Stand van de sociale huurwoningmarkt 2016 gemeente Utrecht

Transcriptie

1 Stand van de sociale huurwoningmarkt 2016 gemeente Utrecht Onderzoek & Advies Kengetallen en verdieping woningtoewijzing zomer 2016

2 Behandeld door: NIKKIE GERRITSEN & STEVEN DIEMEL Telefoon: Internet: postadres bezoekadres k.v.k. Postbus 158 Van Houten Industriepark AD Weesp 1381 MZ Weesp blz. 2

3 Inhoudsopgave Samenvatting en conclusies... 5 Inleiding Stand van de woningmarkt Inleiding Trends in verhuringen Verhuringen aan doorstromers en starters Verhuringen naar leeftijdsklassen Verhuringen naar huishoudentype Verhuringen naar woningtype Wachttijd en zoektijd Actief woningzoekenden en slaagkans Loten Niet-reguliere verhuringen Welke Utrechter blijft in Utrecht en wie vertrekt? Conclusie Verdringing Inleiding De positie van reguliere en niet-reguliere woningzoekenden Verdeling van de wachttijd Waar komen de doelgroepen en urgenten terecht? Wie zijn de doelgroepen en urgenten? Conclusie Passend toewijzen Inleiding Passendheidsnorm Passend toewijzen en aanvangshuren Effecten op toewijzing aan de verschillende inkomengroepen Reactiegedrag van woningzoekenden Conclusie Senioren Inleiding Wie is de senior? Op welke woningen reageren senioren? Toewijzingen aan senioren Conclusie blz. 3

4 Bijlage 1 Passend toewijzen Bijlage 2 Inkomensgroepen Bijlage 3 Huurklassen blz. 4

5 Samenvatting en conclusies Op de Utrechtse sociale huurwoningmarkt worden twee belangrijke ontwikkelingen gesignaleerd: Er is sprake van een toenemende verdringing van de regulier woningzoekende. Daardoor is de druk op de woningmarkt voor deze groep is toegenomen. Passend toewijzen heeft de sociale huurwoningmarkt sterk veranderd. Op de Utrechtse sociale huurwoningmarkt is sprake van verdringing. Het aantal niet-reguliere verhuringen neemt toe ten koste van het aantal reguliere verhuringen. Hierdoor is de druk op de sociale huurwoningmarkt in de gemeente Utrecht in het afgelopen jaar verder toegenomen. Dit blijkt uit diverse trends op de sociale huurwoningmarkt. De daling van het aantal verhuringen van sociale huurwoningen zet door. Woningzoekenden moeten langer wachten voordat zij een woning bemachtigen. Het verschil in wachttijd tussen doorstromers en starters nivelleert. Ondanks de toenemende gemiddelde wachttijd blijft het mogelijk ook met weinig wachttijd een woning te verkrijgen. Dit wordt echter wel steeds moeilijker. De gemiddelde zoektijd neemt toe. Zowel doorstromers als starters zijn langer actief op zoek naar een sociale huurwoning. Doordat het aantal actief woningzoekenden stabiel is en verhuringen zijn afgenomen, daalt de slaagkans. Er worden nog maar weinig woningen via het lotingmodel verhuurd. Hierdoor heeft het verloten van woningen nauwelijks impact op de sociale huurwoningmarkt en zorgt dit niet voor extra druk. Er vindt een evenredige verdeling van niet-reguliere verhuringen plaats over de wijken in Utrecht, wel zijn daarbinnen verschillen waarneembaar. De Utrechtse corporaties voldoen aan de passendheidsnorm. Het passend toewijzen heeft geleid tot een rigoureuze daling van de aanvangshuur voor de primaire doelgroep, oftewel de huurtoeslaggerechtigden. Tegelijkertijd is vooral de positie van de secundaire doelgroep op de sociale huurwoningmarkt verbeterd. Dit komt doordat de beschikbaarheid van woningen voor de primaire doelgroep daalt. Niet alleen voor hoge inkomens maar ook voor middeninkomens is de sociale huurwoningmarkt vrijwel ontoegankelijk geworden. Er zijn grote verschillen waarneembaar tussen de verschillende groepen senioren. De woningen met voorrang 65+ lijken niet te voldoen aan de woonwens van senioren. Er is paradoxaal genoeg, wel interesse onder niet-senioren voor deze woningen. Eengezinswoningen blijven zeer populair onder senioren. Onder oudere senioren is er wel een specifieke woningbehoefte zichtbaar. Ook is er sprak van een veranderende woonwens onder senioren. blz. 5

6 blz. 6

7 Inleiding Voor u ligt het verslag van de stand van de sociale huurwoningmarkt in de gemeente Utrecht met geactualiseerde gegevens tot de zomer Op 15 september 2014 werd de eerste rapportage kengetallen woonruimteverdeling naar de raadscommissie Stad en Ruimte verstuurd. In deze rapportage werd een overzicht gegeven van de actuele situatie op de markt voor sociale huurwoningen in Utrecht. Het doel was met name om de druk op de woningmarkt te kunnen bepalen. Er is destijds afgesproken om deze rapportage jaarlijks te actualiseren en te gebruiken bij het monitoren van het gemeentelijke woonbeleid. In deze actualisering worden achtereenvolgens de volgende ontwikkelingen behandeld: het aantal verhuringen van sociale huurwoningen, de ontwikkeling van de zoektijd en de wachttijd, het aantal actief woningzoekenden, de slaagkans, het aantal verlote woningen en het aandeel urgenten. Daarnaast wordt er nader ingegaan op de volgende thema s, te weten: druk op de woningmarkt, passend toewijzen en senioren. 1. Stand van de woningmarkt 1.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt aan de hand van diverse indicatoren de stand van de Utrechtse sociale woningmarkt weergegeven. Dit hoofdstuk laat zien welke trends er te onderscheiden zijn. Wat is het verloop van het aantal verhuringen? Aan wie worden deze verhuringen toegewezen en is dit in de afgelopen 3 jaar veranderd? Welke woningen worden verhuurd? Wie zijn er actief op zoek naar een nieuwe woning en wat is hun slaagkans? Ook wordt er in dit hoofdstuk ingegaan op de wacht- en zoektijd die een woningzoekende nodig heeft om een woning toegewezen te krijgen. 1.2 Trends in verhuringen In de rapportage van zomer 2015 is geconstateerd dat het aantal verhuringen in de afgelopen jaren redelijk constant is gebleven. Vanaf het derde kwartaal 2015 heeft echter een kentering plaatsgevonden (figuur 1.1). Het aantal verhuringen nam per kwartaal af. Sinds het tweede kwartaal 2016 is er weer sprake van een toename van het aantal verhuringen. De afname van het aantal verhuurde sociale huurwoningen in de afgelopen drie kwartalen is een indicatie dat de druk op de sociale huurmarkt toeneemt. Ieder jaar worden ruim sociale huurwoningen verhuurd, het aantal toewijzingen van sociale huurwoningen schommelt echter elk kwartaal. In 2015 daalde het aantal toewijzingen naar woningen. Met uitzondering van het derde kwartaal 2013 is er vrijwel geen nieuwbouw geweest die het aantal verhuringen heeft kunnen doen toenemen. Met andere woorden: het aantal verhuringen in de gemeente Utrecht vindt vrijwel alleen plaats op basis van de bestaande voorraad. blz. 7

8 Figuur 1.1 Totaal aantal verhuringen en trend van sociale huurwoningen Het totaal aantal verhuringen is opgebouwd uit het aantal verhuurde woningen die op de website gepubliceerd zijn en verhuringen van woningen die via directe bemiddeling tot stand komen. Reguliere woningzoekenden zijn woningzoekenden die een woning toegewezen krijgen op basis van hun wooninschrijfduur (de wachttijd). Niet-reguliere woningzoekenden krijgen een woning toegewezen op basis van een urgentie. Reguliere woningzoekenden kunnen alleen in aanmerking komen voor woningen die via de website gepubliceerd zijn. Niet-reguliere woningzoekenden kunnen soms in aanmerking komen op woningen via de website, maar ook via directe bemiddeling. Om te bepalen of de druk op de woningmarkt daadwerkelijk toeneemt, kan gekeken worden wat de positie is voor de reguliere (niet-urgente) woningzoekende op de sociale huurwoningmarkt in de gemeente Utrecht. Woningen die aan niet-reguliere woningzoekenden worden toegewezen, worden aan de reguliere markt onttrokken. Hoe meer verhuringen aan niet-reguliere woningzoekenden plaatsvindt, des te minder woningen beschikbaar zijn voor reguliere woningzoekenden. Het gevolg hiervan is dat de druk op de sociale huurwoningmarkt voor reguliere woningzoekenden toeneemt. Hoewel het aantal verhuringen per jaar stabiel is, laat figuur 1.2 zien dat de verhouding tussen het aantal verhuringen aan woningzoekenden via de media en bemiddelingen schommelt. Het aantal verhuringen via de media kent een afname vanaf het derde kwartaal van Het aantal verhuringen middels bemiddeling laat een tegengestelde ontwikkeling zien. Het aantal verhuringen via bemiddeling neemt vanaf het derde kwartaal van 2013 licht toe. Op dat moment werd ongeveer één op de vijf woningen via bemiddeling toegewezen. Sinds het tweede kwartaal van 2015 ligt het aandeel toewijzingen middels bemiddeling echter gemiddeld op 27%. Doordat niet alleen het aantal verhuringen afneemt, maar ook het aantal verhuringen aan reguliere woningzoekenden is kan dit duiden op een toegenomen druk op de woningmarkt. In paragraaf 1.6 wordt verder ingegaan op de eventuele druk op de woningmarkt wanneer naar de wachttijd wordt gekeken. In de komende paragrafen wordt ingegaan op welke trends waarneembaar zijn naar verschillende kenmerken van de woningzoekenden en woningen. blz. 8

9 Figuur 1.2 Aantal verhuringen naar media en bemiddeling 1.3 Verhuringen aan doorstromers en starters Een doorstromer laat bij een verhuring een woning achter op de woningmarkt. Een starter is nieuw op de woningmarkt en laat geen woning. In figuur 1.3 is het totaal aantal verhuringen tussen en aan doorstromers en starters weergegeven. De verhouding tussen het aantal verhuringen aan doorstromers en starters is redelijk stabiel. Sinds het derde kwartaal van 2013 worden 2 van de 3 woningen toegewezen aan een starter. Naarmate er minder woningen aan doorstromers worden verhuurd, komen er ook minder woningen vrij. Het gevolg hiervan is dat het aanbod minder wordt. Hierdoor wordt de druk op de woningmarkt voor de (reguliere) woningzoekende vergroot. Figuur 1.3 Aantal verhuringen naar label woningzoekende blz. 9

10 1.4 Verhuringen naar leeftijdsklassen Figuur 1.4 toont het totaal aantal verhuringen naar leeftijdsklasse. Het aandeel verhuringen per leeftijdsklasse is ondanks lichte schommelingen per jaar redelijk stabiel. Desalniettemin is in de loop der tijd een afname van het aantal verhuringen waarneembaar aan woningzoekenden met een leeftijd tot 35 jaar. Tot 2015 werd aan woningzoekenden tot 35 jaar ruim de helft van alle woningen toegewezen. Sinds 2015 bedraagt dit aandeel minder dan 50%. Hierbij moet worden opgemerkt dat het aantal verhuringen tot 23 jaar klein is en daarmee een zeer grillig verloop kent. Het aantal verhuringen aan 65-plussers neemt licht toe. Er is met name een stijging waar te nemen van het aandeel verhuringen aan woningzoekenden in de leeftijdscategorieën jaar en jaar. Het dalende aandeel verhuringen aan woningzoekenden tot 35 jaar en logischerwijs een toenemend aandeel verhuringen aan woningzoekenden ouder dan 35 jaar kan gevolgen hebben voor de gemiddelde wachttijd. In paragraaf 1.6 wordt nader bekeken wat de gevolgen zijn van deze veranderingen voor de gemiddelde wachttijd. Figuur 1.4 Aandeel verhuringen naar leeftijd 1.5 Verhuringen naar huishoudentype Figuur 1.5 laat het aandeel toewijzingen naar huishoudentype zien. Deze figuur toont aan dat het aandeel verhuringen aan eenpersoonshuishoudens tot 2015 ongeveer 60% van alle verhuringen betrof. Echter sinds het eerste kwartaal van 2015 is een verschuiving waarneembaar en wordt ongeveer de helft van alle woningen toegewezen aan eenpersoonshuishoudens. In de rapportage van 2015 was deze trend al waarneembaar. Ook onder tweepersoonshuishoudens is eenzelfde trend waarneembaar. Vanaf het eerste kwartaal van 2015 neemt het aantal verhuringen aan dit huishoudentype af en ligt het aandeel ongeveer op 10%. De afname van het aantal verhuringen aan een- en tweepersoonshuishoudens komt logischerwijs ten goede aan het aantal verhuringen aan meerpersoonshuishoudens. Deze verandering heeft te maken met de aanpassing van de bezettingsnorm in Eenpersoonshuishoudens komen niet meer in aanmerking voor eengezinswoningen en grote woningen. Het aandeel toewijzingen aan gezinnen met drie of meer kinderen is tussen het derde kwartaal 2013 tot en met het tweede kwartaal 2016 weinig veranderd. Dit fluctueert in deze periode tussen de 5% en 10% van alle toewijzingen. blz. 10

11 Figuur 1.5 Aandeel verhuringen naar huishoudentype 1.6 Verhuringen naar woningtype In figuur 1.6 is het aantal verhuringen te zien naar het aantal kamers van de woning. Hoewel de cijfers redelijk constant zijn over de jaren heen, zijn er ten aanzien van het aandeel verhuurde woningen met 4 en 5 kamers wat verschillen waarneembaar. Vanaf het derde kwartaal 2015 neemt het aandeel 5 kamer woningen af. Tegelijkertijd is er vanaf het vierde kwartaal 2015 sprake van een toename van 4 kamer woningen. Er worden minder 2 en 3 kamer woningen verhuurd worden. Als gevolg hiervan is het aandeel verhuurde grote woningen toegenomen. Figuur 1.6 Aandeel verhuringen naar aantal kamers blz. 11

12 In figuur 1.7 is het aandeel verhuringen per jaar naar woningtype weergegeven. De trend van een afname van het aandeel verhuurde appartementen heeft zich in het eerste kwartaal 2016 weer doorgezet. Daar staat tegenover dat er sprake is van een toename van het aandeel verhuurde eengezinswoningen. Dit past in het beeld wat geschetst wordt in figuur 1.6 waar een afname van 2 en 3 kamer woningen is waar te nemen en sprake is van een toename van 4 kamer woningen. Figuur 1.7 Aandeel verhuringen naar woningtype 1.7 Wachttijd en zoektijd Om te bepalen of de druk op de woningmarkt toeneemt wordt niet alleen naar het aantal verhuringen gekeken. Om de druk op de woningmarkt vanuit verschillende perspectieven te benaderen, wordt ook gekeken naar de wachttijd en zoektijd. Beiden zijn een goede indicator wanneer men iets wil zeggen over de druk op de woningmarkt. De toewijzing aan regulier woningzoekenden vindt plaats op basis van de wachttijd of gaat via loting. In deze paragraaf wordt uitsluitend gekeken naar de woningen die op basis van wachttijd zijn verhuurd. De wachttijd wordt bepaald door de inschrijftijd en de woonduur 1. De gemiddelde wachttijd over de periode tot halverwege 2015 laat een licht toename zien. Echter sinds het vierde kwartaal 2015 is de gemiddelde wachttijd sterk toegenomen. In het eerste kwartaal 2016 bedroeg de gemiddelde wachttijd zelfs 10,2 jaar. Nooit eerder was de gemiddelde wachttijd zo hoog. De gemiddelde zoektijd is de tijd tussen de eerste reactie en de toewijzing van de woning. Ook de zoektijd is gedurende de onderzoeksperiode toegenomen (figuur 1.8). Een toenemende gemiddelde wachttijd en toenemende zoektijd kunnen het gevolg zijn van een kleiner aanbod en een toenemende vraag. Wanneer de wachttijd van lotingwoningen wordt meegenomen in de berekening van de gemiddelde wachttijd bedraagt deze in het tweede kwartaal ,1 jaar. In paragraaf 1.8 wordt verder ingegaan op verhuringen van lotingwoningen. 1 Vanaf 1 januari 2007 geldt het volgende: Iedereen krijgt bij inschrijving de inschrijfdatum als wachttijd op de registratie. Vanaf dat moment bestaat er bij nieuwe inschrijvingen geen verschil meer tussen doorstromers en overige woningzoekenden, voor wat betreft de berekening van wachttijd. Voor doorstromers die vóór 1 januari 2007 al ingeschreven stonden geldt ofwel 40% van hun woonduur als wachttijd ofwel de inschrijftijd als wachttijd (de meeste gunstige berekening). blz. 12

13 Figuur 1.8 Wachttijd en zoektijd aanbodmodel De gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning in de gemeente Utrecht schommelt voor doorstromers tussen de 9 en 12 jaar. In figuur 1.8 is reeds geconstateerd dat de gemiddelde wachttijd door de jaren heen gestaag toeneemt. Waar de toename in de vorige rapportage vooral leek te komen door de doorstromers is dit een jaar later voornamelijk de starter. Figuur 1.9 laat zien dat de gemiddelde wachttijd voor doorstromers in het laatste jaar minder snel is toegenomen dan de gemiddelde wachttijd voor starters. Waar de gemiddelde starter tot vorig jaar tussen de 6 en 8 jaar moest wachten, is dit inmiddels toegenomen tot ruim 9 jaar. Kortom het verschil in de gemiddelde wachttijd voor doorstromers en starters nivelleert. Figuur 1.9 Gemiddelde wachttijd aanbodmodel naar label woningzoekende blz. 13

14 Figuur 1.10 laat de gemiddelde zoektijd zien uitgesplitst naar doorstromers en starters. Net als de gemiddelde wachttijd neemt ook de gemiddelde zoektijd gestaag toe. Was de gemiddelde zoektijd in 2013 nog 3,6 jaar, halverwege 2016 is deze opgelopen tot 5,5 jaar. Ten opzichte van 2015 is de zoektijd met een heel jaar toegenomen. Vooral de gemiddelde zoektijd bij starters neemt steeds sneller toe. Opvallend is dat starters langer zoeken dan doorstromers. Figuur 1.10 Gemiddelde zoektijd aanbodmodel naar label woningzoekende De stijging van de gemiddelde wachttijd en de gemiddelde zoektijd onder doorstromers laat zien er minder sociale huurwoningen beschikbaar komen en dat een woningzoekende daardoor een langere tijd nodig heeft om een geschikte huurwoning te vinden. Ingezoomd naar leeftijdscategorie is te zien dat alleen voor 65-plussers sprake is van afname van de gemiddelde wachttijd. Als gevolg van het kleine aantal verhuringen aan jongeren tot 23 jaar fluctueert de gemiddelde wachttijd voor deze groep sterk. Wanneer ingezoomd wordt op de zoektijd per leeftijdscategorie valt op dat onder woningzoekenden in de leeftijdscategorieën jaar en jaar sprake is van een sterk stijgende zoektijd. Onder woningzoekenden tot 45 jaar is de zoektijd toegenomen. Woningzoekenden ouder dan 65 jaar hebben een stabiele zoektijd. Om te zien wat deze veranderingen betekenen voor de actief woningzoekenden wordt hieronder ingegaan op de omvang van de actief woningzoekenden en wordt gekeken naar de slaagkans. 1.8 Actief woningzoekenden en slaagkans Het aantal actief woningzoekenden geeft aan hoeveel ingeschreven woningzoekenden daadwerkelijk op zoek zijn naar een woning. Zij hebben binnen een kwartaal minimaal 1 keer gereageerd. Figuur 1.11 laat zien dat het aantal actief woningzoekenden tussen 2013 en het tweede kwartaal 2016 redelijk stabiel is. Ook in de verschillende leeftijdscategorieën is het aantal actief woningzoekenden stabiel. De grootste groep actieven zijn jarigen. blz. 14

15 Figuur 1.11 Aantal actief woningzoekenden per kwartaal De kans die een woningzoekende heeft om een woning te bemachtigen, wordt uitgedrukt in slaagkans. De slaagkans geeft de verhouding weer tussen het aantal verhuringen via de website (de geslaagden) en degenen die in dezelfde periode reageerden op de aangeboden woningen via de website (de actief woningzoekenden). Sinds 2013 is er sprake van een flinke afname van de slaagkans (figuur 1.12). Zoals hierboven geconstateerd is het aantal actief woningzoekenden de laatste jaren redelijk stabiel. Dit betekent dat de afname van de slaagkans een gevolg is van de afname van het aantal verhuringen via de website. Met andere woorden er is eenzelfde aantal woningzoekenden op zoek naar een woning in een steeds kleiner wordend aanbod. Sinds het begin van 2016 lijkt er sprake te zijn van een kentering. In het eerste en tweede kwartaal van 2016 zijn er meer woningen verhuurd dan in de laatste twee kwartalen van Tegelijkertijd is het aantal actief woningzoekenden redelijk stabiel gebleven. Figuur 1.12 Slaagkans per kwartaal blz. 15

16 Wat betekent bovenstaande ontwikkeling van de slaagkans voor doorstromers en starters? Na een aantal jaar waarin het verschil tussen de slaagskans van doorstromers en starters groter was, leek het sinds 2013 erop dat de slaagkansen van starters en doorstromers dicht bij elkaar kwamen te liggen. In het afgelopen jaar is het verschil in slaagkans tussen doorstromers en starters echter weer toegenomen. Doorstromers hebben een hogere kans van slagen dan starters en hebben daarmee dan ook een grotere kans op een woning. (figuur 1.13). Dit past ook in het beeld van de toegenomen gemiddelde wachttijd. Doorstromers hebben over het algemeen een hogere gemiddelde wachttijd dan starters. Figuur 1.13 Slaagkans naar label woningzoekende Figuur 1.14 Slaagkans naar leeftijdscategorie In figuur 1.14 is de slaagkans van woningzoekenden naar leeftijd uiteengezet. Over het algemeen geldt, dat hoe ouder de woningzoekende is hoe hoger de kans van slagen. Dit heeft, naast de mogelijkheid tot het opbouwen van een langere wachttijd, te maken met het aantal actief woningzoekenden per leeftijdscategorie ten opzichte van het aantal verhuringen per leeftijdscategorie. blz. 16

17 Het aandeel actief woningzoekenden van 65 jaar en ouder bedraagt 3% in de eerste helft van 2016, het aandeel actieve woningzoekenden jonger dan 35 is 64%. Deze percentages zijn vrijwel gelijk aan vorig jaar. Doordat het aantal verhuringen aan woningzoekenden jonger dan 35 jaar afneemt, betekent dit dat het voor woningzoekenden jonger dan 35 jaar lastiger is om te slagen in hun zoektocht naar een nieuwe woning. 1.9 Loten Vanaf het derde kwartaal 2013 vindt de verdeling van het aantal sociale huurwoningen niet meer alleen via het aanbodmodel plaats, maar ook via loting. In het eerste lotingjaar ( t/m ) zijn in totaal 295 woningen via het lotingmodel toegewezen. Dit was 10% van het totaal aantal verhuringen. In de periode t/m bedroeg het aandeel lotingwoningen 6%. In het afgelopen jaar ( t/m ) is het aantal sociale huurwoningen dat via loting verhuurd is afgenomen tot 91 woningen. Hiermee vormen de lotingwoningen nog 4% van het totaal aantal verhuringen. Het aantal verhuringen via het lotingmodel schommelt sinds het derde kwartaal 2015 tussen de woningen per kwartaal (figuur 1.15). Het overgrote deel van de lotingwoningen wordt verhuurd aan starters (figuur 1.16). Wanneer naar leeftijdscategorie wordt gekeken wordt tot het tweede kwartaal van 2016 ongeveer 80% verhuurd aan woningzoekenden tot 35 jaar. Het aandeel woningzoekenden tot 23 jaar dat een van de lotingwoningen krijgt toegewezen bedraagt ongeveer 15%. Figuur 1.15 Aantal verhuringen via loting naar kwartaal blz. 17

18 Figuur 1.16 Aandeel verhuringen via loting naar label woningzoekende Woningen die via loting aangeboden worden, zijn meestal appartementen die niet specifiek gelabeld zijn (zie figuur 1.17). Het betreft voornamelijk 2 en 3 kamerwoningen (respectievelijk 51% en 33% van het aan verhuringen via loting). Sinds het eerste kwartaal 2015 heeft meer dan de helft een huur tot de eerste aftoppingsgrens. Bijna de helft van de woningen die verhuurd zijn via het lotingmodel (44%) liggen in Overvecht. In Zuidwest bevindt zich 21% van alle verhuurde lotingwoningen. Lotingwoningen zijn in het algemeen populairder. Dit betekent gemiddeld worden meer reacties uitgebracht op lotingwoningen dan op woningen die via het reguliere aanbod worden aangeboden. Binnen het aanbod van lotingwoningen zijn woningen in Overvecht het minst populair. Gezien het geringe aantal woningen dat via loting wordt toegewezen, biedt het lotingmodel vooral een kans voor jongeren en starters op de woningmarkt. Doordat er slechts een gering aantal woningen via het lotingmodel wordt verhuurd, tot een verhoging van de wachttijd en zoektijd. Figuur 1.17 Aandeel verhuringen via loting naar woningtype blz. 18

19 1.10 Niet-reguliere verhuringen Gemeente Utrecht kent een doelgroepenbeleid ten behoeve van woningzoekenden die om specifieke redenen extra hulp en voorrang nodig hebben op andere woningzoekenden bij de toewijzing van een woning. Dit zijn de niet-reguliere woningzoekenden. Deze niet-reguliere woningzoekenden kunnen een woning toegewezen krijgen op basis van een urgentie, via voorrang op basis van labeling en door middel van bemiddeling (buiten het aanbodsysteem om). Figuur 1.18a toont het aandeel woningzoekenden dat op basis van deze specifieke redenen een woning heeft gevonden op het totaal aantal verhuringen. Hieruit is af te lezen dat met name het aandeel statushouders vanaf het laatste kwartaal van 2014 is toegenomen. Desalniettemin is sinds januari 2016 het aandeel toewijzingen aan statushouders sterk verminderd. Hier staat tegenover dat er in de laatste drie kwartalen steeds meer woningen met zorg zijn toegewezen (tabel 1.1 laat de absolute aantallen zien). Figuur 1.18 Aandeel niet-reguliere verhuringen op basis van urgentie uitgesplitst naar doelgroep Tabel 1.1 Aantal niet-reguliere verhuringen op basis van urgentie uitgesplitst naar doelgroep Kwartaal Maatschappelijk Medisch Stadsvernieuwing Statushouders Wonen en Zorg Overig blz. 19

20 Figuur 1.19 laat het aandeel niet-reguliere verhuringen zien. Dit aandeel neemt per kwartaal toe, echter vanaf het eerste kwartaal 2015 loopt dit aandeel snel op. Tot 2015 was het aandeel nietreguliere verhuringen minder dan 30%. Inmiddels wordt meer dan 40% van alle verhuringen gedaan op basis van een niet-reguliere verhuring. Met als hoogtepunt het laatste kwartaal van 2015 toen was bijna de helft (47%) van alle verhuringen een niet-reguliere verhuring. Niet-reguliere woningzoekenden kunnen een woning toegewezen krijgen op basis van hun urgentie, maar ook via bemiddeling. In het hoofdstuk 2 Verdringing wordt gekeken naar de invloed van het aantal toewijzingen aan niet reguliere woningzoekenden voor de reguliere woningmarkt en wat dit betekent voor de druk op de woningmarkt. Figuur 1.19 Aandeel Niet-reguliere verhuringen blz. 20

21 1.11 Welke Utrechter blijft in Utrecht en wie vertrekt? Utrechters verhuizen steeds vaker naar een woning elders in de regio. In het tweede kwartaal van 2013 verhuisde 20% vanuit een sociale huurwoning naar de regio en in het tweede kwartaal van 2016 was dit al 30% (figuur 1.20). De gemeenten Nieuwegein (5%), Zeist (4%) en De Bilt (3%) zijn daarbij het meest populair. Figuur 1.20 Aandeel verhuringen aan Utrechters in gemeente Utrecht en de regio Kwartaal binnen gem. Utrecht buiten gem. Utrecht ,3% 19,7% ,5% 29,5% ,4% 28,6% ,6% 26,4% ,0% 21,0% ,7% 20,3% ,6% 32,4% ,4% 23,6% ,4% 25,6% ,6% 28,4% ,7% 33,3% ,5% 28,5% ,7% 29,3% Tabel 1.2 laat voor twee leeftijdscategorieën het aantal en aandeel verhuringen zien aan woningzoekenden afkomstig uit Utrecht. Het aandeel verhuringen per leeftijdscategorie is afgezet tegen het totaal aantal verhuringen per kwartaal aan woningzoekenden die binnen gemeente Utrecht verhuizen dan wel naar elders in de regio vertrekken. Tabel 1.2 Aantal en aandeel verhuringen voor twee leeftijdscategorieen binnen gemeente Utrecht en naar elders in de regio Binnen gemeente Utrecht Buiten gemeente Utrecht Binnen gemeente Utrecht Buiten gemeente Utrecht Kwartaal jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar % 16% 38% 21% % 16% 61% 13% % 19% 40% 14% % 20% 60% 17% % 23% 46% 15% % 17% 54% 17% % 19% 49% 18% % 16% 50% 15% % 21% 47% 17% % 26% 43% 23% % 23% 53% 15% % 20% 50% 20% % 24% 47% 18% Zoals hierboven als is aangegeven, verhuist in absolute aantallen de meerderheid van beide leeftijdscategorieën binnen gemeente Utrecht. Maar deze tabel laat ook zien dat er relatief iets meer woningzoekenden verhuizen in de leeftijdscategorie jaar naar buiten Utrecht dan dat deze blz. 21

22 groep in gemeente Utrecht blijft. Hier staat tegenover dat woningzoekenden in de leeftijdscategorie jaar juist relatief ondervertegenwoordigd zijn onder de vertrekkers. Onder huishoudtype is eenzelfde beeld is te zien bij woningzoekenden met een tweepersoonshuishouden. Deze groep is relatief sterker vertegenwoordigd onder woningzoekenden die naar een andere gemeente in de regio verhuizen dan onder degene die in Utrecht blijven. Daar staat tegenover dat gezinnen met kinderen die in gemeente Utrecht een nieuwe woning vinden relatief sterker vertegenwoordigd zijn dan in één van de overige gemeenten in de regio. De groep woningzoekenden met een laag inkomen die in de gemeente Utrecht wonen is sterker vertegenwoordigd dan zij die naar een andere gemeente in de regio verhuizen. Onder woningzoekenden die naar de regio verhuizen zijn woningzoekenden met een midden-laag inkomen juist sterker vertegenwoordigd. Tot slot is ook onder de woningzoekenden die naar elders verhuizen de starter relatief sterker vertegenwoordigd dan onder degene die binnen gemeente Utrecht verhuizen Conclusie De daling van het aantal verhuringen zet door, dit wordt mede veroorzaakt door het uitblijven van nieuwbouw. Er worden steeds meer woningen aan niet-reguliere woningzoekenden verhuurd. Er vindt steeds meer verhuringen plaats aan 35-plussers ook is het aantal verhuringen van eengezinswoningen toegenomen, het aantal verhuringen van appartementen neemt af. Zowel de gemiddelde wachttijd als zoektijd neemt toe, met name de laatste 4 kwartalen. Het verschil in wachttijd tussen doorstromers en starters nivelleert. Dit komt doordat de gemiddelde wachttijd van starters sneller toeneemt dan van de doorstromers. Deze nivellering is een gevolg van het afschaffen van de woonduur in 2007.De gemiddelde zoektijd voor doorstromers en starters is gelijk. De positie van starters op de sociale huurwoningmarkt is verbeterd. Dit komt doordat meer woningen aan starters worden toegewezen als gevolg van het minder specifiek labelen van woningen. Ook hebben starters veelal een laag inkomen. Met de invoering van passend toewijzen hebben woningzoekenden met lagere inkomens een betere positie. De slaagkans neemt af, met name voor jongeren is er een steeds lagere slaagkans. Dit komt doordat het aantal verhuringen afneemt, terwijl het aantal actief woningzoekenden op de Utrechtse woningmarkt stabiel is. Er worden weinig woningen via het lotingmodel verhuurd. Hierdoor is de impact van het lotingmodel op de sociale huurwoningmarkt klein. Het lotingmodel draagt niet extra bij aan het verhogen van de wachttijd. blz. 22

23 2. Verdringing 2.1 Inleiding In de rapportage van 2015 is geconstateerd dat er sprake is van druk op de Utrechtse woningmarkt. In dit thema wordt gekeken of er veranderingen hebben plaatsgevonden ten aanzien van deze druk. In hoofdstuk 1 is geconstateerd dat het aantal verhuringen is afgenomen, tegelijkertijd is de gemiddelde wachttijd en zoektijd toegenomen. In dit hoofdstuk wordt allereerst stil gestaan bij de verdeling reguliere en niet-reguliere verhuringen. Is er sprake van verdringing van het aantal reguliere ten opzichte van het aantal niet-reguliere verhuringen? Ook wordt dieper ingegaan op het profiel van de groep woningzoekenden die een niet-reguliere woning hebben gekregen en wat de kenmerken van deze woningen zijn. Tot slot wordt ook gekeken naar de positie van woningzoekenden die middels een reguliere verhuring en middels een niet-reguliere verhuring een woning verkrijgen. 2.2 De positie van reguliere en niet-reguliere woningzoekenden Figuur 2.1 laat het aandeel verhuringen aan reguliere en niet-reguliere woningzoekenden zien. De reguliere verhuringen zijn verhuringen via de media gedaan op basis van de wachttijd. Niet reguliere verhuringen zijn verhuringen gedaan middels bemiddeling of verhuringen via de media op basis van een urgentie. Het aandeel niet-reguliere verhuringen neemt een steeds grotere plek in op de Utrechtse woningmarkt. In het derde kwartaal van 2013 werd bijna 80% van alle woningen toegewezen aan een woningzoekende op basis van de wachttijd. Dit aandeel is de afgelopen jaren sterk gedaald naar 60%. Logischerwijs is het aandeel niet-reguliere verhuringen aan doelgroepen en urgenten in dezelfde periode toegenomen van 20% naar 40%. Dit betekent dat er niet alleen srpake is van een afname van het aantal verhuringen, maar ook dat er sprake is van verdringing van de reguliere woningzoekende. De druk op de woningmarkt voor de regulier woningzoekenden die alleen op basis van zijn of haar wachttijd een woning zoekt neemt toe. Figuur 2.1 Aandeel reguliere en niet-reguliere verhuringen blz. 23

24 2.3 Verdeling van de wachttijd De gemiddelde wachttijd is het aantal jaren dat een woningzoekende geregistreerd staat op het moment van acceptatie van de woning (de verhuring). Door het vaak te hebben over de gemiddelde wachttijd zou je kunnen denken dat een woningzoekende niet in aanmerking komt wanneer deze minder wachttijd heeft opgebouwd dan het gemiddelde. In deze paragraaf wordt ingegaan hoe de wachttijd verdeeld is over de verschillende groepen woningzoekenden. Wat zijn de mogelijkheden van een woningzoekende met weinig wachttijd tot het verkrijgen van een reguliere woning? In paragraaf 1.7 zagen we dat de gemiddelde wachttijd is toegenomen van 8,1 jaar in het tweede kwartaal van 2013 tot 9,2 in het tweede kwartaal van Figuur 2.2 laat zien dat een woningzoekende ook met minder wachttijd in aanmerking kan komen voor een sociale huurwoning. Deze figuur laat zien wat de maximale wachttijd per kwartiel van het aantal verhuringen is per jaar. In 2013 was bij 25% van alle verhuringen op basis van de wachttijd de maximale wachttijd van een woningzoekende 5,3 jaar. Anders gezegd 25% van alle verhuringen ging in 2013 naar een woningzoekende met minder dan 5,3 jaar wachttijd. In 2016 is dit opgelopen tot 7,3 jaar. Opvallend is dat in 2013 bij een maximale wachttijd van 7,2 jaar 50% van alle woningen waren verhuurd. In 2016 bedraagt de maximale wachttijd voor het toewijzen van de helft van alle verhuringen 9,1 jaar. In 2013 en 2014 was met een maximale wachttijd van 9,8 jaar reeds 75% van alle woningen verhuurd, in 2016 is dit pas bij 11,8 jaar het geval. Deze figuur laat verder zien dat in de jaren 2013 en 2014 de wachttijd redelijk stabiel is. Zoals reeds in hoofdstuk 1 geconstateerd is, heeft er in 2015 een duidelijke kentering plaatsgevonden. Deze verandering is ook hier terug te zien. Ondanks dat de wachttijd toeneemt is het nog steeds mogelijk om met minder dan 1 jaar wachttijd een woning toegewezen te krijgen. In 2013 betrof dit 5,1% van alle woningen, in ,5%. Figuur 2.2 Maximaal benodigde wachttijd per kwartiel verhuringen 11,2 11,8 7,3 7,2 7,4 8,2 9,1 9,8 9,8 5,3 5,5 5,9 25% 50% 75% blz. 24

25 2.4 Waar komen de doelgroepen en urgenten terecht? In deze paragraaf wordt kort ingegaan waar de gehuisveste doelgroepen en urgenten, de nietreguliere verhuringen, terecht zijn gekomen. In welke wijken worden zij gehuisvest en wat voor woningen hebben zij gekregen? Wanneer naar de wijken van Utrecht gekeken wordt, vindt de grootste groep niet-reguliere verhuringen plaats in Overvecht. In de afgelopen 3 jaar heeft gemiddeld 28% van alle verhuringen in deze wijk plaatsgevonden. Het aandeel verhuringen in Overvecht schommelt tussen 21% (vierde kwartaal 2013) en 33% (eerste kwartaal 2016). Naast Overvecht worden veel niet-reguliere verhuringen in Noordwest (17%) en Zuidwest (13%) en Zuid (13%) gedaan. Hier staat tegenover dat het aandeel niet-reguliere verhuringen in de Binnenstad zeer laag is, slechts 1%. Ook in Oost en Noordoost worden relatief weinig niet-reguliere verhuringen gedaan (respectievelijk 3% en 4%). De verhouding van niet-reguliere verhuringen per wijk komt redelijk overeen met het aandeel van alle verhuringen per wijk. Wanneer gekeken wordt naar het aandeel niet-reguliere verhuringen ten opzichte van de sociale woningvoorraad valt op dat er relatief meer niet-reguliere verhuringen plaats vinden in de wijken Overvecht en Zuidwest dan men op basis van de voorraad zou verwachten. Hoewel er sprake is van evenredigheid bij de verdeling van niet-reguliere verhuringen per wijk zijn er binnen de niet-reguliere verhuringen wel verschillen waarneembaar bij de verdeling naar soort urgentie over de wijken. Niet-reguliere verhuringen op basis van een maatschappelijk label (33%) en wonen en zorg (18%) label komen met name in Noordoost terecht. De meeste statushouders komen in Zuidwest terecht (32%). Niet-reguliere verhuringen die op basis van stadsvernieuwing geherhuisvest worden, komen veelal in Leidsche Rijn terecht (42%). Tot slot valt op dat niet-reguliere verhuringen op basis het label medisch vaak naar Vleuten de Meern gaan (45%). De huisvesting van specifieke doelgroepen in bepaalde wijken kan het gevolg zijn van aanwezige voorzieningen in de wijk, maar ook specifieke woningkenmerken. Niet-reguliere verhuringen aan stadsvernieuwingskandidaten (59%) en woningzoekenden met een maatschappelijk (54%) of medisch (44%) label worden veelal gehuisvest in een woning in het hoge huursegment (boven de hoge aftoppingsgrens). Statushouders (41%) en woningzoekenden met een wonen en zorg (43%) label vinden veelal in het midden-lage segment een nieuwe woning. 2.5 Wie zijn de doelgroepen en urgenten? Hieronder wordt kort ingegaan op de profielkenmerken van de woningzoekenden die middels een nietreguliere verhuringen een woning toegewezen hebben gekregen. De grootste groep woningzoekenden die op basis van een niet-reguliere verhuring een woning toegewezen hebben gekregen, hebben een leeftijd tussen 23 en 35 jaar (38%). Ruim een kwart (27%) bevindt zich in de leeftijdscategorie 35 tot 45 jaar. Het aandeel woningzoekenden in deze leeftijdscategorie neemt de afgelopen drie jaar toe. Ook ten opzichte van het totaal aandeel ingeschreven woningzoekenden in deze leeftijdscategorie is dit percentage (27%) opvallend. Van de totaal ingeschreven woningzoekenden maakt de leeftijdscategorie 35 tot 45 jaar 17% uit. Het aandeel niet-reguliere verhuringen aan woningzoekenden in de leeftijdscategorie 55 tot 65 jaar bedraagt 7% en 65-plussers 9%. Het aandeel niet-reguliere verhuringen aan 65-plussers neemt af. Wanneer gekeken wordt naar de leeftijd van de diverse labels doelgroepen en urgenten dan valt het volgende op (figuur 2.3). Niet opzienbarend is de relatief grote groep 65-plussers (37%) onder het label medisch. Statushouders daarentegen zijn vaak relatief jong, 62% heeft een leeftijd tussen 23 en blz. 25

26 35 jaar. Van de woningzoekende met een wonen en zorg label bevindt zich 38% in deze leeftijdscategorie. Van alle woningzoekenden die op basis van stadsvernieuwing een woning toegewezen krijgen is 31% tussen 35 en 45 jaar. Doelgroepen en urgenten met een maatschappelijk label bevinden zich voornamelijk in de leeftijdscategorieën 23 tot 35 jaar en 35 tot 45 jaar (beiden 38%). Figuur 2.3 Aandeel niet-reguliere verhuringen aan doelgroepen en urgenten naar leeftijdsklasse Van de niet-reguliere verhuringen is ruim de helft gedaan aan alleenstaanden. Dit aandeel is in de afgelopen 3 jaar stabiel gebleven. Bijna een kwart van de niet-reguliere verhuringen is gegaan naar éénoudergezinnen, ook dit aandeel is redelijk stabiel. Er is een lichte toename van het aandeel verhuringen aan doelgroepen en urgenten met een gezin. Over de afgelopen drie jaar werd bijna een vijfde van alle niet-reguliere verhuringen gedaan aan deze groep huishoudens. Relatief worden veel niet-reguliere verhuringen gedaan aan éénoudergezinnen en gezinnen en relatief weinig aan tweepersoonshuishoudens. Statushouders zijn vaak alleenstaanden (69%) en ook doelgroepen en urgenten met een label medisch (61%) of wonen en zorg (74%) zijn vaak alleenstaand. Onder stadvernieuwingskandidaten zijn veelal gezinnen aan te treffen (43%). Doelgroepen en urgenten met een maatschappelijk label bestaan voor bijna twee derde uit éénoudergezinnen. Bijna 75% van alle niet-reguliere verhuringen in de afgelopen 3 jaar betreft 2 en 3 kamer woningen (respectievelijk 38% en 36%). Eén op de zes woningen zijn 4 kamerwoningen. Stadsvernieuwingskandidaten betrekken over het algemeen grotere woningen dan de overige doelgroepen. Van alle stadsvernieuwingskandidaten verhuist 60% naar een 4 kamerwoning of groter. Van de doelgroepen en urgenten met een maatschappelijk label verhuist 80% naar een 3 of 4 kamerwoning (respectievelijk 58% en 31%). Bijna de helft (47%) van de niet-reguliere verhuringen aan woningzoekenden met een wonen en zorg label betreft een 3 kamerwoning. Woningzoekenden met een medisch label en statushouders betrekken veelal 2 kamerwoningen (beiden 44%). Bijna een kwart van de statushouders verhuist naar een 3 kamerwoning. Voor woningzoekenden met een medisch label is dit aandeel 40%. blz. 26

27 2.6 Conclusie De toenemende verdringing van de regulier woningzoekende heeft er voor gezorgd dat de druk op de woningmarkt voor deze groep is toegenomen. Deze druk werd reeds in de rapportage van zomer 2015 geconstateerd, maar is een jaar later groter geworden. Er is nog altijd sprake van een afname van het aantal verhuringen. Tegelijkertijd neemt het aandeel niet-reguliere verhuringen toe, het gevolg is dat er verdringing plaatsvindt ten koste van de regulier woningzoekende. Dit betekent dat het voor de regulier woningzoekende steeds moelijker wordt om een woning op de Utrechtse woningmarkt te bemachtigen. De gemiddelde wachttijd loopt op, maar ook worden steeds minder woningen toegewezen aan woningzoekenden met een lage wachttijd. Desalniettemin is het nog steeds mogelijk om ook met relatief weinig wachttijd een woning toegewezen te krijgen. Dit wordt wel steeds moeilijker. Relatief zijn er veel niet-reguliere toewijzingen aan woningzoekenden in de leeftijdscategorie 35 tot 45 jaar. Relatief worden veel niet-reguliere verhuringen gedaan aan alleenstaanden, éénoudergezinnen en gezinnen en relatief weinig aan tweepersoonshuishoudens. Er is een evenredige verdeling van niet-reguliere verhuringen over de wijken van Utrecht ten opzichte van het totaal aantal verhuringen. Ten opzichte van de sociale woningvoorraad worden relatief veel niet-reguliere verhuringen gedaan in Overvecht en Zuidwest. blz. 27

28 3. Passend toewijzen 3.1 Inleiding De Woningwet schrijft voor dat per 1 januari 2016 woningcorporaties ten minste 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag de primaire doelgroep een woning moeten toewijzen met een huur tot de aftoppingsgrens. De invoering van deze passendheidsnorm is van grote invloed op de verdeling van sociale huurwoningen. Hoe passend wordt er in de gemeente Utrecht toegewezen? Welke consequenties heeft het passend toewijzen mogelijk op de toewijzing aan andere groepen woningzoekenden die geen recht hebben op huurtoeslag? Welke trends zijn hierin te signaleren? En in welke mate is het passend toewijzen van invloed op de huurprijsontwikkeling van de verhuringen? Als we niet kijken naar de daadwerkelijke toewijzingen die zijn gedaan, maar naar de vraag: welke groepen woningzoekenden reageren actief op het aanbod? Hoeveel van hen behoren tot de primaire doelgroep die recht heeft op huurtoeslag en hoeveel andere huishoudens zijn op zoek naar een sociale huurwoning? 3.2 Passendheidsnorm De passendheidsnorm geldt voor de primaire doelgroep. Daarbij wordt rekening gehouden met de verschillende inkomensgrenzen en huurgrenzen. In bijlage 1 wordt het passend toewijzen uitgelegd in een schema dat is gemaakt door de Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht (SWRU) op basis van de regionale huisvestingsverordening. Tot de primaire doelgroep behoren de woningzoekenden die op basis van hun leeftijd, inkomen en huishoudgrootte recht hebben op huurtoeslag. In bijlage 2 wordt dit toegelicht en worden ook de definities gegeven over de andere inkomensgroepen die hier worden onderscheiden (secundaire doelgroep, middeninkomens en hogere inkomens). Een half jaar na invoering kunnen we zien dat de woningcorporaties in de gemeente Utrecht voldoen aan de norm om tenminste 95% van de woningen met een netto huurprijs onder de aftoppingsgrenzen toe te wijzen aan de primaire doelgroep oftewel huurtoeslaggerechtigen. In het eerste kwartaal van 2016 werd de norm met 92% nog net niet gehaald, maar in het tweede kwartaal van 2016 is dit met 96% wel een feit, zoals figuur 3.1 laat zien. De figuur laat ook grote verschillen zien met de jaren daarvoor. Als we doen alsof de passendheidsnorm ook al vóór 2016 gold, dan zien we dat toen aan een veel lager percentage van de huurtoeslaggerechtigen woningen met een huur onder de aftoppingsgrenzen werden toegewezen: tot halverwege 2015 tussen 30% en 40%. Een meerderheid van de huurtoeslaggerechtigen kreeg toen te maken met een hogere aanvangshuur. In de tweede helft van 2015 begint aandeel passende toewijzingen al te stijgen tot 57% in het vierde kwartaal van blz. 28

29 Figuur 3.1 Aandeel passende toewijzingen per kwartaal, gemeente Utrecht 3.3 Passend toewijzen en aanvangshuren Als er meer passend wordt toegewezen, kan het niet anders dat voor de woningen die de primaire doelgroep toegewezen krijgt een lagere aanvangshuur geldt dan de jaren ervoor. Figuur 3.2 illustreert deze kentering. Figuur 3.2 Aantal verhuringen aan primaire doelgroep naar netto huurprijs per kwartaal, gemeente Utrecht Drie jaar geleden, in het derde kwartaal van 2013, kreeg nog ruim een kwart van de huurtoeslaggerechtigen een woning met een netto huurprijs tot de lage aftoppingsgrens (24%) toegewezen. Eveneens ruim een kwart had een huur tussen de lage en hoge aftoppingsgrens (27%). Bijna de helft (46%) betaalde een hogere huur (tussen de hoge aftoppingsgrens en de maximale sociale huurgrens). In 2016 is het beeld geheel anders. Het aandeel huurtoeslaggerechtigen dat een blz. 29

30 huur tot de lage aftoppingsgrens krijgt toegewezen, is enorm: 75% in het eerste kwartaal van 2016 en 61% in het tweede kwartaal van Vervolgens worden er aan de primaire doelgroep, in tegenstelling tot de voorgaande jaren, nauwelijks meer woningen toegewezen met een hogere huur tussen de hoge aftoppingsgrens en de maximale huurprijs: niet meer dan 2% in het tweede kwartaal van Minstens zo opvallend is dat weer meer woningen worden toegewezen met een netto huurprijs tot aan de kwaliteitskortingsgrens: 12% in het tweede kwartaal van De invoering van de passendheidsnorm heeft ervoor gezorgd dat nieuwe huurders van sociale huurwoningen behorend tot de primaire doelgroep de huurtoeslaggerechtigen in de eerste helft van 2016 aanzienlijk lagere aanvangshuren betalen dan de jaren er voor. Hoewel dit hier niet nader is onderzocht, kan dit gegeven niet anders dan een gunstige invloed hebben op de betaalbaarheid voor deze groep nieuwe huurders. 3.4 Effecten op toewijzing aan de verschillende inkomengroepen In welke mate heeft passend toewijzen consequenties voor de verdeling van woonruimte onder de andere woningzoekenden? De meeste toewijzingen worden altijd nog gedaan aan de primaire doelgroep: in het tweede kwartaal 75%, zie figuur 3.3. Dat is vergelijkbaar met het niveau in 2013 en 2014, maar lager dan in De secundaire doelgroep wordt gevormd door de woningzoekenden die op basis van hun leeftijd, inkomen en huishoudgrootte geen recht op huurtoeslag hebben, maar wel binnen de EU-norm vallen (inkomen tot ). Het aandeel toewijzingen aan de secundaire doelgroep is in de eerste helft van % en dat is fors meer dan het jaar ervoor. Dit is te verklaren doordat de passendheidsnorm ervoor zorgt dat er in verhouding meer woningen met een huurprijs boven de aftoppingsgrenzen vrijkomen voor de secundaire doelgroep. Figuur 3.3 Aandeel verhuringen naar doelgroep per kwartaal, gemeente Utrecht Dit gaat niet op voor de middeninkomens die een inkomen hebben boven de EU-grens van en de hogere inkomens die een inkomen hebben boven Voor hen is de sociale huurwoningmarkt nog ontoegankelijker geworden. Het aandeel toewijzingen aan deze groepen is sterk afgenomen. blz. 30

31 Het hierboven geschetste beeld geeft echter alleen aan in hoeverre de verhouding tussen verschillende inkomensgroepen in de toewijzing is veranderd. In hoofdstuk 1 zagen we al dat het totaal aantal toewijzingen dalende is. Als we kijken naar de trends in absolute zin, dan zien we dat de afgelopen jaren het aantal toewijzingen aan alle inkomensgroepen gedaald is dus ook aan de primaire doelgroep en secundaire doelgroep. Dit is met name het geval geweest in 2015, zoals figuur 3.4 weer geeft. In de eerste helft is er weer sprake van een lichte stijging. Een verband met passend toewijzen is mogelijk, maar het is voorbarig om hier al uitspraken over te doen. Kortom, het lijkt erop dat door de passendheidsnorm de dalende trend in de toewijzingen aan de primaire doelgroep in 2015 is gekeerd. Het aantal toewijzingen aan de secundaire doelgroep is iets gestegen. In absolute zin ligt het aantal toewijzingen in de eerste helft van 2016 niet boven het niveau van 2013 en Figuur 3.4 Aantal verhuringen naar doelgroep per kwartaal, gemeente Utrecht 3.5 Reactiegedrag van woningzoekenden Hoe verhouden de toewijzingen aan de verschillende inkomensgroepen zich tot de vraag naar sociale woningen van deze groepen? In het eerste en tweede kwartaal van 2016 behoorde van de actief woningzoekenden zij die minstens één reactie uitbrachten op het woningaanbod 72% tot de huurtoeslaggerechtigden (primaire doelgroep). Dit is vergelijkbaar met het eerder in figuur 3.3 getoonde percentage toewijzingen aan de primaire doelgroep. Het aandeel actieven behorende tot de secundaire doelgroep zit net onder een kwart en ook dat komt vrijwel overeen met het aandeel toewijzingen. Ook voor middeninkomens en hogere inkomens is deze lijn door te trekken. Het is dus niet zo dat één inkomensgroep een zwakkere of sterkere positie heeft: de verdeling van toewijzingen onder de inkomensgroepen weerspiegelt in hoge mate de vraag. Als we kijken naar de trends over de afgelopen jaren, dan vallen drie zaken op. In de eerste plaats is het aandeel actief woningzoekenden met een middeninkomen of hoger inkomen de laatste jaren steeds kleiner geworden. Na de invoering van de EU-norm in 2011 is deze groep actieven al fors kleiner geworden. In 2015 en de eerste helft van 2016 is hun aandeel geslonken tot slechts een paar procent. In de tweede plaats zien we dat het aandeel actief woningzoekenden uit de primaire doelgroep iets groter is geworden van 66% in het derde kwartaal van 2013 tot 72% in het tweede van kwartaal 2016 (zie figuur 3.5). Ook absoluut gezien is er sprake van een toename: in het derde kwartaal van 2013 waren er zo n actieve huurtoeslaggerechtigde woningzoekenden en in het tweede van kwartaal 2016 circa blz. 31