Verbetering van particuliere woningen: ook in de toekomst een gemeentelijk belang. Frits Meijer. m.m.v. Milly Tambach & Henk Visscher

Transcriptie

1 Verbetering van particuliere woningen: ook in de toekomst een gemeentelijk belang Frits Meijer m.m.v. Milly Tambach & Henk Visscher

2 2

3 Verbetering van particuliere woningen: ook in de toekomst een gemeentelijk belang Overzicht van het Platform 31 (voorheen Nicis) project Kwaliteitsimpuls Particuliere Woningvoorraad Frits Meijer m.m.v. Milly Tambach & Henk Visscher Oktober 2013 Technische Universiteit Delft Faculteit Bouwkunde OTB Onderzoek voor de gebouwde omgeving Jaffalaan 9, 2628 BX Delft Tel. (015) Fax (015) Copyright 2013 by OTB Research for the Built Environment No part of this report may be reproduced in any form by print, photo print, microfilm or any other means, without written permission from the copyright holder. 3

4 Inhoudsopgave Voorwoord Samenvatting Inleiding Totstandkoming project Opbouw van het rapport De particuliere woningvoorraad Inleiding Ontwikkeling en omvang Woningtype Bouwperiode WOZ-waarde Kortom Onderhoudskwaliteit is volgens eigenaren redelijk op orde Inleiding Kanttekening vooraf Beoordeling van de onderhoudsstaat Het functioneren van VvE s Uitgevoerd onderhoud aan de woning Waarom wel of niet onderhoud uitvoeren? Uitgaven Komende 2 jaar werkzaamheden gepland? Energetische maatregelen Tot slot Woningkwaliteit onder druk Inleiding Onderhoudsachterstanden: waar zitten de problemen? Energetische kwaliteit Funderingsproblematiek Verenigingen van Eigenaren Verkocht corporatiebezit Woningmarkt en economische crisis Demografische veranderingen Waarom overheidsbeleid?

5 5. PWV beleid: aanpak en resultaten Inleiding SVn en de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad Duurzaamheidslening Stimuleringslening Den Haag Problematiek Beleid & resultaten Dordrecht Problematiek Beleid en resultaten Enschede Problematiek Beleid en resultaten Leeuwarden Problematiek Beleid en resultaten Lelystad Problematiek Beleid en resultaten Schiedam Problematiek Beleid en resultaten Zaanstad Problematiek Beleid en resultaten Samenvattend Beleid voor de toekomst Inleiding Wat willen de eigenaren? Beleidslijnen voor de toekomst Literatuur Bijlage 1: Het bewonersoordeel over de onderhoudsstaat van de buitenkant van de woning Bijlage 2: Het bewonersoordeel over de onderhoudsstaat binnen hun woning Bijlage 3: Het bewonersoordeel over het gebruiksgemak en comfort van de woning Bijlage 4: Het bewonersoordeel over de woonomgeving Bijlage 5: Starterslening en Corporatie Starterslening

6 Voorwoord Deze notitie geeft een impressie van de resultaten van het Platform31 (voorheen Nicis) project Kwaliteitsimpuls particuliere Woningen. Een project waarin naast Platform31 en het Onderzoeksinstituut OTB (TU Delft) de gemeenten Den Haag, Dordrecht, Enschede, Leeuwarden, Lelystad, Schiedam en Zaanstad en het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) hebben deelgenomen. De vragen die centraal staan zijn: wat is de fysieke kwaliteit van de particuliere woningvoorraad en welke rol spelen gemeenten bij het waarborgen van die kwaliteit in bepaalde delen van de particuliere voorraad? Met fysieke kwaliteit wordt vooral de onderhoudskwaliteit bedoeld, maar ook de energetische kwaliteit speelt een rol. Daarnaast is er specifiek aandacht geschonken aan funderingsproblemen in verschillende gemeenten. In casestudie onderzoek is ingegaan op de inhoud en effecten van het beleid in de zeven gemeenten. Welke aanpak werkt er wel en wat werkt er niet? De casestudies zijn gericht op de probleemplukken binnen de particuliere woningvoorraad. We hebben daarnaast ook een representatief onderzoek uitgevoerd onder alle eigenaar-bewoners in de zeven gemeenten. Wat vinden zij van de onderhoudsstaat van hun woningen? Onderhouden zij hun woning en hebben zij daarbij behoefte aan ondersteuning van bijvoorbeeld de gemeente of andere partijen? Bij dit project zijn vertegenwoordigers van alle in de eerste alinea genoemde partijen betrokken geweest. Wij willen hen hartelijk bedanken voor hun inzet en betrokkenheid bij dit project: Maaike van Langelaan, Hettie Berendsen & Joost Bok (Den Haag), Wim van den Engel en Mariëlle Overboom (Dordrecht), Tom Brughuis (Enschede), Hans Vierstra (Leeuwarden), Marjo Croes (Lelystad), Ruud van Workum (Schiedam), Willeke Koops (Zaanstad), Reinoud Veldman & Pim Beertema (SVn), Frank Wassenberg (Nicis Institute en nu Platform31). Naast de genoemde gemeenten en SVn houdt een overzichtelijk aantal andere gemeenten zich actief bezig met de problematiek in de particuliere woningvoorraad. We hopen dat deze notitie niet alleen inspiratie biedt aan deze toch al betrokken gemeenten, maar ook dat andere gemeenten met wellicht minder aandacht voor de particuliere voorraad hun voordeel ermee kunnen doen. Verwacht mag namelijk worden dat in de nabije toekomst de problemen in de particuliere woningvoorraad zich breder zullen gaan manifesteren. Het gaat daarbij lang niet alleen om het opheffen van onderhoudsachterstanden (en funderingsproblemen), maar ook om het verbeteren van de energetische prestatie en het vergroten van de levensloopgeschiktheid. Er wachten nog forse opgaven waarvan het niet te verwachten is dat die zich vanzelf zullen gaan oplossen. Vandaar de subtitel van dit rapport. Ook in de toekomst blijft de verbetering van de particuliere woningvoorraad een gemeentelijk belang en is er beleid nodig. Hoogstwaarschijnlijk niet meer op de manier zoals het tot nu toe gevoerd is, maar meer gericht op preventie en het faciliteren van eigenaren. Ook andere (lokale) partijen zullen daarbij hun verantwoordelijkheid moeten nemen. 1

7 2

8 Samenvatting Ongeveer drie jaar geleden is het project Kwaliteitsimpuls Particuliere Woningvoorraad gestart. Een project waarin de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad centraal staat. Het begrip kwaliteit heeft in dit onderzoek vooral betrekking op de onderhoudstoestand maar ook op de energetische kwaliteit van de woningen. Daarnaast is uitgebreid ingegaan op funderingsproblemen, die zich vooral in Dordrecht, Schiedam en Zaanstad op grote schaal voordoen. Dit is vergeleken met de onderhoudsstaat en energetische prestaties een bijzonder probleem. Eigenaren en gemeenten worden er door overvallen. Een verder kwalitatief goede woning kan ermee te maken krijgen. Het oplossen van het probleem is nauwelijks oplosbaar voor een individuele eigenaar. Vandaar dat gemeenten (met eenmalige financiële steun van het Rijk) een actieve rol op zich hebben genomen bij het vinden van oplossingen. In de ogen van de eigenaren is de kwaliteit redelijk op orde De rol van de gemeente staat centraal in het onderzoek. De rode draad door het project is de vraag wat gemeenten kunnen doen om kwalitatief slechte delen van de particuliere voorraad er weer bovenop te helpen. Hoewel de focus wel daarop heeft gelegen, is de aandacht niet uitsluitend naar de probleemplukken gegaan. Er is ook een enquête uitgevoerd onder alle eigenaar bewoners in de zeven deelnemende gemeenten. Het beeld dat daaruit naar voren komt, is dat de eigen woningsector er qua onderhoud redelijk goed voor staat. De eigenaren beoordelen de onderhoudsstaat van hun woning met een ruime voldoende. Dit geldt zowel voor de buiten- en binnenkant van de woning als het comfort en gebruiksgemak. Ook de directe woonomgeving komt er over het algemeen goed uit. Volgens de respondenten die lid zijn van een Vereniging van Eigenaren (VvE), doet hun VvE het goed. Er wordt vergaderd en er wordt onderhoud uitgevoerd. De afgelopen jaren is er over de gehele linie onderhoud aan de eigen woningen gepleegd. Slechts weinig bewoners stellen onderhoud uit dat eigenlijk wel had moeten gebeuren. Er wordt vooral met eigen (spaar) geld - fors geïnvesteerd in de woning en ook voor de komende twee jaar zijn er volop plannen. De meeste eigenaren (ca. 65% tot 70%) zien op energetisch gebied nog wel besparingsmogelijkheden. Ongeveer de helft denkt dit te kunnen realiseren door het gedrag te veranderen en de andere helft ziet de oplossing vooral in het nemen van energiebesparende maatregelen. Er kunnen zeker kanttekeningen bij dit positieve beeld worden geplaatst. De eigenaren hebben in de eerste plaats zelf de onderhoudsstaat van hun woning beoordeeld. Over het algemeen levert dit een positiever beeld op dan uit een fysieke inspectie van de woning zou zijn gebleken. De samenstelling van de respons is een tweede, en waarschijnlijk belangrijkere, factor die van invloed is op de resultaten. Bewoners die meedoen aan een enquête zijn over het algemeen enthousiaster en gemotiveerder over het onderwerp dan degenen die niet meedoen. Daarnaast blijken de respondenten verhoudingsgewijs meer in jongere woningen en eengezinswoningen te wonen en een hogere opleiding en inkomen te hebben dan de gemiddelde eigenaar in hun gemeente. Dit maakt het aannemelijk dat de onderzoeksresultaten een te rooskleurig beeld schetsen van de feitelijke situatie in de eigen woningsector. Probleemplukken zijn hardnekkig Er doen zich namelijk zeer reële kwaliteitsproblemen binnen de particuliere woningvoorraad. Een reeks van met elkaar samenhangende factoren is daarop van invloed. Het gaat voor een deel om woningen die al jarenlang met onderhoudsachterstanden kampen. Woningen waarvan de eigenaren eigenlijk geen of onvoldoende investeringsruimte hebben om hun woning op te knappen. Voor een deel zijn die eigenaren te vinden in niet functionerende Verenigingen van Eigenaren. Soms betreft het voormalige huurwoningen die door een corporatie of belegger in een matige kwaliteitstoestand 1

9 zijn verkocht aan lagere inkomensgroepen, zonder eerst noodzakelijk onderhoud uit te voeren. De huidige woningmarkt en economische crisis maken de zaken er niet beter op. De woningprijzen dalen, de koopkracht wordt minder en in steeds meer gevallen is de restschuld hoger dan de actuele waarde van de woning.( Onder water ) Eigenaren komen daardoor financieel meer en meer in de knel te zitten. Het onderhoud van de woning is kind van de rekening. Kwaliteitsverbeteringen op een breder vlak (bijv.) het vergroten van de energiezuinigheid van de woning), worden al helemaal niet uitgevoerd. Ondanks het feit dat gemeenten niet verantwoordelijk zijn voor deze problemen, hebben ze beleid ontwikkeld om de probleemplukken te lijf te gaan. Daarvoor zijn verschillende motieven te noemen, de belangrijkste daarvan is het voorkomen van verdere verloedering. De gemeenten vinden het particuliere bezit van groot belang voor de leefbaarheid van wijken en straten. Een slechte onderhoudsstaat van woningen heeft ernstige negatieve uitstralingseffecten op de omringende straat en de buurt en ondermijnt de waarde van de woningen. Met een gemeentelijke aanpak kunnen particuliere eigenaren gestimuleerd worden hun woningen aan te pakken en kan de ingezette negatieve spiraal worden doorbroken. Gemeentelijk beleid Particuliere Woningverbetering (PWV) In casestudies in de zeven gemeenten is gekeken naar de inhoud van het gemeentelijk PWV beleid en is er onderzocht hoe effectief dat beleid is. Elke casestudie heeft een eigen karakter. Wat de inhoud betreft, dekken de casestudies samen de diverse problematiek in de particuliere woningsector redelijk af. Er wordt in de casestudies ingegaan op het opheffen van achterstallig onderhoud in slechte delen van de eigen woningsector, het stimuleren van eigenaar bewoners om energiezuinige maatregelen te treffen in de woning, het verbeteren van slecht functionerende VvE s, het verminderen van onderhoudsachterstanden in verkocht corporatiebezit en het oplossen van funderingsproblemen. In veel gevallen proberen de gemeenten meerdere problemen in één aanpak tegelijk op te lossen. Bij het opheffen van onderhoudsachterstanden of funderingsproblemen, kan bijvoorbeeld ook de energetische kwaliteit van de woning worden verbeterd. Een deel van de Platform31-gemeenten maakt bij de PWV-aanpak gebruik van leningen die door SVn worden verstrekt. Het gaat om laagrentende leningen, die vanuit revolverende fondsen worden verstrekt. Gemeenten die deelnemen aan SVn, stellen financiële middelen beschikbaar om zo n fonds te vullen. Met de leningen wordt gestimuleerd dat particulieren investeren in hun woning en/of woonomgeving. De fondsen zijn gekoppeld aan verschillende leningsinstrumenten. De Duurzaamheidslening (voor het treffen van energiezuinige maatregelen) en de Stimuleringslening (voor het verhogen van de fysieke woningkwaliteit in wat bredere zin) worden regelmatig bij PWV- en funderingsaanpakken ingezet. De zeven gemeenten in het Platform31-onderzoek zijn zeer actief en op een breed terrein bezig geweest om de probleemplukken binnen hun particuliere voorraad op peil te brengen. Er zijn verschillende instrumenten ingezet en geen aanpak is dezelfde geweest. Een overeenkomst tussen de gemeenten is dat er vanuit het ambtelijk apparaat veel tijd en geld is geïnvesteerd in de probleemplukken. De case studies laten zien dat met het informeren, begeleiden en adviseren van eigenaren al een forse zet in de goede richting gegeven kan worden. Dit wordt onder meer geïllustreerd aan de hand van het succes van de VvE-balie in Den Haag. Echter informeren, adviseren en voorlichten is lang niet altijd het antwoord op de problemen. De ervaringen in enkele gemeenten laten zien dat alleen voorlichting en informatieverstrekking, zonder dat er een concrete aanpak is gekoppeld, niet of nauwelijks tot resultaten leidt. Aanvullende instrumenten (financiering, dwangmogelijkheden, etc.) zijn daarbij nodig. De ervaringen met zo n instrumentenmix (begeleiding gekoppeld aan subsidies en laagrentende leningen, met daarbij eventueel een stok achter de deur) zijn redelijk positief. De precieze samen- 2

10 stelling van deze instrumentenmix is afhankelijk van het op te lossen probleem. Een paar voorbeelden: In Dordrecht is succes behaald met collectieve projecten (VvE s, restwarmtenetwerk en de aanpak van bouwblokken) en de gecombineerde inzet van verleiden en dwang zoals die is ingezet bij de aanpak van een niet functionerende VvE. In Enschede is aanpak pandverbetering (van eengezinswoningen èn VvE s) goed van de grond gekomen. Daar zijn instrumenten als begeleiding, subsidie en SVn-leningen gecombineerd toegepast. In Schiedam is er met een mix van leningen uit het revolverende PWV- fonds, begeleiding en advies een groot aantal particuliere woningen opgeknapt. De doelen zijn voor ruim driekwart bereikt. Leeuwarden heeft - weliswaar op een wat kleinschaliger niveau - ook goede resultaten behaald in bijvoorbeeld een project waarin particuliere eengezinswoningen zijn opgeknapt. Hierbij moet worden gemeld dat er forse subsidies voor de eigenaren beschikbaar waren. Het aanbieden van een (eenmalige) subsidie blijkt altijd goed te werken. In de meeste gevallen gaat het om subsidies voor het treffen van energiezuinige maatregelen. Onderzoek in het verleden heeft overigens uitgewezen dat een belangrijk deel van deze subsidies terechtkomen bij bewoners die anders toch ook wel in actie zouden zijn gekomen. De ervaringen in de zeven gemeenten laten zien dat het lang niet altijd eenvoudig is om een PWVaanpak van de grond te krijgen. Het nagenoeg ontbreken van investeringsruimte bij de doelgroep van het beleid is daarbij- zeker in deze financieel onzekere tijden - van doorslaggevend belang. Dit geldt in het bijzonder voor de funderingsaanpak. Dordrecht, Schiedam en Zaanstad hebben - daarbij financieel ondersteund door het Rijk - een evenwichtig eigen pakket maatregelen ingezet om de aanpak te doen slagen. Een mix bestaande uit funderingsonderzoek, persoonlijke voorlichting en begeleiding aan bewoners, (eenmalige) subsidies, laagrentende (soms vangnet-) leningen en dwang (aanschrijving). De details verschillen per gemeente, maar de hoofdlijnen zijn hetzelfde en de resultaten ook: er zijn veel woningen hersteld. In Dordrecht zijn van de aangetaste woningen er inmiddels 595 opgeknapt. Zaanstad heeft in 2001 met het Rijk afgesproken dat er tussen 2001 en 2007 vijfhonderd woningen hersteld zouden worden. Dat aantal is gehaald. De teller staat momenteel in Zaanstad op (ruim) In Schiedam zijn er tot nu toe 110 panden aangepakt. Ondanks alle inspanningen blijft er voor de toekomst forse opgave liggen. Alleen al in Zaanstad lopen er vooroorlogse woningen risico. Deze woningen krijgen op enig moment te maken met problemen. De grote vraag is òf, en zo ja, hoe die opgave in de toekomst opgelost gaat worden. De gemeenten gaan over naar een faciliterend beleid. De bewoners die toch al de grootste moeite hebben het herstel zelf te financieren, krijgen te maken met nog verder dalende huizenprijzen en hoge financiële lasten. Integrale aanpak voor de toekomst: meer thema s en betrokkenheid van meer partijen Het zal in het toekomstig beleid niet alléén moeten gaan om het opheffen van onderhoudsachterstanden. Niet omdat de problemen zijn opgelost. Het is zelfs niet denkbeeldig dat de probleemplukken zich verder gaan uitbreiden. De particuliere woningvoorraad is oud, veroudert verder en neemt gestaag in omvang toe. In sommige gemeenten zijn forse delen van de particuliere voorraad in een beperkte periode van ongeveer 10 à 15 jaar gebouwd; die delen verouderen dus tegelijkertijd waardoor er in één keer problemen kunnen ontstaan. De huidige economische situatie maakt het perspectief er niet beter op. Bij steeds meer bewoners komt de investeringsruimte onder druk te staan, terwijl hun woning onder water staat. De afgelopen jaren zijn hoge energiebesparingsambities voor de bestaande woningvoorraad geformuleerd op Europees, nationaal, maar ook gemeentelijk niveau. Ondanks de ambities vallen de resultaten in de praktijk erg tegen. Hier ligt een grote opgave. Het tempo van de ingrepen moet worden versneld en de maatregelen moeten veel ingrijpender worden, willen we de doelstellingen ha- 3

11 len. Het recente Energieakkoord biedt perspectieven. Het terugdringen van energieverbruik gaat samen met een andere doelstelling, namelijk beperking van woonlasten. Daarnaast krijgen we op korte termijn te maken met een snel groeiende groep oudere particuliere eigenaren. Veel ouderen hebben een eigen woning, waaruit ze niet snel zullen verhuizen. Oudere eigenaren zijn nauwelijks geïnteresseerd in het onderhoud van hun woningen en zullen hun woning ook niet gauw aanpassen aan hun veranderende behoeften en wensen, tenzij zorgbehoefte dit noodzakelijk maakt (drempels, handgrepen, trapliften, etc.) Ook bij dit levensloopbestendig maken, ligt een belangrijke taak voor de toekomst. Daar komt nog bij dat het politieke draagvlak binnen gemeenten niet al te groot is voor een PWVbeleid dat alleen gericht is op de onderhoudsstaat van de particuliere voorraad. De prioriteiten liggen op andere hiervoor genoemde maatschappelijke vraagstukken (duurzaamheid, levensloopbestendigheid, armoedebestrijding, etc.) die wel steeds prominenter op de politieke agenda komen te staan. Gemeenten krijgen op deze terreinen ook steeds meer verantwoordelijkheden toegeschoven van het Rijk. Het lijkt zinvol dat gemeenten deze verschillende opgaven en doelstellingen in het toekomstig beleid voor de particuliere voorraad beter gaan combineren. Gemeenten beschikken niet meer over de financiële middelen om een kostbare aanpak te ontwikkelen voor de particuliere voorraad. Het accent zal steeds meer komen te liggen op faciliteren en ondersteunen van particuliere eigenaren bij de organisatie en financiering van de aanpak. Particulieren die wel willen en financiële middelen hebben, kunnen ondersteund worden bij het opknappen van hun woning. Met de inzet van verhoudingsgewijs weinig overheidsmiddelen zouden goede resultaten behaald kunnen worden. Daarmee krijgt het beleid ook veel meer een preventief karakter. De gemeenten zullen daarbij ook actief moeten werken aan het smeden van coalities met andere stedelijke partijen die ook een belang hebben bij een goede particuliere voorraad. Te denken valt aan banken en financiële instellingen, beleggers, bouwbedrijven en aannemers, energiebedrijven welzijnsorganisaties, zorgverzekeraars enzovoorts. Ook zij zullen hun verantwoordelijkheid moeten nemen. Er zou uiteindelijk één lokaal aanspreekpunt moeten komen waarin de verschillende stedelijke partijen die de aanbodkant vormen, de krachten bundelen. Dit lokale samenwerkingsverband biedt kennis en diensten aan de eigenaar aan en ontwikkelt werkprocessen, producten en instrumenten voor het woningonderhoud, het verduurzamen en levensloopgericht maken van particuliere woningen. Het gaat hier niet om een ver toekomstbeeld. Momenteel ontplooien verschillende gemeenten initiatieven om zo n samenwerkingsverband op te richten. Dit geeft hoop voor de toekomstige kwaliteit van de particuliere woningvoorraad. 4

12 1. Inleiding 1.1 Totstandkoming project Eind 2008 worden binnen het Nicis-Kennisplatform Wonen 1 door de deelnemende stedelijke partijen enkele probleemgebieden benoemd die om een oplossing vragen. Het gaat om vragen die in verschillende steden of stedelijke regio s aan de orde zijn en waarvoor een antwoord een zekere urgentie kent. Eén van die onderwerpen op de lijst is Kwaliteit particuliere woningvoorraad en rol VvE s. Het Onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft en stelt een eerste projectvoorstel op. Na verschillende overlegrondes mondt het initiatief uit in het project Kwaliteitsimpuls Particuliere Woningvoorraad dat in het najaar van 2009 formeel start. Naast het Nicis Institute (later Platform31) en het Onderzoeksinstituut OTB, nemen uiteindelijk de volgende partijen deel aan het project: Den Haag. Dordrecht. Enschede. Leeuwarden. Lelystad. Schiedam. Zaanstad. Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn; vanaf 2010). De belangrijkste vraag die het project moet beantwoorden is: Wat is de kwaliteit van de stedelijke particuliere woningvoorraad en welke maatregelen en stimulansen kunnen gemeenten nemen om de voorraad (ook in de toekomst) op het gewenste kwaliteitsniveau te houden? Het uitgebreide project kent tal van deelvragen en deelonderzoeken. Naast analyse van bestaande bronnen (literatuur, databestanden en casestudies) zijn er gegevens verzameld via onder meer casestudie onderzoek en een enquête onder eigenaar-bewoners in de zeven deelnemende gemeenten. De casestudies zijn toegespitst op de delen van de eigen woningsector waarop het gemeentelijk beleid zich richt: de probleemplukken binnen de particuliere woningvoorraad. De enquête is breder ingestoken en heeft tot doel inzicht te krijgen de vraag hoe de gemiddelde eigenaar-bewoner de onderhoudsstaat van zijn of haar woning beoordeelt en op peil houdt. Het project loopt tot de zomer van De belangrijkste resultaten worden in deze publicatie over het voetlicht gebracht. 1.2 Opbouw van het rapport De particuliere voorraad bestaat uit koopwoningen en particuliere huurwoningen. De nadruk in dit rapport ligt voor een belangrijk deel op de eigen woningsector. Zoals hiervoor aangegeven, is het kwantitatieve onderzoek alleen verricht onder eigenaar-bewoners in de zeven gemeenten. Daarnaast is een belangrijk deel van de gemeentelijke instrumenten die in de casestudies onder de loep zijn genomen, gericht op eigenaar-bewoners. We beginnen in hoofdstuk 2 met een schets van de particuliere woningvoorraad in de zeven Platform31-gemeenten en Nederland. De belangrijkste kenmerken (bouwperiode en woningtype) passeren in dit hoofdstuk de revue. 1 Het Nicis Institute is per 1 juli 2012 gefuseerd met KEI, het NIROV en de SEV tot Platform31. Een nieuwe kennisorganisatie die zich bezighoudt met ruimtelijke, economische en sociale vraagstukken. 5

13 Hoofdstuk 3 gaat in op de (onderhouds-) kwaliteit van eigen woningen. De enquêteresultaten laten zien dat eigenaar-bewoners over het algemeen redelijk goed in staat zijn hun woningen te onderhouden. Er zijn echter wel degelijk ook probleemplukken binnen de voorraad. In het vierde hoofdstuk wordt een aantal factoren genoemd die ten grondslag liggen aan de problemen in de particuliere voorraad. Factoren die er ook voor de toekomst voor zullen zorgen dat delen van de particuliere voorraad gemeenschappelijke aandacht zullen blijven vragen. Een groeiende groep gemeenten heeft specifiek beleid ontwikkeld om de probleemplukken binnen de particuliere woningvoorraad weer wat tot bloei te brengen. Hoofdstuk 5 staat in het teken van deze gemeentelijke beleidsinstrumenten. We gaan in dat hoofdstuk ook in op de rol die SVn speelt om de particuliere woningvoorraad kwalitatief op peil te brengen en te houden. Zoals uit dat hoofdstuk blijkt, kunnen deze stimulerende maatregelen op vele manieren worden vorm gegeven en is het succes ervan wisselend. Het zesde hoofdstuk geeft een doorkijk naar de toekomst. Hoe zorgen we ervoor dat de zwakkere delen van de particuliere woningvoorraad niet verder door een kwalitatieve ondergrens zakken? 6

14 2. De particuliere woningvoorraad 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk passeren de belangrijkste kenmerken van de particuliere woningvoorraad de revue. Achtereenvolgens wordt ingegaan op de ontwikkeling en omvang van de sector ( 2.2), de woningtypen ( 2.3) en de bouwperiode ( 2.4). We besteden daarbij aandacht aan de zeven onderzochte gemeenten en het Nederlandse gemiddelde. Eenzelfde uitsplitsing wordt gemaakt bij het overzicht van de gemiddelde WOZ-waarden van de woningen ( 2.5). 2.2 Ontwikkeling en omvang Lange tijd was het aandeel van de eigen woningsector in de Nederlandse woningvoorraad vrij laag, zeker vergeleken met de situatie in sommige andere Europese landen. Afbeelding 2.1 laat zien dat de eigen woningsector de afgelopen decennia echter fors is gegroeid. Veertig jaar geleden was iets meer dan een derde van alle woningen door eigenaar-bewoners bewoond, dit is nu opgelopen tot bijna 60 procent. Het aandeel van de particuliere huurwoningenvoorraad is in die periode afgenomen van 28% tot minder dan 10% (AFB Research B.V./SysWov, diverse jaren). Dit betekent dat samen ruim twee derde deel van de Nederlandse woningvoorraad momenteel in particuliere handen is. Gezien de huidige kabinetsplannen zou op enige termijn de particuliere huursector overigens weer in belang kunnen toenemen. Afbeelding 2.1: Ontwikkeling van de Nederlandse woningvoorraad naar eigendomsverhouding (in %) Bron: ABF Research B.V. Syswov eigen woning particuliere huur sociale huur Het aandeel van sociale huurwoningen op het totaal is de afgelopen twintig jaar gedaald van 38% naar bijna 32% De groei van de eigen woningsector kan worden verklaard door een sterke groei van nieuwbouwwoningen (het leeuwendeel van de nieuwbouw was koopwoningen) en de verkoop van (sociale) huurwoningen. De bouw van sociale huurwoningen bleef daarbij achter. Er zijn grote lokale verschillen in de eigendomsverhoudingen. In vooral de grotere gemeenten is het aandeel eigen woningen over het algemeen (flink) lager dan het landelijk gemiddelde. Dit zien we ook terug in de zeven Platform31-gemeenten (zie afbeelding 2.2). Dat Lelystad er uit springt, kan gezien de ontstaans- en ontwikkelingsgeschiedenis nauwelijks verbazing wek- 7

15 ken. Leeuwarden, Dordrecht en Enschede zitten weliswaar boven de vijftig procent eigen woningbezit, maar blijven desondanks achter bij het landelijk gemiddelde. Den Haag, Zaanstad en Schiedam hebben verhoudingsgewijs weinig koopwoningen binnen de gemeentegrenzen. Den Haag heeft wel een relatief grote particuliere woningvoorraad. Afbeelding 2.2: Opbouw woningvoorraad in de zeven Platform31-gemeenten en Nederland Den Haag Dordrecht Enschede Leeuwarden Lelystad Schiedam Zaanstad Nederland 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bron: ABF Research B.V. Syswov eigen woningen particuliere huur sociale huur 2.3 Woningtype Het leeuwendeel van de eigenwoningsector (85%) bestaat uit eengezinswoningen. In de huursector is de verhouding tussen een- en meergezinswoningen ongeveer gelijk. Ook hier zijn er grote verschillen tussen de gemeenten. Afbeelding 2.3 geeft de verdeling in woningtypen weer. Afbeelding 2.3: Eigen woningen naar type in de zeven Platform31-gemeenten en Nederland Den Haag Dordrecht Enschede Leeuwarden Lelystad Schiedam Zaanstad Nederland 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% eengezinswoningen meergezinswoningen Bron: ABF Research B.V. Syswov Qua woningtype zijn er nogal wat verschillen tussen de zeven gemeenten. Den Haag en Schiedam hebben verhoudingsgewijs veel eigen woningen in meergezinshuizen (boven- beneden woningen, portiek etagewoningen, appartementen in flats). Dit betekent dat de eigenaarbewoners in een Vereniging van Eigenaren moeten samenwerken bij het reserveren van geld voor en het nemen van beslissingen over het onderhoud van de gemeenteschappelijke delen van het pand. In sommige gevallen levert dit problemen op, we komen daar later op terug. In andere gemeenten, zoals Enschede en Lelystad, telt de koopsector verhoudingsgewijs veel eengezinswoningen. Dit betekent niet automatisch dat het dan dus wel los zal lopen met de kwaliteit van deze woningen. Ook in deze gemeenten zijn er (kleine) vooroorlogse of vroeg- 8

16 naoorlogse woningen (al dan niet verkocht door een corporatie of particuliere verhuurder) waarin de eigenaren moeite hebben om de woning adequaat te onderhouden. De particuliere huursector bestaat verhoudingsgewijs veel meer uit meergezinswoningen (zie afbeelding 2.4). Grote flats van beleggers, maar vaak ook (in de grotere steden) boven beneden woningen in bezit van kleine verhuurders. Met name daar kunnen zich nogal wat problemen voordoen met niet of slecht functionerende VvE s. In Den Haag, Dordrecht Schiedam, maar ook Leeuwarden is een groot deel van de particuliere huursector in meergezinshuizen te vinden. Lelystad, Zaanstad en Enschede kennen daarentegen binnen de particuliere huursector veel grondgebonden woningen. Waarbij opgemerkt moet worden (zie afbeelding 2.2), dat de particuliere huursector slechts een klein deel uitmaakt van de totale woningvoorraad in deze gemeenten. Afbeelding 2.4: Particuliere huurwoningen naar type in de zeven Platform31-gemeenten en Nederland Den Haag Dordrecht Enschede Leeuwarden Lelystad Schiedam Zaanstad Nederland 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% eengezinswoningen meergezinswoningen Bron: ABF Research B.V. Syswov Bouwperiode Afbeelding 2.5 geeft de leeftijdsopbouw van de Nederlandse woningvoorraad weer. De afbeelding laat zien dat de eigen woningvoorraad relatief jong is. Ruim driekwart van de eigen woningen is na de Tweede Wereldoorlog gebouwd. Toch is de Nederlandse woningvoorraad (eveneens die in de andere Europese landen) flink aan het verouderen. Na de massale woningproductie in de tweede helft van de vorige eeuw, is de nieuwbouwproductie de laatste decennia vermindert tot minder dan 1%. In het midden van de jaren zeventig van de vorige eeuw was bijna 60% van de voorraad jonger dan 25 jaar. In 2010 is dit percentage teruggelopen tot 30% Helaas is er geen uitsplitsing mogelijk naar woningtype èn bouwperiode. De gegevens over de bouwperiode hebben uitsluitend betrekking op de gehele eigen woningvoorraad. Afbeelding 2.5 geeft een overzicht per gemeente. Lelystad heeft vanwege haar afwijkend woningbestand een eigen afbeelding gekregen (zie afbeelding 2.6). De andere zes gemeenten hebben allemaal verhoudingsgewijs een oud eigen woningbestand. Uitschieters zijn Den Haag, Leeuwarden. Schiedam en Zaanstad waar tussen de 45% (Den Haag) en 34% (Zaanstad) van de huidige koopwoningen voor WO II is gebouwd. Aan de andere kant is in deze zes gemeenten zo rond de 20% tot 25% van de eigen woningvoorraad na 1991 gebouwd. 9

17 Afbeelding 2.5: Eigen woningen naar bouwperiode in de zeven Platform31-gemeenten en Nederland Leeuwarden Bron: ABF Research B.V. Syswov Lelystad is wat dat betreft een wat vreemde eend in de bijt (zie afbeelding 2.6). In Lelystad is er vooral vanaf halverwege de jaren zeventig van de vorige eeuw fors gebouwd en dan vooral eengezinswoningen. Bijna twee derde van de Lelystadse eigen woningsector (eengezinswoningen) is gebouwd in de periode Afbeelding 2.6: Bouwperiode van de Lelystadse eigen woningen (eengezinswoningen) Den Haag Dordrecht Enschede Schiedam Zaanstad Nederland 5 0 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bron: Gemeente Lelystad, voor na 1991 voor eigen woningen Lelystad Afbeelding 2.7: Particuliere huurwoningen naar bouwperiode in de zeven Platform31- gemeenten en Nederland Den Haag Dordrecht Enschede Lelystad Leeuwarden Schiedam Zaanstad Nederland 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bron: ABF Research B.V. Syswov voor na

18 Afbeelding 2.7 geeft de leeftijdsopbouw van de particuliere huursector in de gemeenten en in Nederland. Opvallend is de ouderdom van de Schiedammer en Haagse particuliere huurwoningenvoorraad. Deze gemeenten hebben niet alleen relatief veel meergezinswoningen, het merendeel ervan is (waarschijnlijk) ook nog in de vooroorlogse periode gebouwd. In de andere gemeenten is de particuliere huursector verhoudingsgewijs jong. 2.5 WOZ-waarde Onderstaande afbeelding 2.8 geeft de gemiddelde WOZ-waarde in de zeven Platform31- gemeenten. Deze waarde zegt op zich niet zo heel veel. Het gaat om een gemiddelde waarde van huur en koopwoningen. Verder is er geen onderscheid gemaakt tussen eengezinswoningen en woningen in meergezinshuizen. Desondanks illustreert de afbeelding dat de gemiddelde WOZ-waarde in de zeven Platform31- gemeenten een stuk lager is dan het landelijk gemiddelde. In Leeuwarden en Schiedam ligt de WOZ-waarde van een gemiddelde woning ongeveer een derde lager. Afbeelding 2.8: Gemiddelde WOZ-waarde in de zeven Platform31-gemeenten en Nederland (x 1.000; per ) Den Haag Dordrecht Enschede Leeuwarden Lelystad Schiedam Zaanstad Nederland Bron: gemeenten: (gebaseerd op gegevens van de waarderingskamer); Nederlands gemiddelde; Kortom De karakteristieken van de particuliere woningvoorraad in de zeven onderzochte gemeenten lopen nogal uiteen. Den Haag heeft een omvangrijk vooroorlogse voorraad en een grote meergezinssector. Die laatste sector telt daarnaast een grote groep (kleine) particuliere verhuurders. Bijna een derde van de particuliere huurwoningvoorraad in Dordrecht is vooroorlogs en veel van die woningen zijn in handen van particuliere verhuurders. Enschede heeft relatief weinig particuliere woningen. De particuliere voorraad bestaat grotendeels uit eengezinswoningen die over het algemeen wat jonger zijn dan in de andere gemeenten. Leeuwarden heeft een relatief oude eigen woningvoorraad. Bijna 40% van de eigen woningen stamt van voor de Tweede Wereldoorlog. Het grootste deel van de particuliere huursector is in de wederopbouw periode gebouwd ( ) en in de periode

19 De volledige woningvoorraad van Lelystad is naoorlogs, waarvan twee derde bewoond wordt door eigenaar-bewoners. De particuliere huursector is klein en het aandeel van de sociale huursector ligt iets onder het landelijk gemiddelde. Vrijwel de gehele voorraad bestaat uit eengezinswoningen en dat geldt vooral voor de eigen woningsector. Schiedam heeft een relatief oude woningvoorraad. Bijna veertig procent van de koopsector en iets meer dan de helft van de particuliere huursector is vooroorlogs. Bijna twee derde van het Schiedammer woningbestand is in handen van particulieren. Schiedam telt veel meergezinswoningen: een kleine zeventig procent van de gehele particuliere huurwoningenvoorraad is te vinden in boven-benedenwoningen en flats. Ongeveer de helft van de Zaanse woningvoorraad bestaat uit koopwoningen. Particuliere verhuurders hebben bijna 10% van de woningen in handen. De eigen woningsector bestaat voor het overgrote uit eengezinswoningen woningen, terwijl 40% van de particuliere huurwoningen in meergezinswoningen zijn te vinden. 12

20 3. Onderhoudskwaliteit is volgens eigenaren redelijk op orde 3.1 Inleiding In de jaren zeventig en tachtig van de vorige eeuw zijn veel onderhoudsachterstanden in de particuliere woningsector met forse overheidssteun ingelopen. Opeenvolgende landelijke (en soms aanvullend lokale) subsidieregelingen werden opgetuigd om particuliere woningen in de stadsvernieuwingsgebieden op te knappen. Naast het subsidiespoor hebben verschillende gemeenten op redelijke grote schaal particuliere woningen aangekocht en verbeterd of gesloopt en vervangen. Dit beleid is succesvol gebleken. De allerlaatste Kwalitatieve Woning Registratie (KWR) uit 2000 laat zien dat de Nederlandse woningvoorraad in algemene zin er kwalitatief goed bijstaat. Met de stadsvernieuwingsoperatie zijn de achterstanden in de vooroorlogse voorraad in de grote steden vergaand opgelost. Desondanks zijn er nog wel enkele probleemplukken in deze particuliere woningvoorraad te vinden. We komen daarop uitgebreid terug in de volgende hoofdstukken. De toenmalige minister van VROM wijst voor de toekomst dan ook nadrukkelijk op de verantwoordelijkheid van de eigenaar-bewoner zelf voor de kwaliteit van zijn of haar woning (Dekker, 2005; VROM 2006). In het kader van het Platform31- project hebben we onder meer bekeken hoe de gemiddelde eigenaar-bewoner deze verantwoordelijkheid invult. We willen namelijk niet alleen inzicht krijgen hoe het gemeentelijk beleid uitwerkt dat gericht is op de probleemplukken (via de casestudie-onderzoeken). Dit project gaat ook in op de kwaliteitstoestand van de eigen woning in meer algemene zin. Hoe beoordelen particuliere eigenaren de kwaliteit van hun woning en wat doen ze om die kwaliteit in stand te houden? Om die vraag te kunnen beantwoorden is een enquête gehouden onder eigenaar-bewoners in de zeven gemeenten. Bijna eigenaren hebben de vragenlijst beantwoord. Op gemeentelijk niveau is in kaart gebracht hoe eigenaar-bewoners met hun bezit omgaan, hoe ze de kwaliteit van woning en woonomgeving beoordelen en wat ze aan onderhoud en verbetering doen. Het blijkt dat er tussen de gemeenten geen wezenlijke verschillen zijn in de uitkomsten. Voor de afzonderlijke gemeenten zijn (interne) rapportages opgesteld die vooral inzoomen op de groep eigenaren die de onderhoudsstaat van hun woning een onvoldoende geven. Het blijkt overigens dat het om een verhoudingsgewijs kleine groep gaat. De enquête heeft een schat aan gegevens opgeleverd. In deze notitie geven we een impressie van de uitkomsten. In de volgende paragraaf plaatsen we allereerst enkele kanttekeningen bij de enquêteresultaten ( 3.2). Vervolgens geven we in paragraaf 3.3 de bewonersoordelen over de onderhoudsstaat van de buiten- en binnenkant van de woning, het gebruiksgemak en comfort van de woning en de woonomgeving. In de paragrafen 3.4 en 3.5 gaan we respectievelijk in op het uitgevoerde onderhoud en de werkzaamheden die men de komende tijd wil gaan uitvoeren. Het al dan niet uitvoeren van maatregelen om de energetische prestatie van de woning te verhogen komt in paragraaf 3.6 aan de orde. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een korte samenvatting. 3.2 Kanttekening vooraf Belangrijk bij de interpretatie van de resultaten is de vraag hoe representatief de gegevens zijn voor de eigenaar- bewoner in elk van de zeven gemeenten. Bedacht moet worden dat de bewoners zelf een cijfer geven aan de onderhoudsstaat van hun woning. Er heeft geen objectieve fysieke inspectie plaatsgevonden. Dit alles leidt er hoogstwaarschijnlijk toe dat deze oordelen over de onderhoudsstaat van de eigen woning een posi- 13