Woningbehoefte in Zwammerdam

Transcriptie

1 Woningbehoefte in Zwammerdam Juni 2018 Inhoudsopgave Doel van het rapport Samenvatting Aantallen Opdrachtgeverschap en lokaties Bijlagen: Vraagmatrix voor koop- en huurwoningen, eengezinswoningen en appartementen Mogelijke woningbouwlokaties Het rapport en de bijlagen zijn tot stand gekomen door de inbreng van de Werkgroep Wonen Zwammerdam. Deze werkgroep heeft gefunctioneerd onder auspiciën van de Belangenvereniging Zwammerdam (BVZ) Werkgroep Wonen Marc Samsom (BVZ), John van der Neut, Gerd de Vries, Jeroen Eijkelboom, Bart van Riessen, Jozef Kindt

2 Doel van het rapport Met het rapport wordt beoogd de woonbehoefte van de lokale bevolking (de woonwens) concreet in beeld te brengen. Deze benadering is uniek en staat haaks op de macrocijferbenadering die Rijk, provincie en gemeente hanteren. Deze benadering leidt continu tot een veronderstelde woninguitbreiding van 5 of 10 woningen in het dorp. De feitelijk gerealiseerde woninguitbreiding in Zwammerdam is in de afgelopen 30 jaar beperkt gebleven tot gemiddeld 2 per jaar. Jongeren zijn daardoor elders gaan wonen, het aantal inwoners is onder invloed van vergrijzing en gezinsverdunning teruggelopen en het aantal basisschoolleerlingen is gehalveerd. Een verdere halvering van het leerlingenaantal staat te wachten in de komende 2 decennia bij de huidige demografische gegevens. Er is een gapend gat ontstaan. Dit alles werkt door in wat we de leefbaarheid in het dorp kunnen noemen. Het verenigingsleven, de belangrijkste levensader in het dorp, staat onder zware druk. Dankzij leden van buiten het dorp blijven de verenigingen nog in stand. In een nieuwe MFA worden de handen ineengeslagen om te overleven. Gemeente en woningbouwvereniging Woonforte hebben gevraagd om de woningvraag concreet te maken. Met deze vraag kan voor de gemeente een gebiedsvisie, leidend tot een nieuw bestemmingsplan, worden onderbouwd. Voor Woonforte worden er bouwstenen aangedragen voor beleid ten aanzien van sloop, vervangende nieuwbouw, renovatie, verkoop van huurwoningen. Een investerings- en desinvesteringsplan. Dit rapport zal worden gepresenteerd aan de gemeente, Woonforte, maar ook aan de zorginstelling Ipse de Bruggen en particuliere investeerders/beleggers. Het streven is om een Woonagenda met partijen op te stellen. De werkgroep wonen is samengesteld na een oproep van de Belangenvereniging Zwammerdam (BVZ) en is gestart in april Het doel om tot een inventarisatie van de woonbehoefte te komen dacht de werkgroep aanvankelijk te kunnen bereiken met een enquete. In een dorpsconferentie in het najaar van 2017 werd een directere benadering als alternatief gepresenteerd en dat sloeg aan bij de inwoners, de gemeente en Woonforte:

3 maak direct duidelijk wat de vraag is van de diverse doelgroepen (leeftijden, woonfase).

4 Samenvatting Circa 60 inwoners gespreid over alle leeftijdscategorieën, deels wel, deels niet zelfstandig wonend, hebben in 5 bijeenkomsten hun woonwensen ingebracht. Dit gebeurde in de periode april-juni De werkwijze was dat de werkgroep de inwoners individueel het woord gaf om hun woonwensen voor de komende jaren te uiten. Voor de gedetailleerde uitkomsten verwijzen we naar par. 4. De grote lijnen: Het grootste deel van de jongeren die nog geen zelfstandige woonruimte (40% van de groep die we gesproken hebben) hebben willen een huurappartement/kamer in Zwammerdam in het middensegment Een aantal jongeren die nog geen zelfstandige woonruimte hebben willen een appartement kopen in het goedkopere segment. Een even zo groot aantal wil voor datzelfde geld een eengezinswoning kopen. Een aantal jongvolwassenen die een eengezins huurwoning bewonen willen die huurwoning kopen (we hebben totaal 10 mensen gesproken met deze wens) Een groot aantal jongvolwassenen die een eengezins huurwoning hebben willen een nieuwe woning (laten) bouwen Een groot aantal jongvolwassenen en gezinnen met kinderen willen een grotere eigen eengezinswoning in het midden- en hogere segment Van de 60+-ers wil ongeveer 35% aantal een appartement kopen in de middenklasse (3 kamers, 90m2). Een gelijk aantal (35%) wil een luxer appartement met een goed uitzicht en tuin/garage. Er is een groep 60+-ers (20%) die een gelijkvloers appartement wil huren in het middensegment Tenslotte zoeken sommige 60+ers een grotere koopwoning (10%) Slechts een gering aantal mensen uit de leeftijdsgroep is op zoek naar een andere woning (5% van het totaal) Aantallen In de bijeenkomsten is niet alleen de individuele wens genoteerd, maar is ook individueel en collectief een inschatting gemaakt van de feitelijke woonvraag

5 (dus van de niet aanwezigen, maar van wie aanwezigen wel de woonwens kennen). De totale vraag naar een andere of nieuwe woning is tussen de 150 en 200. Duidelijk is dat het huidige woningaanbod niet in die behoefte voorziet. Die woningen (eengezins koop en appartementen zowel huur als koop) zijn er in het geheel niet of worden door Woonforte nog niet te koop aangeboden. Door dit type woningen te realiseren kan er doorstroming op gang komen, waardoor uiteindelijk geen 200 woningen nodig zijn, maar Dus de komende 10 jaar 10 tot 15 per jaar.

6 Opdrachtgeverschap en lokaties Een deel van de woningen kan in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) worden gerealiseerd. Een voorlichting daarover heeft meer dan voldoende belangstelling gewekt. De 5 tot 8 geschikte lokaties voor woningbouw zijn deels in overheidshanden, deels in privé bezit. In totaal kunnen op deze lokaties voldoende woningen worden gebouwd om aan de behoefte te voldoen. De werkgroep wonen wil zo snel mogelijk aan de slag met de lokaties die in handen zijn van de overheid en daarin CPO toepassen. In de periode tot en met 2023 kunnen daar tenminste 50 woningen worden gerealiseerd. Het overleg met particuliere eigenaren en Woonforte kan parallel op gang worden gebracht om delen van de benodigde segmenten te realiseren.

7 Woonagenda Verantwoording indeling in periodes Periode woningen Jonge gezinnen tot 35 jaar koopwoningen tot 250K Senioren naar koopappartementen tot 250K, verkopen mogelijk aan Dammenaren, maar is het wel de juiste prijs? Jonge gezinnen in huurhuis naar koop tot 200K: 15 Iets oudere gezinnen eengezins boven de 250K: Sociale huurappartementen voor jongeren (tot 550 euro huur): Periode woningen sociale huur appartementen (15-25) koopappartementen >250K Dure huurappartementen (5-10) In onze totale analyse zien we in deze periode dat er een overschot is aan sociale huurwoningen. Er zijn meer mensen die een sociale huur eengezinswoning verlaten dan mensen in het dorp die er op zoek naar zijn.

8 Vraagmatrix 1 gezinswoningen koop Uitkomst Leeftijd: gespreid 1 gezinswoningen huur Uitkomst Leeftijd: Overwegend jong koop Uitkomst Leeftijd: gespreid huur Uitkomst Leeftijd: gespreid Aantal N= progn. o.b.v. 60 interviews Duur > Duur >710,68 Duur > Duur >710,68 De vraag is beperkt; N<5 Gem N = 1-5 Gem. 417,34/597,30-710,68 Gem N = 5-10 Gem De vraag heeft concurrentie van koop; N<10 Laag <200 N = 5-10 Laag <417,34/597,30 N = Laag <200 Laag <417,20/597,30 De vraag is sterk en N>10/15 Note: er is vraag (>10) naar omzetting huur- >koop N = >10

9 Opties voor bouwlokaties Zwammerdam: Woningbouw opties en prioriteiten Bouwlokaties Zwammerdam 1. Nieuwbouw voor Ipse de Bruggen nu 2. Gemeente maatschappelijk (school/gymzaal/dorpshuis), na bouw MFA in 2020 beschikbaar 3. Ipse de Bruggen Spoorlaan, centrale wassserij en keuken - oude paviljoens komt in fases vrij besproken met Ipse Particulier eigendom Vinkebuurt Vrachtwagenparkeerplaats gemeente in onderzoek Molenstraat gemeente / particulier in onderzoek BAM besproken Herbouw sociale huurwoningen Woonforte besproken Prioriteiten woningbouw 5/7 jaar jaar - eengezinswoningen (koop tot euro) jaar grotere eengezinswoningen (koop tot ) Starters/65+ levensloopbestending (sociale huur) levensloopbestendig (koop) Kwaliteitsverbetering dorp a. Spoorlaan verkeersluw b. Steekterweg dorps uiterlijk door woningen aan beide zijden en andere wegindeling c. Zwammerdam - boven en onder Oude Rijn verbinding door woningbouw d. Logische verbindingen (water, groen) e. Grote bedrijfsterrein (BAM) uit het dorp