28,3 mln 29,6 mln. vervangen. 57,9 mln. 22,1 mln 44,2 mln 5,6 mln

Transcriptie

1 5 Kwaliteit 42

2 5.1 Kwaliteit van onze woningen Onderhoud De technische staat van onze woningen is belangrijk voor het thuisgevoel van onze bewoners. Daarom onderhouden we onze woningen, zowel aan de schil (planmatig onderhoud) als achter de voordeur (bij mutatie, servicebeurten en reparatieverzoeken). Verder vinden we dat al onze woningen aan onze interne kwaliteitsnorm moeten voldoen: dat is onze basiskwaliteit. We brengen woningen naar basiskwaliteit bij grootschalige renovaties (binnenzijde en buitenzijde: 592 woningen in 2017), bij mutatie (binnenzijde: woningen in 2017, exclusief studentencomplexen) en bij planmatig onderhoud (buitenzijde: 376 woningen in 2017). Kwaliteit woningen Uitgaven onderhoud Planmatig Niet Planmatig Totaal 28,3 mln 29,6 mln 57,9 mln Aantal woningen waar open verbrandingstoestellen zijn vervangen Aantal woningen op basiskwaliteit gebracht (doel: 601) Investeringen Nieuwbouw huur Verbeteringen / Renovatie Aankopen 22,1 mln 44,2 mln 5,6 mln Verwijderen asbest Tevredenheid huurder over onderhoud 1,9 mln 7,8 Veiligheid In 2017 zijn bij woningen de open verbrandingstoestellen (OVT s) vervangen door een centrale verwarming (CV) of warm tapwater voorziening. Nagenoeg alle OVT s zijn hiermee verwijderd. Ook asbest speelt een rol bij de veiligheid in onze woningen. Bij planmatig onderhoud en verbeterprojecten kijken we nauwgezet naar de aanwezigheid van asbest en verwijderen we dat waar nodig en mogelijk projectmatig. Binnen het niet planmatig onderhoud hebben we in 2017 aan asbestinventarisatie en het verwijderen van asbest 1,9 miljoen uitgegeven. Verbeteringen In 2017 is 44,2 miljoen geïnvesteerd in verbeteringen. Dit betreft onder meer een grootschalige renovatie waarbij 592 woningen op basiskwaliteit zijn gebracht. Daarbij is tegelijkertijd het energielabel verbeterd en zijn algemene ruimten, portieken en buitenterreinen opgeknapt. Bij de werkzaamheden ging het onder meer om het aanbrengen van kozijnen met HR++glas, mechanische ventilatie, nieuwe keukens, badkamers, toiletten, centrale verwarmingsinstallaties en bouwkundige werkzaamheden aan de schil. staedion Volkshuisvestingsverslag

3 Verbeteringen Aantal Bedrag Maasstraat 40 1,0 miljoen Moerweg 102 5,3 miljoen Nettelhorststraat ,6 miljoen Reitzstraat 21 1,1 miljoen Rijnauwenstraat 62 3,5 miljoen Robertaland 144 7,8 miljoen Subtotaal ,3 miljoen Open verbrandingstoestellen (OVT) vervangen ,7 miljoen Overige (vnl. moderniseren diverse complexen) - 4,2 miljoen Totaal 44,2 miljoen Vocht en schimmel Sinds 2016 heeft Staedion een schimmelpreventieteam. Als bewoners een melding maken van vocht en schimmel inspecteert ons schimmelpreventieteam de woning op de oorzaak van een slecht binnenmilieu. Is er een gebrek aan de woning, dan lossen we het probleem (voor zover mogelijk) op. Soms wordt een klacht veroorzaakt door bewonersgedrag. We informeren de bewoner dan over wat die zelf kan doen om de vocht- en schimmelproblemen te voorkomen. Naast het schimmelpreventieteam is er in 2017 een medewerker nazorg aangesteld om bij bewoners na te gaan of de problemen naar tevredenheid zijn verholpen. Is dit niet het geval, dan gaan we aan de slag om deze alsnog opgelost te krijgen. De gezamenlijke corporaties en de Gemeente Den Haag hebben bovendien een onafhankelijke vochtexpert (bureau Bouwpathologie) aangesteld. Zowel bewoners als de corporatie kunnen deze partij inschakelen voor een onafhankelijk advies als het niet gelukt is de problemen in eerste instantie op te lossen. In december heeft Staedion met Vidomes en Haag Wonen het platform gelanceerd. Met goede informatie, tips en filmpjes worden bewoners geholpen om vocht- en schimmelproblemen in hun woning te voorkomen. Serviceabonnementen Een groot deel van onze bewoners heeft een serviceabonnement. Hierdoor zijn zij ervan verzekerd dat tegen een vast bedrag per maand technische gebreken in de woning vakkundig en veelal zonder extra kosten worden gerepareerd. In 2017 hadden huishoudens een serviceabonnement. Dat is bijna 74% van alle huishoudens van Staedion. Conditiemeting De conditiescore van onze woningen, een checklist waarmee de technische staat van een gebouw kan worden gemeten, komt uit op een 1,73 volgens de NEN Dat betekent dat de conditie van de schil van onze gebouwen tussen uitstekend (1) en goed (2) ligt. Doorkijk 2018 We hebben nog een aanzienlijke opgave op het gebied van kwaliteitsverbetering van ons bestaande bezit en de beschikbaarheid en verduurzaming van woningen. We blijven daarom op grote schaal investeren in woningverbetering. We stellen onze bewoners centraal bij de uitvoering van onze werkzaamheden. We betrekken hen steeds vaker bij de uitvoering van onze onderhoudswerkzaamheden, daar waar mogelijk passen we onze werkprocessen daarop aan (onder meer op basis van klantreizen). 44

4 5.2 Duurzaamheid Staedion heeft in 2016 het Beleidsplan duurzaamheid opgesteld. Staedion wil samen met bewoners het energieverbruik verduurzamen, de energielasten verlagen en het thuisgevoel vergroten. Wij richten ons in de aanpak enerzijds op verbruik en anderzijds op duurzame materialen en bronnen. Ons strategisch kader bevat de ambitie dat onze woningen in 2040 klimaatneutraal zijn. In de loop van 2017 hebben we deze ambitie bijgesteld. We hebben verschillende onderzoeken en scenariostudies gedaan naar de haalbaarheid van deze ambitie. In combinatie met andere opgaven, waaronder nieuwbouw en ook de betaalbaarheid voor onze huurders, denken we dat 2050 een realistischer jaartal is voor het hebben van een klimaatneutrale voorraad. Dit sluit ook aan bij het huidige Rijksbeleid. In 2017 is het besluit genomen om te gaan werken met een programmamanager voor duurzaamheid. We hopen dat we hiermee focus en versnelling kunnen aanbrengen in deze opgave. Duurzame woningen Indeling van het bezit naar energielabelklasse A+ 1% A+ 1% A 11% A 9% B 22% B 20% C 34% C 32% D 18% D 20% E 9% E 10% F 4% F 6% G 1% G 2% Duurzame bronnen Naast isolatie van onze woningen streven we er naar om deze aan te sluiten op duurzame bronnen. In Den Haag Zuidwest zijn we in gesprek over de mogelijkheden van het bestaande warmtenet. Doel is om de warmte in de toekomst uit een duurzame bron (geothermie) te halen. Dat biedt kansen om het net uit te breiden. Er is hard gewerkt aan de uitrol van drie pilots met zonnepanelen voor individuele bewoners. Deze worden naar verwachting opgeleverd in In het nieuwbouwproject aan de Haverkamp streven we naar nul-op-de-meter. staedion Volkshuisvestingsverslag

5 Bewoners Naast investeringen in isolatie en duurzame bronnen, haalbaarheidsonderzoeken en scenariostudies, hebben we gewerkt aan betere voorlichting voor onze bewoners. Zo kunnen nieuwe bewoners gebruik maken van een onafhankelijk adviseur bij het maken van een keuze voor de energieleverancier. De medewerkers van het thuisteam zijn opgeleid om actief te adviseren over installaties en energieverbruik. Samen met de gemeente, GGD en andere corporaties is een pilot uitgerold om bewoners huis-aan-huis te bezoeken en te adviseren. Dit was geen onverdeeld succes, maar krijgt zeker opvolging in Doorkijk 2018 In februari 2018 is in Den Haag een Haagse Energietop georganiseerd. Hierbij worden naast afspraken over samenwerking, tien gebieden in Den Haag benoemd waar de partijen gezamenlijk aan de slag gaan. Daarnaast gaan we zonnepanelen aanbieden in verschillende pilotcomplexen. 5.3 Wonen met zorg en support Met zorg een thuis De afgelopen jaren is er veel veranderd op het gebied van wonen en zorg, voor overheden, zorginstellingen maar ook voor woningcorporaties. We realiseerden daarom in 2016 Met zorg een thuis, een nieuwe visie op wonen met zorg en begeleiding. De verschillende projecten en activiteiten brachten we samen in een programma, dat we 2018 verder ontwikkelen en uitvoeren. Zorgvastgoed Staedion verhuurt woningen aan achttien verschillende zorginstellingen. Het gaat met name om instellingen vanuit de ouderenzorg zoals Florence, Cato en Saffier. Maar we verhuren ook aan zorginstellingen voor mensen met GGZ-problematiek, een verstandelijke beperking of vanuit de jeugdzorg. In 2017 ontwikkelden we met Florence nieuwe concepten voor de (voormalig) verzorgingshuizen, het Wonen met een Plus. Met het RIBW Fonteynenburg openden we volgens de principes van scheiden van wonen en zorg een nieuwe zelfstandige woonvoorziening voor jongeren, genaamd Beschermd Thuis. Dit betrof de transformatie van een kantoorruimte in Ypenburg. Dit vernieuwende samenwerkingsmodel, waarbij heldere afspraken zijn gemaakt over de exploitatie van de woningen en de zorgverlening, willen we in 2018 als basis gebruiken voor de samenwerking met andere zorgverleners. We werken samen met Florence aan een nieuwe invulling voor de vijf verzorgingshuizen in onze portefeuille. In 2017 hebben we investeringsbesluiten genomen voor de locaties Loosduinsehof en Wenckebach. Op de locatie Loosduinsehof zetten we in op het concept Wonen met een plus, bestemd voor doelgroepen met een lichte ondersteuningsvraag. Voor de beoogde doelgroepen is nadrukkelijk gekeken naar de behoefte binnen de wijk Nieuw Waldeck en stadsdeel Loosduinen. Vanuit de wijk en via onze maatschappelijke partners krijgen deze bewoners aanvullende dienstverlening aangeboden. Voor locatie Wenckebach benutten we de mogelijkheid om nieuwe toegankelijke sociale woningen te realiseren voor ouderen. Ook op deze locatie onderzoeken we de mogelijkheid om Wonen met een plus te introduceren. In de complexen Swaeneduin aan de Loosduinsekade en Willemshaghe aan de Willem III straat heeft Saffier de verhuur en het beheer van de reguliere ouderenwoningen teruggegeven aan Staedion. Tijdens de overdrachtsperiode zijn alle contractbedrijven herzien, hebben we voor Swaeneduin de VvE geactiveerd en voor de bewoners informatiebijeenkomsten georganiseerd. Eén januari 2018 is de officiële overdrachtsdatum. 46

6 Woningaanpassingen In 2017 realiseerden we met de gemeente 861 aanpassingen conform de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). We maakten woningen geschikt voor zelfstandig thuis wonen, bijvoorbeeld voor ouderen met een beperking. Mede dankzij onze inzet werden in Den Haag in één keer 58 wooncomplexen, waarvan 19 van Staedion, van gemeenschappelijke WMO-aanpassingen voorzien. Het ging bij de woningcomplexen van Staedion om aanpassingen voor de brandveiligheid en om gemeenschappelijke scootmobielruimtes. Verwarde personen Door een gestage groei van het aantal personen dat behoort tot de kwetsbare doelgroep, door toename van het aantal verwarde personen en door afname van (intramurale) zorg, zien we een groei van complexe overlastproblematiek. Voor een goede aanpak zijn we diverse samenwerkingsverbanden aangegaan. Zo hebben we een convenant afgesloten met de Sociale Wijkzorgteams met betrekking tot de aanpak van onrechtmatige bewoning en zorgen we via partners voor bemiddeling en mediation. Vertegenwoordigers van Staedion nemen deel aan diverse stedelijke overlegstructuren en begeleidingscommissies. Op deze manier vindt er afstemming plaats met de gemeente, de collega-corporaties en de politie. Delen van kennis In het eerste kwartaal hebben bewonersconsulenten een bijdrage geleverd aan een stedelijke expertmeeting. Daar hebben we het gebruik van tweede-kans-overeenkomsten en gedragsaanwijzingen verder uitgewerkt. Ook heeft er een scholingsbijeenkomst plaatsgevonden, gegeven door het bureau Huisvestingsadvocaten. Onze deskundigheid is op deze wijze verder ontwikkeld en met behulp van nieuwe kennis hebben we verschillende processen en werkinstructies aangepast. Door de uitvoering van een grote hoeveelheid onderhoudsprojecten waarbij zijn we bij veel bewoners achter de voordeur gekomen. Zo kwamen we ook veel nieuwe hulpvragen op het spoor. Door extra in te zetten op bewonersondersteuning zijn we in staat om samenwerking te zoeken met onze netwerkpartners zodat we de juiste partij bij de hulpvraag kunnen betrekken. In het laatste tertaal zijn we gestart met een overleg met Platform31 om beter in kaart te brengen of er werkelijk een toename plaatsvindt van overlast door personen met verward gedrag. Ook onderzoeken we waarom die toename vooral in het corporatiebezit zichtbaar is. Wat vraagt dat van onze samenwerking met netwerkpartners en de gemeente? En wat betekent dat voor de inzet van medewerkers van de corporatie? Doorkijk 2018 In 2018 geven we het programmamanagement voor wonen en zorg verder vorm, onder meer door het aanstellen van een programmamanager wonen en zorg. We maken plannen voor de verzorgingstehuizen en voeren de genomen besluiten uit. We volgen het onderzoek naar verwarde personen en passen indien nodig onze werkwijze aan. staedion Volkshuisvestingsverslag

7 5.4 Aangename buurten: samen werken aan leefbare buurten Samen werken aan leefbare buurten is het primaire aandachtsgebied van de vier Thuisteams (directie Woonservice) binnen Staedion. De Thuisteams zijn op geografische basis ingedeeld. In totaal gaat het dan om het volgende aantal fulltime medewerkers (FTE) die hier een bijdrage aan leveren: Aangename buurten Aantal bewonersconsulenten 14,8 fte Aantal complex beheerders / huismeesters 26,8 fte Aantal sociaal complexbeheerders 8,2 fte Aantal technisch beheerders 5,9 fte Bewonersconsulenten Maandelijks komen de bewonersconsulenten bij elkaar. Afgelopen jaar hebben we alle werkinstructies en processen op het gebied van beheren leefomgeving sociaal met elkaar besproken, geëvalueerd en verbeterd. Ook zijn de daarbij behorende brieven onder de loep genomen. Tijdens de overleggen schuiven er met regelmaat gasten aan. Zo hebben we afstemming gezocht met bureau Bemiddeling en Mediation en is de deurwaarder een keer langs geweest om de meest actuele werkwijze toe te lichten. Ook heeft een advocatenkantoor toelichting gegeven op de laatste ontwikkelingen binnen het Huurrecht. We hebben verder thema s en onderwerpen besproken zoals Lange Systemen (het geheel aan wetten en regels op het gebied van wonen en zorg), de visie op participatie, de aanpak van personen met verward gedrag en de verdere ontwikkeling van het gebruik van de gedragsaanwijzing voor bewoners die overlast veroorzaken. Een aparte bijeenkomst is besteed aan de rol en kwaliteit van bewonerscommissies. Hierbij waren ook de leden van onze Huurdersvereniging (HVS) aanwezig. Inzet huismeesters en complexbeheerders Binnen de corporatiesector zijn de gevolgen van extramuralisering, langer zelfstandig wonen en het huisvesten van bijzondere doelgroepen zoals statushouders, merkbaar. Ook bij Staedion merken we een toename van minder zelfredzame bewoners in onze woningen. Dit beïnvloedt onze werkzaamheden. Het werk neemt toe: zowel in omvang, als in diversiteit. Waar de huismeester/complexbeheerder eerder meer het imago had van klusjesman/vrouw, is deze nu veel meer verbinder geworden. Luisteren naar bewoners, informeren, doorverwijzen, dat zijn de taken waar deze collega s zich vooral mee bezighouden. Training en opleidingen staan dan ook steeds meer in het kader van inzet van sociale vaardigheden. In het selectiebeleid voor nieuwe medewerkers staan verbale en sociale vaardigheden voorop. De BIK in 2017 De BIK (Beheer Intensiteit Kaart) is een methode om voor elke buurt en elk complex op basis van externe en interne elementen de beheerintensiteit te bepalen. Met deze score zijn we beter in staat om onze prioriteiten te stellen, de inzet van mens en middelen te onderbouwen en activiteiten (leefbaarheidsplannen) uit te zetten. Ook dit jaar hebben we alle complexen weer onderling vergeleken met behulp van de Beheer Intensiteit Kaart. Afgelopen jaar hebben we de werkwijze uit 2016 gecontinueerd. We zien dat het gebruik van de BIK binnen de organisatie steeds meer geïntegreerd is in de dagelijkse praktijk. Zo zijn de resultaten ook aan de orde geweest in de complexsessies met de afdeling Vastgoed. In 2017 scoren de buurten Moerwijk Zuid, Transvaal Noord en 48

8 Schildersbuurt Oost in het rood. Dit betekent dat de beheerintensiteit hier het hoogst is. De beste scores zijn voor de buurten Woerdblok, Kijkduin en Bloemenbuurt West. Ten opzichte van 2016 is aan meer respondenten gevraagd naar hun thuisgevoel. Ook zijn in het onderzoek in 2017 overlast en onrechtmatig gebruik beter geregistreerd. Verder bleek dat de gemiddelde teamscore gelijk bleef aan het voorgaande jaar. Inzet op leefbaarheid In 2017 hebben we ruim 3,6 miljoen uitgegeven aan leefbaarheid. We hebben de aanpak van het voorgaande jaar gecontinueerd. Een groot deel van de budgetten is toegekend aan specifieke leefbaarheidsprojecten (sociaal of fysiek). Naast deze projectmatige budgetten hebben we nog te maken met kosten in verband met de jaarlijkse leefbaarheidsprijsvraag ( Mijn Thuis ). Verder zijn er kosten in verband met maatschappelijke zorg en kosten die we moeten maken om incidenten op te lossen die een relatie hebben met de leefbaarheid. Enkele voorbeelden van geslaagde leefbaarheidsprojecten in 2017 Dakterras Natalstraat: Het ouderencomplex aan de Natalstraat heeft een dakterras. Het dakterras werd bijna niet gebruikt omdat er geen bankjes stonden en er geen schaduw was. Toch nam een aantal bewoners geregeld hun stoeltje mee om er te gaan zitten en zetten zij plantjes neer in emmers en bakjes die voorhanden waren. Samen met de bewoners hebben wij nagedacht over het inrichten van het dakterras, zodat het wél een fijne plek is om samen te gebruiken. Er zijn verschillende bankjes en een tafel geplaatst. Een schaduwdoek zorgt voor de nodige verkoeling. De plantenbakken met vaste planten en eenjarigen - geven extra gezelligheid. De regenton die op de hemelwaterafvoer is aangesloten, zorgt er voor dat de bewoners de plantenbakken gemakkelijk zelf kunnen onderhouden. Portiekambassadeurs Laak In Laak zijn wij in 2017 een samenwerking aangegaan met basisschool De Baanbreker. De leerlingen van groep 8 komen bijna allemaal uit Laak en wonen ook in een woning van Staedion. Deze groep is gevraagd of ze het leuk vinden portiekambassadeur te worden in het eigen portiek. Hier werd enthousiast op gereageerd. De leerlingen hebben tot het eind van het schooljaar in hun eigen portieken geparticipeerd en deze gecontroleerd op schoon, heel en veilig. Bijzonderheden zijn opgeschreven op een formulier. De formulieren zijn vervolgens door de docent aan de complexbeheerders g d, zodat we de zaken die zijn geconstateerd konden oppakken. De leerlingen mochten hun eigen buren informeren over hun nieuwe taak in het portiek middels een zelf geschreven brief. Dit werd erg leuk ontvangen door de buren. Wij hopen op deze manier dat betrokkenen zich ervan bewust worden dat een schoon en veilig portiek ook onderdeel vormt van het gehuurde. De samenwerking met de school verliep erg goed. Breezandstraat De bewoners met achtertuinen zijn te oud om zelf hun tuin bij te houden. In 2017 is er een tuincommissie opgestaan van twee bewoners die deze tuinen wel bij willen houden voor deze oudere bewoners. Voordat de tuincommissie aan de slag kon, moesten de tuinen aangepakt worden. Met hulp van hovenier Van der Drift, collega s en de tuincommissie hebben we in één ochtend, op nationale burendag 10 maart 2017, alle tuinen schoongemaakt. De tuincommissie houdt deze tuinen nu bij. Oranjelaan Eind 2016 kreeg Staedion het verzoek om kunst aan te brengen op de kolommen in de doorgang van het complex Haagweide/Oranjelaan. Bewoonster Monique Rijksen heeft in samenwerking met Margriet Snaterse bewoners (voornamelijk kinderen) uitgenodigd om mee te denken over de invulling hiervan. Het resultaat mag er zijn! staedion Volkshuisvestingsverslag

9 Het Zicht Het Haags kinderatelier heeft in de wijk Bouwlust in samenwerking met kinderen van de Nutsschool een aantal kleurrijke mozaïeken gemaakt. Het mozaïekproject is feestelijk afgerond in ons wijkkantoor aan het Zicht. Onder het genot van een glas limonade en een koek werd door één van de makers het lint doorgeknipt. Komend jaar worden de mozaïekpanelen in de wijk geplaatst. Dit zorgt voor meer kleur in de wijk. Woonfraude en overlast In 2017 telden we 730 leefbaarheidsdossiers: 503 op overlast en 227 op onrechtmatig gebruik. Dit is een daling van 9% ten opzichte van De meeste overlast wordt veroorzaakt door geluidsoverlast (ruim 48%), gevolgd door burenruzie (17%). Op maatschappelijke zorg zijn 37 dossiers geregistreerd en op psychosociale problematiek zeven dossiers. Bij onrechtmatig gebruik betreffen de meeste dossiers woonfraude (161 dossiers). Op de code hennep zijn in 2017 in totaal 30 dossiers aangemaakt. In twaalf overlastzaken is de huur opgezegd door de bewoner, dat geldt voor 28 gevallen van onrechtmatig gebruik. Daarnaast heeft Staedion 28 dossiers afgesloten met een ontruiming. We werken in het kader van bestrijding van woonfraude goed samen met de gemeente. Doorkijk 2018 Ook in 2018 blijven we inzetten op leefbaarheid. We maken een nieuwe visie op participatie en geven daar uitvoering aan door nieuwe vormen van participatie te ontwikkelen. We maken een basiskwaliteit voor groen. Daarnaast hebben we extra aandacht voor overlast door verwarde personen. Bovendien nemen we in 2018 het takenpakket van de complexbeheerders en huismeesters onder de loep. In samenwerking met de afdelingen, die ook geregeld een beroep doen op hun inzet, stemmen we af wat wel en niet tot de taken behoort. We passen de kledinglijn van de complexbeheerders en huismeesters aan, waardoor zij beter herkenbaar zijn en er minder associatie is met een klusjesman. 50

10 staedion Volkshuisvestingsverslag