Rapportage Woonruimtebemiddeling 2009 Stadsregio Amsterdam

Transcriptie

1 Rapportage Woonruimtebemiddeling 2009 Stadsregio Amsterdam 1

2 2

3 Inhoudsopgave Samenvatting en conclusies Kengetallen Voorraad en verhuringen in de sociale huursector Verhuringen via WoningNet Aantal verhuringen in de Stadsregio Amsterdam De mutatiegraad Veranderingen in de woningvoorraad Actief woningzoekenden Reacties en aanbiedingsresultaat Het gemiddelde aantal reacties per aangeboden woning Het aanbiedingsresultaat Nieuwe huurders Starters en doorstromers Voorrangskandidaten Woonduur, inschrijfduur en zoektijd Gemiddelde woon- en inschrijfduur Spreiding in de woon- en inschrijfduur Zoektijd Verhuisbewegingen Verklarende woordenlijst Colofon

4 4

5 Samenvatting en conclusies Aantal verhuringen in de sociale huursector gestegen In 2009 zijn sociale huurwoningen verhuurd in de Stadsregio Amsterdam. Dit aantal is ten opzichte van 2008 met 354 verhuringen licht gestegen (2%). Vraag op de sociale huurmarkt: meer actief woningzoekenden Van de bij WoningNet ingeschreven woningzoekenden hebben er in eenmaal of vaker gereageerd op een woning. Deze groep woningzoekenden beschouwen we als actief woningzoekenden. Deze groep is ten opzichte van 2008 met 2% licht gestegen. Het aantal reacties per woning en het aanbiedingsresultaat nemen toe Het gemiddelde aantal reacties op een sociale huurwoning in de Stadsregio Amsterdam is toegenomen van 120 in 2007 naar 141 in 2008 en 146 in De toename tussen 2008 en 2009 is een lichte stijging van 3%, tussen 2007 en 2008 een toename van 15%. Gemiddeld accepteert in 2009 kandidaat nummer 6,6 de woning, tegen nummer 6,1 in Er werd in 2009 dus iets meer geweigerd. Trendbreuk Zowel het aantal verhuringen, het aantal actief woningzoekenden als het aantal reacties per woning zijn licht gestegen tussen 2008 en 2009, met 2 á 3 procent. Dit is een trendbreuk in vergelijking met Tussen 2007 en 2008 nam het aantal verhuringen af met 9%, nam het aantal actief woningzoekenden toe met 5% en steeg het aantal reacties met 15%. Afname van het aantal verhuringen aan voorrangskandidaten In 2009 zijn 190 woningen minder verhuurd aan voorrangskandidaten (totaal woningen, inclusief aan stadsvernieuwingskandidaten) dan in 2008, dit is een daling van 4%. 34% van het totaal aantal verhuringen is een verhuring aan een voorrangskandidaat, drie procentpunt minder dan in Het aantal verhuringen aan stadsvernieuwingskandidaten is gedaald met 19%, in tegenstelling tot de verhuringen aan verblijfsgerechtigden (een toename van 18%) en de sociaal/medische voorrangskandidaten (een toename van 16%). Daling woonduur voor doorstromers en stijging inschrijfduur voor starters De gemiddelde woonduur bij acceptatie van een woning is in 2009 ten opzichte van 2008 iets gedaald, van 16,8 in 2008 naar 16,4 in De gemiddelde inschrijfduur bij acceptatie blijft stijgen; van 6 in 2007, naar 6,8 in 2008 en 7,3 in Deze cijfers zijn gemiddelden. De spreiding rond de gemiddelde woon- en inschrijfduur is groot. In 2009 accepteerde 13% van de starters een woning met een inschrijfduur van minder dan 2 en 10% met een inschrijfduur van meer dan 12. Bij de doorstromers loopt de woonduur bij acceptatie uiteen van minder dan 6 (12%) tot meer dan 40 (5%). Interlokale verhuisstromen Als we kijken naar de verhuisstromen tussen gemeenten, dan blijkt gemiddeld 80 procent binnen de eigen gemeente te zijn verhuisd, eenzelfde percentage als de voorgaande jaren. Van de nieuwe huurders zijn er afkomstig van buiten de stadsregio. Binnen de verschillende subregio s (subregio Noord, Zuid en Amsterdam) wordt meer verhuisd dan tussen de subregio s onderling. 5

6 Tabel 1: kengetallen Woonruimtebemiddeling Stadsregio Amsterdam Subregio Noord Subregio Zuid Amsterdam Stadsregio totaal Percentage huishoudens primaire doelgroep* **** **** **** Aantal woningen** % koop** % particuliere huur (goedkoop en duur)** % corporatiebezit (goedkoop en duur)** Aantal zelfstandige woningen in corporatiebezit*** Verhuringen sociale huur Mutatiegraad sociale huur (%) 6,9% 6,3% 6,5% 7,4% 5,7% 5,3% 5,0% 4,9% 5,1% 5,6% 5,2% 5,3% Aantal actief woningzoekenden***** Doorstromers Starters % actief van het totaal Verhuringen aan voorrangskandidaten (incl sv) Verhuringen aan sv-kandidaten als % van de totale verhuringen (incl sv) als % van de totale verhuringen (excl sv) Gemiddelde inschrijfduur bij acceptatie (in jaren) 5,8 6,8 7,5 6,0 7,0 6,8 6,1 6,7 7,3 6,0 6,8 7,3 Gemiddelde woonduur bij acceptatie (in jaren) 16,7 18,1 18,3 18,8 19,5 16,5 14,0 15,4 15,6 15,6 16,8 16,4 Gemiddeld aantal reacties per woning Aanbiedingsresultaat 5,1 4,9 4,8 4,1 3,9 5,0 7,3 6,9 7,5 6,4 6,1 6,6 * bron: subregio's Noord en Zuid: WoOn 2006 (cijfers 2007 en 2008) en WoOn 2009 en Amsterdam: WiA 2007 (cijfers 2007 en 2008) en WiA 2009 ** bron: SysWov / O+S *** bron: databank AFWC/SWZW, cijfers Subregio Zuid voor 2008 zijn gecorrigeerd, cijfers exclusief Edam-Volendam en Oostzaan **** zie toelichting ***** Stadsregio totaal is optelling woningzoekenden uit de subregio's en woningzoekenden van buiten de stadsregio overige cijfers: WoningNet 6

7 1 Kengetallen In tabel 1 worden de kengetallen van de woningmarkt Stadsregio Amsterdam over het 2009 weergegeven en vergeleken met de kengetallen over de jaren 2007 en Voor het berekenen van het percentage primaire doelgroep 1 worden van oudsher verschillende bronnen gebruikt: in Amsterdam wordt gebruik gemaakt van Wonen in Amsterdam (WiA) en in de rest van de stadsregio van WoOn 2. Doordat er twee verschillende bronnen worden gebruikt is er geen totaalcijfer voor de stadsregio te geven en hangen de cijfers tussen de verschillende subregio s niet met elkaar samen: een daling in de ene subregio heeft geen duidelijke relatie met de stijging in de andere subregio. In WiA is de omvang van de primaire doelgroep kleiner dan in WoOn. Het percentage huishoudens dat tot de primaire doelgroep behoort, is in de subregio s Noord en Zuid gelijk gebleven (bron: WoOn 2006 en 2009). In Amsterdam is het percentage iets gedaald, van 33 naar 32% (bron: WiA 2007 en 2009). De verhouding tussen het aandeel koopwoningen en woningen die particulier of door corporaties worden verhuurd blijft vrij constant. 1 Onder de primaire doelgroep worden alle huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens gerekend. In 2009 was de huurtoeslaggrens voor eenpersoonshuishoudens tot (netto inkomen) en voor meerpersoonshuishoudens tot De inkomensgegevens in WiA zijn gebaseerd op vragenlijsten die bewoners zelf invullen en de inkomensgegevens in WoOn zijn gebaseerd op gegevens van de belastingdienst. 7

8 2 Voorraad en verhuringen in de sociale huursector In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de voorraad en de verhuringen in de sociale huursector aan de hand van de volgende onderwerpen: de verhuringen via WoningNet, het aantal verhuringen in de Stadsregio Amsterdam, de mutatiegraad en de veranderingen in de woningvoorraad. 2.1 Verhuringen via WoningNet Het grootste deel van de sociale huurwoningen in de Stadsregio Amsterdam wordt in 2009 aangeboden door corporaties die zijn aangesloten bij WoningNet, met uitzondering van de woningen van Stichting Woningbeheer De Vooruitgang in Volendam (81 woningen verhuurd in 2009), de woningen in Landsmeer (57 woningen verhuurd in 2009) en van Woningbouwvereniging Oostzaanse Volkshuisvesting in Oostzaan (46 woningen verhuurd in 2009). De verhuringen van de bij WoningNet aangesloten corporaties verlopen gemiddeld voor 76 procent via de media van WoningNet (magazine, internet) en voor 24 procent via directe bemiddeling door de betreffende corporaties, bijvoorbeeld bij woningzoekenden met een medische of sociale urgentie. Het percentage directe bemiddeling is in 2009 gelijk gebleven ten opzichte van Tussen 2007 en 2008 was er wel een stijging van 17 naar 24 procent, waarschijnlijk als gevolg van de stijging van het aantal voorrangskandidaten. Bij het aantal verhuringen in tabel 2.1 zijn alle verhuurde woningen via de media, de verhuringen van nieuwbouw, de verhuringen via directe bemiddeling en de verhuringen van de niet- WoningNet-aanbieders bij elkaar opgeteld. De bij WoningNet aangesloten corporaties verhuren soms ook woningen met een huurprijs van boven 648 via de reguliere media van WoningNet. In 2009 ging het om 178 woningen. De meeste woningen met een huurprijs boven 648 worden overigens via andere kanalen aangeboden. Laatstgenoemde woningen worden hier niet meegeteld bij de verhuringen. 8

9 Tabel 2.1 Aantal verhuringen van corporatiewoningen per gemeente en regio Verhuringen 2009 Verhuringen 2008 Verhuringen 2007 Verhuringen 2006 Aalsmeer Amstelveen Verhuringen 2005 Amsterdam Beemster Diemen Edam-Volendam Haarlemmermeer Landsmeer Oostzaan 46 40* 20* 20* 20* Ouder-Amstel Purmerend Uithoorn Waterland Wormerland Zaanstad Zeevang Subregio Noord Subregio Zuid Stadsregio * Schatting 2.2 Aantal verhuringen in de Stadsregio Amsterdam In 2009 zijn in de Stadsregio Amsterdam sociale huurwoningen (corporatiewoningen) verhuurd aan nieuwe huurders. Het aantal verhuringen is ten opzichte van 2008 met 357 woningen gestegen, dit is een lichte stijging van 2 procent. In Amsterdam is het aantal verhuringen gestegen met 383, in met Zaanstad 108 en in Aalsmeer met 73. In subregio Zuid is het aantal verhuringen gedaald met 5 procent, wat mede wordt veroorzaakt door een daling van 98 verhuringen in Haarlemmermeer ten opzichte van Het aantal verhuringen in de gemeente Haarlemmer is al langer aan het dalen, voornamelijk tussen 2007 en Deels kan deze daling verklaard worden door een eerdere piek in het aantal verhuringen, door het toevoegen van nieuwbouw. Tussen 2007 en 2008 hebben zich grotere wijzigingen voorgedaan (daling van 9 procent) in het aantal verhuringen dan tussen 2008 en 2009 (stijging van 2 procent). Vanaf 2005 is een dalende lijn te zien in het aantal verhuringen, in vijf tijd is het aantal verhuringen in de gehele Stadsregio gedaald met 9%. Vanaf 2009 is een lichte toename te zien, mede door een piek in de nieuwbouw opleveringen. Van de verhuurde woningen bevindt 66 procent zich in Amsterdam, ten opzichte van 65 in procent van de verhuurde woningen bevindt zich in de subregio Noord, hetzelfde percentage als in procent van de verhuurde woningen bevindt zich in de subregio Zuid, in 2008 was dit 14 procent. 9

10 Kaart 1: Verhuringen in de sociale huursector per gemeente Beemster Zeevang Zaanstad Wormerland Oostzaan Edam-Volendam Purmerend Landsmeer Waterland Amsterdam Diemen Haarlemmermeer Ouder-Amstel Amstelveen Aalsmeer Uithoorn 2.3 De mutatiegraad In 2009 bedroeg de mutatiegraad in de gehele stadsregio 5,3 procent. Ten opzichte van 2008 is deze iets toegenomen, in 2008 was de mutatiegraad 5,2 procent. In Amsterdam en de Subregio Noord is de mutatiegraad met 0,2 procentpunt gestegen en in de Subregio Zuid is deze met 0,4 procentpunt gedaald. Tabel 2.2 Mutatiegraad 2009, 2008 en 2007 per subregio Aantal zelfst. woningen in corporatiebezit* Verhuringen sociale huur Subregio Noord ,9% ,3% ,5% Subregio Zuid ,4% ,7% ,3% Amsterdam ,0% ,9% ,1% Stadsregio totaal ,6% ,2% ,3% Mutatiegraad sociale huur (%)* * Bron: databank AFWC/PWNR, exclusief de Vooruitgang in Edam-Volendam en WOV in Oostzaan. 10

11 2.4 Veranderingen in de corporatievoorraad Door sloop, nieuwbouw en verkoop wijzigt de voorraad woningen in corporatiebezit. In Amsterdam daalt deze voorraad sterker dan in de rest van de Stadsregio. Gemeente en corporaties streven in Amsterdam naar meer differentiatie in het woningaanbod en een hoger aandeel koopwoningen. Dat uit zich in een afnemende omvang van de sociale huursector. De sociale huursector groeit in absolute zin juist in de Subregio Noord en de Subregio Zuid. Vooral in de Subregio Zuid was de laatste jaren de toename door nieuwbouw groter dan de afname door verkoop en sloop. De corporatievoorraad neemt dus vooral af in Amsterdam, waar het percentage sociale huurwoningen hoog ligt. Dat komt overeen met het streven naar een gedifferentieerde voorraad in stad en regio. Tabel 2.3 Ontwikkeling aantal woningen corporatiebezit verschil verschil Aalsmeer Amstelveen Amsterdam Beemster Diemen Haarlemmermeer Landsmeer Ouder-Amstel Purmerend Uithoorn Waterland Wormerland Zaanstad Zeevang Subregio Noord* Subregio Zuid Stadsregio Totaal* * Bron: databank AFWC/PWNR (exclusief Edam-Volendam en Oostzaan) 11

12 3 Actief woningzoekenden Om te kunnen reageren op woningen die te huur staan, moeten woningzoekenden ingeschreven staan bij WoningNet. Het aantal woningzoekenden dat bij WoningNet staat ingeschreven was op 31 december Ten opzichte van 2008 is het aantal ingeschreven woningzoekenden gestegen met inschrijvingen, dat is een stijging van bijna 1,5 procent. Het totaal aantal ingeschrevenen zegt echter niet veel. Om aan te kunnen geven of personen echt woningzoekend zijn, is niet zozeer de inschrijving bij WoningNet van belang, als wel de mate waarin woningzoekenden zich actief begeven op de woningmarkt. Om deze reden zullen wij in deze paragraaf aandacht besteden aan de actief woningzoekenden. Van de bij WoningNet ingeschreven woningzoekenden hebben er in eenmaal of vaker gereageerd op een woning, dit is een stijging van 2,6 procent ten opzichte van Het percentage van het totaal aantal woningzoekenden blijft gelijk ten opzichte van 2008, 20% van de ingeschreven woningzoekenden is een actieve woningzoekende. De woningzoekenden in Amsterdam zijn met 23% het meest actief. De woningzoekenden in Waterland en Zeevang zijn met 12% het minst actief in de Stadsregio. Tabel 3.1 Actief woningzoekenden* in 2009 per gemeente naar starters en doorstromers Gemeente wz doorstromer starter totaal % actief Aalsmeer % Amstelveen % Amsterdam % Beemster % Diemen % Edam-Volendam % Haarlemmermeer % Landsmeer % Oostzaan % Ouder-Amstel % Purmerend % Uithoorn % Waterland % Wormerland % Zaanstad % Zeevang % Elders** % subregio Noord % subregio Zuid % Stadsregio totaal % * Betreft uitsluitend actief woningzoekenden bij WoningNet. ** Elders betekent dat de woningzoekende afkomstig is van buiten de Stadsregio Amsterdam. Een doorstromer van buiten de Stadsregio is afkomstig uit Almere. 12

13 In alle gemeenten maken de starters een groter deel uit van de actief woningzoekenden dan de doorstromers. In de totale stadsregio is van de actief woningzoekenden 40 procent een doorstromer en 60 procent een starter. Bijna de helft van de actief woningzoekenden (45 procent) heeft in 2009 tussen de één en de zeven keer gereageerd. Van de actief woningzoekenden reageert 38 procent meer dan 14 keer per. Deze percentages zijn vergelijkbaar met 2007 en Tabel 3.2 Actief woningzoekenden naar aantal reacties per huishouden Aantal reacties per huishouden aantal huishoudens % % % > % totaal % Het aantal keren dat een woningzoekende per reageert, zegt alleen iets over zijn activiteit, niet over of een woningzoekende een woning vindt. Per kunnen woningzoekenden maximaal 72 keer reageren op een woning binnen het aanbod op WoningNet. 13

14 4 Reacties en aanbiedingsresultaat 4.1 Het gemiddelde aantal reacties per aangeboden woning Het gemiddelde aantal reacties op sociale huurwoningen in de Stadsregio Amsterdam is de afgelopen jaren flink toegenomen. Van 99 in 2006, via 120 in 2007 en 141 in 2008 naar 146 in Een stijging van het aantal reacties kan twee dingen betekenen: of het aantal actief woningzoekenden is gestegen of de woningzoekenden zijn actiever geworden, dat wil zeggen zij reageren op meer aangeboden woningen dan voorheen. In voorgaande jaren steeg het aantal reacties in verhouding tot het aantal woningzoekenden explosief. In 2009 stijgen beide (respectievelijk met 3 en 2,6 procent) en kan gesteld worden dat zowel het aantal actief woningzoekenden is gestegen als dat er per woningzoekende meer gereageerd wordt. Kaart 2: Gemiddeld aantal reacties per woning (alleen WoningNet) Beemster Zeevang Wormerland Purmerend Edam-Volendam Zaanstad Waterland Amsterdam Diemen Haarlemmermeer Ouder-Amstel Amstelveen Aalsmeer Uithoorn Als we kijken naar het aantal reacties per gemeente in 2009, dan blijken Diemen (169), Amsterdam (167) en Amstelveen (155) het hoogste gemiddelde aantal reacties per woning te hebben. In Waterland wordt relatief het minst gereageerd, met gemiddeld 48 reacties per woning. In bijna alle gemeenten is het aantal reacties per woning gestegen tussen 2008 en 2009, behalve in Edam-Volendam (van 74 naar 72), Waterland (van 63 naar 48) en Zaanstad (van 95 naar 91). In Diemen is het aantal reacties het meest gestegen, van 123 in 2008 naar 169 in De toename van het gemiddelde aantal reacties in Diemen is te verklaren aan de hand van een daling van het aantal verhuringen en dus het aanbod (van 159 in 2008 naar 105 in 2009). In 14

15 Waterland is het aantal verhuringen gedaald (van 136 in 2008 naar 100 in 2009), maar is het aantal reacties ook gedaald. Dit verschil is te verklaren door het aantal actief woningzoekenden in deze twee gemeenten: in Diemen is het aantal actief woningzoekenden gelijk gebleven en in Waterland is het aantal actief woningzoekenden gedaald met 10 procent. Het aantal reacties op eengezinswoningen en maisonnettes ligt in alle subregio s ver boven het gemiddelde (zie tabel 4.1). Op galerijwoningen wordt in alle gemeenten het minst gereageerd. Een opmerking die daarbij gemaakt moet worden is dat niet alle corporaties de aangeboden woningen op dezelfde wijze indelen, daarom is het type divers opgenomen. Onder divers vallen de volgende woningtypes; etagewoning, portiekwoning, bovenwoning, galerijwoning en benedenwoning. Tabel 4.1 Gemiddeld aantal reacties naar woningtype en subregio eengezinswoning maisonnette divers totaal Amsterdam Subregio Noord Subregio Zuid Gemiddeld reageren in Amsterdam 167 woningzoekenden op een aangeboden woning, in de subregio Noord (95 reacties) en Zuid (120 reacties) ligt dit aantal beduidend lager. In Amsterdam en subregio Zuid zijn de maisonnettes het meest populair, in subregio Noord wordt er gemiddeld het meest gereageerd op eengezinswoningen. 4.2 Het aanbiedingsresultaat Het aanbiedingsresultaat is het aantal keren dat een woning wordt aangeboden, inclusief de aanbieding waarmee de verhuring tot stand komt. Het aanbiedingsresultaat zegt iets over hoe vaak woningzoekenden een woning weigeren. In 2009 is het gemiddelde aanbiedingsresultaat in de Stadsregio 6,6. Dit wil zeggen dat gemiddeld kandidaat 6,6 de woning accepteert en dat de eerdere kandidaten, die hoger stonden op de ranglijst, de woning hebben geweigerd. Tabel 4.2 Gemiddeld aanbiedingsresultaat naar subregio Aanbiedingsresultaat Subregio Noord , , ,8 Subregio Zuid , , ,0 Amsterdam , , ,5 Stadsregio totaal , , ,6 15

16 Binnen de totale Stadsregio zijn grote verschillen te zien met betrekking tot het aanbiedingsresultaat. In de subregio Noord neemt het aanbiedingsresultaat af van 5,1 in 2007 naar 4,8 in 2009, daar wordt een woning eerder geaccepteerd. In de subregio Zuid en Amsterdam neemt het aanbiedingsresultaat juist toe. In Amsterdam is het resultaat in 2009 iets hoger dan in 2007 (van 7,3 naar 7,5), na een daling in In subregio Zuid is de stijging het grootst, van 4,1 in 2007 naar 3,9 in 2008 en 5,0 in Het verband tussen het aanbiedingsresultaat en het aanbod aan sociale huurwoningen is onduidelijk. In subregio Noord is het aanbiedingsresultaat iets gedaald en is het aanbod gestegen. In Amsterdam is het aanbiedingsresultaat gestegen, net als het aanbod. In de subregio Zuid is het aanbiedingsresultaat het meest gestegen, terwijl juist in deze regio het aanbod gedaald is met 5 procent. De omvang van het aanbod zegt dus niet alles over hoe kieskeurig woningzoekenden zijn bij het accepteren van een nieuwe woning. Het aanbiedingsresultaat heeft te maken met de samenstelling van het aanbod, hoe het aanbod aansluit bij de wensen van de woningzoekenden en met de urgentie waarmee de woningzoekenden een andere woning nodig hebben. 16

17 5 Nieuwe huurders Het hoofdstuk nieuwe huurders gaat over de huurders van de woningen die in 2009 zijn verhuurd binnen de Stadsregio Amsterdam. Er zijn verschillende typen nieuwe huurders: enerzijds starters en anderzijds doorstromers en voorrangskandidaten. Deze twee typen worden apart van elkaar besproken. 5.1 Starters en doorstromers Een starter is een huurder die geen woning achterlaat binnen de Stadsregio, hierbij kan het gaan om een jongere die op zichzelf gaat wonen, een student die vanuit een studentenwoning doorstroomt (studentenwoningen hebben een aparte status en vallen niet onder de zelfstandige woningen binnen WoningNet) of een huurder die afkomstig is van buiten de Stadsregio. Daarnaast kan het ook gaan om een eigenaar van een koopwoning die gaat huren en om huurders die hun relatie verbreken, één van beiden verlaat de gezamenlijke huurwoning en laat geen woning achter. De groep starters is zeer divers en bestaat dus niet alleen uit jongeren die op zichzelf gaan wonen. Doorstromers laten wel een woning achter in één van de gemeenten van de Stadsregio of in Almere. Huurders afkomstig uit Almere worden binnen WoningNet geregistreerd als afkomstig van elders, maar worden wel gekwalificeerd als doorstromer als zij een woning achterlaten in Almere. Tabel 5.1 Nieuwe huurders in de sociale huursector naar label starter/doorstromer, weergegeven in procenten doorstr starters doorstr Starters doorstr starters Aalsmeer Amstelveen Amsterdam Beemster Diemen Edam / Volendam Haarlemmermeer Ouder-Amstel Purmerend Uithoorn Waterland Wormerland Zaanstad Zeevang Subregio Noord Subregio Zuid Stadsregio

18 Van de nieuwe huurders binnen de Stadsregio Amsterdam is 48% doorstromer en 52% starter. In 2008 en 2007 waren de doorstromers nog in de meerderheid (respectievelijk 51% en 52%). Kaart 3: Starters als % van nieuwe huurders 65 tot 73% 55 tot 65% 50 tot 55% 40 tot 50% Beemster Zeevang Wormerland Purmerend Edam-Volendam Zaanstad Waterland Amsterdam Diemen Haarlemmermeer Ouder-Amstel Amstelveen Aalsmeer Uithoorn In de gemeentes Amstelveen en Waterland zijn er onder de nieuwe huurders meer doorstromers dan starters, in Diemen en Wormerland is de verdeling 50/50 en in alle andere gemeenten zijn de starters iets in de meerderheid. Dit is een verandering ten opzichte van de eerdere jaren. De grootste wijzigingen hebben plaatsgevonden in Aalsmeer (het percentage doorstromers is gedaald van 53% in 2008 naar 45% in 2009), Edam-Volendam (van 34% doorstromers in 2008 naar 42% in 2009) en in Waterland (van 43% doorstromers in 2008 naar 52% in 2009). In het hoofdstuk over de actief woningzoekenden komt naar voren dat in alle gemeenten de starters onder de actief woningzoekenden in de meerderheid zijn met 60 procent. Bij de verhuring is dit percentage lager, namelijk 52 procent. Het verschil in de verdeling tussen verhuringen aan starters en doorstromers blijft het grootst in Amstelveen (60% doorstromers en 40% starters) en Zeevang (27% doorstromers en 73% starters). Bij de actief woningzoekenden is de verdeling tussen beide gemeenten gelijk, 63 procent is starter en 37 procent is doorstromer. Het verschil tussen de woningzoekenden en de toewijzingen kan worden verklaard door de aard van de populatie woningzoekenden. In Amstelveen is een grote populatie studenten, die geregistreerd staat als starter en die een woning zoekt en vindt in Amsterdam. Hierdoor vertrekken in verhouding meer starters uit Amstelveen naar een sociale huurwoning in een andere gemeente dan in andere gemeenten het geval is, waardoor het percentage doorstromers bij de toewijzing hoger is. In de gemeente 18

19 Zeevang bestaat 80 procent van de woningvoorraad uit koopwoningen. Doorstromers verhuizen hierdoor in verhouding vaker naar een koopwoning dan naar een sociale huurwoning en is het percentage starters onder de nieuwe huurders hoger. In Amstelveen is het percentage koopwoningen 49 procent. 5.2 Voorrangskandidaten In 2009 zijn sociale huurwoningen verhuurd aan voorrangs- en stadsvernieuwingskandidaten, dit is een lichte daling van 4 procent ten opzichte van 2008 (5.241 verhuringen). Ten opzichte van eerdere jaren is er wel sprake van een stijging (was in 2007, in 2006 en in 2005). De daling van het aantal voorrangskandidaten ten opzichte van 2008 is te verklaren door de afname van het aantal stadsvernieuwingskandidaten met 19 procent en de maatwerkregeling (een afname van 20 procent). Het aantal statushouders en het aantal sociale en medische voorrangskandidaten zijn juist gestegen met respectievelijk 18 en 16 procent. Tabel 5.2 Nieuwe huurders in de sociale huursector naar voorrangsstatus in 2009 Gemeente woning svkandidaten statushouders* sociale en medische voorrang 2e kans beleid beroepsgroepen maatwerk regeling overig voorrang totaal voorrang als % v/h tot. verh. Aalsmeer % Amstelveen % Amsterdam % Beemster % Diemen % Edam-Volendam % Haarlemmermeer % Landsmeer % Oostzaan % Ouder-Amstel % Purmerend % Uithoorn % Waterland % Wormerland % Zaanstad % Zeevang % Subregio Noord % Subregio Zuid % Tot Stadsregio % * Dit is exclusief de verhuringen via de media aan personen uit de Pardonregeling. Een deel van de Pardonners kreeg geen voorrangsstatus, maar een fictieve inschrijfduur. Deze Pardonners vallen daarmee in de categorie van gewone woningzoekenden. 19

20 In Amsterdam is het aantal voorrangskandidaten iets gestegen (van in 2008 naar in 2009). Het aantal stadsvernieuwingskandidaten is gedaald met 248 verhuringen, maar het aantal verhuringen met een sociale en medische voorrang is gestegen met 352. Opvallende toenames in verhouding tot 2008 zijn te zien in Aalsmeer (van 17 verhuringen in 2008 naar 34 in 2009, door een toename in de maatwerkregeling) en Wormerland (van 27 in 2008 naar 43 in 2009, door een toename in het aantal sv-kandidaten en de maatwerkregeling). Een afname van het aantal verhuringen aan voorrangskandidaten is te zien in Amstelveen (van 237 in 2008 naar 154 in 2009, door een afname in het aantal sv-kandidaten) en Purmerend (van 229 in 2008 naar 169 in 2009, ook door een afname in het aantal sv-kandidaten) en in Zaanstad (van 443 in 2008 naar 254 in 2009). Voorrangskandidaten (inclusief stadsvernieuwingskandidaten) blijven een groot percentage uitmaken van het totale aantal verhuringen, ook al is er een lichte daling te zien ten opzichte van de eerdere jaren. In 2009 werd 34% van de vrijgekomen woningen in de Stadsregio aan een voorrangskandidaat verhuurd, in 2008 was dit 37% en in 2007 nog 31%. In Amsterdam werd in % van de woningen verhuurd aan een voorrangskandidaat, in Diemen was dit zelfs 47%. De consequentie van het hoge percentage voorrangskandidaten is dat voor gewone huurders, dus zonder voorrangslabel, in verhouding minder woningen beschikbaar komen. Tabel 5.3 Voorrangskandidaten als percentage van het totale aantal verhuringen Verhuringen aan Verhuringen als % van de totale als % van de totale voorrangskandidaten aan svkandidaten verhuringen verhuringen (incl sv) (incl. sv) (excl. sv) Subregio Noord Subregio Zuid Amsterdam Stadsregio totaal

21 6 Woonduur, inschrijfduur en zoektijd Woningzoekenden bouwen woonduur en/of inschrijfduur op. Doorstromers laten een zelfstandige woning achter in de Stadsregio Amsterdam of Almere, starters niet. De woonduur van doorstromers is het aantal jaren dat de woningzoekende in zijn vorige woning heeft gewoond op het moment dat hij een woning betrekt. Sinds eind 2008 kunnen doorstromers ook reageren op basis van hun inschrijfduur bij WoningNet, tenzij hun woonduur langer is dan hun inschrijfduur. Woonduur voor doorstromers is iets anders dan wachttijd. Een woonduur van vijftien wil niet zeggen dat woningzoekenden vijftien moeten wachten op een woning. Pas na een aantal jaren bewoning zullen bewoners zich weer actief als woningzoekende op de woningmarkt begeven. 6.1 Gemiddelde woon- en inschrijfduur De gemiddelde woonduur bij de acceptatie van een nieuwe huurwoning is in ,4 en de gemiddelde inschrijfduur 7,3. Ten opzichte van 2008 is de woonduur licht gedaald met 0,4, veroorzaakt door een daling van drie in subregio Zuid. De woonduur in subregio Noord en Amsterdam is wel licht gestegen. De gemiddelde inschrijfduur is in alle subregio s licht gestegen, in subregio Noord is de stijging in verhouding het grootst. Een verklaring over de verandering in de woon- en inschrijfduur is niet te geven. In subregio Noord en Amsterdam zijn zowel de woon- en inschrijfduur als het aanbod gestegen. In subregio Zuid zijn zowel de woon- en inschrijfduur als het aanbod gedaald. In tabel 6.1 is de ontwikkeling van de gemiddelde woon- en inschrijfduur in de gehele Stadsregio af te lezen. Tabel 6.1 gemiddelde inschrijf- en woonduur per subregio Gemiddelde inschrijfduur bij acceptatie (in jaren) Gemiddelde woonduur bij acceptatie (in jaren) Subregio Noord ,8 16, ,8 18, ,5 18,3 Subregio Zuid ,0 18, ,0 19, ,8 16,5 Amsterdam ,1 14, ,7 15, ,3 15,6 Stadsregio totaal ,0 15, ,8 16, ,3 16,4 21

22 Kaart 4: Gemiddelde woonduur van doorstromers (alleen WoningNet) 19,3 tot 21,6 16,8 tot 19,3 14,3 tot 16,8 11,8 tot 14,3 Beemster Zeevang Wormerland Purmerend Edam-Volendam Zaanstad Waterland Amsterdam Diemen Haarlemmermeer Amstelveen Ouder-Amstel Aalsmeer Uithoorn Kaart 5: Gemiddelde inschrijfduur van starters (alleen WoningNet) 7,5 tot 8,3 6,7 tot 7,5 5,9 tot 6,7 5,1 tot 5,9 Beemster Zeevang Wormerland Purmerend Edam-Volendam Zaanstad Waterland Amsterdam Diemen Haarlemmermeer Ouder-Amstel Amstelveen Aalsmeer Uithoorn 22

23 Tussen de gemeenten onderling zijn grote verschillen te zien in de gemiddelden (zie tabel 6.2). In Uithoorn en Zeevang is de gemiddelde woonduur het laagste, respectievelijk 11,8 en 12,3. In Beemster, Diemen en Waterland ligt de gemiddelde woonduur boven de 21. De gemiddelde inschrijfduur is het laagst in Zeevang en Haarlemmermeer, respectievelijk 5,1 en 5,5. Tabel 6.2 Gemiddelde woon- en inschrijfduur bij acceptatie (in jaren) Gemeente woning gemid. woonduur doorstromers gemid. inschrijfduur starters Aalsmeer 17,4 6,0 Amstelveen 17,4 8,3 Amsterdam 15,6 7,3 Beemster 21,3 7,2 Diemen 21,6 6,2 Edam-Volendam 17,1 7,2 Haarlemmermeer 16,4 5,5 Ouder-Amstel 13,9 7,2 Purmerend 18,7 8,1 Uithoorn 11,8 7,2 Waterland 21,4 7,3 Wormerland 18,8 7,8 Zaanstad 17,9 7,3 Zeevang 12,3 5,1 Subregio Noord 18,3 7,5 Subregio Zuid 16,5 6,8 Stadsregio totaal 16,4 7,3 In de gemeente Beemster is zowel de grootste stijging in de gemiddelde woonduur als in de gemiddelde inschrijfduur te zien. De gemiddelde woonduur in Beemster is toegenomen van 14,9 in 2008 naar 21,3 in 2009 en de inschrijfduur van 5,5 in 2008 naar 7,2 in Ook in Diemen is de woonduur gestegen, van 14,7 in 2008 naar 21,6 in 2009, maar is de inschrijfduur gedaald van 7,5 in 2008 naar 6,2 in In Amstelveen, Haarlemmermeer en Zeevang is zowel de woon- als de inschrijfduur gedaald. In de grafieken op de volgende pagina is de verandering in de gemiddelde woon- en inschrijfduur af te lezen. De gemeenten zijn van laag naar hoog gerangschikt op basis van de gemiddelde woon- of inschrijfduur in

24 Gemiddelde inschrijfduur van starters per gemeente Zeevang Haarlemmermeer Aalsmeer Diemen Uithoorn Ouder-Amstel Edam Beemster Zaanstad Waterland Amsterdam Wormerland Purmerend Amstelveen Gemiddelde woonduur van doorstromers in jaren Uithoorn Zeevang Ouder-Amstel Amsterdam Haarlemmermeer Edam Amstelveen Aalsmeer Zaanstad Purmerend Wormerland Beemster Waterland Diemen

25 6.2 Spreiding in de woon- en inschrijfduur De spreiding rond de gemiddelde inschrijfduur en woonduur is groot. Zo vindt in procent van de starters met minder dan twee inschrijfduur een woning en 10 procent heeft daar meer dan 12 inschrijfduur voor nodig. Bij de doorstromers heeft 12 procent minder dan 6 woonduur op het moment van acceptatie van de woning, terwijl 5 procent een woonduur van 40 of langer heeft. Spreiding inschrijfduur van starters, 2008 en % 25% 20% 15% % 5% 0% > 14 Spreiding woonduur van doorstromers, 2008 en % 14% 12% 10% 8% % 4% 2% 0% jaa r > 40 25

26 Spreiding inschrijfduur van starters per subregio, % 30% 25% 20% 15% Amsterdam Subregio Noord Subregio Zuid 10% 5% 0% > 14 Spreiding woonduur van doorstromers per subregio, % 14% 12% 10% 8% 6% Amsterdam Subregio Noord Subregio Zuid 4% 2% 0% > 40 26

27 6.3 Zoektijd De woon- en inschrijfduur geven geen goed beeld van de periode die een woningzoekende daadwerkelijk op zoek is naar een andere woning. Daarom brengen wij nu ook de zoektijd in beeld. De zoektijd bestrijkt de periode tussen de datum waarop een woning wordt geaccepteerd door een woningzoekende en de datum waarop een woningzoekende voor het eerst heeft gereageerd via WoningNet. De tabel laat zien dat de gemiddelde zoektijd ongeveer 20 procent bedraagt van de woonduur en 40 procent van de inschrijfduur. Uit onderzoek van WoningNet blijkt dat de gemiddelde zoektijd voor doorstromers lager ligt dan van starters. Ouderen vanaf 65 kennen de kortste zoektijd, dat wordt verklaard doordat zij een langere woonduur kunnen opbouwen. Tabel 6.3 Zoektijd naar subregio subregio woning Gemiddelde zoektijd in jaren Gemiddelde woonduur in jaren Gemiddelde inschrijfduur in jaren Amsterdam 3,3 15,6 7,3 Subregio Noord 2,7 18,3 7,5 Subregio Zuid 2,9 16,5 6,8 totaal 3,1 16,4 7,3 27

28 7 Verhuisbewegingen Als we kijken naar de verhuisstromen tussen gemeenten in 2009 (zie tabel 7.1) dan blijken er van de nieuwe huurders naar een andere gemeente te zijn verhuisd. Dat is ongeveer evenveel als voorgaande jaren. Tachtig procent van de nieuwe huurders blijkt gedurende 2009 binnen de eigen gemeente te zijn verhuisd. Als we het over de gehele regio bekijken, blijft het aantal verhuizingen over de gemeentegrens opmerkelijk constant. Een relatief klein aantal woningen, (1.062 in 2008 en 905 in 2007), wordt verhuurd aan mensen die van buiten de Stadsregio komen. Het grootste deel van de nieuwe huurders die afkomstig zijn van buiten de Stadsregio, 750 verhuringen, verhuist naar een woning in Amsterdam. De gemeentes met de hoogste percentages nieuwe huurders uit de eigen gemeente zijn Amsterdam (89%), Oostzaan (83%) en Edam-Volendam (81%). In Uithoorn (41%) en Amstelveen (46%) is minder dan de helft van de nieuwe huurders afkomstig uit de eigen gemeente. De nieuwe huurders, die naar een andere gemeente verhuizen, blijven over het algemeen binnen de eigen subregio. Tussen de subregio s Noord en Zuid vinden bijna geen verhuizingen plaats. Van de nieuwe huurders in subregio Noord is 72% afkomstig uit de eigen subregio, 1,5% is afkomstig uit subregio Zuid, 19,5% uit Amsterdam en 7% van buiten de Stadsregio. Van de nieuwe huurders in subregio Zuid is 65% afkomstig uit de eigen subregio, 1,5% uit subregio Noord, 26% uit Amsterdam en 7% van buiten de Stadsregio. Van de nieuwe huurders in Amsterdam is 89% afkomstig uit de stad zelf, 1,5% komt uit subregio Noord en 2% uit Zuid, 8% is afkomstig van buiten de Stadsregio. In een aantal gemeenten is er een verschil tussen het aantal woningzoekenden dat zich vestigt in de sociale huursector en het aantal woningzoekenden dat de sociale huursector verlaat. In Purmerend, Zaanstad, Aalsmeer en Amstelveen is het aantal woningzoekenden dat zich vestigt hoger dan het aantal dat vertrekt uit de sociale huursector. Dit wordt verklaard door de instroom vanuit Amsterdam en van buiten de stadsregio naar deze gemeenten toe. Alleen in Diemen is het aantal vertrekkers veel groter dan het aantal dat zich vestigt, wat verklaard kan worden door studenten die vanuit een onzelfstandige studentenwoning in Diemen naar een sociale huurwoning in Amsterdam verhuizen. In WoningNet wordt de verhuisbeweging van een onzelfstandige naar een zelfstandige huurwoning niet geregistreerd. Er kan alleen met zekerheid iets gezegd worden over de bestemming van de nieuwe huurder, dat is altijd een zelfstandige sociale huurwoning. Als we kijken naar het zoekgedrag zien we dat iets meer dan een kwart (27%) van de reacties komt van mensen uit een andere gemeente, in Amsterdam ligt dit percentage een stuk lager met 11,5%. Met de komst van WoningNet in 2001 is het regionale zoekgedrag weliswaar toegenomen, maar de daadwerkelijke verhuring vindt toch vaker plaats aan een lokale ingezetene. Er wordt meer regionaal gezocht dan gehuurd. Dit kan verschillende oorzaken hebben. De belangrijkste reden hiervoor is dat mensen toch het liefst in hun eigen gemeente blijven. Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde voorrangseisen en labeling een rol kunnen spelen. 28

29 Tabel 7.1 Nieuwe huurders in de sociale huursector naar herkomst en bestemming in 2009 Bestemming wz naar gemeente Herkomst wz naar gemeente subregio Noord subregio Zuid Amsterdam Beemster Edam - Vol. Landsmeer Oostzaan Purmerend Waterland Wormerland Zaanstad Zeevang totaal Noord Aalsmeer Amstelveen Diemen H'meer Ouder-Amst. Uithoorn totaal Zuid Amsterdam totaal SRA subregio Noord Beemster Edam-Volendam Landsmeer Oostzaan Purmerend Waterland Wormerland Zaanstad Zeevang subregio Zuid Aalsmeer Amstelveen Diemen Haarlemmermeer Ouder-Amstel Uithoorn Amsterdam Elders totaal % uit eigen gemeente / 67% 81% 72% 83% 68% 70% 63% 64% 53% 72% 58% 46% 64% 73% 69% 41% 65% 89% 80% subregio in % 85% 72% nb 71% 81% 41% 69% 58% nb 43% 57% 50% 72% 55% 42% nb 88% 80% in % 83% 80% nb 73% 82% 52% 66% 48% nb 42% 51% 50% 67% 57% 50% nb 90% 80% Toelichting: deze tabel laat de herkomst en bestemming van de nieuwe huurders zien. De WoningNet gegevens gaan over de verhuringen via de media en de directe bemiddeling. Behalve de gegevens van WoningNet zijn ook de andere aanbieders meegenomen (De Vooruitgang in Volendam, de gemeente Landsmeer en WOV in Oostzaan). Leesvoorbeeld van boven naar beneden: van de 43 nieuwe huurders in Beemster komen er 29 uit Beemster zelf, geen uit Edam-Volendam, Landsmeer of Oostzaan, 4 uit Purmerend, et cetera. Over toewijzingen in Oostzaan zijn alleen in 2009 gegevens binnengekomen. 29

30 Verklarende woordenlijst Beroepsgroepenregeling: afspraak tussen gemeenten en corporaties over het verhuren van een bepaald aantal woningen aan mensen afkomstig uit de beroepsgroepen politie, zorg en onderwijs. Corporatiebezit: alle woningen in bezit van woningcorporaties (ongeacht huurprijs). Inkomens- en huurgrenzen 2009 Aftoppingsgrenzen huurtoeslag per Personen jonger dan ,37 1- en 2-persoonshuishoudens 511,50 3- en meerpersoonshuishoudens 548,18 Huurtoeslaggrens 647,53 Inkomensgrenzen primaire doelgroep (huurtoeslag) geheel 2009* Alleenstaand Meerpersoons Alleenstaand *) Inkomensvrijstelling thuiswonende kinderen jonger dan ,00 Bron: Bouwbrief nummer (augustus 2009), Maatwerkregeling: een corporatie kan maximaal 5 procent van haar leegkomende woningen verhuren door middel van de zogeheten maatwerkregeling. Hieronder vallen het oplossen van diverse knelpunten zoals burenoverlast, leefbaarheid en dergelijke. Mutatiegraad: de mutatiegraad is de verhouding van het aantal verhuringen ten opzichte van het totaal aantal zelfstandige corporatiewoningen. Particuliere huurwoning: alle woningen die verhuurd worden door particulieren (ongeacht huurprijs). Sociale huurwoning: een woning in het bezit van een woningcorporatie. Het overgrote deel van deze woningen heeft een huurprijs tot 647,53 euro (prijspeil juli 2009). Nieuwbouw sociale huurwoningen hebben altijd een huurprijs onder 647,53 euro. Subregio Noord: Beemster, Edam-Volendam, Landsmeer, Oostzaan, Purmerend, Waterland, Wormerland, Zaanstad, Zeevang. Subregio Zuid: Aalsmeer, Amstelveen, Diemen, Haarlemmermeer, Ouder-Amstel, Uithoorn. Stadsvernieuwingskandidaten (ook wel: sv-kandidaten): huishoudens die vanwege sloop of renovatie hun woning moeten verlaten. Zij krijgen een voorrangsstatus die afgestemd is op de sloopdatum van hun woning. 30

31 Statushouders: personen die op basis van rijksregelingen verblijfsgerechtigd zijn in Nederland. Elk half stelt het Rijk vast hoeveel statushouders de gemeenten moeten huisvesten. Tweede kansbeleid: huurders die door een rechterlijke uitspraak een andere woning krijgen toegewezen, krijgen een tweede kans. Voorbeelden hiervan zijn overlastgevers die van de rechter een tweede kans krijgen in een andere woning, waarbij aanvullende afspraken tussen de huurder en de corporatie worden gemaakt. Het doel van het tweede kansbeleid is het voorkomen van dakloosheid door ontruiming van de woning. In de meeste gevallen gaat het tweede kansbeleid samen met een hulpverleningsovereenkomst. 31

32 Colofon Auteurs Cathelijn Groot Jeroen van der Veer Opdrachtgevers Stadsregio Amsterdam Postbus AP Amsterdam Tel.: Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad Postbus AR Amsterdam Tel.: Juli