daling van de koopprijzen kan mogelijk de terughoudendheid bij starters hebben gevoed om een koopwoning te kopen. Starters zijn over het algemeen ambitieus in hun woonwensen. In het Woningmarktonderzoek 2007 gaf meer dan de helft van de kopende starters aan op zoek te zijn naar een woning tussen de en Veel sceptici beoordelen dit als een over

26 schatte woonwens die in de praktijk niet haalbaar blijkt. Uit de analyse van het daadwerkelijke verhuisgedrag blijkt, dat dit toch veel genuanceerder ligt. Uit de analyse van het verhuisgedrag blijkt dat de kopende starters in werkelijkheid wat meer in het goedkope koopsegment terecht zijn gekomen, maar de meerderheid heeft een woning gekocht in het segment tussen de en De woonwensen die starters in het Woningmarktonderzoek 2007 hebben geuit, kunnen dus als realistisch worden aangemerkt. Wel valt de huurrealisatie in de praktijk hoger uit, in vergelijking tot de geuite woonwens Huishoudens tot 55 jaar (kleine huishoudens en grootste deel gezinnen) Tabel 5.2: Verhuisgedrag huishoudens tot 55 jaar afgezet tegen de wensen uit het Woningmarktonderzoek 2007 tot 55 jaar Verhuisgedrag Woningmarktonderzoek Gewenste woningtype eengezinswoningen 74% 79% meergezinswoningen 26% 21% Gewenste eigendomsverhouding huurwoningen 50% 29% koopwoningen 50% 71% Gewenste huur / koopprijs goedkope huur 7% 3% middeldure huur 22% 17% dure huur 3% 8% onbekend huur 19% goedkope koop 9% 6% middeldure koop 25% 36% dure koop 13% 30% onbekend koop 3% Bron: Onderzoek daadwerkelijk verhuisgedrag, Companen Woningmarktonderzoek 2007, SRE. De groep huishoudens tot 55 jaar bestaat uit kleine huishoudens en gezinnen met kinderen. De verhuisgeneigden uit deze groep willen een verbetering in hun woonsituatie realiseren. Bijna driekwart van deze huishoudens gaf aan een koopwoning te willen betrekken. Tweederde van de huishoudens gaf aan een (middel)dure koopwoning te willen betrekken. In de praktijk wijkt het werkelijke verhuisgedrag flink af van de woonwensen. De huishoudens tot 55 jaar zijn dan wel vrijwel conform de wens voor driekwart in eengezinswoningen terecht gekomen, maar zij hebben voor de helft huurwoningen betrokken. Een sluitende verklaring voor de discrepantie tussen wens en werkelijkheid ontbreekt. Het betreft hier niet starters, maar reeds zelfstandig wonende huishoudens waarvan een aanzienlijk deel voor de verhuizing al in een huurwoning woonde en die willen doorstromen naar een koopwoning. Mogelijk heeft die groep toch een minder goed inzicht in de mogelijkheid tot kopen die hun inkomenssituatie biedt of zijn zij gelet op de verslechterde economische situatie in 2009 terughoudender geworden om te kopen. De

27 eerste verklaring duidt op een structurele factor voor de discrepantie tussen wens en werkelijkheid. De tweede factor is van meer tijdelijke aard, maar biedt nog geen zekerheid dat zij bij een betere economische situatie wel allemaal kunnen kopen Huishoudens van 55 jaar en ouder Tabel 5.3: Verhuisgedrag huishoudens van 55 jaar en ouder afgezet tegen de wensen uit het Woningmarktonderzoek jaar eo Verhuisgedrag Woningmarktonderzoek Gewenste woningtype eengezinswoningen 58% 46% meergezinswoningen 42% 54% Gewenste eigendomsverhouding huurwoningen 66% 63% koopwoningen 34% 37% Gewenste huur / koopprijs goedkope huur 5% 4% middeldure huur 32% 41% dure huur 9% 17% onbekend huur 21% goedkope koop 4% 2% middeldure koop 13% 17% dure koop 12% 18% onbekend koop 4% Bron: Onderzoek daadwerkelijk verhuisgedrag, Companen Woningmarktonderzoek 2007, SRE. Bijna tweederde van de huishoudens van 55 jaar en ouder gaf aan een huurwoning te willen betrekken. Zij gaven aan een lichte voorkeur te hebben voor meergezinswoningen. Tweederde van de huishoudens van 55 jaar en ouder heeft een huurwoning betrokken. Dit is conform hun woonwensen. Waar men een lichte voorkeur had voor een meergezinswoning, heeft men in de praktijk toch wat vaker een eengezinswoning betrokken. Huishoudens van 55 jaar en ouder betalen wat minder vaak een dure huur dan aangegeven in het Woningmarktonderzoek. Ze komen echter voor een vijfde terecht in een huurwoning waarvan de prijs niet bekend is. Dit zijn voor een groot deel huurwoningen in de vrije sector met waarschijnlijk een dure huur

28 - 24 -

29 Bijlage 1: Begrippen en grenzen Huur en koopgrenzen Tot 357 Sociaal minimum (maximale huurgrens tot 23 jaar) Modaal (tot aftoppingsgrens 3 en meer persoonshuishouden) Huur x Modaal (tot maximale huurgrens 23 jaar en ouder) Extra categorie ten opzichte van KWO (Kwalitatief Woningmarktonderzoek) Vanaf 648 (boven maximale huurgrens 23 jaar en ouder) Onbekend Geen huurprijs bekend / particuliere huur tot Sociaal minimum / Goedkope koop Koop Modaal / Middeldure koop x Modaal / Dure koop vanaf Extra duur (extra categorie ten opzichte van KWO) Seniorenwoning: Woning die in het gemeentelijke WOZ-bestand specifiek is aangeduid als seniorenwoning. Starter: Een voor het eerst zelfstandig wonend persoon / huishouden. Vorige woonsituatie bij ouders of onzelfstandige woonruimte (bijvoorbeeld studentenkamer). Klein huishouden: Eén- of tweepersoonshuishoudens (zonder thuiswonende kinderen). Gezin: Huishouden met 1 of meer thuiswonende kinderen

30 Bijlage 2: Opgeleverde woningen SRE-regio Opgeleverd in 2008 / 2009 In de onderstaande grafiek hebben we de nieuw gebouwde en gesloopte woningen naar huur / koop weergegeven. Figuur 2.1: SRE-regio. Nieuwbouw en sloop huur en koopwoningen Nieuwbouw huur Nieuwbouw koop sloop huur sloop koop Bron: CBS Statline (2010)

31 Van Asten Bergeijk Best Bladel Cranendonck Deurne Eersel Eindhoven Geldrop-Mierlo Gemert-Bakel Heeze-Leende Helmond Laarbeek Nuenen CA Oirschot Reusel-De Mierden Someren Son en Breugel Valkenswaard Veldhoven Waalre Totaal binnen de regio Buiten de regio (inclusief naar buiten;and) Bijlage 3: Migratie naar richting In de onderstaande tabel hebben we de verhuisbewegingen van huishoudens tussen de gemeenten binnen het SRE-gebied naar richting weergegeven. Naar Asten Bergeijk Best Bladel Cranendonck Deurne Eersel Eindhoven Geldrop-Mierlo Gemert-Bakel Heeze-Leende Helmond Laarbeek Nuenen CA Oirschot Reusel-De M Someren Son en Breugel Valkenswaard Veldhoven Waalre Totaal Meer vestiging uit SRE-gemeenten dan vertrek naar SRE-gemeenten