Wonen in Amsterdam 2011 Woonwensen en verhuisgedrag

Transcriptie

1 Gemeente Amsterdam Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

2 Colofon Uitgave Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Amsterdam Datum September 2013 Auteur Kees Dignum Begeleidingsgroep Vertegenwoordigers van stadsdelen, corporaties, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, de dienst Wonen, Zorg en Samenleven en Bureau Onderzoek en Statistiek Grafische vormgeving Arie de Zeeuw Foto voorkant Edwin van Eis In opdracht van De Dienst Wonen, Zorg en Samenleven, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de Amsterdamse stadsdelen Gemeente Amsterdam Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Jodenbreestraat 25 Postbus BX Amsterdam Telefoon Website Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Delflandlaan 4 Postbus AR Amsterdam Telefoon info@afwc.nl Website

3 Wonen in Amsterdam 2011 Woonwensen en verhuisgedrag

4 4

5 Inhoudsopgave Samenvatting en interpretatie 5 Hoofdstuk 1 Hoofdstuk 2 Hoofdstuk 3 Hoofdstuk 4 Hoofdstuk 5 Inleiding 9 Verhuisplannen en locatievoorkeuren Inleiding Verhuisintentie Ruimtelijke verschillen Verschillen tussen categorieën Conclusie 20 Verhuisredenen Inleiding Verklaring verhuisgeneigdheid Verhuisredenen in de verschillende buurten Conclusie 29 Gewenste woning Inleiding Het gewenste woningtype Huren of kopen Prijscategorieën Conclusie 44 Recente bewoners enrecent bewoonde woningen Inleiding Het Amsterdamse woningaanbod Kenmerken van recente bewoners Vorige woonsituatie Doorstroming Conclusie 54 Bijlage 1 Bijlage 2 Amsterdamse woonmilieus 55 Enquête 56 3

6 4

7 Samenvatting en interpretatie Editie Wonen in Amsterdam 2011 levert op het thema woonwensen drie belangrijke conclusies. -- Verhuiswensen nemen toe door lagere dynamiek in de woningmarkt -- Wooncarrières in de knel: meer huishoudens wonen te klein en te duur -- Belangstelling voor koop en grote huizen minder op Amsterdam gericht Cumulatie van verhuiswensen door geringere dynamiek In 2009 was 21,9% van de huishoudens beslist van plan binnen twee jaar te gaan verhuizen in 2011 is dat 23,9%. In de periode ontwikkelen de verhuisbehoefte en ook het actief zoeken naar een woning zich omgekeerd ten opzichte van de werkelijke dynamiek. De economische recessie werkt via geringere nieuwbouw door in lagere dynamiek, maar de verhuisbehoefte heeft een tegengestelde trend. Kennelijk komt bij een stagnerende woningmarkt een groter aantal huishoudens in problemen om zijn verhuiswens te realiseren. De dalende trend in de mutatiegraad vanaf 2010 leidt tot de verwachting dat de verhuisgeneigdheid bij de volgende WiA-meting in 2013 opnieuw hoger zal uitpakken. De opstapeling van de verhuisbehoefte zal er waarschijnlijk ook toe leiden dat bij aantrekkende economie en opleving van de bouwtrend, de afname van woningen snel zal aantrekken. Wooncarrière in de knel In 2011 geven meer huishoudens dan in 2009 aan dat de te kleine woning en de te dure woning bijdragen aan de verhuiswens. Ook dat is een teken van cumulatie van verhuiswensen. De woningmarktstagnatie tekent zich ook af in de eigendomsvorm die men zou kiezen bij verhuizing. Voor het eerst sinds jaren is de koopwoning minder in trek dan het voorgaande jaar. Toch is de koopinteresse niet heel veel lager. De belangstelling voor koopwoningen ligt weer ongeveer op het niveau van

8 Binnen of buiten Amsterdam selectiever Het merendeel (73%) van de verhuisgeneigden wil in Amsterdam blijven wonen. Traditioneel tekent zich in de voorkeuren een selectief patroon af tussen Amsterdam en de woningmarkt daarbuiten. Huishoudens die in Amsterdam willen blijven wonen zijn meer gericht op huur en op relatief kleinere woningen. Zoekt men buiten Amsterdam, dan denkt men vaker aan grote woningen, overwegend in de koopsector. De kenmerken van de woningvoorraad binnen en buiten Amsterdam bepalen de keuze. Dit selectieve patroon is tussen 2009 en 2011 sterker geworden. -- De belangstelling voor kleine woningen is gegroeid voor Amsterdamgeoriënteerden en de belangstelling voor grote woningen verder gegroeid bij huishoudens die buiten Amsterdam willen gaan wonen. -- De geneigdheid om te kopen richt zich meer op de markt buiten Amsterdam en de behoefte aan een huurwoning meer op Amsterdam zelf. -- Het gemiddelde inkomen van degenen die zich buiten Amsterdam oriënteren ligt in 2011 hoger dan van de Amsterdam-geïnteresseerden (ongeacht of men zou willen huren of kopen), terwijl die verschillen in 2009 nog klein waren. -- Ongeacht de oriëntatie op huur of koop zijn huishoudens bereid meer uit te gaan geven voor een woning buiten Amsterdam dan in Amsterdam. Vooral verhuisgeneigden van de stadsdelen Centrum en Zuid dragen bij aan de toename van de verwachte huur- en koopbedragen buiten Amsterdam. Op zoek naar betere kwaliteit De belangrijkste verklarende variabele voor verhuisgeneigdheid is de ontevredenheid over de woning. Veel Amsterdammers zouden graag verhuizen naar een grotere woning. De verhuisbehoefte is hoog op die locaties waar de kwaliteit van woningen en woonomgeving als laag beoordeeld wordt. In West en Nieuw-West bevindt zich een uitgestrekte zone waar de verhuisgeneigdheid boven de 30% ligt. Hoge percentages zijn ook te vinden in Bijlmer Centrum en de Venserpolder, Banne Buiksloot en Transvaalbuurt/Oosterparkbuurt. Leeftijd en wooncarrière Leeftijd is de tweede belangrijkste verklarende variabele voor verhuisgeneigdheid. Jongeren zijn vaker op zoek naar een andere woning dan ouderen. Verschillende stappen tijdens de wooncarrière leiden naar betere woonkwaliteit. Als ouderen willen verhuizen geldt relatief vaak als verhuisreden dat de woning niet gelijkvloers is; bij de leeftijd jaar wordt dat aspect genoemd door 47%. Verschillen per eigendomsector De eigendomssector is eveneens van invloed. De verhuisgeneigdheid is groter in de beide huursectoren dan in de koopsector. In de corporatiesector speelt overlast van buren, de sfeer in de buurt en ook het feit dat de woning niet gelijkvloers is een rol. In de particuliere huursector is de huurprijs vaak een probleem. In de koopsector wordt met name de kleine woning als verhuismotief genoemd. Koophuisbewoners zijn vaak huishoudens van tweeverdieners in de fase van gezinsvorming of uitbreiding. Ook al hebben ze al vaker een grotere woning, ruimtebehoefte speelt met name bij deze groep een grote rol. 6

9 Herkomst Herkomst is zelf geen variabele die sterk van invloed is op verhuisgeneigdheid. Maar vanwege het feit dat diverse groepen met een niet westerse achtergrond aangeven in een slechtere woonkwaliteit te leven dan autochtonen en westerse allochtonen, is die invloed op verhuisgeneigdheid er toch, maar indirect. Huishoudens met een Turkse herkomst geven vaker dan gemiddeld aan dat overlast van buren een verhuisargument is. Surinaamse Amsterdammers noemen vaker fysieke barrières in de woning (woning niet gelijkvloers) als verhuismotief. Marokkaanse Amsterdammers hebben de grootste behoefte om te verhuizen. Gerichtheid op eigen stadsdeel Van de verhuisgeneigden die in Amsterdam willen blijven zou 61% in het eigen stadsdeel willen verhuizen (waarvan 42% eigen buurt). In Nieuw-West is de wens om binnen het eigen stadsdeel te verhuizen hoog onder Turkse en Marokkaanse Amsterdammers. In Zuidoost is dit in sterke mate het geval onder Surinaamse/ Antilliaanse Amsterdammers. Huishoudens van Nederlandse origine hebben in deze stadsdelen juist behoefte om het stadsdeel te verlaten. Belangstelling voor kopen vooral gedaald in koopmilieus De belangstelling voor kopen of huren lijkt in 2011 op de situatie in In Amsterdam is de belangstelling om een woning te kopen vooral afgenomen in de woonmilieus waar veel koopwoningen staan, zoals het centrummilieu, maar ook in enkele van de nieuwbouwmilieus. In de oudere nieuwbouw, met onder meer Gaasperdam en Gein, is de belangstelling om te kopen sterk afgenomen, maar ook in de recentere nieuwbouw waartoe delen van IJburg en de stedelijke vernieuwing van de Bijlmermeer behoren, is de koopbereidheid sterk geslonken. Animo voor kopen huurwoning iets gedaald De belangstelling om de eigen huurwoning te kopen is in 2011 iets geringer dan in Van degenen die dat zouden willen, is de koopprijs die men in gedachte heeft gemiddeld hoger dan in 2009, terwijl het inkomen van deze huishoudens lager is. Kenmerken van recente bewoners en recent bewoonde woningen -- In 2011 geeft bijna een vijfde van de huishoudens (19,9%) aan de woning in de afgelopen 2,5 jaar te hebben betrokken. Dat aandeel is iets hoger dan in 2009 maar minder hoog dan in Bijna 31% van de huishoudens is doorgestroomd van een onzelfstandige woonruimte in Amsterdam naar een zelfstandige woning. Dat ligt in 2011 hoger dan in Recente bewoning van koopwoningen is in 2011 aanzienlijk gedaald, na geleidelijke stijging het voorbije decennium. De particuliere huursector kent in 2011 een aanzienlijke stijging. -- De huursector tussen 412 en 643 kent tussen 2009 en 2011 de sterkste stijging bij de instroom (28% in 2009 en 41% in 2011). Recente bewoning van de duurdere koopwoningen nam ook toe. -- De meeste van recente bewoners behoren tot de lage inkomens, namelijk 31%. Bij recente bewoners zijn lage en middeninkomens relatief licht ondervertegenwoordigd en de hoge inkomens ( 2x modaal of hoger) oververtegenwoordigd. 7

10 Net als in de populatie als geheel zijn alleenwonenden het sterkst aanwezig onder recente bewoners. Wel is de instroom veel jonger dan de zittende bevolking. Drie kwart komt uit Amsterdam zelf, vaker uit een ander dan uit hetzelfde stadsdeel. Instromers uit de omgeving van Amsterdam behoren vaker tot lagere inkomensgroepen (veel studenten en jongeren op zoek naar werk) dan recente bewoners uit Amsterdam zelf. De Amsterdamse doorstromers hebben al enige inkomensontwikkeling bereikt. De instromers uit het buitenland hebben voor meer dan de helft hoge inkomens (2x modaal of hoger). 8

11 1Inleiding De gegevens over verhuiswensen en woonsatisfactie leveren door de jaren heen redelijk vergelijkbare profielen op. Het aantal huishoudens dat wil verhuizen fluctueert. Levensfase (leeftijd) speelt een belangrijke rol bij de verhuiswens, en aan de kant van de woonsituatie vooral het ervaren gebrek aan woonkwaliteit. Als men ontevreden is over de woning waarin men woont is de wil om weg te gaan groter: meestal gaat het om een te kleine woning. Ook de woonomgeving is belangrijk, vooral het thuisvoelen in de buurt speelt een rol: dat verwijst sterk naar de sociale dimensie van de woonomgeving. Ook in deze versie van Wonen in Amsterdam zullen die patronen niet veel afwijken van de vorige edities van het onderzoek. In 2009 was er nog weinig te merken van de woningmarktmalaise in het woonwensengedeelte van Wonen in Amsterdam. Met het aanhouden van het laagtij in de economie en het effect op het bouwen zal hier in WiA 2011 meer van te zien zijn. Bij welke groepen, in welke woonsituaties en bij welke woningmarktsectoren zijn de effecten sterker en zwakker? Traditioneel is het ook van belang om naar de ruimtelijke verschillen te kijken. De woningmarkt van Amsterdam bestaat uit ruimtelijke onderdelen met een zeer verschillend woningmarkt- en bewoningsprofiel. In welke van de woongebieden zijn de woon- en verhuiswensen meer of minder sterk veranderd ten opzichte van het voorgaande jaar? Hoe werkt de verhuisbehoefte uit voor huishoudens die op Amsterdam gericht zijn tegenover de huishoudens die buiten Amsterdam willen gaan wonen? In het tweede hoofdstuk worden de verhuisplannen aan de orde gesteld, samen met de locatievoorkeuren. Welke motieven er achter de verhuisintentie schuilgaan is het thema van het derde hoofdstuk. Wat voor soort woning men op het oog heeft, wordt in het vierde hoofdstuk behandeld. In het laatste hoofdstuk wordt de blik niet naar de toekomst gericht maar naar het verleden: de kenmerken van recente bewoners en van recent bewoonde woningen worden tegen het licht gehouden. 9

12 10

13 2Verhuisplannen en locatievoorkeuren 2.1 Inleiding De match tussen woningvoorraad en bevolking is een continu-proces. Er is steeds voor veel mensen reden om de woonsituatie aan te passen aan de omstandigheden in het huishouden of om simpelweg op zoek te gaan naar betere woonkwaliteit. Dat levert verhuisdynamiek op, maar tegelijkertijd heeft een groot deel van de Amsterdamse bevolking geen enkele behoefte aan verhuizen. Zij wonen al goed, of er treden in de omstandigheden van het huishouden (werk, kinderen geboren of juist het huis uit, scheiding of juist samenwoning) geen zodanige veranderingen op dat verhuizen wenselijk wordt. Daarom is de verhuisbehoefte gering van mensen die lang in Amsterdam wonen en hoog voor de recent gearriveerde Amsterdammers. Kort en lang wonen heeft een parallel met jonge en oudere huishoudens. Veel of weinig te winnen op de woningmarkt laat zich zien in lage of hogere woonkwaliteit van de woningen en woonomgeving waarin men zich bevindt. 11

14 2.2 Verhuisintentie Van de Amster damse huishoudens geeft 23,9 % aan beslist binnen twee jaar te willen verhuizen (21,9 % in 2009). Het gaat om huishoudens. Als de beslist verhuisgeneigden worden aangevuld met de huishoudens die aangeven misschien (in plaats van beslist) te willen verhuizen dan is het aandeel verhuisgeneigden meer dan de helft (54% = ). Ook dit aandeel is hoger dan in 2009 (52%), maar lager dan in de jaren ervoor. Figuur 2.1: Verhuisgeneigdheid, actief woningzoekenden en mutatiegraad in de bevolking, Actief 30% 28% 26% 24% 22% 20% 18% 16% 14% 12% 10% 70% 65% 60% 55% 50% 45% 40% 35% Verhuisgeneigd Waarvan actief verhuisgeneigd Mutatiegraad De verhuisgeneigdheid is in figuur 2.1 afgezet tegen de mutatiegraad in de Amsterdamse bevolking. Dat is de optelsom van het aantal personen dat binnen Amsterdam verhuist, zich in Amsterdam vestigt en uit Amsterdam vertrekt, gedeeld op het totale bevolkingsaantal van Amsterdam. In 1997 is deze mutatiegraad 17,0% en in ,2%. De golvende trend tussen beide jaren is van belang voor de trend in de verhuisgeneigdheid. De verhuisgeneigdheid is hoger als de mutatiegraad lager is en andersom. We kunnen de mutatiegraad interpreteren als een indicator voor de dynamiek op de actuele woningmarkt. Is de dynamiek (mutatiegraad) hoger dan zijn recent meer huishoudens 12

15 erin geslaagd hun verhuiswensen te realiseren. Dan is het percentage verhuisgeneigden lager. Daalt de dynamiek, dan loopt het percentage onvervulde verhuiswensen op. Het percentage verhuisgeneigden ligt dan hoger en ook het aandeel verhuisgeneigden dat actief is op de woningmark neemt toe. Ten opzichte van 2009 is het aandeel verhuisgeneigden gestegen van 21,9% naar 23,9% in Ook het aandeel actief woningzoekenden steeg. Van de verhuisgeneigden is het percentage dat werkelijk actief zoekt 63% in 2011, dat was 57% in De dynamiek daalde in deze jaren van 17,5% naar 17,2%. Het volgende meetjaar voor verhuiswensen is Op basis van de daling van de mutatiegraad in 2012 naar 16,4% en wellicht verdere daling onder de 16% in 2013 (voorspelling op basis van een zeer laag aantal opgeleverde woningen) mag verwacht worden dat het percentage verhuisgeneigden in WiA-jaar 2013 misschien wel boven de 25% uitkomt 1. Actief woningzoekenden Huishoudens, die beslist willen verhuizen en daarnaast ook actief op zoek zijn, hebben een andere verhuistermijn voor ogen dan huishoudens die misschien willen verhuizen. Van de actieve, beslist verhuisgeneigde huishoudens is de termijn waarop men dat wil realiseren ongeveer gelijk verdeeld over korte, middellange en lange termijn. Bij de huishoudens die misschien willen verhuizen denkt het merendeel in termen van een jaar tot twee jaar. Dit patroon verandert niet veel in de tijd. Figuur 2.2: Verhuisintentie naar gewenste verhuistermijn Binnen 6 maanden Over 6 tot 12 maanden Over 12 tot 24 maanden Totaal Misschien 1% 5% 93% 100% Misschien actief 3% 15% 82% 100% Ja 14% 20% 66% 100% Ja actief 33% 26% 40% 100% Totaal 15% 17% 68% 100% 1 Vanaf 1970 daalde de mutatiegraad slechts in drie jaren onder de 15% (de jaren 1979, 2000 en 2001). Een mutatiegraad boven de 18% kwam in deze jaarreeks negen keer voor (maximum 20,7% in 1984). Gegevens over verhuisgeneigdheid zijn er in het onderzoek Wonen in Amsterdam sinds

16 2.3 Ruimtelijke verschillen De verhuisgeneigdheid is laag in de bekende buurtcombinaties met hoge wel stand, zoals de grachtengordel, delen van stadsdeel Zuid ten zuiden van het Museum plein doorlopend naar Buitenveldert, de dorpsmilieus van Waterland, Drie mond en enkele tuindorpen en nieuwbouwlocaties zoals Nieuw-Sloten en de Aker. Figuur 2.3: Beslist verhuisgeneigden per buurtcombinatie > 30% 24-30% 15-24% < 15% West en Nieuw-West hebben samen een grote aaneengesloten zone met een verhuisintentie hoger dan 30%. Zowel de buurtcombinaties ten westen als ten oosten van Ringweg A-10 west kennen deze sterke verhuisbehoefte. Andere gebieden met een hoge potentiële dynamiek binnen de ring zijn Oosterparkbuurt/Transvaalbuurt en de Schinkelbuurt. In Stadsdeel Noord is Banne Buiksloot en in Zuidoost zijn Venserpolder en Bijlmer Centrum de buurtcombinaties met hoge verhuisgeneigdheid. Buurtcombinatie de Omval in stadsdeel Oost heeft veruit de hoogste verhuisgeneigdheid (59%), maar dat komt door het omvangrijke studentencomplex aan de Wenckebachweg. Van de buurten zonder een dergelijke vertekening heeft De Kolenkit in stadsdeel West de hoogste score (45%). 14

17 Een woonmilieu is een verzameling van buurten die op het gebied van wonen en bevolking op elkaar lijken. In de Amsterdamse indeling worden 12 woonmilieus onderscheiden 2. De relatie tussen woonkwaliteit en verhuisgeneigdheid is mooi te zien in de woonmilieus. Gemiddeld genomen geldt, hoe hoger in een gebied het percentage lage rapportcijfers is voor de woning en de buurt, des te hoger het percentage huishoudens dat wil verhuizen. In figuur 2.4 is het percentage rapportcijfers lager dan een 7 per woonmilieu weergegeven en het percentage verhuisgeneigden. Blijft het aandeel huishoudens dat rapportcijfers 7 of lager geeft beperkt tot hooguit een vijfde, dan ligt het percentage verhuisgeneigden niet boven het stedelijk gemiddelde van 24%. Ligt het percentage lage rapportcijfers hoger, dan heeft dat invloed op het aandeel verhuisgeneigden. Zo telt het woonmilieu Verbinding meer dan een kwart relatief lage rapportcijfers en ligt de verhuisgeneigdheid op 28%. In het Transitiemilieu, met ruim 40% lage rapport cijfers, is de verhuisgeneigdheid 34%. In een paar woonmilieus leidt een relatief hoog aandeel minder tevreden huishoudens niet tot verhoogde verhuis geneigdheid, zoals in Vergrijsde Tuinstad (een hoog aandeel ouderen met geringe verhuisbehoefte) en Compacte Vernieuwing. In Compacte vernieuwing is men overigens veel meer tevreden over de woning die men bewoont, terwijl de woonomgeving lager gewaardeerd wordt, vermoedelijk omdat de bouw activiteiten in dit nieuwbouwmilieu nog niet zijn afgerond. In een ander woon milieu, Moderne stad is de verhuisgeneigdheid iets hoger dan in nieuwbouw milieus gebruikelijk is, ondanks de relatief hoge woontevredenheid. In deze recent opgeleverde inbreidingsbuurten, waaruit dit milieu bestaat, is kennelijk de onrust van het recent verhuisd zijn nog niet uitgewoed. Figuur 2.4: Verhuisgeneigdheid, oordeel over de woning en woonomgeving naar woonmilieu Rapportcijfer lager dan 7 Verhuisgeneigd Woning Buurt Welgesteld Stedelijk 19% 15% 8% Vergrijsde Tuinstad 21% 22% 24% Centrum 21% 15% 11% Centrumrand 21% 17% 9% Verbinding 28% 29% 27% Transitie 34% 40% 46% Amsterdamse Suburb 10% 11% 17% Water en Groen 14% 5% 11% Moderne Stad 15% 7% 19% Transformatie 17% 14% 25% Compacte Vernieuwing 21% 9% 16% Amsterdam totaal 24% 23% 22% 2 Voor een nadere uitleg: zie de fact sheet: Transformatie door nieuwbouw, Amsterdamse Woonmilieus 2008 en het rapport Wonen in Amsterdam 2011, Stand van Zaken, hoofdstuk 5. 15

18 2.4 Verschillen tussen categorieën Eenoudergezinnen en gezinnen met twee ouders zijn meer dan gemiddeld verhuisgeneigd. De verhuisgeneigdheid van eenoudergezinnen (34% beslist verhuisgeneigd in 2011) groeide het sterkst na 2009 (30%). Figuur 2.5: Verhuisintentie naar huishoudenstype 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Amsterdam Stel met kind Eenoudergezin Stel zonder kind Alleenstaand Ja Misschien Nee Marokkaanse Amsterdammers zijn het meest (beslist) verhuisgeneigd (43%) en dat was in voorgaande jaren ook al zo. De Turkse Amsterdammers zijn in 2011 aanzienlijk meer verhuisgeneigd (38% tegenover 28% in 2009). De brede verzameling van overige niet westerse Amsterdammers is als enige groep minder verhuisgeneigd in 2011 (28% tegenover 31% in 2009). Figuur 2.6: Verhuisgeneigdheid naar herkomstgroep 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Amsterdam Marokkaans Turks Surinaams en Antilliaans Overige niet-westers allochtonen Westerse allochtonen Autochtonen Ja Misschien Nee 16

19 Figuur 2.7: Verhuisgeneigdheid naar leeftijdscategorie 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Amsterdam Vanaf 75 jaar t/m t/m t/m t/m t/m t/m Ja Misschien Nee Jonge huishoudens hebben vaak nog meer te bereiken op het gebied van wonen en huishoudensontwikkeling dan oudere. Het beeld van de met leeftijd afnemende verhuisgeneigdheid verandert dan ook niet in de tijd. Ten opzichte van 2009 is alleen de verhuisgeneigdheid van de jongste groep (18-24 jaar) en de twee oudste groepen licht afgenomen. Inkomen heeft maar weinig betekenis voor de verhuisgeneigdheid. Alleen bij de laagste inkomensgroep is deze hoger dan gemiddeld (31%). Figuur: 2.8: Verhuisgeneigdheid naar inkomensgroep 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Amsterdam > 2x modaal ,5-2x modaal ,5x mod Modaal Laag - modaal Lage inkomens Ja Misschien Nee 17

20 Zoekgedrag De wijze waarop de actief woningzoekende zich op de woningmarkt oriënteert, is ten opzichte van 2007 ook nagenoeg ongewijzigd gebleven. De actief woningzoekende zoekt met name via WoningNet (54%), gevolgd door Funda (41%), op een andere wijze (21%) en via de makelaar (8%). De zoekmethode hangt natuurlijk samen met het type woning dat men zoekt; een huur- of een koopwoning. Mensen met huurwensen of geen voorkeur zoeken vooral via Woningnet. Jonge mensen maken gebruik van meerdere zoekmogelijkheden, terwijl ouderen juist vaker alleen WoningNet gebruiken. Figuur: 2.9: Zoekgedrag van actief woningzoekenden 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Op een andere manier Makelaar ingeschakeld Via funda, internet Via Woningnet Voorkeurslocatie: Amsterdam geniet grootste voorkeur Het merendeel van de beslist verhuisgeneigden wil in Amsterdam blijven (73%) 3, 12% zou naar een gemeente binnen 25 kilometer willen verhuizen (de regio). Naarmate het inkomen hoger is, is de verhuisbehoefte minder op Amsterdam zelf gericht (figuur 2.10). Oriëntatie op de regio, in plaats van op Amsterdam ligt beduidend hoger bij inkomens boven de Verder zijn de jongste (18-24 jaar: 82%) en de hogere leeftijdgroep (75+: 83%) meer op Amsterdam georiënteerd. Samenhangend met de inkomensverdeling zijn Marokkaanse (89%) en Turkse (94%) Amsterdammers meer dan gemiddeld gericht op de Amsterdamse woningmarkt. Bij Amsterdammers afkomstig uit westerse landen blijft bij hun verhuiswens het buitenland in gedachte (10%). Opvallend is dat de verhuisoriëntatie van stellen zonder kinderen meer dan gemiddeld op de regio (18%) gericht is terwijl huishoudens die al kinderen hebben, de gezinnen, in hun oriëntatie niet veel afwijken van het gemiddelde. Amsterdam is tussen 2001 en 2011 aantrekkelijker geworden voor gezinnen 3 Deze gegevens zijn niet te vergelijken met voorgaande jaren omdat de antwoordcategorieën gewijzigd zijn. In 2009 gaf 60% van de beslist verhuisgeneigden aan beslist in Amsterdam te willen blijven en 20% liever in Amsterdam te willen blijven. 18

21 Figuur 2.10: Bestemmingsvoorkeur verhuisgeneigden naar inkomensgroep 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Amsterdam > 2x modaal ,5-2x modaal ,5x mod Modaal Laag - modaal Lage inkomens Amsterdam Regio Elders in Nederland Buiten Nederland Heb geen voorkeur concludeert Lexane van der Zee in haar scriptie getiteld Relative growth of family households in Amsterdam as a result of a more urban residential preference. Dat geldt vooral voor gezinnen met twee ouders. De WiA-bestanden van 2001 en 2011 analyseerde zij met behulp van logistische regressie. Zij onderzocht de kans op verhuisgeneigdheid naar buiten Amsterdam en zag dat die in 2001 voor zowel eenoudergezinnen als twee-oudergezinnen groter was dan voor andere huishoudens. In 2011 nam die verhuiswens naar buiten Amsterdam voor eenoudergezinnen wel af, maar bleef bestaan. Voor koppels met kinderen was er geen verschil meer met andere groepen zoals alleenwonenden en stellen. In de analyse werden huishoudensinkomen, de leeftijd Figuur 2.11: Voorkeurslocatie binnen Amsterdam van beslist-verhuisgeneigden naar leeftijd 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Amsterdam Vanaf 75 jaar t/m t/m t/m t/m t/m t/m Bij voorkeur in eigen buurt Bij voorkeur in eigen stadsdeel blijven, andere buurt Bij voorkeur naar een ander stadsdeel Heb geen voorkeur 19

22 van de hoofdbewoner, huur of koop, de leeftijd van het oudste thuiswonende kind en het aantal kinderen in het huishouden onder controle gehouden. Op de vraag of men liever in of buiten het eigen stadsdeel verhuist, geven jon geren tot 24 jaar relatief vaak aan het liefst naar een ander stadsdeel te willen (30%). Gemiddeld geeft 42% van de verhuisgeneigden aan binnen de eigen buurt te willen verhuizen. Bij 75+ers is dit aandeel beduidend hoger (61%). Ook gezinnen zijn wat meer buurtgebonden in hun verhuiswens (gezinnen van twee ouders, 48%, éénoudergezinnen, 43%). Amsterdammers van Surinaams/ Antilliaanse, Marokkaanse en Turkse herkomst zijn vaker (> 65%) gericht op het stadsdeel waar men al woont, meestal met een voorkeur voor de eigen buurt. Amsterdammers uit overige herkomstlanden en ook Nederlandse Amsterdammers willen juist vaker naar een ander stadsdeel dan waar men nu woont. Dat laatste geldt ook voor de meer geliefde stadsdelen Centrum en Zuid. De wens om binnen het eigen stadsdeel te verhuizen is onder alle Amsterdammers 61% en onder de bewoners van Centrum en Zuid zelfs respectievelijk 73% en 70%. Onder verhuisgeneigde huishoudens van Nederlandse herkomst in beide stadsdelen ligt de behoefte om in Centrum, respectievelijk Zuid te blijven negen en zeven procentpunten lager. Met name in Zuidoost en Nieuw-West ligt de behoefte van Nederlandse huishoudens om in het stadsdeel te blijven wonen aanzienlijk lager dan het stadsdeelgemiddelde (respectievelijk 17 en 18 procentpunten lager). In Zuidoost ligt de wens van Surinaams/Antilliaanse huishoudens om in het stadsdeel te blijven wonen juist ver boven het stadsdeelgemiddelde (+14 procentpunten), in Nieuw-West is de wens om in stadsdeel te blijven wonen juist groot onder Turkse (+17) en Marokkaanse (+14) Amsterdammers. 2.5 Conclusie De behoefte om te verhuizen is in 2011 groter dan in 2009, ook het aandeel verhuisgeneigden dat actief zoekt is gestegen. Over de reeks van jaren blijkt dat verhuisgeneigdheid en ook actief op zoek zijn toeneemt als de dynamiek op de woningmarkt daalt. Kennelijk is een stijging van de verhuisgeneigdheid een teken dat meer huishoudens hun woonwensen niet kunnen vervullen. Lage verhuisgeneigdheid is juist een teken van een meer ontspannen woningmarkt. De verhuisbehoefte is hoog op die locaties waar de kwaliteit van woningen en woonomgeving als laag beoordeeld wordt. In West en Nieuw-West bevindt zich een uitgestrekte zone waar de verhuisgeneigdheid boven de 30% ligt. Hoge percentages zijn ook te vinden in Bijlmer Centrum en de Venserpolder. De verhuisgeneigdheid is hoog bij jongeren en Amsterdammers met een niet-westerse herkomst (het hoogst bij de Marokkaanse Amsterdammers). Huishoudens met een laag inkomen en de behoefte om te verhuizen hebben voor 81% Amsterdam in gedachte als volgende woonlocatie (73% bij alle verhuisgeneigden). In Nieuw-West is de wens om binnen het eigen stadsdeel te verhuizen hoog onder Turkse en Marokkaanse Amsterdammers. In Zuidoost is dit in sterke mate het geval onder Surinaamse/Antilliaanse Amsterdammers. Autochtone huishoudens hebben in deze stadsdelen juist behoefte om het stadsdeel te verlaten. 20

23 3Verhuisredenen 3.1 Inleiding Er bestaan binnen Amsterdam grote verschillen met betrekking tot de wens om te verhuizen. Ouderen willen veel minder graag verhuizen dan jongeren, Nederlanders van Marokkaanse afkomst willen vaker verhuizen dan autochtone Nederlanders. In dit hoofdstuk gaan we na wat de redenen zijn van die verschillen in verhuisgeneigdheid. Welke factoren zijn het meest van invloed op de neiging of de behoefte om te gaan verhuizen. Een aantal factoren is al genoemd in hoofdstuk 2. Wat zijn voor de verschillende groepen respondenten de belangrijkste verhuisreden? 3.2 Verklaring verhuisgeneigdheid Door middel van een regressieanalyse kunnen we een rangorde opstellen van de belangrijkste verklarende factoren voor verhuisgeneigdheid (zie figuur 3.1). Uit de regressieanalyse blijkt dat het oordeel over de woning net als in 2007 en 2009 de zwaarst wegende verklaring is voor het wel of niet willen verhuizen. Hoe hoger het rapportcijfer voor de woning, des te minder de behoefte om te verhuizen. Daarnaast blijken leeftijd, het thuis voelen in de buurt, en in mindere mate het hebben van een koop- of huurwoning van invloed te zijn op de verhuisgeneigdheid van Amsterdamse huishoudens. De eigendomssituatie was als verklarende variabele voor verhuisgeneigdheid in 2009 sterker dan de hoogte van het inkomen. In 2011 is dat zo gebleven. Figuur 3.1: Belangrijkste verklarende variabelen voor verhuisgeneigdheid 1. tevredenheid woning 2. leeftijd 3. thuisvoelen in de buurt 4. huur- of koopwoning 21

24 Verhuisredenen en prioriteiten Het al of niet tevreden zijn met de huidige woning is een belangrijke verklarende factor voor verhuisgeneigdheid. Bijna de helft (48%) van de beslist verhuisgeneigde huishoudens noemt de te geringe oppervlakte van de woning als één van de verhuisredenen (zie figuur 3.2). Figuur 3.2: Verhuisredenen 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% Te grote woning 6 Sloop 7 Onvoldoende parkeervoorz. 7 De drukte in de stad 8 Omstandigheden werk/studie 9 Te dure woning 12 Lawaai, stank, etc 16 Omstandigheden huishouden 17 Overlast buren 17 Woning niet gelijkvloers 18 Sfeer in de buurt 20 Woningtype 21 Geen tuin, balkon 21 Slechte kwaliteit woning 23 Te kleine woning

25 Dit is dan ook veruit de meest genoemde verhuisreden in Amsterdam. Gezien de samenstelling van de woningvoorraad van Amsterdam is dat niet vreemd: een zeer groot deel van de woningen is een etagewoning met een beperkt woonoppervlak. Dat het percentage verhuisgeneigden dat de woning te klein vindt nog gegroeid is tussen 2009 en 2011, zegt waarschijnlijk iets over de afgenomen mogelijkheden om te verhuizen. Ook de toename van het aandeel dat de woning te duur vindt (van 10% naar 12%), is een indicatie voor de huidige problemen op de woningmarkt. Naast de grootte van de woning wordt de slechte kwaliteit van de woning, het woningtype, het ontbreken van tuin of balkon en de sfeer in de buurt door ongeveer 20% van de huishoudens genoemd als een verhuisargument. De verhuisgeneigde huishoudens hebben verschillende redenen genoemd om te willen verhuizen. Daarnaast is gevraagd wat zij als de belangrijkste verhuisreden zien. Ook dat blijkt de te kleine woning te zijn (25%). Mensen vinden een grotere woning belangrijk. Vaak omdat zij echt klein wonen, vaak omdat zij meer ruimte wensen ondanks dat zij voor Amsterdamse begrippen al redelijk ruim wonen. Wel blijken sommige veelgenoemde verhuisredenen niet als de belangrijkste te worden beschouwd en andersom, vergelijk de figuren 3.2 en 3.3. Bijvoorbeeld het ontbreken van tuin of balkon wordt door 21% van de respondenten genoemd als een van de redenen om te willen verhuizen, terwijl het maar door 4% van de verhuisgeneigde huishoudens genoemd wordt als belangrijkste verhuisreden. Naast de te kleine woning worden woning niet gelijkvloers, de sfeer in de buurt, de kwaliteit van de woning en omstandigheden in het huishouden genoemd als belangrijkste redenen. De te dure woning is ook bij de belangrijkste verhuisreden geklommen in het rijtje. Overigens noemt 15% overige redenen als belangrijkste verhuisreden, het gaat om een zeer brede verzameling van onderwerpen die niet in de vragenlijst waren opgenomen. Figuur 3.3: Belangrijkste verhuisredenen 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Te dure woning 5 Slechte kwaliteit woning 6 Sfeer in de buurt 7 Woning niet gelijkvloers 7 Omstandigheden huishouden 8 Te kleine woning

26 Leeftijd Leeftijd is de belangrijkste demografische variabele. Met name jongere en jongmiddelbare huishoudens zijn nog in ontwikkeling wat betreft hun huishouden, hun werkcarrière en hun wooncarrière. Zo is te zien dat bij de leeftijdgroepen en jaar de te kleine woning een veel belangrijkere verhuisreden is dan gemiddeld. Ook de omstandigheden in het huishouden worden vaker genoemd in deze leeftijdsgroepen, dat is vermoedelijk ook de reden waarom de tuin vaker gemist wordt. De niet gelijkvloerse woning is voor huishoudens vanaf 55 jaar een belangrijke verhuisreden en dit onderwerp wordt door deze groep in 2011 vaker genoemd dan in Figuur 3.4: Verhuisredenen naar leeftijdscategorie >75 jaar Totaal Hoge score Lage score Te kleine woning 35% 65% 57% 40% 22% 17% 20% 48% Slechte kwaliteit woning 21% 23% 25% 24% 22% 18% 12% 23% Geen tuin, balkon 16% 28% 24% 16% 15% 11% 7% 21% Woningtype 23% 24% 21% 17% 18% 12% 14% 21% Sfeer buurt 17% 22% 20% 21% 19% 13% 14% 20% Woning niet gelijkvloers 5% 10% 13% 23% 31% 47% 41% 18% Overlast buren 12% 15% 17% 19% 22% 17% 12% 17% Omstandigheden huishouden 14% 25% 21% 9% 5% 6% 6% 17% Lawaai, stank, etc 7% 16% 16% 18% 16% 12% 9% 16% Huishoudenssituatie De beperkte grootte van de huidige woning wordt vanzelfsprekend vaker genoemd door grote huishoudens dan door kleine huishoudens (figuur 3.5). Daarbij maakt het weinig uit of het om echt grote huishoudens (minimaal 5 personen) gaat of om huishoudens van 3 of 4 personen. Grote huishoudens noemen bovendien relatief vaak de slechte kwaliteit van de woning: 39% van hen geeft dit als verhuisreden. Het gaat hier vaak om Nederlanders van Marokkaanse of Turkse afkomst (zie ook figuur 3.10). Figuur 3.5: Verhuisredenen naar huishoudensgrootte 1 persoon 2 personen 3 of 4 personen 5 of meer personen Totaal Hoge score Lage score Te kleine woning 40% 44% 56% 59% 48% Slechte kwaliteit woning 22% 19% 24% 36% 23% Geen tuin, balkon 17% 24% 24% 17% 21% Woningtype 18% 21% 22% 25% 21% Sfeer in buurt 20% 20% 20% 20% 20% Woning niet gelijkvloers 17% 18% 17% 26% 18% Overlast buren 19% 15% 16% 16% 17% Omstandigheden huishouden 13% 19% 20% 13% 17% Lawaai, stank 15% 13% 17% 19% 15% Te dure woning 11% 14% 12% 14% 12% 24

27 Eigendomsector Of men in een koop- of een huurwoning woont speelt mee in de mate waarin men verhuisgeneigd is. In 2011 is de actieve verhuisgeneigdheid van bewoners van beide huursectoren meer gestegen dan van koophuisbewoners. Zo werd in % van de corporatiewoningen bewoond door een huishouden dat beslist wilde verhuizen en hier actief mee bezig was. In 2011 ligt dit percentage op 17%. Figuur 3.6: Verhuisgeneigdheid naar eigendomsector 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Particuliere huurwoning Corporatiewoning Koopwoning Ja actief Ja Misschien actief Misschien Nee De te kleine woning is voor alle groepen bewoners de meest genoemde verhuisreden, maar opvallend genoeg halen eigenaren-bewoners op deze verhuisreden het hoogste percentage. Uit de combinatie van een verhoogde score op omstandigheden in het huishouden en geen tuin of balkon kan vermoed worden dat het vaak huishoudens betreft in de gezinsfase. Ruimtebehoefte blijft bij deze groep dus de belangrijkste verhuisreden, ondanks dat men met een koopwoning al ruimer bemeten is dan huishoudens in een huurwoning. Bewoners van corporatiewoningen noemen wat vaker de sfeer in de buurt, overlast van buren en de niet gelijkvloerse woning als verhuisreden. Bewoners van particuliere huurwoningen noemen relatief vaak de te dure woning en omstandigheden in werk of studie. Dat is typerend voor deze sector. Veel meer dan de corporatiesector liggen de huren in de particuliere huursector boven de liberalisatiegrens, waardoor de klantenkring meer gekenmerkt wordt door een kortere woonduur van huishoudens zoals studenten of mensen in de dynamische fase van de arbeidscarrière. Figuur 3.7: Verhuisredenen naar eigendomsector Eigen woning Corporatiewoning Particuliere huurwoning Totaal Hoge score Lage score Te kleine woning 53% 46% 48% 48% Slechte kwaliteit woning 3% 28% 27% 23% Geen tuin, balkon 28% 16% 25% 21% Woningtype 20% 21% 21% 21% Sfeer in buurt 19% 23% 15% 20% Woning niet gelijkvloers 14% 22% 13% 18% Overlast buren 12% 20% 13% 17% Omstandigheden huishouden 29% 11% 19% 17% Lawaai, stank 15% 15% 16% 16% Te dure woning 7% 12% 18% 12% Omstandigheden in werk of studie 9% 6% 13% 9% 25

28 Inkomen Het hebben van een koop- of huurwoning is een belangrijkere verklarende variabele dan het inkomen. Bewoners van particuliere huurwoningen zijn het meest verhuisgeneigd; eigenaren-bewoners het minst. De verhuisgeneigdheid van de hogere inkomensgroepen wijkt maar weinig af van het gemiddelde. Alleen de laagste inkomensgroep heeft een verhoogde verhuisgeneigdheid (31%). De verhuismotieven zijn echter niet zo evenwichtig verdeeld. Hogere inkomens komen vaker voor bij huishoudens van tweeverdieners. De hogere inkomensgroepen bestaan hierdoor vaker uit huishoudens van twee volwassenen die vaker dan huishoudens van alleenwonenden kinderen hebben of aan de vooravond staan van gezinsvorming. Dat is de reden dat de hogere inkomens meer behoefte hebben aan een grotere woning, een balkon of een tuin en daarnaast aangeven dat omstandigheden in het huishoudens aanleiding zijn om te willen verhuizen. Bij de laagste inkomensgroep speelt de slechte kwaliteit van de woning vaker een rol bij de wens te willen verhuizen. Figuur 3.8: Verhuisredenen naar inkomensgroep Lage inkomens Laag - modaal Modaal ½x modaal - 1½x modaal 2x modaal >2x modaal Totaal Te kleine woning 45% 48% 48% 50% 57% 58% 49% Slechte kwaliteit woning 32% 23% 18% 26% 19% 9% 23% Geen tuin, balkon 17% 16% 20% 20% 32% 35% 22% Woningtype 23% 18% 15% 18% 30% 20% 21% Sfeer in buurt 24% 20% 20% 26% 20% 16% 21% Omstandigheden huishouden 12% 17% 14% 24% 25% 28% 18% Woning niet gelijkvloers 21% 17% 14% 13% 15% 13% 17% Overlast buren 17% 17% 15% 18% 17% 10% 16% Lawaai, stank 16% 15% 15% 18% 14% 15% 16% Te dure woning 12% 11% 12% 14% 19% 9% 12% Hoge score Lage score Herkomst De herkomst van de huishoudens speelt geen belangrijke rol in de mate van verhuisgeneigdheid omdat andere variabelen het effect van herkomst over schaduwen, zoals de kwaliteit van de woning, en de woningsector (huur- of koop woning). De herkomstgroepen zijn niet gelijk verdeeld over de Amsterdamse woning voorraad naar sector en kwaliteitsniveau. Uit figuur 3.9 blijkt dat Nederlanders van Turkse en Marokkaanse komaf hun woning veel lager waarderen dan de andere groepen. Daarom zijn huishoudens met een Nederlandse herkomst iets minder verhuisgeneigd (20% tegenover 24% voor Amsterdam gemiddeld) en sommige van de huishoudensgroepen met een allochtone herkomst juist meer dan gemiddeld. Huishouden met Marokkaanse herkomst zijn het meest verhuisgeneigd (43%). 26

29 Figuur 3.9: Waardering woning naar herkomstgroep Rapportcijfer 7,5 7 7,7 7,8 6,5 6,7 6,9 6 5,5 5 5,5 6,1 4,5 4 Marokkaans 5,9 6,0 6,5 6,8 7,5 7,7 Turks Overig niet westers Surinaams en Antilliaans Westerse allochtonen Autochtonen Maar ook huishoudens met een Turkse (38%) en een Surinaamse/Antilliaanse herkomt (30%) stijgen ruim boven het gemiddelde uit. Nederlanders van Turkse en Marokkaanse komaf geven veel vaker dan de andere etnische groepen aan dat de kwaliteit van de woning (slecht, te klein) de reden is om te verhuizen (figuur 3.10). Voor autochtone Nederlanders is de kwaliteit van de woning veel minder een reden om te verhuizen. Opvallend is dat huishoudens uit overige westerse landen vaker dan gemiddeld de sfeer in de buurt als verhuis reden noemen, terwijl zij juist vaker in de buurten wonen met goede leefbaarheidscijfers. Huishoudens van Turkse herkomst noemen vaker overlast van buren als verhuisreden. Tot slot is het opmerkelijk dat Surinaamse/Antilliaanse huishoudens vaker fysieke barrières in de woning (woning niet gelijkvloers) als verhuismotief noemen. Figuur 3.10: Verhuisredenen naar herkomstgroep Surinaams en antilliaans Turks Marokkaans Overig niet westers Westerse allochtonen Autochtonen Totaal Te kleine woning 48% 51% 57% 48% 48% 45% 48% Slechte kwaliteit woning 30% 39% 38% 26% 18% 17% 23% Geen tuin, balkon 17% 20% 9% 15% 21% 25% 21% Woningtype 21% 22% 20% 27% 19% 20% 21% Sfeer in buurt 22% 21% 17% 23% 25% 18% 20% Woning niet gelijkvloers 29% 22% 22% 21% 13% 15% 18% Overlast buren 18% 21% 15% 15% 18% 17% 17% Omstandigheden in huishouden 14% 11% 10% 14% 20% 19% 17% Lawaai, verkeersdrukte, vervuiling 13% 24% 15% 18% 17% 14% 16% Te dure woning 20% 13% 9% 18% 13% 10% 12% Hoge score Lage score 27

30 3.3 Verhuisredenen in de verschillende buurten De mate van verhuisgeneigdheid is ongelijk over de stad verdeeld. Dat kwam in het vorige hoofdstuk aan de orde. De verhuismotieven verschillen per woonmilieu. Zowel de kwaliteit van woningen en woonomgeving als die van de verschillende typen huishoudens zijn ongelijk over de stad verspreid. De woonmilieu-indeling is een handige manier om daar naar te kijken (figuur 3.11). Het woonmilieu dorp is weggelaten (te weinig verhuisgeneigden) en de vijf nieuwbouwmilieus zijn samengevoegd naar ouderdom: De woonmilieus Amsterdamse suburb en Transformatie (Nb1+Nb2) zijn de twee oudere nieuwbouwmilieus, Water en Groen, Moderne Stad en Compacte Vernieuwing (Nb345) vertegenwoordigen de recentste toevoegingen. In Centrum en Centrumrand is de te kleine woning de belangrijkste verhuisreden. In Centrum spelen daarnaast lawaai en stank, drukte in de stad, onvoldoende parkeerplaatsen en het voorzieningenniveau een rol: dit zijn de typerende karaktertrekken van het centrum waar wonen sterk gemengd is met andere functies. Opvallend daarbij is dat de sfeer in de buurt veel minder als verhuis reden wordt opgevoerd en dat overlast van buren ook geen rol speelt. Aan het feit dat omstandigheden in het huishouden en omstandigheden in werk of studie een rol spelen, is te zien dat ook de bewoners een bijzonder profiel hebben. Figuur 3.11: Verhuisredenen van beslist verhuisgeneigden naar woonmilieu Centrum Centrum- rand Welgesteld Stedelijk Vergrijsde Tuinstad Verbinding Transitie Nb1+Nb2 Nb345 Totaal Te kleine woning 56% 56% 47% 41% 56% 41% 33% 35% 48% Slechte kwaliteit woning 20% 20% 16% 21% 29% 30% 7% 8% 23% Geen tuin, balkon 42% 29% 26% 13% 20% 14% 15% 33% 21% Woningtype 21% 20% 24% 19% 20% 21% 18% 17% 20% Sfeer in buurt 11% 7% 7% 23% 22% 30% 24% 23% 20% Woning niet gelijkvloers 9% 19% 18% 17% 17% 23% 22% 7% 18% Overlast buren 7% 15% 14% 17% 20% 19% 12% 13% 17% Omstandigheden huishouden 30% 20% 21% 16% 17% 14% 8% 15% 17% Lawaai, stank 26% 18% 11% 13% 15% 17% 10% 15% 16% Te dure woning 10% 9% 11% 14% 10% 15% 19% 23% 12% De drukte in de stad 28% 13% 10% 3% 11% 3% 3% 3% 8% Omstandigheden werk/studie 14% 7% 11% 9% 8% 5% 5% 9% 8% Parkeervoorzieningen 13% 12% 8% 4% 8% 5% 7% 6% 7% Sloop 0% 4% 0% 10% 6% 13% 0% 1% 7% Te grote woning 3% 4% 5% 5% 6% 8% 10% 9% 6% Voorzieningen, winkels etc. 8% 3% 2% 6% 6% 6% 7% 5% 5% Slechte kwaliteit van de woning is een verhuisreden in de milieus Transitie en Verbinding. In Transitie springen bovendien de sfeer in de buurt, de geringe toegankelijkheid van woningen en het feit dat er woningen gesloopt worden eruit als verhuisargumenten. 28

31 Geen tuin of balkon worden vaker genoemd in de compactere delen van Amsterdam waartoe Centrum, Centrumrand en Verbinding behoren. Opvallend is dat ook in de recentere nieuwbouwmilieus (Nb345) het ontbreken van voldoende privé buitenruimte naar boven komt al verhuisreden, terwijl overige verhuisredenen van gering belang zijn in deze moderne woonbuurten met de hoogste woonkwaliteit. Een aspect dat minder met kwaliteit te maken heeft is de prijs. Het aantal huishoudens dat de te dure woning meldt als motief om te willen verhuizen ligt in de nieuwbouwmilieus op bijna het dubbele van Amsterdam en ook het aantal huishoudens dat de te grote woning als motief aangeeft is in deze milieus aanwezig, terwijl het in de stad als geheel bijna geen rol speelt. 3.4 Conclusie De belangrijkste verklarende variabele voor verhuisgeneigdheid is de ontevredenheid over de woning. Veel Amsterdammers vinden dat ze te klein wonen en zouden graag verhuizen naar een grotere woning. Leeftijd is de tweede belangrijkste verklarende variabele voor verhuisgeneigdheid. Jongeren zijn vaker op zoek naar een andere woning dan ouderen. Ze zijn net gestart op de woningmarkt en hebben over het algemeen hun ideale woning nog niet gevonden. Naarmate men ouder is en een betere woning heeft verworven, is men minder op zoek naar een andere woning. Voor de 55-plussers geldt relatief vaak als verhuisreden dat de woning niet gelijkvloers is. In 2011 komt de te kleine woning en de te dure woning als argument om te willen verhuizen sterker naar voren dan in Wellicht is de stijging van deze argumenten een uiting van de moeilijkheden om de verhuiswensen te realiseren. De eigendomssector is eveneens van invloed. De verhuisgeneigdheid is groter in de beide huursectoren dan in de koopsector. In de corporatiesector speelt overlast van buren, de sfeer in de buurt en ook het feit dat de woning niet gelijkvloers is een rol. In de particuliere huursector is de huurprijs vaak een probleem. In de koopsector wordt met name de kleine woning als verhuismotief genoemd. Koophuisbewoners zijn vaak huishoudens van tweeverdieners in de fase van gezinsvorming of uitbreiding. Ook al hebben ze al vaker een grotere woning, ruimtebehoefte speelt met name bij deze groep. In recente nieuwbouwmilieus is te weinig buitenruimte en het prijsniveau vaak een verhuisargument. Herkomst is zelf geen variabele die sterk van invloed is op verhuisgeneigdheid. Maar vanwege het feit dat diverse groepen met een niet westerse achtergrond aangeven in een slechtere woonkwaliteit te leven dan Nederlanders en westerse allochtonen is die invloed op verhuisgeneigdheid er toch, maar indirect. Huishoudens met een Turkse herkomst geven vaker dan gemiddeld aan dat overlast van buren een verhuisargument is. Surinaamse Nederlanders noemen vaker fysieke barrières in de woning (woning niet gelijkvloers) als verhuismotief. Marokkaanse Amsterdammers hebben de grootste behoefte om te verhuizen. 29

32 30

33 4Gewenste woning 4.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt gekeken in hoeverre de woonwensen verschillen tussen huishoudens die in Amsterdam willen blijven en huishoudens die hun nieuwe woning buiten Amsterdam willen gaan zoeken. Ook is het interessant om te zien of de woningmarktcrisis die sinds 2008 heerst, doorwerkt in het soort woningen dat men wenst. Is er een omslag van huur naar koop bij de verhuiswensen? 4.2 Het gewenste woningtype Welk type woning wil de Amsterdammer die binnen twee jaar beslist wil verhuizen? Een kleine dertig procent is op zoek naar een eengezinswoning (28%). Daarbij is er een duidelijk verschil tussen huishoudens die in Amsterdam willen blijven en de huishoudens die buiten Amsterdam willen gaan wonen. Binnen Amsterdam wil 22% een eengezinswoning, terwijl van de huishoudens die Amsterdam willen verlaten de helft (49%) als voorkeur een eengezinswoning opgeeft. Bij huishoudens die in Amsterdam willen blijven is de belangstelling voor etagewoningen (31%) en benedenwoningen met tuin (32%) groot en dat past natuurlijk goed bij de woningvoorraad van Amsterdam met overwegend gestapelde woningen. 1 1 Het onderzoek Wonen in Amsterdam legt de nadruk op woonwensen en dat is iets anders dan woningbehoefte. In het landelijke Woningbehoefteonderzoek (WoON) wordt ingegaan op de daadwerkelijke woningbehoefte waardoor een beeld verkregen wordt van woningtekorten en woningoverschotten. 31

34 Figuur 4.1: Voorkeur woningtype van beslist verhuisgeneigden, naar locatievoorkeur 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Totaal Buiten Amsterdam Binnen Amsterdam Eengezinswoning Benedenwoning met tuin Etagewoning (appartement, flat) Ouderenwoning Geen voorkeur en overig De woningvoorraad waarop degenen zich oriënteren die in Amsterdam willen blijven, is per stadsdeel verschillend van samenstelling en dat werkt door in de voorkeuren. Het is realistisch dat slechts een klein deel van de woningzoekenden in Centrum en Zuid (8%) een eengezinswoning zou willen, de 38% die graag een benedenwoning zou willen stemt echter lang niet overeen met de verhouding in de woningvoorraad. Noord is het stadsdeel waar de voorkeur voor eengezinswoningen het hoogst is en dat correspondeert met het feit dat in Noord veel eengezinswoningen staan. In dit stadsdeel is de behoefte om door te stromen naar een woning die geschikt is voor ouderen met 10% het hoogst van alle stadsdelen: Noord telt dan ook het hoogste aandeel 65-plussers en 75-plussers van alle stadsdelen. Figuur 4.2: Woningvoorkeur van verhuisgeneigde huishoudens (beslist + misschien) die in Amsterdam willen blijven wonen, naar stadsdeel Eengezinswoning Benedenwoning Etagewoning Ouderenwoning Geen voorkeur Anders, namelijk Totaal Zuid 8% 41% 34% 7% 6% 5% 100% Centrum 8% 38% 40% 4% 9% 2% 100% West 20% 38% 30% 3% 7% 2% 100% Oost 25% 29% 31% 2% 10% 3% 100% Zuidoost 25% 30% 25% 8% 9% 2% 100% Nieuw-West 32% 22% 32% 5% 5% 3% 100% Noord 40% 23% 20% 10% 5% 2% 100% Amsterdam 22% 32% 31% 5% 7% 3% 100% De samenstelling van de huishoudens bepaalt grotendeels de voorkeur van het woningtype (figuur 4.3). Gezinnen met twee ouders hebben het vaakst een voorkeur voor een eengezinswoning, 47%. Eenoudergezinnen hebben vaker een voorkeur (29%) voor een eengezinswoning dan stellen zonder kinderen (15%) of alleenwonenden (10%), maar onder de eenoudergezinnen is de belangstelling voor eengezinswoningen wel het meest gedaald tussen 2009 en 2011 (acht procentpunten). Bij de stellen zonder kinderen is de belangstelling voor benedenwoningen met tuin toegenomen (van 29% in 2007 naar 39% in 2011). 32