Bericht. Inhoud. Bericht van onze directeur-bestuurder. Bericht van de raad van commissarissen. Het huisvesten van onze doelgroep

Transcriptie

1 Jaarverslag 2017

2 Inhoud Bericht VAN ONZE DIRECTEUR-BESTUURDER Bericht van onze directeur-bestuurder Bericht van de raad van commissarissen Het huisvesten van onze doelgroep De kwaliteit van onze woningen In 2017 draaide het voor mij om de periode In overleg met huurdersverenigingen, de gemeente en andere samenwerkingspartners stelden we ons nieuwe Koersplan voor de komende vier jaar op. Ik hecht veel belang aan dat Koersplan. Het geeft richting aan de activiteiten van Wonen Midden- Delfland. Van 2018 tot en met 2021 stellen we duurzaamheid, kwaliteit, betaalbaarheid, een groene omgeving, samenwerking en vitale dorpskernen centraal. Met als doel dat onze huurders betaalbaar kunnen blijven wonen in deze mooie groene omgeving. Verder vroegen we onze huurders om ons een spiegel voor te houden. Hoe ervaren zij onze dienstverlening? De ruime voldoende die zij ons gaven over 2017 zie ik als een motivatie om te bekijken wat we in 2018 anders en beter kunnen doen. Daarbij betrekken we de Klankbordgroep, waarvoor huurders zich hebben aangemeld. Ook de succesvolle Eet Mee Praat Mee-avonden komen terug. Ik kijk ernaar uit om van onze huurders te horen wat wonen met plezier voor hen betekent. Op die manier helpen zij ons te bepalen hoe we het woonplezier kunnen vergroten. Nu en in de komende jaren. De samenwerking met onze partners De leefbaarheid in onze wijken Het betrekken van onze huurders bij beheer en beleid Onze financiële continuïteit Met de huurdersverenigingen en de gemeente zaten we ook rond de tafel voor het maken van prestatieafspraken. Goede afspraken over bijvoorbeeld de hoeveelheid, kwaliteit en betaalbaarheid van huurwoningen. In Maasland leverden we vijftien nieuwbouwwoningen op en in Den Hoorn vijftien units voor vergunninghouders. Daarnaast gingen we in 2017 aan de slag met het verduurzamen van ongeveer tweehonderd eengezinswoningen. Daphne Pieters Directeur-bestuurder Maasland, mei

3 We hebben zorgvuldig gevolgd hoe de corporatie woningen duurzamer maakte. Dit is een onderwerp dat hoog op de agenda staat. Bericht VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN Wonen Midden-Delfland ontwikkelde in 2017 haar Koersplan voor de komende vier jaar. Ook voor de raad van commissarissen stond de toekomst centraal. De raad van commissarissen (RvC) controleert het bestuur en de gang van zaken binnen de corporatie. In 2017 besteedden we daarbij veel aandacht aan het nieuwe Koersplan dat Wonen Midden-Delfland samen met belanghebbenden op papier zette. De RvC sprak tijdens de voorbereidingen regelmatig met de directeur-bestuurder over de missie, visie en strategie van de corporatie. Wij zijn tevreden met de koers. Daarom keurden we het Koersplan in november goed. Ook hebben we zorgvuldig gevolgd hoe de corporatie woningen duurzamer maakte. Dit is een onderwerp dat hoog op de agenda staat. Wonen Midden-Delfland verbeterde onder meer de isolatie van woningen en plaatste zonnepanelen. Dat zijn belangrijke werkzaamheden, waarmee de corporatie haar woningen energiezuiniger maakt en op de toekomst voorbereidt. De RvC heeft goed gelet op de voortgang, planning en kosten van de activiteiten. Verder hielden we toezicht op de prestatieafspraken die Wonen Midden-Delfland maakte met de huurdersverenigingen en de gemeente. We lieten ons niet alleen uitgebreid informeren over de manier waarop de corporatie wil bijdragen aan de volkshuisvesting in Midden- Delfland. We bewaakten ook de rol van de huurdersverenigingen en de gemeente bij de totstandkoming van de afspraken. In november gaven we groen licht voor de prestatieafspraken. We vinden het contact met vertegenwoordigers van huurders, gemeente en andere belanghebbenden heel belangrijk. We zochten hen dan ook regelmatig op om te horen wat hen bezighoudt. Daarnaast vroegen we deze relaties om de rol van de RvC zelf tegen het licht te houden. Het waren waardevolle gesprekken. Ze hebben het ons mogelijk gemaakt om het functioneren van de woningcorporatie vanuit verschillende perspectieven te beoordelen. Raad van commissarissen Maasland, mei

4 Het huisvesten VAN ONZE DOELGROEP Wij zetten alles op alles om mensen met een beperkt budget een passende woning te bieden. Daarom bouwden we nieuwe woningen en leverden we tijdelijke units op. Aantal woningen Op 31 december 2017 hadden we woningen onder onze hoede. Dat is 20% van alle huurwoningen in Midden-Delfland. Hiervan staan 562 woningen in Den Hoorn, 343 in Schipluiden en 681 in Maasland. 562 Den Hoorn 343 Schipluiden 681 Maasland Nieuwbouw In 2017 voegden we 30 nieuwe woningen aan onze voorraad toe: 6 maisonnettes in Maasland (Veldesteijn) 4 appartementen in Maasland (Veldesteijn) 15 tijdelijke units in Den Hoorn (Sterappel) 5 eengezinswoningen in Maasland (Herenwei) We verkochten of sloopten in 2017 geen woningen. Statushouders Maximaal 30% van de betaalbare woningen (zie ook Verschuivingen, hieronder) houden we na huuropzegging vrij voor statushouders. Dit zijn vluchtelingen met een verblijfsvergunning. In 2017 kwamen op die manier 15 tijdelijke woonunits beschikbaar voor deze groep mensen: 11 voor alleenstaanden en 4 voor gezinnen. In totaal had de gemeente Midden-Delfland in 2017 de taak om 46 statushouders te huisvesten. Wij slaagden erin 45 personen een woning te bieden. De gemeente bracht nog eens 6 personen onder in een pand in Schipluiden. Hierdoor werden 5 personen meer gehuisvest dan de taakstelling. We verhuurden in 2017: 20 woningen in het goedkope segment (met een huur tot 414,02 per maand); 78 in betaalbaar I (met een huur tussen 414,03 en 592,55 per maand); 18 in betaalbaar II (met een huur tussen 592,56 en 635,05 per maand); 19 in het bereikbare segment (met een huur tussen 635,06 en 710,68 per maand); 9 in de vrije sector (met een huur die hoger is dan 710,68 per maand) Verschuivingen In totaal verhuurden we in woningen. Hiervan kwamen er 63 beschikbaar voor nieuwe huurders (starters) en 81 voor huurders die van de ene naar de andere woning van Wonen Midden- Delfland verhuisden (doorstromers). In 2017 slaagden we erin om 21 woningzoekenden met een urgentie een woning te bieden. Hierbij ging het om mensen die om bepaalde redenen met spoed een woning zochten. Dit is 15% van het totale aantal toewijzingen over

5 De kwaliteit VAN ONZE WONINGEN In 2017 concentreerden we ons op het duurzamer maken van onze woningen. We isoleerden ze en brachten zonnepanelen aan. Energielabel B In 2021 moeten alle 2,4 miljoen huurwoningen van woningcorporaties gemiddeld een energielabel B hebben. Die ambitie hebben wij samen met de andere Nederlandse corporaties vastgelegd in het zogeheten Convenant Energiebesparing Huursector. Tot 2021 investeert Wonen Midden-Delfland 6,6 miljoen in het energiezuiniger maken van woningen, onder meer door ze te isoleren. Eerste resultaten In 2017 startten we met een groot project. We isoleerden 200 oudere eengezinswoningen in Maasland. Daarnaast boden we huurders de mogelijkheid om zonnepanelen te plaatsen op hun eengezinswoning. Van de opbrengst van deze zonnepanelen gaat 50% naar de huurder en 50% naar de corporatie. Op die manier kunnen huurders en corporatie de investering dekken. Standaarden We zoeken altijd naar kansen om efficiënter te werken. Sinds 2017 werken we daarom met vaste prijzen, standaard onderhoudspakketten en 3 zogeheten kernaannemers. In principe verzorgen alleen deze aannemers het dagelijkse onderhoud. In 2018 bekijken we of deze aanpak werkt. Onderhoud in 2017 In 2017 gaven we aan onderhoud in totaal uit. Het ging om: onderhoud naar aanleiding van reparatieverzoeken; onderhoud dat we standaard uitvoeren als een woning een nieuwe huurder krijgt; gepland onderhoud, zoals schilderwerk, en onderhoud aan liften en cv-ketels. Aan reparatieverzoeken gaven we meer uit dan in Dit kwam niet alleen doordat we meer reparatieverzoeken ontvingen. De kosten per melding waren ook hoger. We voerden reparaties aan stucwerk en plafonds uit en vervingen vloeren - activiteiten die meestal duur zijn. Tot 2021 investeert Wonen Midden-Delfland 6,6 miljoen in het energiezuiniger maken van woningen 08 09

6 Net als wij vinden onze samenwerkingspartners in Midden-Delfland het belangrijk dat mensen betaalbaar kunnen wonen in onze mooie, groene omgeving. De samenwerking MET ONZE PARTNERS We willen het voor onze huurders zo plezierig mogelijk maken om te wonen in Midden-Delfland. Dat doen we samen met onze partners. Koersplan Net als wij vinden onze samenwerkingspartners in Midden-Delfland het belangrijk dat mensen betaalbaar kunnen wonen in onze mooie, groene omgeving. Wij vinden het logisch om deze partners bij belangrijke beslissingen te betrekken. In 2017 dachten medewerkers, huurders, de gemeente en andere lokale partijen mee over de toekomst van Wonen Midden-Delfland. Op basis van hun gedachten en ideeën ontwikkelden we het Koersplan Dat geeft richting aan onze activiteiten voor de komende 4 jaar. Nu zetten we het plan om in concrete projecten en activiteiten. Ook dat doen we in overleg met onze partners. Prestatieafspraken In 2017 maakten we met de huurdersverenigingen en de gemeente afspraken over het aantal huurwoningen dat we aanbieden en de kwaliteit, betaalbaarheid en beschikbaarheid van deze woningen. We maakten ook duidelijke afspraken over de leefbaarheid in de buurten en over de betrokkenheid van bewoners bij beleid en beheer en bij wonen en zorg. In december ondertekenden we samen met deze partijen de zogeheten prestatieafspraken. Stadsgewest Ook op regionaal niveau bestaan prestatieafspraken. De 15 woningcorporaties in de regio Haaglanden hebben met de 9 gemeenten in het Stadsgewest Haaglanden in 2015 zulke gezamenlijke regionale prestatieafspraken gemaakt. Daarin staat onder meer dat de corporaties in % van alle vrijkomende betaalbare woningen toewijzen aan huurders met een inkomen tot We maakten duidelijke afspraken over de leefbaarheid in de buurten en over de betrokkenheid van bewoners bij beleid en beheer. 11

7 De leefbaarheid IN ONZE WIJKEN Het betrekken VAN ONZE HUURDERS BIJ BEHEER EN BELEID Een prettige omgeving voor onze huurders, daar werken we graag aan mee. Onze woonconsulente en complexbeheerder spelen hierbij een belangrijke rol. Overlast Overal waar mensen wonen, heb je wel eens last van elkaar. Maar er is een verschil tussen last en overlast. Lukt het een huurder niet om het probleem zelf met de veroorzaker op te lossen? Dan bemiddelen wij. Als het nodig is, roepen we ook de hulp in van de politie, het Maatschappelijk Team van de gemeente, de GGZ of bureau Bemiddeling en Mediation. Meldingen In 2017 namen onze woonconsulente en de complexbeheerder 308 meldingen van overlast in ontvangst. In 2016 waren dit er nog 162. Dit is een sterke toename, die vooral wordt veroorzaakt doordat mensen met een zorgbehoefte langer zelfstandig wonen. Dit kunnen verwarde personen zijn die uitstromen uit een opvang of die langer zelfstandig blijven wonen, maar ook bijvoorbeeld oudere mensen met een zorgbehoefte. De meeste meldingen gaan over geluidsoverlast, huurzaken en conflicten tussen huurders. Signaalfunctie Wij gaan niet alleen aan de slag met concrete meldingen, maar hebben ook een belangrijke signaalfunctie. Daarom onderhouden we nauw contact met het Maatschappelijk Team van de gemeente. Complexe vraagstukken bespreken we en pakken we samen aan. Wij werken vóór onze huurders, maar ook graag mét hen. Leden van de huurdersverenigingen betrekken we bijvoorbeeld al langer bij beheer en beleid. In 2017 zetten we met huurders ook een Klankbordgroep op. Huurdersverenigingen Ook in 2017 zaten we regelmatig rond de tafel met Huurders Vereniging Maasland en Huurdersvereniging Schipluiden-Den Hoorn. Met hen voerden we constructieve gesprekken over het beleid van onze corporatie. We hadden het onder meer over de nieuwe koers, bewonersparticipatie en verduurzaming. Huurdersverenigingen zijn onafhankelijke partijen. Zij treden op als belangenbehartiger van de mensen voor wie wij ons werk doen: de huurders van Wonen Midden-Delfland. We vinden de gesprekken bijzonder waardevol. Mede daarom ontvingen de huurdersverenigingen van ons in 2017 een financiële bijdrage voor hun verdere ontwikkeling. Klankbordgroep We ontmoeten huurders ook op andere manieren. In 2017 organiseerden we een reeks themabijeenkomsten, de zogeheten Eet Mee Praat Meeavonden. De gesprekken die we daar voerden, leidden tot concrete resultaten. Samen met huurders richtten we bijvoorbeeld een Klankbordgroep op. Met de leden van deze groep bespreken we onze dienstverlening. Voor 2018 staan onderwerpen als communicatie, veiligheid en onderhoud op de agenda. Communicatie Verder onderhouden we contact met huurders in de vorm van een nieuwsbrief. Ook zetten we sociale media in, zoals Twitter en Facebook. Is het tijd voor onderhoudswerkzaamheden of de afrekening van de servicekosten? Dan brengen we huurders met een brief persoonlijk op de hoogte. Vóór 1 juli ontvangen zij van ons bovendien een speciaal bulletin met informatie over de jaarlijkse huuraanpassing

8 Onze financiële continuïteit Ook in 2017 hielden we onze financiële positie gezond. Verder zorgden we dat onze woningen betaalbaar bleven. We hanteerden bijvoorbeeld kale huurprijzen die lager waren dan we mochten vragen. Kale huurprijs De kale huurprijs van een woning is de prijs zonder bijkomende kosten, zoals servicekosten, gas, water en licht. Op 31 december 2017 bedroeg de gemiddelde kale huurprijs voor onze huurwoningen in het betaalbare segment 561. Dit was 72% van de maximaal redelijke huur. Voor onze huurwoningen in de vrije sector was de gemiddelde kale huurprijs 838. Dit was 89% van de maximaal redelijke huur. Eigen vermogen In 2015 werd de nieuwe Woningwet ingevoerd. In lijn met die wet schatten wij de waarde van onze woningen in tegen de zogeheten marktwaarde in verhuurde staat. Daardoor is ons eigen vermogen gestegen naar 147,8 miljoen. Op papier is dit een fors bedrag, maar in werkelijkheid levert het ons geen kasgeld op. Het geld komt alleen beschikbaar als we woningen verkopen. Wij willen juist zo veel mogelijk woningen beschikbaar houden voor huurders. Daarom hebben we in 2017 geen huizen verkocht. Op 31 december 2017 bedroeg de gemiddelde kale huurprijs voor onze huurwoningen in het betaalbare segment 561. Dit was 72% van de maximaal redelijke huur. Incassobeleid Met ons incassobeleid proberen we huurachterstanden te voorkomen en houden we rekening met de financiële situatie van de huurder. Als een huurder een huurachterstand heeft, bespreken we manieren om de problemen op te lossen. We stellen een betalingsregeling voor of verwijzen de huurder naar de gemeente. Loopt de achterstand verder op, dan schakelen we de deurwaarder in. Op 31 december 2017 waren er 21 huurders met een betalingsregeling (2016: 14) en had de deurwaarder 26 vorderingen in handen (2016: 21). Er vonden geen ontruimingen plaats. Risicomanagement Politieke besluiten kunnen een groot effect hebben op onze organisatie, zeker omdat wij een kleine organisatie zijn. We verkennen nu hoe we intensiever kunnen samenwerken met andere corporaties. Ook verplichte investeringen in het verduurzamen van woningen vormen grote uitdagingen en brengen risico s met zich mee. We beoordelen deze risico s regelmatig en nemen waar nodig maatregelen om ze te beheersen

9 Contact Wonen Midden-Delfland Langetaam TG Maasland T E info@wonenmd.nl