Startnotitie woonvisie Wassenaar

Transcriptie

1 Startnotitie woonvisie Wassenaar

2 Documentbeheer DATUM AUTEURS VERSIE VERANDERING 18 september 2013 S. Bueving september 2013 S. Bueving 1.2. Communicatieparagraaf 8 oktober 2013 S. Bueving 1.3. indeling Afbeelding 1.1 Wijzigingen NAAM POSITIES Afbeelding 1.2 Beoordeeld door (definitieve versie) KOPIE NAAM INSTANTIE

3 Afbeelding 1.3 Distributie (definitieve versie)

4 Inhoudsopgave

5 BELEID (4/10 JR) REGELS UITVOERING

6 1. Inleiding Achtergrond en aanleiding Eind 2009 is de woonvisie vastgesteld. In de woonvisie is opgenomen dat na vier jaar bezien zou moeten worden of de woonvisie geactualiseerd moest worden of dat de woonvisie in zijn geheel opnieuw opgesteld moest worden. De laatste jaren is het beleidsterrein wonen sterk in ontwikkeling. Er zijn veel economische en maatschappelijke ontwikkelingen zijn waardoor delen van de woonvisie niet meer actueel zijn. Al deze ontwikkelingen en veranderingen geven aanleiding om een totaal nieuwe woonvisie te verkiezen boven het herzien van de oude woonvisie. De nieuwe visie zal onder andere als input dienen voor de structuurvisie Korte terugblik woonvisie Om adequaat richting te geven aan de gewenste ontwikkelingen van het wonen in de gemeente heeft de gemeente Wassenaar in 2010 een nieuwe woonvisie op laten stellen. De visie van de gemeente Wassenaar luidt: Werken aan een vitale gemeenschap. Om dit te bereiken zijn vier ambities geformuleerd: 1. Bevorderen van dynamiek en beperkte groei op de woningmarkt 2. Betere afstemming tussen aanbod van wonen, zorg en welzijn in buurten 3. Vergroten kwaliteit van woningen en woonomgeving in enkele buur ten 4. Borgen uitvoering door goede samenwerking en door monitoring Wassenaar heeft een aantal bijzondere woonkenmerken die de gemeente graag wil behouden, zoals het wonen in het groen en vlakbij zee, de ruime woningen, de groene karaktervolle omgeving en de kwaliteit van voorzieningen. Deze kwaliteiten leiden er echter toe dat bepaalde doelgroepen in Wassenaar moeilijker aan een woning komen, met name jongeren en huishoudens met een (laag) middeninkomen. Nadeel hiervan is dat de bevolking van Wassenaar wat eenzijdig dreigt te worden. Daarnaast dient ingespeeld te worden op de toenemende vergrijzing in het dorp. Er moet een balans gevonden worden tussen het behouden van kwaliteit, voorzieningen en de bereikbaarheid van de voorraad om te voorkomen dat de bevolkingsopbouw van Wassenaar te eenzijdig wordt. Prestatieafspraken en samenwerking met partners Wat van groot belang is en was, is de samenwerking met partners. De gemeente kan de woonvisie niet alleen realiseren, hiervoor heeft zij onder andere de woningcorporaties en de regio nodig. In 2011 zijn prestatieafspraken met de woningcorporaties opgesteld, waarin afspraken staan met betrekking tot het realiseren van de beleidsdoelen uit de

7 woonvisie. Daarnaast wordt actief samengewerkt met de regio en met omliggende gemeenten. Uitvoeringsprogramma De actiepunten uit de woonvisie zijn samengevat in het uitvoeringsprogramma, dit is verdeeld in vier thema s, te weten bevorderen dynamiek en groei, afstemming aanbod wonen, welzijn en zorg, vergroten kwaliteit woningen en woonomgeving en uitvoering borgen door samenwerking en monitoring. Afspraken over het bevorderen van dynamiek en groei zijn vastgelegd in de prestatieafspraken, evenals het afstemmen van het aanbod van wonen, welzijn en zorg. Daarnaast zal de gemeente de komende periode haar rol als netwerkregisseur oppakken in het kader van de 3 decentralisaties. Het vergroten van de kwaliteit van woningen en woonomgeving wordt is eveneens, zoals afgesproken, uitgewerkt in de prestatieafspraken en door afspraken met de corporaties. De uitvoering borgen door samenwerking en monitoring is goed uitgevoerd. Er zijn prestatieafspraken opgesteld, er is frequent overleg met betrokkenen en de woonvisie wordt, middels het voorstel in deze startnotitie, geactualiseerd/opnieuw opgesteld Actuele economische en maatschappelijke ontwikkelingen Dit hoofdstuk bevat een korte opsomming van de belangrijkste economische en maatschappelijke ontwikkelingen die van invloed zijn op het woonbeleid. Deze ontwikkelingen hebben er voor gezorgd dat de scheve verhoudingen op de Wassenaarse woningmarkt, waaronder weinig mogelijkheden voor jonge starters, weinig goedkope woningen en zeer veel erg dure woningen, alleen maar zijn versterkt. Bevolkingsontwikkeling De bevolking van Wassenaar zal de komende jaren nog ligt toenemen tot ongeveer inwoners om vervolgens ongeveer stabiel te blijven. Vergrijzing Wassenaar zal de komende jaren vergrijzen. Wassenaar zal iets sneller vergrijzen dan de omliggende gemeenten, omdat Wassenaar een aantrekkelijke woongemeente is voor senioren. Het is van belang om de woonwensen van deze groep in beeld te brengen en om te kijken waar er mogelijkheden zijn voor het bouwen of aan passen van woningen voor deze doelgroep. Daarnaast is het belangrijk om te kijken welke voorzieningen voor deze groep nodig en gewenst zijn. Ontgroening In de gemeente Wassenaar wonen minder jongeren (16-35 jaar) dan in de omliggende gemeenten. Dit is deels te verklaren door het feit dat jongeren enerzijds vanwege de hoge huizenprijzen moeilijk een woning kunnen kopen, terwijl er anderzijds lange wachtlijsten

8 zijn voor een huurwoning. De gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning in Wassenaar bedraagt nu 4-5 jaar. Daarnaast speelt mee dat Wassenaar geen hoger onderwijs binnen de gemeentegrenzen heeft. Expats In de gemeente Wassenaar wonen veel expats. Dit is een heel specifieke doelgroep met een specifieke woningbehoefte en behoefte aan voorzieningen. Om deze doelgroep te behouden voor het dorp is het goed te kijken naar de woonwensen en behoeften van deze groep. Toename aantal huishoudens/huishoudensverdunning Gemiddeld gezien worden huishoudens steeds kleiner. Het aantal personen binnen een huishouden neemt af waardoor het aantal huishoudens stijgt. Dit is een landelijke trend die zich ook in Wassenaar voort zal zetten. Het CBS verwacht dat de gemiddelde huishoudgrootte in ,14 zal zijn, ten opzichte van een gemiddelde huishoudgrootte van 2,22 in 2010 en 2,24 in In 2012 was de gemiddelde huishoudgrootte in Wassenaar 2,32 tegenover het landelijke gemiddelde van 2,20. Schaarste De gemeente Wassenaar is een aantrekkelijke en gewilde woonomgeving. Door het relatief beperkte woningaanbod leidt dit tot hoge woningprijzen. Met name voor mensen met een laag inkomen, vaak starters en jonge gezinnen, is het financieel lastig een woning te kopen in Wassenaar. In de sociale huursector zijn voldoende woningen aanwezig, maar de wachttijden zijn lang, op dit moment 4-5 jaar. In de vrije sector huur zijn wel woningen beschikbaar, maar deze hebben vaak dusdanig hoge huurprijzen dat deze door jonge starters en jonge gezinnen niet op te brengen zijn. Twee jongeren die net afgestudeerd zijn, een baan hebben en willen gaan samenwonen, komen op basis van hun inkomen vaak niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning, ze kunnen echter ook geen hypotheek krijgen, omdat ze net starten met werken. Als ze al een hypotheek kunnen krijgen is deze vaak niet voldoende om een woning in Wassenaar te kopen. Gevolg hiervan is dat deze jongeren uitwijken naar omliggende gemeenten waar het aanbod goedkoper is. Dit heeft er toe geleid dat er in de bevolkingsopbouw een dip te zien is in de leeftijdscategorie jarigen. Daarnaast lijkt er sprake te zijn van een mismatch tussen vraag en aanbod als het gaat om seniorenwoningen. Enerzijds is er sprake van leegstand in sociale woningcomplexen voor senioren, terwijl senioren anderzijds aangeven dat ze graag willen verhuizen, maar dat er geen aanbod is. Gevolg hiervan is dat, bijvoorbeeld, een ouder echtpaar dat in een grote eengezinskoopwoning woont en graag wil verhuizen, geen passende woning kan vinden. Zij blijven in hun eengezinswoning wonen, waar eigenlijk beter een gezin in kan wonen. Daarnaast moet deze woning op den duur aangepast worden via de WMO, terwijl dat bij een geschikte woning, die zij graag willen, niet hoeft. Op deze manier stagneert de doorstroming en kunnen mensen niet wonen zoals zij graag willen. Door aanpassing van bestaande

9 woningen of maatregelen die doorstroming stimuleren zou hier wellicht wat aan gedaan kunnen worden. Economische crisis Door de economische crisis staan woningen over het algemeen langere tijd te koop dan voorheen en zijn de vraagprijzen en verkoopprijzen sterk gedaald. Dit komt onder andere door de strengere eisen voor het krijgen van een hypotheek, onzekerheid over werk en een laag consumentenvertrouwen in de stagnerende economie. Mensen blijven langer in hun huidige woning wonen, waardoor de doorstroming op de woningmarkt sterk afneemt. EU regelgeving Op 1 januari 2011 is de 90% regeling van kracht geworden. Dit betekent dat woningcorporaties 90% van het vrijkomend woningaanbod moeten toewijzen aan huishoudens met een (huishoud) inkomen van maximaal , -. De overige 10% mogen corporaties naar eigen inzicht toewijzen aan huishoudens met een hoger inkomen. Deze regeling heeft grote consequenties voor huidige en toekomstige huurders. Huishoudens die op dit moment een huurwoning bewonen en een hoger inkomen hebben dan de gestelde norm zullen niet verhuizen, omdat zij niet meer in aanmerking komen voor een nieuwe, sociale huurwoning. Huishoudens die op de wachtlijst staan met een hoger inkomen dan de gestelde norm komen vrijwel niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning en moeten op zoek naar een particuliere huurwoning of een koopwoning. In Wassenaar is er in zowel de particuliere huursector als in de koopsector slechts een beperkt aanbod van geschikte woningen voor deze doelgroep. Een mogelijke consequentie hiervan is dat deze mensen zullen verhuizen naar omringende gemeenten waar wel betaalbare woningen zijn. 2. Probleemstelling De woonvisie van Wassenaar loopt van Het hebben van een actuele regionale woonvisie is verplicht. De regio Haaglanden heeft al een regionale woonvisie. Het hebben van een actuele lokale woonvisie is nog niet verplicht, maar wel zeer wenselijk. De corporaties in de gemeente zijn namelijk niet verplicht om overleg te voeren met de gemeente, bijvoorbeeld over prestatieafspraken, als er geen volkshuisvestingsbeleid is geformuleerd. 3. Doelstelling De woonvisie geeft antwoord op de vraagstukken die op het gebied van wonen spelen. Voorbeelden hiervan zijn vragen over hoe we goede woonmogelijkheden creëren voor de benoemde doelgroepen, zowel wat betreft kwaliteit en toegankelijkheid als wat betreft kwantiteit, en vragen over een evenwichtige bevolkingsopbouw in Wassenaar, wat we willen versterken en waar we op in willen zetten. In de woonvisie worden deze, en

10 andere, vragen beantwoord en wordt een duidelijke visie geformuleerd op het wonen in Wassenaar. De woonvisie kan als input dienen voor de structuurvisie. 4. Beoogd resultaat Een actuele woonvisie voor de gemeente Wassenaar, waarmee we actief het gesprek aan kunnen gaan met betrokkenen in de gemeente en in de regio. 5. Afbakening Wonen is een breed thema. Bij het opstellen van een woonvisie ontstaat snel de behoefte om alle aan het wonen gerelateerde thema s aan de orde te laten komen. Aangezien er zeer veel thema s zijn die gerelateerd zijn aan wonen, is het noodzakelijk om voor de start van het opstellen van de woonvisie de thema s te benoemen die aan de orde komen. Onderstaande thema s zullen behandeld worden in de woonvisie. Tijdens de bijeenkomsten voor internen en externe partijen zal gevraagd worden of deze onderwerpen voldoende zijn, of dat er behoefte is om extra onderwerpen toe te voegen (zie paragraaf 3.2. communicatie). Woningbehoefte (Kwantitatief: nieuwbouw en bestaande voorraad, wat is er en wat zou er nog moeten komen? Sociale sector en vrije sector, huur en koop. Ook bouwprogramma (opgave en tempo) en Kwalitatief: aanpassen bestaande voorraad? Toegankelijkheid en duurzaamheid) Evenwichtige bevolkingsopbouw Hoe is de bevolking van Wasssenaar opgebouwd? Wat willen we versterken, waar willen we extra op in zetten? Doelgroepen In Wassenaar doen zich bij verschillende doelgroepen verschillende problemen voor als het gaat om wonen. Per doelgroep(bijvoorbeeld jongeren, ouderen en zorgbehoevenden) wordt gekeken wat de aandachtspunten zijn en waar we als gemeente kunnen helpen om deze problemen weg te nemen of te verminderen. Doelgroepen zijn onder andere starters, jonge gezinnen, senioren en mensen met een beperking. In het raadsprogramma wordt benoemd dat we de beperkte mogelijkheden voor woningbouw die er in Wassenaar zijn, bij voorkeur willen benutten voor de doelgroepen starters en ouderen, daarbij rekening houdend met het dorpse karakter. Voor doelgroepen die zorg nodig hebben geldt nog specifiek dat wonen en zorg de komende jaren gesplitst worden. In de woonvisie wordt verder uitgewerkt wat de gevolgen hiervan zijn voor de gemeente. Wonen zorg welzijn Behalve de toenemende vergrijzing, zien we de laatste jaren ook dat senioren en mensen met een beperking zo lang mogelijk in hun eigen woning of omgeving willen blijven

11 wonen, ook als zij afhankelijk worden van zorg. Dit vergt aanpassingen aan de woning, maar vraagt ook om aanpassingen in de openbare ruimte en voldoende voorzieningen. Doorstroming stimuleren De woningmarkt zit op slot. Dit geldt niet alleen voor Wassenaar, maar voor alle gemeenten in de regio. Wet- en regelgeving beperken de kansen op het maken van wooncarrière. Huishoudens met een (laag) middeninkomen blijven in hun sociale huurwoning zitten, omdat er weinig aanbod in het middensegment is. Deze huishoudens mogen geen nieuwe sociale huurwoning huren, de vrije sectorwoningen zijn te duur en ze kunnen vaak onvoldoende hypotheek krijgen om een woning in Wassenaar te kopen. Hierdoor komen er minder woningen vrij en lopen de wachtlijsten voor sociale huurwoningen op. Enerzijds door de strengere hypotheekeisen, anderzijds door onder andere de EU regeling waardoor mensen met een middeninkomen niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Door stimuleringsmaatregelen en het realiseren van nieuwbouw voor specifieke doelgroepen kan geprobeerd worden doorstroming te stimuleren. Groen, duurzaamheid en milieu Duurzaamheid is ook binnen het wonen een belangrijk thema. Dit heeft onder andere te maken met het vraagstuk rondom de woonlasten. Wonen in het groen en de groene woonkwaliteit is een belangrijk onderscheidend kenmerk van Wassenaar. Behouden van de groene woonkwaliteit is dan ook belangrijk. Als basis uitgangspunt willen we wat groen is zoveel mogelijk groen houden, groen moet complementair zijn aan wonen en we willen groen toegankelijk houden voor gebruik door inwoners van de gemeente. 3. Context en kaders 1. Wettelijk kader Het hebben van een actuele lokale woonvisie is niet verplicht. Het hebben van een actuele regionale woonvisie is wel verplicht. De verwachting is dat het hebben van een actuele lokale woonvisie op termijn ook verplicht wordt. 2. Regionaal kader Wassenaar maakt onderdeel uit van de regio Haaglanden. De regionale woonvisie zal gebruikt worden als input voor de lokale woonvisie. Daarnaast is Wassenaar gebonden aan de regionale huisvestingsverordening en worden de sociale huurwoningen van de corporaties in Wassenaar verdeeld via het regionale woonruimteverdeelsysteem. De kaders van het regionale woonruimteverdeelsysteem en de regionale huisvestingsverordening worden meegenomen in de lokale woonvisie.

12 Regionaal en landelijk zijn er het afgelopen jaar diverse onderzoeken gedaan, waaronder het Woon 2012 ( Deze onderzoeken dienen als input voor de lokale woonvisie. 3. Gemeentelijk kader De woonvisie van Wassenaar loopt van Het hebben van een actuele regionale woonvisie is verplicht. De regio Haaglanden heeft al een regionale woonvisie. Het hebben van een actuele lokale woonvisie is nog niet verplicht, maar wel zeer wenselijk. De corporaties in de gemeente zijn namelijk niet verplicht om overleg te voeren met de gemeente, bijvoorbeeld over prestatieafspraken, als er geen volkshuisvestingsbeleid is geformuleerd. 4. Samenhang met andere producten Het thema wonen heeft directe relaties met het thema welzijn. Belangrijk onderdeel van wonen is het wonen voor specifieke doelgroepen, wonen, zorg en welzijn. Het WMO beleidsplan is een van de stukken die als input gebruikt zal worden voor de woonvisie. De medewerkers van de afdeling Maatschappelijke Ontwikkeling, de afdeling Omgevingsbeheer en, waar nodig, externe partijen op het gebied van wonen, zorg en welzijn, worden betrokken bij het opstellen van de woonvisie. De woonvisie zal, evenals de andere sectorale visies, gebruikt worden als input voor de structuurvisie. 5. Financieel kader De startnotitie en woonvisie worden geschreven binnen de bestaande ambtelijke capaciteit. Indien gebruik gemaakt wordt van bestaande rapporten is dit voldoende. Als extra onderzoeken (bijvoorbeeld een woningbehoefteonderzoek) gewenst zijn, zal hier geld en tijd voor vrijgemaakt moeten worden. Mocht dit aan de orde komen zal hiervoor een advies worden opgesteld. 4. Uitvoering 1. Tijdsplanning Doorlooptijd project Startnotitie: Behandeling in college 5 november 2013 Commissie R&E 2 december 2013 Raad 16 december 2013 Terugkoppeling:

13 Voorbereiding raadsavond in college, april 2014 Raadsavond voor input voor de woonvisie, april 2014 Voorbereiding terugkoppeling tussentijds resultaat in college, juni 2014 Terugkoppeling tussentijds resultaat aan de raad, juni 2014 Woonvisie: Behandeling in college september 2014 Commissie R&E oktober 2014 Raad november 2014 Na vaststelling van de woonvisie zal jaarlijks, in overleg met de corporaties, een uitvoeringsparagraaf worden opgesteld. Deze uitvoeringsparagraaf vervangt de huidige prestatieafspraken. Door jaarlijks een uitvoeringsparagraaf op te stellen zijn afspraken actueler en beter te monitoren. 2. Communicatie 2.1. Intern Na vaststelling van de startnotitie zal een bijeenkomst georganiseerd worden voor betrokkenen van de diverse afdelingen. Tijdens deze bijeenkomst zal input gegeven worden voor de woonvisie. Na de verkiezingen wordt een avond georganiseerd voor de raad waarbij gediscussieerd kan worden over de onderwerpen die terug komen in de woonvisie Externe partijen Na vaststelling van de startnotitie worden bijeenkomsten georganiseerd voor corporaties, makelaars, aannemers, ontwikkelaars en particuliere verhuurders. De woningcorporaties in Wassenaar zijn een belangrijke partner als het gaat om wonen. De corporaties hebben veel kennis van het wonen in Wassenaar en hebben ideeën over de inzet van de woningvoorraad voor specifieke doelen en doelgroepen. De corporaties worden regelmatig geraadpleegd tijdens het opstellen van de woonvisie en er wordt hen gevraagd een bijdrage hier aan te leveren Burgerparticipatie Nadat het college de concept woonvisie, inclusief de concept uitvoeringsparagraaf heeft vastgesteld, wordt deze aan de raad aangeboden. Nadat de raad de concept woonvisie vrij heeft gegeven voor inspraak, wordt deze vrij gegeven voor inspraak. Gedurende zes weken worden alle inwoners van Wassenaar in de gelegenheid gesteld om te reageren op de woonvisie. Na de ter inzage legging worden alle reacties verwerkt en wordt de definitieve woonvisie, inclusief uitvoeringsparagraaf, opgesteld.

14