Overzicht kengetallen Inleiding 2

Transcriptie

1 INHOUD Overzicht kengetallen 1 1. Inleiding 2 2. Woningzoekenden Ontwikkeling woningzoekenden Inschrijvers en woningzoekenden naar herkomst Woningzoekenden Zittende huurders 5 3. Verhuringen Aantal verhuringen Doelgroep verhuringen 7 4. Kansen op de woningmarkt Inschrijfduur & zoektijd Slaagkans 9 5. Reacties & aanbiedingen Reactiegraad Nieuwbouw Aanbiedingen Betaalbaarheid Huurprijs Passend toewijzen Conclusies 14 Bijlagen Bijlage 1: verklarende woordenlijst Bijlage 2: actief woningzoekenden naar kern Bijlage 3: cijfers per gemeente

2 KENGETALLEN 2012/ * Verhuringen (woningen, incl. nieuwbouw) Aantal verhuringen in % bezit Slaagkanspercentage regulier woningzoekenden 2 29% 39% 38% 36% 36% - Raalte 20% 38% 29% 29% 31% - Olst-Wijhe 32% 23% 34% 31% 25% % verhuringen statushouders 4.1% 5.3% 9.6% Aantal actief woningzoekenden Gemiddelde inschrijfduur bij acceptatie (in jaren) Mediaan inschrijfduur bij acceptatie (in jaren) Gemiddelde zoektijd (in maanden) Gemiddeld aantal reacties % verhuisgeneigdheid Acceptatiegraad * rond 2013 zijn een aantal grote nieuwbouwprojecten opgeleverd. 1 Exclusief nieuwbouw en bedrijfsonroerend goed 2 De slaagkans van actief woningzoekenden in de gemeente Raalte en Olst-Wijhe zijn niet 1 op 1 te vertalen in de slaagkans van actief woningzoekenden in het totale werkgebied van SallandWonen. Dit komt omdat een deel van de woningzoekenden actief zijn in zowel de gemeente Raalte als de gemeente Olst-Wijhe. Een optelling van de woningzoekenden in de gemeente Raalte en de gemeente Olst-Wijhe kan dus niet gemaakt worden. 3 Minimaal 1 keer gereageerd in 2016 en ingeschreven op Woonruimteverdeling 2016 SallandWonen 1

3 1. INLEIDING In deze rapportage blikken we terug op de resultaten van de woonruimteverdeling in Met behulp van deze jaarlijkse rapportage volgen we de ontwikkelingen op de sociale huurmarkt en kijken we of er aanleidingen zijn om het (toewijzings)beleid aan te passen. Wijzigingen 2016 In 2016 zijn de volgende wijzigingen doorgevoerd die invloed hebben op de resultaten van de woonruimteverdeling: Passendheidsnorm Per 1 januari 2016 zijn we, conform de nieuwe woningwet, verplicht passend toe te wijzen. Ter voorbereiding hierop hebben we medio november 2015 de toewijzingstabel gewijzigd en zijn de keuzes voor woningzoekenden afhankelijk van het inkomen. Om stijging van de huurtoeslag te beperken en om te voorkomen dat lage inkomensgroepen in te dure woningen terechtkomen, heeft het rijk besloten om de passendheidsnorm te herintroduceren. Woningcorporaties worden verplicht om aan minstens 95% van de mensen met een potentieel recht op huurtoeslag een woning toe te wijzen met een huur onder de aftoppingsgrenzen 4. De wijzigingen in de toewijzingstabel hebben tot gevolg dat woningzoekenden enkel kunnen reageren op woningen die qua huur passend zijn bij hun inkomen. Voorkeurswoning In 2016 hebben we de voorkeurswoning voor zittende huurders geïntroduceerd. Weet een woningzoekende 5 dat de huur wordt opgezegd van de woning waar zijn voorkeur naar uitgaat, dan kan hij dit melden. De woningzoekende krijgt de vrijkomende woning aangeboden, waarna zijn woning te huur wordt aangeboden. In 2016 hebben 12 huurders gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. Opbouw rapportage De rapportage begint met informatie over het aantal woningzoekenden en er wordt ingezoomd op de samenstelling van deze groep. Vervolgens worden de verhuringen over 2016 in kaart gebracht, waarna in hoofdstuk 4 naar inschrijfduur en slaagkans gekeken wordt. Hoofdstuk 5 geeft een overzicht van de populariteit van het woningbezit (reactiegraad). In hoofdstuk 6 kijken we naar de betaalbaarheid en de passendheid van de toewijzingen. Het rapport wordt afgerond met een conclusie. 4 In 2016 ligt deze grens op 586,68 voor 1 en 2 persoonshuishoudens en op 625,76 voor 3 of meerpersoonshuishoudens. 5 Op voorwaarde dat de woningzoekende nu al een woning van ons huurt. Woonruimteverdeling 2016 SallandWonen 2

4 2. WONINGZOEKENDEN 2.1 Ontwikkeling woningzoekenden Om in aanmerking te komen voor een huurwoning kunnen huishoudens zich inschrijven bij SallandWonen. Eind 2016 staan huishoudens geregistreerd. Een geregistreerd huishouden is pas woningzoekend op het moment dat ze actief zijn op de woningmarkt. In 2016 hebben 949 woningzoekenden gereageerd op het woningaanbod. Van deze groep staan er eind 2016 nog 666 ingeschreven. Het aantal actief woningzoekenden die per 31 december staan ingeschreven stabiliseert hiermee (676 in 2015/ 666 in 2016). Grafiek 1: Ontwikkeling woningzoekenden 1200 ontwikkeling aantal actief woningzoekenden ingeschreven op van betreffend jaar Inschrijvers en woningzoekenden naar herkomst 73% van de actief woningzoekenden komt uit het werkgebied van SallandWonen. De groep actief woningzoekenden van buiten het werkgebied daalt het sterkst. In bijlage 2 is een overzicht terug te vinden van de actief woningzoekenden per kern over de jaren 2012 tot en met Tabel 2: Inschrijvingen en woningzoekenden naar gemeente Inschrijvingen Woningzoekend % Actief Totaal Gemeente Raalte Gemeente Olst-Wijhe Overige gemeenten Woonruimteverdeling 2016 SallandWonen 3

5 Tabel 3 geeft per woonplaats aan waar in 2016 de woningzoekenden vandaan komen (plaatsen met meer dan 5 actief woningzoekenden). Tabel 3: Plaatsen > 5 inwoners actief 6 Huidige woonplaats Aantal actief 2016 Huidige woonplaats Aantal actief 2016 Raalte 209 Mariënheem 12 Olst 81 Broekland 10 Wijhe 77 Luttenberg 9 Heino 52 Lemelerveld 11 Deventer 38 Nieuw Heeten 8 Zwolle 30 Heeten 23 Net als in de afgelopen jaren komt circa 10% van de woningzoekenden uit de steden Deventer of Zwolle. Tabel 4: Aantal actief woningzoekenden uit Zwolle en Deventer Huidige woonplaats Aantal actief 2013 Aantal actief 2014 Aantal actief 2015 Aantal actief 2016 Zwolle Deventer Woningzoekenden In deze paragraaf kijken we naar de groep inschrijvers die actief is op de huurmarkt. We hebben hierbij enkel data van de 666 actieve huishoudens die op 31 december 2016 staan ingeschreven (en niet van de woningzoekenden die gedurende het jaar zijn uitgeschreven). Huishoudsamenstelling Diagram 5: Actief woningzoekenden die op 31 december staan ingeschreven naar huishouden 15% 4% 17% Eenoudergezin 6% Eenpersoonshuishouden Gezin met kinderen Gezin zonder kinderen Meerpersoonshuishouden 58% Eenpersoonshuishoudens blijven de sociale huursector domineren: 58% van de actief woningzoekenden is alleenstaand. Het aantal gezinnen met kinderen daalt naar 6%. 6 De cijfers over Wijhe en Olst zijn inclusief de buurtdorpen die hieronder vallen (in bijlagen uitgesplitst) Woonruimteverdeling 2016 SallandWonen 4

6 Leeftijd Diagram 6: Actief woningzoekenden die op 31 december staan ingeschreven naar leeftijd 8% 5% < 23 7% 10% 23 t/m t/m 54 38% 55 t/m t/m 74 > 74 32% onbekend Bij de leeftijd van de woningzoekenden zien we veel schommelingen per jaar. Alleen de groep tot 23 jaar laat voor vierde jaar op rij een daling zien. 2.4 Zittende huurders Van de huidige huurders meten wij de verhuisgeneigdheid. 3% van de zittende huurders reageerde in 2016 op het aanbod huurwoningen. Dit percentage zit al enkele jaren rond de 3. We meten hierbij alleen de potentiële uitstroom naar een andere woning van SallandWonen. Kijkend naar de verhuisreden dan zien we dat contracten vooral opgezegd worden vanwege doorstroming naar een koopwoning. Het aantal opzeggingen vanwege koop van een woning is ongeveer gelijk aan Woonruimteverdeling 2016 SallandWonen 5

7 3. VERHURINGEN 3.1 Aantal verhuringen In 2016 verhuurden we 386 woningen, waarvan 14 bij oplevering van nieuwbouw of transformatie. Het aantal verhuringen in de bestaande markt is gestabiliseerd en ligt iets boven het niveau van voor de grote nieuwbouwprojecten in 2013 en Tabel 7: Verhuringen naar jaartal en type Aantal Aantal Aantal Aantal % Aantal % Aanbodmodel Loting Urgent Voorkeurswoning 12 3 Via makelaar 1 0 Overig Totaal Waarvan garages, bog, standplaatsen Totaal woningen Waarvan nieuwbouw Waarvan bestaande voorraad Aantal verhuringen bestaand in % bezit (= mutatiegraad) Loting Sinds het tweede kwartaal van 2015 bieden wij een deel van de woningvoorraad aan via loting. In 2016 zijn 18 verhuringen (5%) via het lotingsmodel gegaan. Dit aantal blijft onder de voorgenomen doelstelling (15% van het aanbod). In het tweede kwartaal van 2016 hebben we een enquête gehouden onder huurders die een woning via loting toegewezen hebben gekregen. 10 van de 17 huurders die we hierbij gesproken hebben, waren inderdaad spoedzoekers. Alle huurders waren zeer positief over loting. Dit model is volgens de huurder een goed alternatief voor mensen die geen urgentie kunnen krijgen of die wat korter staan ingeschreven. Verhuringen overig Onder verhuringen overig vallen naast verhuringen aan bijzondere doelgroepen als statushouders en vrouwenopvang ook verhuringen aan zorgvragers die via directe bemiddeling zijn ontstaan, zie tabel 8. Tabel 8: Overige verhuringen naar categorie Overige verhuringen Standplaats 4 Zorgvragers (via zorg- en welzijnsorganisaties) 3 Statushouders 37 Vrouwenopvang 1 Woningruil 3 Garage en bedrijfsonroerend goed 10 Persoonlijke omstandigheden 2 Totaal 60 In 2016 zijn 37 woningen verhuurd aan statushouders (waarvan bij 5 toewijzingen het nog overloop van 2015 betrof). 9,6% van het totaal aantal toewijzingen is aan een statushouder gedaan (in 2015 lag dit percentage nog op 5,3%). In Raalte is de gemiddelde huishoudgrootte van de gehuisveste statushouders 3,5. In Olst-Wijhe zijn meer alleenstaanden gehuisvest (gemiddelde huishoudgrootte 2). Woonruimteverdeling 2016 SallandWonen 6

8 3.2 Doelgroep verhuringen In hoofdstuk 2 hebben we gekeken naar de samenstelling van de populatie actief woningzoekenden die op 31 december nog stonden ingeschreven. In deze paragraaf kijken we naar de geslaagde woningzoekenden: onze nieuwe huurders. Hoe ziet het huishouden er uit qua samenstelling, leeftijd en inkomen. De cijfers in de tabellen geven het aandeel/percentage weer van het totaal aantal verhuringen in het betreffende jaar. Hierbij is alleen gekeken naar verhuringen via het aanbodmodel of loting (318 in 2016). Grafieken 9 t/m 11: Percentage verhuringen naar huishouden/leeftijd/inkomen Verhuringen naar huishoudtype persoons 2 persoons meerpersoons Verhuringen naar inkomen onder grens huurtoeslag grens huurtoeslag - grens EU > grens EU tot 23 jaar 23 t/m 30 Verhuringen naar leeftijd 31 t/m t/m tm en ouder Toewijzingsnorm EU De nieuwe Woningwet schrijft voor dat wij minimaal 80% van onze vrijkomende woningen moeten toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot ,- en dat maximaal 10% mag worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tussen ,- en ,-. Van de 390 nieuwe huurcontracten (inclusief 4 standplaatsen) die in 2016 door ons zijn uitgegeven, zijn 388 woningen sociaal verhuurd. De verdeling is als volgt: - 93% aan huurders met een jaarinkomen lager dan ,-; - 2% aan huurders met een inkomen tussen ,- en ,-; - 5% aan huurders met een inkomen gelijk en hoger dan ,-. Woonruimteverdeling 2016 SallandWonen 7

9 4. KANSEN OP DE WONINGMARKT 4.1 Inschrijfduur en zoektijd Het toewijzingssysteem waarbij grotendeels wordt toegewezen op basis van inschrijfduur maakt dat veel huishoudens al jaren ingeschreven staan voordat ze op zoek gaan naar een woning. De inschrijfduur bij toewijzing laat een grote spreiding zien (van 1 tot 308 maanden). Gemiddeld staat men bij toewijzing circa 5 jaar ingeschreven. Dit cijfer geeft geen beeld van de periode dat de woningzoekende daadwerkelijk op zoek is naar een andere woning. Daarom rapporteren we ook over de zoektijd (moment eerste reactie tot woningtoewijzing). Gemiddeld bedraagt deze zoektijd 14 maanden. De zoektijd is in het afgelopen jaar met 1 maand opgelopen. Een gemiddelde kan vertekenend werken. Daarom is ook de mediaan (middelste waarneming in de waarden bij rangschikking naar grootte) en de modus (waarde met de hoogste frequentie/meest voorkomend) weergegeven. Inschrijfduur Tabel 12: Inschrijfduur nader uitgewerkt Inschrijfduur bij toewijzing (jaren) Gemiddeld Mediaan Modus ,1 3, ,4 3,4 1, ,4 3,0 0,9 In Raalte zien we de inschrijfduur bij toewijzing stijgen naar 5,3 jaar. In Olst-Wijhe stijgt het naar 4,6 jaar. We hebben in 2016 meer woningen dan in 2015 aan senioren verhuurd, een groep die vaak lang ingeschreven staat. Zoektijd Tabel 13: Zoektijd nader uitgewerkt Zoektijd (in maanden) Gemiddeld Mediaan Modus SallandWonen Raalte Olst-Wijhe Zoektijd nader geanalyseerd We zien de zoektijd oplopen. We verwachtten dat de zoektocht naar kwaliteit hier een rol in speelt. Bij een eerste analyse, waarbij we de zoektijden van 50 en meer maanden geanalyseerd hebben, zien we dit in een enkel geval bevestigd worden. Bij het merendeel van de toewijzingen blijkt echter dat er een grote periode is geweest zonder activiteit. Bij 15 van de 20 toewijzingen is er een periode van 1 tot 4 jaar geweest waarin geen reacties zijn gegeven op vrijkomende woningen. Bij de 5 overige contracten zien we wel activiteit gedurende een langere periode, maar is er vaak geen toewijzing geweest omdat er sprake was van weigeringen door de woningzoekende of door SallandWonen (vanwege huurschulden of overlast). Woonruimteverdeling 2016 SallandWonen 8

10 Zoektijd en inschrijfduur loting De inschrijfduur en de zoektijd zijn binnen het huidige toewijzingssysteem onlosmakelijk met elkaar verbonden, immers: zonder opgebouwde inschrijfduur zal de zoektijd veelal langer zijn. De groepen starters en woningzoekenden die met spoed een woning zoeken, hebben sinds 2015 de mogelijkheid om via loting aan een woning te komen. Sinds 2015 bieden wij een deel van het woningaanbod aan via loting (hierbij zijn de kansen voor iedereen gelijk, ongeacht inschrijfduur). In 2016 bedroeg de zoektijd bij loting 10 maanden en stond men bij toewijzing gemiddeld 2 jaar inschreven (ruim 3 jaar korter dan bij het aanbodmodel). 4.2 Slaagkans Bij de slaagkans zetten we het aantal verhuringen af tegen het totaal aantal reagerenden. De slaagkans geeft het percentage van de actief woningzoekenden weer dat een woning heeft geaccepteerd en geeft inzicht in de verhouding tussen vraag en aanbod. In de afgelopen jaren zien we de taakstelling voor het huisvesten van statushouders oplopen. Wij leveren een hoge inspanning om aan deze taakstelling te voldoen. Uitgangspunt hierbij is dat de kansen voor de regulier woningzoekende zoveel mogelijk behouden blijven. Vanaf 2016 zoomen we daarom bij de slaagkans in op de kansen voor de regulier woningzoekende en nemen bij de berekening van de slaagkans daarom enkel de verhuringen mee aan de woningzoekenden die zelfstandig op het woningaanbod reageren 7. In tabel 14 is het aantal verhuringen aan reguliere woningzoekenden per gemeente weergegeven. Tabel 14: verhuringen aan regulier woningzoekenden 8 Verhuringen aan regulier woningzoekenden Raalte Olst-Wijhe De gemiddelde slaagkans bedraagt in % (340 verhuringen ten opzichte van 949 woningzoekenden die in 2016 gereageerd hebben op het woningaanbod). De slaagkans blijft daarmee gelijk aan 2015 (36%: 356 verhuringen en 986 woningzoekenden die hebben gereageerd). Ondanks dat het aantal verhuringen licht is afgenomen, blijft de slaagkans gelijk omdat er minder woningzoekenden actief zijn geweest op de woningmarkt. Zetten we het aantal actief woningzoekenden per gemeente af tegen het aantal reguliere verhuringen in de betreffende gemeenten, dan zien we dat in 2016 we in Raalte verhoudingsgewijs meer woningzoekenden aan woonruimte hebben geholpen (zie tabel 15). In Olst-Wijhe is de slaagkans, ondanks een daling van het aantal woningzoekenden, afgenomen. De slaagkans van actief woningzoekenden in de gemeente Raalte en Olst-Wijhe zijn niet 1 op 1 te vertalen in de slaagkans van actief woningzoekenden in het totale werkgebied van SallandWonen. Dit komt omdat een deel van de woningzoekenden actief zijn in zowel de gemeente Raalte als de gemeente Olst-Wijhe. Een optelling van de woningzoekenden in de gemeente Raalte en de gemeente Olst-Wijhe kan dus niet gemaakt worden. Tabel 15: indicatie slaagkans per gemeente Raalte Actief woningzoekenden Reguliere verhuringen Indicatie slaagkans 29% 31% Olst-Wijhe Actief woningzoekenden Reguliere verhuringen Indicatie slaagkans 31% 25% 7 en 8 Woningzoekenden die zelf actief reageren op het woningaanbod, inclusief nieuwbouw, urgenten die via het aanbodmodel reageren en verhuringen via de voorkeurswoning Woonruimteverdeling 2016 SallandWonen 9

11 Indicatie slaagkans per leeftijdscategorie Bij het aanbodmodel bepaalt de inschrijfduur de volgorde van toewijzing van een woning. Omdat men vanaf 18 jaar kan inschrijven, hebben senioren vaak een voorsprong op andere leeftijdsgroepen. In 2016 hebben we meer woningen toegewezen aan 75-plussers, terwijl er minder woningzoekenden uit deze categorie actief waren op de woningmarkt. Bij de groep jongeren tot 23 jaar is het aantal verhuringen iets gedaald, maar is ook het aantal jongeren dat actief is sterker afgenomen, waardoor relatief gezien de kans van slagen is toegenomen. Grafiek 16: Slaagkans naar leeftijdscategorie 80,00% 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% < 23 jaar 23 t/m 30 jaar 31 t/m 54 jaar 55 t/m 64 jaar 65 t/m 74 jaar 75 en ouder Woonruimteverdeling 2016 SallandWonen 10

12 Appartement Met Lift Appartement Zonder Lift Eengezinswoning Eengezinswoning 0 Treden Appartement Met Lift Appartement Zonder Lift Eengezinswoning Eengezinswoning 0 Treden 5. REACTIES & AANBIEDINGEN 5.1 Reactiegraad Aan de hand van de reactiegraad bepalen we hoe populair een bepaald woningtype of plaats is. In 2016 zien we het aantal reacties iets oplopen en merken we de gevolgen van het passend toewijzen. Tabel 17: Reactiegraad Reactiegraad Reacties per type en gemeente Het aantal reacties varieert sterk per type en locatie. De reactiegraad in de gemeente Olst-Wijhe ligt op 16 reacties en in Raalte op 19. Bij woningen verhuurd via het aanbodmodel zien we een gemiddelde reactiegraad van 19, bij loting komen er gemiddeld 16 reacties op een vrijkomende woning. Grafiek 18: Reactiegraad naar woningtype Gemeente Olst-Wijhe Gemeente Raalte Gevolgen passend toewijzen Bij de introductie van het passend toewijzen hebben we de voorraad onder de aftoppingsgrenzen (tot 628,76,-) verruimd en kunnen woningzoekenden enkel reageren op aanbod dat qua huur past bij het inkomen. We zien de gevolgen hiervan op de reactiegraad. De voorraad tot de 1 e aftoppingsgrenzen neemt toe in populariteit, de groep met recht op huurtoeslag reageert actief op het vrijkomende aanbod. Bij de voorraad met een huurprijs vanaf 628,76,- zien we sinds het passend toewijzen een daling van het aantal reacties. In tabel 19 hebben we de reactiegraad van eengezinswoningen tussen 2015 en 2016 vergeleken. Tabel 19: reacties eengezinswoning per huurklasse Prijsklasse Gemiddeld aantal reacties eengezinswoning t/m 1 e aftoppingsgrens ( 586,68 in 2016) Tussen 1 e en 2 e aftoppingsgrens (vanaf 586,68 t/m 628,76 in 2016) Tussen 2 e aftoppingsgrens en huurtoeslaggrens (vanaf 628,76 t/m 710,68 in 2016) 18 6 Vanaf huurtoeslaggrens ( 710,68 in 2016) Exclusief nieuwbouw Woonruimteverdeling 2016 SallandWonen 11

13 Middeldure huursegment We hebben in 2016 twee woningen verhuurd in het duurdere segment (boven de huurtoeslaggrens). Het betreft een appartement in Raalte waarop 3 reacties binnen kwamen en een appartement in Olst. Deze laatste woning is via de makelaar verhuurd (aanbieding via het eigen aanbodmodel leverde geen reacties op). Populariteit De meeste reacties komen binnen op eengezinswoningen uit Raalte. In 2016 is het hoogste aantal reacties op een vrijkomende woning 68. De woningen waar weinig tot geen reacties op binnen komen zijn vaak seniorenwoningen (verspreid over werkgebied). We zien dit jaar echter ook enkele eengezinswoningen met een huurprijs rond de 700,- die minder goed verhuren. Sinds het passend toewijzen is de groep die kan reageren op huurwoningen in deze prijscategorie kleiner geworden. Aanleunwoningen De reactiegraad bij de aanleunwoningen daalde in 2014 van gemiddeld 7 naar 4 reacties. In 2015 kwamen er gemiddeld 6 reacties op een vrijkomende aanleunwoning en in reacties. Met een aanleunwoning bedoelen we in dit geval een nultredenwoning gelegen nabij een zorginstelling. 5.2 Nieuwbouw De nieuwbouwprojecten opgeleverd in 2016 zijn allemaal bij oplevering volledig verhuurd. 5.3 Aanbiedingen Zodra de reactietermijn is gesloten wordt de woning aangeboden aan de kandidaat met de hoogste inschrijfduur. De woningzoekende kan vervolgens de woning bezichtigen en krijgt de keus de woning te accepteren of te weigeren. Aan het weigeren van een woning zijn geen sancties verbonden. Om de woningen te verhuren moeten wij veel kandidaten per woning benaderen: 53% van de aanbiedingen werd geweigerd. Meestal weigert de huurder, maar in sommige gevallen hebben wij de kandidaathuurder geweigerd omdat het inkomen niet passend of bekend was of omdat de woning niet passend was. Niet alleen na bezichtiging, maar ook al bij een eerste telefonisch contact worden woningen geweigerd. In 2014 zijn we gestart met groepsbezichtigingen en hebben wij de informatieverstrekking bij woningadvertenties uitgebreid. Dit heeft niet geresulteerd in een afname van het aantal weigeringen. Woonruimteverdeling 2016 SallandWonen 12

14 6. BETAALBAARHEID 6.1 Huurprijs In dit hoofdstuk verkennen we enkele items uit de woonruimteverdeling die een relatie hebben met de betaalbaarheid. We kijken hierbij naar de verhuringen van zowel bestaande als nieuwbouw huurwoningen via het aanbodmodel, loting, urgentie en voorkeurwoningen, in totaal 340 verhuringen. Tabel 20 geeft een overzicht van het aantal verhuringen naar huurklasse over 2015 en Tabel 20: Verhuringen naar huurklasse Huurklasse in euro s (prijspeil 2015) 2015 Aantal 2015 %* 2016 Aantal 2016 %* t/m 403, ,07 t/m 576, ,88 t/m 618, ,25 t/m 710, > 710, Gemiddelde huur 570,- 554,- *i.v.m. afronding komen de optellingen niet exact op 100% De huur van de aangeboden woningen bedroeg in 2016 gemiddeld 554,-. In 2015 was dit 570, Passend toewijzen Met ingang van 2016 hebben wij als gevolg van veranderende wetgeving de toewijzingstabel gewijzigd (zie hoofdstuk 1). Om er voor te zorgen dat de kansen voor de groep huurtoeslagontvangers niet afnemen streven we naar een portefeuille waarbij minimaal 70% van het bezit bij mutatie onder de aftoppingsgrenzen wordt aangeboden (waarvan 80% onder de eerste aftoppingsgrens). Dit percentage is gebaseerd op het percentage toewijzingen aan huurtoeslagontvangers over de periode 2011/2014 (gemiddeld 70%). Resultaten 2016 In 2016 hebben we regelmatig de huur van een woning verlaagd om voldoende aanbod te hebben voor huurtoeslagontvangers. Het effect hiervan zien we in de gemiddelde huurprijs van nieuwe verhuringen die gedaald is, maar vooral ook in de verhuringen per huurcategorie. 87% van het aanbod is verhuurd onder de aftoppingsgrenzen. Ook aan de doelstelling dat van dit aanbod 80% onder de eerste aftoppingsgrens moet liggen is ruimschoots voldaan (91%). In totaal is 76% van de verhuringen gedaan aan iemand met recht op huurtoeslag. Woonruimteverdeling 2016 SallandWonen 13

15 7. CONCLUSIES 2016 In 2016 zagen we veel ontwikkelingen op de huurmarkt. De belangrijkste die van invloed zijn op de woningtoewijzing zijn de introductie van het passend toewijzen en de hoge gemeentelijke taakstelling voor het huisvesten van statushouders. Op basis van de voorgaande hoofdstukken kijken we naar de gevolgen van deze en andere ontwikkelingen op de beschikbaarheid en betaalbaarheid. Passend toewijzen We hebben in 2016 het passend toewijzen geïntroduceerd, waarbij we de beschikbaarheid voor huurtoeslagontvangers hebben gewaarborgd. Door te kiezen voor een grote voorraad onder de aftoppingsgrenzen en het verlagen van huren bij mutatie hebben we 76% van de vrijkomende woningen toe kunnen wijzen aan huurtoeslagontvangers. Als gevolg van het passend toewijzen kan de groep woningzoekenden met een inkomen boven de grenzen van de huurtoeslag alleen reageren op woningen met een huurprijs boven de aftoppingsgrens. Het aantal reacties op dit prijssegment is, ondanks het beperken van het aanbod, gedaald. We kunnen concluderen dat de groep woningzoekenden met een inkomen boven de grenzen van de huurtoeslag minder actief zoekt naar een huurwoning. Het vraagt om een nadere analyse om de oorzaak hiervan te kunnen duiden. Het sturen op de aftoppingsgrenzen heeft invloed op de huurprijs. De gemiddelde huurprijs bij nieuwe verhuringen laat in 2016 voor het eerst een daling zien. Taakstelling statushouders De gemeentelijke taakstelling voor het huisvesten van statushouders is in 2016 verder opgelopen. Het aandeel verhuringen aan deze groep ligt dit jaar net onder de 10%. Druk op huurmarkt verschilt per gemeente Binnen de gemeente Raalte zien we een relatief ontspannen woningmarkt. Ondanks het aantal toewijzingen aan statushouders zien we de slaagkansen voor de regulier woningzoekende iets oplopen. In Olst-Wijhe hebben we minder woningzoekenden dan in de afgelopen jaren aan woonruimte geholpen. Dit maakt, samen met de toewijzingen aan statushouders, dat de kansen voor de regulier woningzoekende zijn afgenomen. De taakstelling voor 2017 is naar beneden bijgesteld, waardoor we op dit moment geen verdere toename van de druk op de woningmarkt verwachten. We blijven echter actief de gevolgen voor de woningmarkt samen met de gemeente volgen en beoordelen regelmatig of aanvullende maatregelen nodig zijn. Kansen spoedzoekers en starters Wie een sociale huurwoning zoekt in Salland moet rekening houden met een gemiddelde zoekduur van 14 maanden. Voor de meeste verhuringen telt hierbij uiteraard wel mee hoe langer men ingeschreven staat, hoe meer kans men maakt. In 2015 zijn we gestart om een deel van het aanbod via loting toe te wijzen. Op deze manier worden de kansen voor woningzoekenden met een beperkte inschrijfduur vergroot, denk aan starters of spoedzoekers. Het aantal woningen verhuurd via loting blijft beneden de gestelde doelstelling van 15%. In 2017 willen we dit aanbod verruimen. Maatwerk In 2016 hebben 12 huurders een voorkeurswoning verkregen. De voorkeurswoning is alleen beschikbaar voor huurders van SallandWonen, waardoor elders nieuw aanbod gecreëerd wordt. In 2017 evalueren we deze manier van verhuur. Monitoren Er is het afgelopen jaar veel gebeurd op de huurmarkt. Ook in 2017 volgen we de ontwikkelingen. Op basis van onder meer deze jaarlijkse rapportage, maar ook een kwartaalmonitor, blijven we samen met belanghouders de ontwikkelingen volgen. Woonruimteverdeling 2016 SallandWonen 14

16 BIJLAGEN 1. VERKLARENDE WOORDENLIJST 2. ACTIEF WONINGZOEKENDEN NAAR KERN 3. CIJFERS PER GEMEENTE Woonruimteverdeling 2016 SallandWonen 15

17 Bijlage 1: Verklarende woordenlijst Aanbodmodel: Model voor woonruimteverdeling waarbij de verhuurder adverteert met de vrijkomende woningen, woningzoekenden kunnen (na inschrijving) reageren op de advertenties. De toewijzing gebeurt vervolgens op basis van inschrijfduur. Aftoppingsgrenzen: De Wet op de huurtoeslag (Wht) kent een zogeheten aftoppingsgrenzen per huishoudsamenstelling. De huur boven de voor het huishouden geldende aftoppingsgrens wordt niet of slechts gedeeltelijk vergoed door de huurtoeslag. In 2016 ligt deze grens op 586,68 voor 1 en 2 persoonshuishoudens en op 628,76 voor 3 of meerpersoonshuishoudens. BOG: Bedrijfsonroerend goed Doorstromer: Doorstromers wonen al in een zelfstandige woning en zijn of gaan op zoek naar een andere zelfstandige woning. Na verhuizing komt hun woning vrij voor een ander huishouden. Ingeschrevenen: Natuurlijke personen die bij SallandWonen staan ingeschreven. Inkomenscategorieën (prijspeil 2016): Onder grens huurtoeslag: Eenpersoonshuishouden < 65 jaar < Eenpersoonshuishouden 65 jaar < Meerpersoonshuishouden < 65 jaar < Meerpersoonshuishouden 65 jaar < Grens huurtoeslag grens EU Eenpersoonshuishouden < 65 jaar > en < Eenpersoonshuishouden 65 jaar en < Meerpersoonshuishouden < 65 jaar < Meerpersoonshuishouden 65 jaar < > grens EU Inkomen groter dan (ongeacht leeftijd/huishoudsamenstelling) Inschrijfduur: Aantal maanden (jaren) dat men ingeschreven staat als woningzoekende bij SallandWonen (en haar rechtsvoorgangers). Loting: Model voor woonruimteverdeling waarbij niet gekeken wordt naar inschrijfduur, maar de computer uit alle reacties één willekeurige kandidaat selecteert. Mediaan: Middelste waarneming in de waarden bij rangschikking naar grootte. Modus: Waarde met de hoogste frequentie/meest voorkomend. Mutatiegraad: Aantal verhuringen (woningen exclusief nieuwbouw) in percentage van het bezit (aan begin periode). Passief ingeschreven: Ingeschrevenen die in het afgelopen jaar niet gereageerd hebben op het woningaanbod. Reactiegraad: Bij de reactiegraad wordt gekeken naar het aantal reacties dat binnenkomt op de advertenties van vrijkomende woningen. De reactiegraad zegt iets over de populariteit van het complex bij de huidige woningzoekenden. Reactiegraad: aantal reacties in betreffende periode / aantal advertenties in betreffende periode. Reguliere verhuring: verhuring gedaan aan woningzoekenden die zelf actief op het aanbod reageren (aanbodmodel/loting/urgenten via aanbodmodel/voorkeurswoning). Slaagkans: Aantal regulier woningzoekenden dat in de betreffende periode een woning heeft verkregen (via aanbodmodel, urgenten via aanbodmodel, loting, reguliere verhuringen via makelaar en voorkeurswoningen), gedeeld door het aantal actief woningzoekenden (minimaal 1 reactie in betreffende periode), uitgedrukt als een %. Hierbij wordt alleen gekeken naar het aantal goede reacties (passend qua huishoudgrootte, leeftijd en inkomen). Verhuisgeneigdheid: De verhuisgeneigdheid geeft aan in hoeverre de huidige huurders uit een complex geneigd zijn te verhuizen. Deze indicator is niet volledig, aangezien alleen de potentiële uitstroom naar een andere woning van SallandWonen gemeten kan worden (uitstroom naar particuliere huur, huur buiten werkgebied SallandWonen en uitstroom naar de koopsector wordt hiermee niet gemeten). Verhuisgeneigdheid: (aantal actief verhuisgeneigde doorstromers / aantal VHE) * 100. Voorkeurswoning: Weet een woningzoekende die nu al een woning bij SallandWonen huurt dat de huur wordt opgezegd van de woning waar zijn voorkeur naar uitgaat, dan kan hij dit melden. De woningzoekende krijgt de vrijkomende woning aangeboden, waarna zijn woning te huur wordt aangeboden. Woningzoekenden: Natuurlijke personen die bij SallandWonen staan ingeschreven en in betreffend jaar 1 of meerdere keren gereageerd hebben op het woningaanbod. Zoektijd: Verschil (in maanden) tussen moment eerste reactie en ingangsdatum huurcontract. Afkortingen Egw: eengezinswoning 0-treden: eengezinswoning met slaapkamer en badkamer op begane grond AML: appartement met lift AZL: appartement zonder lift Woonruimteverdeling 2016 SallandWonen 16

18 Bijlage 2: Aantal actief 10 woningzoekenden naar kern ingeschreven per Gemeente Kern actief 2012 actief 2013 Actief 2014 Actief 2015 Actief 2016 Raalte Raalte Heino Heeten Luttenberg Marienheem Broekland Nieuw Heeten Lierderhotlhuis Laag Zuthem Olst-Wijhe Wijhe Olst Wesepe Boskamp Welsum Den Nul Herxen of meerdere (passende) reacties in betreffende periode Woonruimteverdeling 2016 SallandWonen 17

19 Bijlage 3: Cijfers per gemeente Gemeente Raalte * Aantal verhuringen Verhuringen aan reguliere woningzoekenden Actief woningzoekenden Slaagkans regulier woningzoekenden 20% 38% 29% 29% 31% Opgeleverde nieuwbouw *2013: 245 nieuwbouwwoningen opgeleverd binnen de gemeente Gemeente Olst-Wijhe Aantal verhuringen Verhuringen aan reguliere woningzoekenden Actief woningzoekenden Slaagkans regulier woningzoekenden 32% 23% 34% 31% 25% Opgeleverde nieuwbouw Woonruimteverdeling 2016 SallandWonen 18