Koersplan Parteon Met pit -

Transcriptie

1 Koersplan Parteon Met pit -

2 Voorwoord Voor u ligt het nieuwe Koersplan van Parteon voor de periode In dit koersplan leest u wie wij zijn, wat ons drijft en wat onze richting en doelstellingen zijn. Onze missie blijft intact: "Parteon is een maatschappelijke onderneming die zorgt voor plezierig wonen". Ook blijven we dicht bij het domein wonen en blijven senioren en jongeren aandachtsgroepen van beleid. In dit koersplan leggen we binnen deze kaders de focus op het verbeteren van de kwaliteit van de woningvoorraad en de kwaliteit van dienstverlening. Deze twee onderwerpen sluiten ook aan op de wensen en de beleving van onze klanten. We weten hoe onze huurders en partners tegen ons aankijken. Wat zij van ons verwachten, waar zij tevreden over zijn en wat zij als verbeterpunten voor ons zien. Daarmee komen we volgens ons ook bij de kern (de pit) waar Parteon als maatschappelijke organisatie voor staat. Vandaar de ondertitel van dit koersplan 'met pit'. In dit koersplan beschrijven we waar Parteon de komende jaren naartoe gaat. Er is daarbij geen sprake van een trendbreuk waar de koers rigoureus verandert. Integendeel. Dit koersplan volgt de ingeslagen weg van het vorige koersplan. Leeswijzer Hoofdstuk 1 beschrijft welke externe ontwikkelingen we zien. Hoofdstuk 2 beschrijft waarvoor we staan. Vervolgens zijn deze in hoofdstuk 3 vertaald naar onze ambities. De doelen zijn beschreven in hoofdstuk 4. Directie Parteon December 2011

3 1 Externe ontwikkelingen De wereld om ons heen verandert continu. De belangrijkste ontwikkelingen die relevant zijn voor Parteon zijn in dit hoofdstuk beschreven. Landelijk Economie, demografie en woningmarkt In 2009 hadden we te maken met de gevolgen van de kredietcrisis van In 2010 is de economie ogenschijnlijk weer opgekrabbeld, maar medio 2011 is nog steeds zeer veel onzekerheid in de economie te zien (financiële crisis, consumenten vertrouwen, werkgelegenheidsontwikkeling, etc.) De verwachtingen hoe deze ontwikkelingen zullen verlopen zijn wisselend. Van heel somber tot positief. De somberheid overheerst. De markt voor koopwoningen is al enige jaren niet makkelijk. Er lijkt nog geen opleving in zicht. De wachttijden voor starters op de huurwoningmarkt nemen toe als gevolg van verslechterde doorstroming. Tot 2040 is sprake van een toenemende vergrijzing. Het aantal ouderen neemt toe en de gemiddelde leeftijd van deze ouderen neemt toe. Omvang en werkterrein van de sector Bij de Tweede Kamer is voorjaar 2011 een aanpassingvoorstel ingediend voor de Woningwet. Het werkdomein van corporaties wordt explicieter afgebakend op het terrein van wonen, maatschappelijk vastgoed en leefbaarheid in wijken en buurten. De werkzaamheden waarvoor corporaties staatssteun kunnen ontvangen, worden benoemd. Corporaties moeten een strikte administratieve scheiding aanbrengen tussen activiteiten die wel of niet met staatssteun mogen worden uitgevoerd. In de woonvisie van minister Donner van juli 2011 wordt geconstateerd dat er ruim voldoende goedkopere woningen zijn voor het aantal huishoudens met een lager inkomen. Ook wordt er gesteld dat er teveel huishoudens met een midden- en hoger inkomen in de sociale huursector zitten. Bijdrage huurtoeslag, huren en verkopen Volgens plannen van het kabinet moeten woningcorporaties vanaf 2014 een bijdrage leveren aan de betaalbaarheid van het wonen (bijdrage huurtoeslag). Dit heeft gevolgen voor het verdienmodel van woningcorporaties. De mogelijkheden om te investeren nemen af. De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wil inzetten op hogere huurverhogingen voor huishoudens met een hoger inkomen en stimulering van verkoop van woningen door woningcorporaties. Het aanbod voor middeninkomens kan ook worden uitgebreid door een hogere huurstelling voor nieuw te verhuren woningen, vooral in deelgebieden met veel druk op de markt. Zaanstad hoort hier in de voorstellen niet bij. Ouderen en mensen met zorg Al jarenlang is er sprake van dat ouderen en ook mensen die zorg nodig hebben zelfstandig blijven wonen. Woonde in 2000 nog 20% van de tachtig-plussers in een verzorgings- of verpleeghuis, nu is dat 14%. Zo blijkt uit cijfers van het CBS van juli Het huidige kabinet zet dit voort om zo te besparen op uitgaven aan de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ). Dit betekent dat een toenemend aantal senioren en huishoudens met een zorgbehoefte zelfstandig zullen wonen. Legitimiteit De legitimiteit van maatschappelijke organisaties in het algemeen en woningcorporaties in het bijzonder, is onderwerp van discussie. Waar staan woningcorporaties, welke rol nemen ze, waardoor worden ze gedreven? Woningcorporaties zijn geen overheidsorganisaties die een democratische legitimiteit kennen of marktorganisaties die vanuit de markt hun bestaansrecht verkrijgen.

4 Duurzaamheid De kwaliteit van het milieu en duurzaamheid zijn belangrijke aspecten. De vraag naar duurzame producten neemt steeds meer toe. Het is één van de maatschappelijke vraagstukken van deze tijd. Van woningcorporaties wordt een bijdrage gevraagd in de vermindering van de CO2-uitstoot. Tot slot zien we ook een druk op woonlasten van huurders, doordat deze lasten blijven stijgen. Lokaal Kwaliteit De gemeente en Parteon nemen de Woonvisie van 2009 als uitgangspunt van beleid. In deze Woonvisie wordt geconstateerd dat de woonaantrekkelijkheid van Zaanstad afneemt, waardoor relatief veel huishoudens met een laag inkomen naar Zaanstad verhuizen. De oorzaak is onder andere gelegen in de relatief grote omvang van de sociale huursector. Deze neemt nog steeds in omvang toe, terwijl deze in bijvoorbeeld Amsterdam afneemt. We moeten in Zaanstad meer investeren in de kwaliteit van de woningvoorraad en woonmilieus om middeninkomens te trekken. Parteon heeft historisch gezien een relatief oud woningbezit. Daarin zien we kwaliteitsachterstanden. Een aantal jaren geleden hebben we een programma in gang gezet om het woningbezit op basiskwaliteit te brengen door te slopen, nieuw te bouwen, groot onderhoud te plegen en te renoveren. In verschillende bewonersonderzoeken wordt de noodzaak om daaraan te werken onderstreept. Uit deze onderzoeken, uitgevoerd door onder andere Parteon en de Bewonersraad Parteon, blijkt eveneens dat de huurders onze dienstverlening belangrijk vinden.

5 2 Wie zijn we en wat drijft ons? Parteon is een maatschappelijke onderneming. Huurders zijn de drijfveer van onze organisatie. Dat wat we doen, doen we voor onze huurders. Ons werkgebied is de Zaanstreek. We kennen het gebied goed, vinden het een goed schaalniveau en hebben er onze wortels liggen. Verhuren, beheren, verkopen en ontwikkelen van woningen is onze primaire taak. Dit doen we voor mensen die niet zelfstandig in woonruimte kunnen voorzien. We bieden daarbij verschillende soorten woningen aan in verschillende prijsklassen en wijken. Parteon ziet zichzelf als een woningcorporatie met een brede doelgroep (zie verderop meer). Parteon is er ook voor kopers. De filosofie daarachter is dat we geloven dat een breed aanbod tegemoet komt aan de wensen van onze klanten. En niet onbelangrijk, in de gezamenlijk opgestelde Woonvisie wordt het belang van ondermeer middengroepen beklemtoond (o.a. economisch draagvlak). We beheren hiervoor een uiteenlopende vastgoedportefeuille in verschillende woonmilieus in de Zaanstreek; van stedelijk tot dorps, om die klanten te bedienen die het nodig hebben. Zorgvuldig beheer van die portefeuille is daarbij belangrijk. We zijn daarmee op de eerste plaats een maatschappelijke vastgoedinvesteerder, die haar bezit koestert. Maar het vastgoed is geen doel op zich. Missie De missie uit het koersplan 2009 blijft ongewijzigd en luidt: 'Parteon is een maatschappelijke onderneming die zorgt voor plezierig wonen.' Waar zijn we voor? Parteon richt zich primair op die doelgroepen die niet in staat zijn zelfstandig in hun huisvesting te voorzien. Dat wordt voornamelijk bepaald door hun inkomen. Daarnaast speelt ook het type huishouden een rol. Senioren en jongeren hebben daarin een aparte positie. Parteon is er naast deze groepen ook voor mensen die extra zorg of begeleiding nodig hebben. De doelgroepen waar Parteon zich daarbij op richt, zijn: 1. Mensen met een inkomen tot aan de huurtoeslaggrens. 2. Mensen met een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en Gezinnen met een inkomen tussen en en senioren met een inkomen tussen en Senioren met een inkomen tussen en Het zijn doelgroepen waarbij we in principe zeggen: als er bij het ontwikkelen en beheren van woningen voor deze groep geld bij moet, dan doen we dat voor deze doelgroepen. Er zijn de volgende redenen voor deze doelgroepen te kiezen. Volgens het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), behoort de inkomensgroep tot aan de huurtoeslaggrens tot de primaire aandachtsgroep van een corporatie. Volgens de meest recente (Europa)regelgeving is de scheidslijn tussen groepen die wel en groepen niet door woningcorporaties bediend worden met staatssteun. Voor de inkomensgroep vanaf maken wij expliciete keuzes. Bij inkomens tussen en kiezen wij wel voor gezinnen en senioren, maar niet voor andere typen huishoudens. Het feit is dat gezinnen op een grotere, dus duurdere, (eengezins)woning zijn aangewezen. Maar tegelijkertijd grotere uitgaven hebben dan bijvoorbeeld tweepersoonshuishoudens. Dat maakt dat gezinnen met een inkomen tot circa moeilijker zelfstandig een woning kunnen kopen.

6 Bij senioren richt Parteon zich niet alleen op de groep met een inkomen tot , maar zelfs tot een inkomen van Het argument is dat dit de doorstroming bevordert. Dit komt weer ten goede aan de andere genoemde doelgroepen. De groep senioren is zeer groot en wordt de komende jaren groter. De vergrijzing noodzaakt om daar de komende jaren veel aandacht aan te besteden. Daaruit volgt een fikse bouwen verbouwopgave maar ook een opgave op het gebied van welzijn en zorg (rol samenwerkingspartners). Jongeren verdienen ook nog steeds speciale aandacht. Dit zijn veelal starters en deze groep komt vaak moeilijk aan woonruimte door onder andere te weinig inschrijfduur, maar zij zijn voor een vitale stad van groot belang. Dat vergt extra inspanningen voor deze groep, ook van Parteon. Daarnaast zijn wij er ook voor de andere groepen met een middeninkomen (tot ). Achterliggende redenen hiervoor zijn het belang van de ontwikkeling van de Zaanstreek en de economische basis van de stad (doelstellingen uit de gemeentelijke Woonvisie) en de doelstelling gericht op zo gedifferentieerd mogelijke wijken. Voor deze doelgroep willen we er in principe geen geld op toeleggen. Wij hebben nog geen uitgewerkt idee over de mate waarin wij deze groep zullen bedienen en welke producten wij precies zullen aanbieden. Het kan gaan om dure huur, reguliere koop of koop onder voorwaarden. Hiervoor is nader onderzoek nodig. Domein wonen In 2009 zijn we van een breed taakveld teruggegaan naar ons primaire domein, namelijk wonen. We staan nog steeds achter deze koerswijziging. We doen in principe geen dingen (meer) die op het domein van een andere partij liggen (onderwijs, taal, opvoeding, vrije tijd/sport, werk, cultuur en fysieke inrichting van de openbare ruimte). Uitzonderingen bevestigen de regel. Per keer maken we een afweging waar onze grens ligt. Onze grens is bijvoorbeeld rekbaarder in aandachtswijken, dan in wijken waar het goed gaat. We doen in deze wijken een stapje extra. Cultuurwaarden De cultuurwaarden van Parteon zijn; ondernemend, professioneel en betrokken. Ondernemend Van Parteon en de medewerkers wordt initiatief verwacht en eigen verantwoordelijkheid. Ook verwachten we dat resultaatgericht werken voorop staat en dat risico's goed in beeld worden gebracht (kosten en baten). Parteon is een maatschappelijke onderneming waarin maatschappelijke doelen voorop staan. Professioneel Hierbij hebben we een organisatie en mensen voor ogen die efficiënt omgaan met tijd en middelen en waarin professioneel wordt gewerkt. Ook hebben we een open en eerlijke organisatie voor ogen waarin men elkaar aanspreekt en samenwerken en afspraken nakomen belangrijk zijn. Betrokken Van de organisatie Parteon en haar medewerkers verwachten we motivatie, plezier en trots. We zoeken daarin steeds het contact met onze klanten en onze belanghouders. Medewerkers werken samen, efficiënt en zijn bovenal betrokken bij hun werk en de organisatie. Klanten zijn voor Parteon zelfstandig handelend met een eigen verantwoordelijkheid voor de eigen situatie. Wij faciliteren, maar verzorgen niet. Streefbeeld

7 Parteon wil een organisatie zijn waar je graag wil werken. De directie vertoont leiderschap. De directie, het management en medewerkers werken goed samen en hebben vertrouwen in elkaar. Medewerkers hebben en nemen verantwoordelijkheid, tonen initiatief en laten eigenaarschap zien. Binnen de organisatie wordt gestuurd op resultaat. De kernwaarden professioneel, betrokken en ondernemend zijn daarbij de onderliggende drijfveren voor de organisatie.

8 3 De ambities Waar we voor staan, onze missie, blijft ongewijzigd. Hiermee willen we onze koers bestendigen. We leggen de focus de komende jaren op: Het verbeteren van de kwaliteit van de woningvoorraad. Het verbeteren van de dienstverlening. Wat is de status van deze focus? Wat betekent het? In de eerste plaats geeft de focus richting en geeft het aan wat Parteon belangrijk vindt. In de tweede plaats dient het als vertrekpunt als er bijvoorbeeld (financiële) afwegingen worden gemaakt (prioriteiten). We beseffen dat de ambities niet allemaal voor 2015 zijn te realiseren, dat neemt vaak meer tijd in beslag. Wel kunnen we de komende jaren stappen zetten op deze terreinen. De ambities zijn uitgewerkt in strategische doelen en doelstellingen op middellange termijn. Deze zijn opgenomen in de bijlage. Kwaliteit van de woningvoorraad De komende jaren zet Parteon zich vooral in voor verbetering van de woningkwaliteit. Woningkwaliteit is voor onze bewoners een belangrijk item en bovendien zien we het als opgave om de achterstanden die er zijn in te lopen. We maken onderscheid in de technische kwaliteit, duurzaamheid en betaalbaarheid. Technische kwaliteit We hebben ten aanzien van de technische kwaliteit de ambitie om de bestaande woningvoorraad op het niveau van de basiskwaliteit te brengen. Daarnaast voldoen de nieuwbouwwoningen die we opleveren aan de gestelde eisen van Woonkeur (het certificaat voor nieuwbouwwoningen). Een kwaliteitsslag wordt ook gemaakt door het aanpassen van bestaand bezit voor senioren en de nieuwbouwopgave voor deze doelgroep. De ambitie is hier het vergroten van het aantal geschikte woningen voor senioren in onze woningvoorraad. Duurzaamheid Daarnaast investeren we in duurzaamheid. Dit zien we niet alleen als onze maatschappelijke opgave en als een kwaliteitsverbetering, dit is ook van invloed op de betaalbaarheid. De laatste jaren zijn de energielasten gestegen. Door energiebesparende maatregelen wordt de stijging van deze lasten afgeremd. De ambitie is een bijdrage te leveren in de vermindering van de CO2-uitstoot en het terugdringen van de energielasten. Er is reeds een stevig programma voor de komende jaren uitgezet (milieubeleidsplan). De balans zal opnieuw worden opgemaakt. Wat doen we nu al en is deze ambitie voldoende? Betaalbaarheid Het bieden van betaalbare woningen is en blijft voor Parteon een belangrijk doel. Wel worden de huren meer marktconform waar dat mogelijk is. Dit moet het mogelijk maken om ook in de toekomst financieel gezond te blijven en te blijven investeren in de volkshuisvestelijke opgave die er ligt. Door de focus op de kwaliteit van de woningvoorraad dragen we voor ons deel (voor de doelgroepen waar wij voor zijn) bij aan de doelstellingen vanuit de Woonvisie van de gemeente en tot verbetering van de woningvoorraad.

9 Kwaliteit van de dienstverlening Dienstverlening heeft niet alleen betrekking op de geleverde diensten zoals reparaties, onderhoud, wijktoezicht en leefbaarheidsdiensten, maar ook op de manier waarop we met klanten omgaan bij het opleveren van de woning en bijbehorende diensten. Dit betekent dus onze houding en gedrag ten aanzien van de klant in alle contacten rondom het product en/of dienst. Vooruitgang boeken in de kwaliteit van de dienstverlening is het streven. In de visie op dienstverlening verwoord als 'in al ons handelen stelt Parteon de wensen van de klant centraal'. Dat is een grote ambitie en we beseffen dat er veel inspanningen nodig zijn om dat te realiseren. Dit betekent overigens niet dat we overal ja tegen zeggen. We moeten de wensen kennen en deze realiseren voor zover dat in ons vermogen ligt. Luisteren naar en meedenken met de klant en daar waar nodig naar oplossingen zoeken, is daarbij belangrijk. We hechten daar sterk aan, omdat onze klanten de reden zijn waarom we als woningcorporatie bestaan en daarmee onze legitimiteit verschaffen. We hebben de ambitie om op het gebied van de kwaliteit van de dienstverlening elk jaar ons te verbeteren ten opzichte van het voorgaande jaar, beoordeeld door onze huurders. Leefbaarheid Plezierig wonen hangt sterk samen met de fysieke kwaliteit van de directe woonomgeving (schoon, heel en veilig) en met de sociale cohesie in onze complexen. We hebben de ambitie hierin samen met onze bewoners te investeren en te proberen zelfwerkzaamheid te activeren. Als de oplossing van problemen op wijkniveau ligt, leveren we daarin samen met andere organisaties onze bijdrage. We letten daarbij goed op de taken en rollen die we innemen (niet overnemen). Ook hechten we veel belang aan de samenwerking met onze (keten)partners. De samenwerking is van groot belang om zaken op te lossen. Een voorbeeld daarvan is schuldhulpverlening. We werken gericht aan wijken, buurten en complexen. Waar nodig maken we wijkvisies. In deze visies formuleren we maatgericht onze doelen en (leefbaarheids)activiteiten. In wijken/gebieden waar sprake is van een complexe problematiek en waar zowel fysieke, sociale als economische problemen spelen, werken we met gebiedsgerichte programma's. Dat doen we met onze samenwerkingspartners. Maatschappelijk vastgoed Parteon heeft in het verleden veel geïnvesteerd in maatschappelijk vastgoed. Parteon bezit o.a. buurthuizen en een brede school, maar ook bijvoorbeeld een hospice. Parteon investeert in de toekomst ook in maatschappelijk vastgoed mits het een relatie heeft met het wonen, in wijken plaatsvindt waar Parteon substantieel bezit heeft en financieel haalbaar is. Huurders en belanghouders We hechten aan een goede relatie met onze (toekomstige) huurders en hun vertegenwoordigers. We hebben de ambitie dat de bewonersvertegenwoordiging tevreden is over de wijze waarop ze betrokken wordt bij beleid en beheer van Parteon. Ook gemeente en maatschappelijke organisaties waar we mee samenwerken, beschouwen we als belangrijke belanghouders. We hebben de ambitie om ons zowel door onze huurders als belanghouders te laten inspireren. Zij verschaffen ons immers de legitimiteit om als maatschappelijke organisatie actief te zijn. Daarnaast hebben we de ambitie dat onze huurders en belanghouders tevreden zijn over de prestaties van Parteon.

10 4 De doelen Waar brengt dit ons? Wat zijn de doelen die we ons concreet stellen? Onze doelen komen voort uit onze missie. Daarbij is gekozen voor een ordening die aansluit bij de missie. We hebben doelen gesteld op de volgende thema's: 1. Plezierig wonen. 2. Maatschappelijke verantwoordelijkheid. De koers ligt in de lijn van het vorige koersplan en er vinden geen grote veranderingen plaats. Wel wordt de eerdere doelstelling Parteon als gezonde organisatie een randvoorwaarde. Voor een uitwerking van deze doelen is in de bijlage een overzicht opgenomen. In het organisatiejaarplan zullen deze nog een slag concreter worden benoemd. Plezierig wonen Verhuren, beheren, verkopen en ontwikkelen is de primaire taak van Parteon. We willen dat onze huurders en kopers plezierig kunnen wonen. Daar vloeien de volgende doelen uit voort: 1. Parteon realiseert een wensportefeuille zoals geformuleerd in het Strategisch Voorraad Beleid (SVB), die qua aantallen aansluit op de behoefte van onze doelgroepen. De doelstelling wordt geconcretiseerd door aantallen type woningen af te spreken. 2. Parteon realiseert een wensportefeuille die voldoet aan de kwaliteitsbehoefte van onze klant. Deze doelstelling wordt geconcretiseerd door te benoemen hoeveel woningen gaan voldoen aan de basiskwaliteit, hoeveel woningen worden gerealiseerd in de nieuwbouw/renovatie. Het kwaliteitscriterium van onze huurders wordt daarin ook opgenomen (waarderingscijfer van onze huurders). 3. Parteon heeft klanten die tevreden zijn over de kwaliteit van de dienstverlening. Dit strategische doel wordt geconcretiseerd door dit te koppelen aan een rapportcijfer (oordeel huurders). 4. Parteon speelt in op de wens naar koopwoningen en bevordert daarmee de differentiatie van woonwijken. Dat doen we door nieuwe woningen te bouwen en woningen uit ons bestaand bezit te verkopen. Maatschappelijke verantwoordelijkheid Parteon is een maatschappelijke onderneming zonder winstoogmerk. We stellen ons daarbij een aantal doelen: 1. Parteon realiseert een woningvoorraad die qua prijs aansluit op de inkomenssituatie van onze doelgroepen. Dit strategische doel wordt concreet gemaakt door het te koppelen aan de verschillende huursegmenten (van goedkoop tot middelduur/duur) 2. Parteon levert een positieve bijdrage aan het milieu. Dit doel wordt concreet gemaakt door deze te koppelen aan EPA's. 3. Parteon levert een bijdrage aan de leefbaarheid van onze complexen en directe woonomgeving. Parteon zet concreet in op activiteiten gericht op een schone, hele en veilige woonomgeving. Sociale cohesie in onze complexen is daarbij belangrijk. Waar nodig leggen we de nadruk op het wijkniveau. Dit doel is gekoppeld aan onze inzet m.b.t. leefbaarheid en gebiedsontwikkeling 4. Parteon streeft naar een positief oordeel van belanghouders. In de uitwerking zijn daarin rapportcijfers van onze verschillende belanghouders opgenomen. Wat vinden zij van Parteon en wanneer zijn wij daar tevreden mee?

11 Randvoorwaarde; Parteon als gezonde organisatie Naast de acht genoemde strategische doelen zijn er vier randvoorwaarden. Deze zijn geen doel op zich, maar vormen de basis voor een gezonde organisatie. 1. Parteon heeft een financieel gezonde positie (Centraal Fonds en WSW-status) 2. Parteon heeft een efficiënte bedrijfsvoering (bedrijfskosten doelstelling) 3. Medewerkers hebben een positief oordeel over Parteon (medewerkers tevredenheid) 4. Parteon heeft een goed functionerende organisatie (o.a. medewerkers tevredenheid).

12 Tot slot In dit koersplan beschrijven we waar Parteon de komende jaren voor gaat. Er is daarbij geen sprake van een trendbreuk waardoor de koers verandert. Daarmee zou het kunnen lijken of de koers niet ambitieus zou zijn. Toch is dat naar ons oordeel wel het geval. Het gaat daarbij vooral om het waarmaken van ambities en de focus op woningkwaliteit en dienstverlening. Dit is het koersplan waar we voor staan. En ook waar we de komende jaren aan werken. Zoals gezegd, de ambities kunnen we niet binnen drie jaar verwezenlijken maar wij zijn ervan overtuigd in ieder geval grote stappen in die richting te maken!