Woningmarktmonitor Regio Waalboss c.a.

Transcriptie

1 -2012

2

3 Woningmarktmonitor Regio Waalboss c.a. O&S s-hertogenbosch november 2012

4

5 Samenvatting De Regionale woningmarktmonitor beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt in het gebied binnen de driehoek Waalwijk, Oss en Boxtel. De kredietcrisis die begon in heeft een grote invloed op het functioneren van de woningmarkt. Dat blijkt ook uit de belangrijkste bewegingen op de woningmarkt in de periode -2012: 1. Minder nieuwbouwwoningen opgeleverd 2. Blijvend lage doorstroming in de koopsector 3. Dynamiek op de woningmarkt voor een steeds groter deel door de huursector bepaald 4. Waarde van bestaande koopwoningen daalt 5. Leegstand langer dan een jaar neemt toe 6. Starters krijgen moeilijker toegang tot woningmarkt Ad 1: Minder nieuwbouw in de periode -. Vooral minder nieuwe koopwoningen In vergelijking met is het aantal nieuwbouwwoningen in sterk gedaald, met ongeveer 30%. In werden er nog nieuwe woningen opgeleverd. In waren dat er Een kanttekening is daarbij op zijn plaats. was een topjaar voor de nieuwbouwproductie in de regio. De daling komt vooral door een sterke daling van het aantal nieuwe koopwoningen. Afbeelding 1: Aantal nieuwbouwwoningen in de regio Waalboss c.a. naar eigendom huur koop Ad 2: Doorstroom in koopsector blijft laag Na de forse daling in - van het aantal verhuizingen blijft in de periode het woningaanbod door verhuizingen constant. De koopwoningmarkt heeft tot nu toe het meeste te lijden onder de crisis. De doorstroming is in - met 31% flink gedaald. In de jaren daarna is de doorstroming in de koopwoningmarkt verder gedaald, maar minder sterk. Wel heeft het hoogste prijssegment (> ) het moeilijk. Want, de doorstroming in het dure koopsegment blijft dalen. 3

6 Afbeelding 2: Ontwikkeling van het woningaanbod door verhuizingen in Waalboss - (=100) totale aanbod uitverhuizingen aanbod doorstroom uit koop Ad 3: Helft verhuisbewegingen in huursector Doordat de doorstroming in de koopsector zo sterk is gedaald, is er een verschuiving opgetreden in de verhouding van de doorstroming op de woningmarkt. In vond 53% van alle verhuisbewegingen plaats in een koopwoning. In is dat gedaald naar 44%. De dynamiek op de woningmarkt wordt voor een groter deel door de huursector bepaald dan 5 jaar geleden. Ad 4: Woningwaarde daalt De gemiddelde woningprijs van bestaande koopwoningen daalt. Volgens het CBS zijn de prijzen van bestaande koopwoningen in de regio Noordoost-Noord-Brabant in de periode - met 11% gedaald. In Nederland daalde de prijzen met ongeveer 8%. Door de waardedaling vallen meer woningen in de prijsklasse van minder dan In de regio staan dus meer betaalbare koopwoningen. Zo steeg het aandeel koopwoningen van minder dan van 2% in (1-1-), naar 6% in 2012 ( ). Afbeelding 3: Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen Noordoost-Noord-Brabant Nederland Bron: CBS (prijsindex bestaande koopwoningen, 2005=100) Steeds minder goedkope huurwoningen Een tegengestelde beweging is zichtbaar in de huursector. In de regio staan steeds minder goedkope huurwoningen. Het zijn vooral goedkope huurwoningen die worden gesloopt. Terwijl in de nieuwbouw met name middeldure en dure huurwoningen worden gebouwd. Zo daalde het aantal goedkope huurwoningen (maandhuur < 366, prijspeil ) van in naar in

7 De helft van alle gesloopte goedkope huurwoningen stonden in s-hertogenbosch. Ondanks de sloop ligt het aandeel goedkope huurwoningen in s-hertogenbosch boven het regionale gemiddelde. Ad 5: Toenemende leegstand, vooral in middeldure en dure koopsegment De totale leegstand van woningen is in de afgelopen 2 jaar verder opgelopen. De frictieleegstand is nu 1,7%. Voor een goed functioneren van de woningmarkt is dit een prima percentage. Wat opvalt, is dat de langdurige leegstand stijgt. Daarbij zijn het vooral koopwoningen van meer dan die steeds vaker langer dan een jaar leeg staan. Ad 6: Starters krijgen het moeilijker op woningmarkt Het aantal starters op de woningmarkt daalt vanaf. In waren er nog starters. Dat daalde naar in, een daling van 7%. Dat is een iets minder sterke daling dan de daling van het aantal doorstromers (-8%). Toch krijgen nu ook starters het lastiger om toe te treden tot de woningmarkt. In de periode - hebben starters geprofiteerd van de extra lucht in de woningmarkt. Ten eerste was er een ruim aanbod aan nieuwbouwwoningen. Doordat minder doorstromers zich aandienden op de woningmarkt, hadden starters wat meer ruimte. Inmiddels zijn banken terughoudend bij het geven van leningen. Bovendien is het in een neergaande markt meer risicovol om in te stappen in de koopwoningmarkt. Ook in de huursector komen starters moeilijker aan een woning. Het aanbod aan huurwoningen door verhuizingen is vanaf min of meer gelijk gebleven. Toch daalt in het aantal starters in een huurwoning met 10% ten op zichte van. In verhouding komen er in vaker doorstromers in een huurwoning dan in. Dus, zowel op de huur- als op de koopmarkt hebben starters het moeilijker dan twee jaar geleden. Doorwerking naar toekomst De dynamiek op de woningmarkt zal de komende jaren vooral worden bepaald door drie trends: 1. Het aantal 65-plussers zal de komende jaren flink toenemen 2. Het aantal eenpersoonshuishoudens neemt toe 3. De economische crisis zal ook komende jaren nog een drukkend effect hebben op de woningmarkt. Betaalbaarheid van het wonen wordt steeds meer van belang. Aandachtspunten voor beleid zijn: Nadruk in bouwprogramma op woonwensen van kleine huishoudens Het aantal eenpersoonshuishoudens neemt geleidelijk aan toe, zowel in de grote gemeenten binnen de regio als in de kleinere gemeenten. Dat betekent niet dat er alleen nog kleine (huur)appartementen moeten worden gebouwd. De verschuiving van een meerderheid gezinshuishoudens naar een meerderheid van een- en tweepersoonshuishoudens zorgt wel voor een andere woningvraag. De vraag naar huurwoningen gaat toenemen net zoals weliswaar in minder mate- de vraag naar kleinere woningen. Dit gaat ook iets betekenen voor de grens van wat nog een betaalbare woning is: deze grens ligt voor een klein huishouden lager dan voor een huishouden van drie of meer personen. De huidige woningvoorraad in vooral de kleinere kernen is hier onvoldoende op ingesteld. Handhaven van huidige voorraad betaalbare huurwoningen De voorraad betaalbare huurwoningen neemt af; vooral het aantal goedkope huurwoningen daalt al jaren flink. Door huurverhoging, deels door kwaliteitsverbeteringen, en het beleidsmatig verwijderen van prijsgrenzen dreigen de sociale huurprijzen op te schuiven richting de liberalisatiegrens. Het Nibud berekent dat voor een groot deel van de lage inkomensgroepen een huur onder de eerste 5

8 aftoppingsgrens ( 524) al maximaal is. Naar verwachting neemt de omvang van groep huishoudens met een laag inkomen alleen maar toe door de economische crisis en de demografische ontwikkelingen. In de meeste kleine gemeenten is de voorraad betaalbare huurwoningen laag. Het behoud van de voorraad betaalbare huurwoningen én toevoeging van betaalbare huurwoningen (tot 524) is vooral in de kleine kernen aan te raden. Mede door het lage aanbod in dit segment trekken starters nu weg naar de grotere steden. Nadruk op starters in het belang van de doorstroming De problemen in de doorstroom zitten vooral aan het begin van de verhuisketen. Als starters meer mogelijkheden krijgen om de stap op de koopwoningmarkt te zetten, betekent dit dat er meer beweging komt in de hele verhuisketen. Dit bevordert de doorstroming. Door het verstrekken van startersleningen kunnen starters worden geholpen met hun eerste stap op de koopwoningmarkt. Door een starterslening worden de vaste kosten (tijdelijk) verlaagd, omdat over een (klein) deel van het hypotheekbedrag renteloos beschikbaar is. Nadruk op woningbouw ten behoeve van 65-plussers De vergrijzing is al ingezet, maar zal ook de komende jaren nog flink toenemen. Ouderdom komt met gebreken. Door de vergrijzing in de regio, zullen steeds meer mensen een beroep doen op ondersteuning. Gemeenten moeten hierop anticiperen en er voor zorgdragen dat hun woningvoorraad over voldoende geschikte woningen voor ouderen beschikt. Woningbouw in de regio blijft uit in economisch slecht tij In de kleinere gemeenten van de regio groeit de bevolking nauwelijks. De extra vraag naar woningen komt vooral door huishoudensverdunning. Maar deze huishoudensverdunning kan alleen plaats vinden bij een groeiende welvaart. Bij een lage economische groei of in een krimpende economie, zoals nu het geval is, zal de groei van het aantal huishoudens minder hoog uitvallen dan tot nu toe is aangenomen in de huishoudensprognose. 6

9 Inhoudsopgave Samenvatting Inleiding Doel van de monitor Thema s in de monitor Leeswijzer Toestand op de woningmarkt Kenmerken van de woningvoorraad Kenmerken van huishoudens Huishoudens en hun woonsituatie Ontwikkelingen aan de aanbodzijde Veranderingen in de woningvoorraad Aanbod door verhuizingen Effecten van de crisis op de woningmarkt Ontwikkelingen aan de vraagzijde Bevolking en huishoudens Ontwikkeling van de bevolking Ontwikkeling van huishoudens Verhuizingen Doorstromers Starters Vestigers Leegstand Ontwikkelingen per gemeente Boxtel Haaren s-hertogenbosch Heusden Loon op Zand Maasdonk Oss Schijndel Sint-Michielsgestel Vught Waalwijk...70

10 6. Conclusie Regionale woningmarkt dynamiek Effecten van de crisis Verschuivingen in de bevolkingsopbouw en huishoudensamenstelling Doorwerking naar de toekomst Veranderingen in bevolkingssamenstelling Veranderingen in huishoudensamenstelling Doorwerking economische crisis Aanknopingspunten voor woonbeleid Bronnen Begrippenlijst

11 1. Inleiding Sinds 2002 werken gemeenten in de regio Waalboss c.a. mee aan de regionale woningmarktmonitor. Daarmee zijn voor een periode van bijna 10 jaar de belangrijkste processen op de woningmarkt gedetailleerd in kaart gebracht. De regionale woningmarktmonitor is een database met daarin kerngegevens van bevolking, huishoudens en woningen. Met behulp van deze gegevens maakt O&S s-hertogenbosch tweejaarlijks een analyse van de situatie op de regionale woningmarkt. Het rapport is te downloaden via: Doel van de monitor Het doel van de woningmarktmonitor is inzicht geven in ontwikkelingen op de woningmarkt. We analyseren de woningmarkt vanuit een regionaal perspectief. De regio Waalboss c.a. omvat gemeenten van verschillende grootte en met verschillende kenmerken. Daarom laten we ook zien waarin de gemeenten onderling van elkaar verschillen. Of waar juist overeenkomsten bestaan tussen de gemeenten. Afbeelding 1: Deelnemende gemeenten regio Waalboss c.a. Oss Maasdonk Waalwijk Heusden 's-hertogenbosch Vught Sint-Michielsgestel Loon op Zand Haaren Schijndel Boxtel De regio breidt uit 10 jaar geleden zijn de gemeenten uit de regio Waalboss samen gaan werken aan de regionale woningmarktmonitor. Inmiddels bestaat Waalboss als bestuurlijk overleg niet meer. Daarvoor in de plaats is nu de regio Noordoost-Noord-Brabant. De komende jaren zal de samenwerking van de regionale woningmarktmonitor worden uitgebreid. Voor de gemeenten Bernheze, Sint-Oedenrode, 9

12 Uden en Veghel is de eerste aanzet al gemaakt. Over 2 jaar zullen deze gemeenten ook deel uitmaken van de monitor. 1.2 Thema s in de monitor We brengen de ontwikkelingen en dynamiek van de woningmarkt in de regio Waalboss in kaart door te kijken naar de bevolking, huishoudens en de woningvoorraad. Daarbij kijken we bijvoorbeeld naar: welke gemeenten groeien en welke juist krimpen. Maar ook, komt de groei door natuurlijke aanwas, of juist door een vestigingsoverschot? Dat vestigingsoverschot komt vanuit de verhuisbewegingen. Die nemen we in deze monitor het meest gedetailleerd onder de loep. Daarbij kijken we naar de verschillende doelgroepen op de woningmarkt, zoals starters en ouderen. Maar ook kijken we naar in hoeverre huurders doorstromen naar een koopwoning. De economische crisis van heeft de verhoudingen op de woningmarkt flink onder druk gezet. Zo is niet alleen de nieuwbouw sterk teruggelopen, ook het aantal verhuisbewegingen is flink afgenomen. Dit alles zorgt ervoor dat in de jaren - een andere dynamiek is ontstaan op de woningmarkt dan in de periode -. De belangrijkste thema s op een rij: Effecten van krimp op woningmarkt Wat is de ontwikkeling van de bevolking? Wat is de ontwikkeling van huishoudenssamenstelling? Wat is het migratiesaldo? Hoe verlopen verhuisstromen tussen gemeenten in de regio? Effecten van de economische crisis op de woningmarkt Hoeveel huishoudens zijn er verhuisd? Wat is het aandeel starters op de woningmarkt? Hoe verloopt de doorstroming van huur naar koop? Wat is de prijsontwikkeling van koopwoningen? Neemt de leegstand toe? Hoe groot is de voorraad betaalbare (huur)woningen? 1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 beschrijven we de stand van zaken per in de regio voor de belangrijkste kenmerken van de woningvoorraad en huishoudens. Daarna gaan we in op de ontwikkeling aan de aanbodzijde van de woningmarkt. Daarbij kijken we naar de ontwikkelingen van de afgelopen vijf jaar. Bijvoorbeeld, wat is het aanbod aan woningen door verhuizingen en nieuwbouw? In hoofdstuk 4 staan de ontwikkelingen aan de vraagzijde van de woningmarkt centraal. Huishoudens zorgen voor de vraag op de woningmarkt. Dus kijken we naar de huishoudensontwikkeling. Maar ook naar de gevolgen van de crisis. Bijvoorbeeld, wat is de waarde ontwikkeling van woningen? In hoofdstuk 5 gaan we dieper in op de belangrijkste ontwikkelingen op de woningmarkt voor iedere gemeente afzonderlijk. Tot slot formuleren we op basis van al deze actuele ontwikkelingen aanknopingspunten voor woonbeleid. 10

13 2. Toestand op de woningmarkt In dit hoofdstuk komen de belangrijkste kenmerken van de woningvoorraad aan de orde, zoals woningtype, eigendomsverhouding en woningprijs. Daarna schetsen we de belangrijkste kenmerken van de huishoudens en hun woonsituatie. 2.1 Kenmerken van de woningvoorraad In de regio staan bijna woningen. Daarvan is 35% een huurwoning en 65% een koopwoning. In s-hertogenbosch staan de meeste huurwoningen. Hier is 44% van de totale voorraad een huurwoning. Ruim driekwart van alle woningen in de regio is grondgebonden. Ook hier vormt s- Hertogenbosch de uitzondering; daar is 62% van alle woningen grondgebonden. De kleinere gemeenten zoals Haaren, Maasdonk en Sint-Michielsgestel kennen een volledig andere samenstelling van de woningvoorraad. Daar is ruim 80% van alle woningen een koopwoning. Dit zijn dan voornamelijk grondgebonden woningen. Tabel 2.1: Woningvoorraad Waalboss c.a. naar eigendom en bouwwijze ( ) Huurwoning Grondgebonden Gestapeld Koopwoning Grondgebonden Gestapeld Totaal Huur Koop Totaal 's-hertogenbosch 20% 24% 42% 14% 44% 56% Vught 22% 13% 59% 7% 34% 66% Waalboss midden 20% 23% 45% 13% 43% 57% Heusden 20% 8% 68% 4% 28% 72% Loon op Zand 21% 10% 65% 4% 30% 70% Waalwijk 21% 13% 59% 6% 35% 65% Waalboss West 21% 11% 64% 5% 31% 69% Maasdonk 16% 2% 80% 1% 18% 82% Oss 20% 13% 60% 7% 33% 67% Waalboss Oost 20% 12% 62% 7% 32% 68% Boxtel 16% 18% 60% 6% 34% 66% Haaren 13% 5% 81% 1% 18% 82% Schijndel 20% 8% 68% 4% 27% 73% Sint-Michielsgestel 14% 5% 78% 3% 19% 81% Landelijke regio 16% 10% 70% 4% 26% 74% Totaal 19% 15% 57% 8% 35% 65% s-hertogenbosch, Waalwijk en Oss hoogste aandeel betaalbare huurwoningen In de grotere gemeenten van de regio staan de meeste betaalbare huurwoningen ( ). Het gaat om s-hertogenbosch, Waalwijk en Oss. De gemeenten Boxtel en Schijndel hebben het hoogste aandeel goedkope huurwoningen (< 366). Weinig particuliere huur in de regio Van alle woningen in de regio is 4% particuliere huur. Dit aandeel is het grootste in s-hertogenbosch en Loon op Zand. 11

14 Haaren en Maasdonk hebben het hoogste aandeel dure koopwoningen (> ) Het aanbod dure koopwoningen (> ) is verhoudingsgewijs het grootste in de gemeenten Haaren en Maasdonk. Daar bestaat 45% van de gehele woningvoorraad uit dure koopwoningen. Maar ook het aandeel middeldure koopwoningen ( ) ligt in beide gemeenten flink hoger dan het regionale gemiddelde. Waalwijk en Oss hoogste aandeel koopwoningen tot In Waalwijk en Oss bestaat ongeveer 26% van de totale voorraad uit koopwoningen van maximaal Grote gemeenten bieden meeste keuze aan betaalbare woningen Binnen de regio bieden de grote gemeenten ( s-hertogenbosch, Oss en Waalwijk) de meeste keuze aan betaalbare woningen, zowel in de huur- als in de koopsector. In de kleinere gemeenten is er juist een ruime voorraad aan (dure) koopwoningen. De gemeenten verschillen wel sterk in de kenmerken van de woningen. In de grote gemeenten staan ook vaker kleine en gestapelde woningen. In de kleine gemeenten domineren de (half) vrijstaande woningen. Tabel 2.2: Woningvoorraad regio Waalboss c.a. naar eigendom en prijsklasse ( ) Corp oratie Part. huur Koop < > 524 < > Totaal 's-hertogenbosch 7% 24% 6% 7% 17% 24% 15% Vught 7% 18% 4% 6% 9% 26% 31% Waalboss midden 7% 23% 6% 7% 16% 24% 17% Heusden 3% 16% 7% 2% 18% 30% 24% Loon op Zand 3% 18% 2% 7% 21% 28% 21% Waalwijk 7% 22% 3% 3% 27% 21% 17% Waalboss West 5% 19% 5% 3% 22% 26% 20% Maasdonk 2% 14% 2% 1% 4% 32% 45% Oss 3% 21% 5% 4% 26% 26% 15% Waalboss Oost 3% 20% 4% 3% 24% 27% 18% Boxtel 8% 18% 4% 3% 18% 28% 21% Haaren 2% 10% 3% 2% 4% 33% 46% Schijndel 8% 15% 2% 3% 16% 33% 23% Sint -Michielsgestel 3% 12% 1% 3% 9% 38% 34% Landelijke regio 6% 14% 3% 3% 13% 33% 29% Totaal 6% 20% 5% 4% 18% 27% 20% Vught en Sint-Michielsgestel behoren tot top 50 van de beste gemeenten Elsevier publiceert ieder jaar een ranglijst met de beste gemeenten. Volgens Elsevier behoren Vught (plaats 8) en Sint-Michielsgestel (plaats 38) tot de 50 beste gemeenten. Beide gemeenten hebben aantrekkelijke, rustige buurten met weinig overlast en liggen in de nabijheid van werk. Vught scoort zo hoog omdat er daarnaast ook veel voorzieningen voor kinderen zijn en er een rijk cultureel aanbod is (Elsevier, 2012). s-hertogenbosch scoort goed vanwege ruim cultureel aanbod De Atlas voor gemeenten vergelijkt de 50 grootste gemeenten in Nederland. In deze ranglijst scoort s- Hertogenbosch een 3 de plaats op de woonaantrekkelijkheidsindex. Het grote aanbod aan cultuur 12

15 draagt sterk bij aan deze hoge plaatsing (Marlet en van Woerkens, 2012). Cultuur is niet alleen voor de eigen inwoners. Het brede aanbod aan culturele evenementen trekt mensen vanuit de hele regio. Dat blijkt misschien ook wel uit de Elsevier index; Vught scoort hoog op de nabijheid aan culturele voorzieningen. Vooroorlogse- en nieuwbouw koopwoningen hoogste WOZ-waarde Vooroorlogse koopwoningen en koopwoningen gebouwd na 2000 hebben relatief de hoogste mediane WOZ-waarde. De vooroorlogse woningen zijn vaak middelgrote en grote woningen in een dorpse woonomgeving. De nieuwbouwwoningen zijn vaak ruime woningen, met een hoog comfortniveau vanwege de moderne installaties en goede isolatiewaarden. De mediane WOZ-waarde van huurwoningen verschilt minder tussen bouwperiodes. Grondgebonden huurwoningen hebben een wat hogere mediane WOZ-waarde dan gestapelde huurwoningen. Wel lijkt er een kwaliteitsslag gemaakt na Zowel grondgebonden- als gestapelde huurwoningen die zijn gebouwd na 1990 en vooral na 2000 hebben een hogere mediane WOZ-waarde in vergelijking met voorgaande bouwperioden. Afbeelding 2.1: Woningvoorraad naar bouwperiode en mediane WOZ-waarde voor Grondgebonden huur Gestapelde huur Grondgebonden koop Gestapelde koop In de regio staan huurwoningen, waarvan bijna 90% wordt verhuurd door corporaties. Van alle corporatiewoningen valt 85% in huurprijsklasse tot de maximale aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens (tot 524). Het aandeel corporatie huurwoningen in de vrije sector (vanaf 666) bedraagt 2%. 13

16 Corporatiehuren hoogste in Heusden en s-hertogenbosch, in Schijndel het laagste Gecorrigeerd voor verschillen in samenstelling van de woningvoorraad blijkt dat de huur per m 2 woonoppervlak het hoogst is in Heusden, s-hertogenbosch en Haaren. De huurwoningen in Schijndel zijn 12% goedkoper. Afbeelding 2.2: Gemiddelde corporatiehuur per m 2 Heusden 's-hertogenbosch Haaren (Gemiddelde) Oss Boxtel Vught Waalwijk Loon op Zand Maasdonk Sint-Michielsgestel Schijndel Vught hoogste prijs per m 2, Oss en Waalwijk de laagste In de regio staan koopwoningen. Gemiddeld is de WOZ-waarde van deze woningen per m 2. De verschillen in prijsniveau tussen koopwoningen is veel groter dan tussen huurwoningen. Dat is op zich niet vreemd. Want de huurprijs van sociale huurwoningen is gereguleerd door de overheid. De prijs van een koopwoning niet. Rekening houdend met de samenstelling van de woningvoorraad heeft de gemeente Vught veruit de hoogste WOZ-waarde per m 2, namelijk In de gemeenten Oss en Waalwijk ligt de gemiddelde prijs per m 2 26% lager. Afbeelding 2.3: Gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen per m 2 Vught Haaren 's-hertogenbosch Boxtel Sint-Michielsgestel (Gemiddelde) Maasdonk Heusden Schijndel Loon op Zand Oss Waalwijk

17 2.2 Kenmerken van huishoudens De regio Waalboss c.a. telt bijna woningen op Hierin wonen huishoudens. Het verschil tussen huishoudens en woningen, omvat de (administratief) leegstaande woningen. Een huishouden wordt hier gedefinieerd als de groep mensen die op hetzelfde adres woont 1. Relatief weinig jonge huishoudens in regio In vergelijking met Nederland, wonen in de regio Waalboss weinig jonge huishoudens. Huishoudens vanaf 35 jaar zijn juist wat beter vertegenwoordigd. In regio Waalboss wonen veel gezinnen met kinderen In de regio Waalboss wonen relatief veel gezinnen met kinderen. Bijna 40% van alle huishoudens woont in gezinsverband. Dat is bijna 10% meer dan in Nederland. Maar, ook het aandeel samenwonenden zonder kinderen is hoger in de regio dan in Nederland. Daar staat tegenover dat het aandeel alleenstaanden relatief laag is. Afbeelding 2.4: Huishoudens naar leeftijd en samenstelling t/m 34 jaar 35 t/m 64 jaar 65 jaar of ouder alleenstaand samenwonend zonder kinderen samenwonend met kinderen overige huishoudens 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Waalboss c.a. Nederland Bron: Databank Regionale Woningmarkt Monitor 2012 en CBS, bewerking O&S Sint-Michielsgestel en Haaren hoogste aandeel 65-plussers In de regio Waalboss c.a. wonen meer huishoudens van 65 jaar en ouder dan in Nederland. Daarmee is de regio dus wat sterker vergrijst dan Nederland. Binnen de regio wonen in de gemeenten Sint- Michielsgestel en Haaren het grootste aandeel 65-plussers. In beide gemeenten is bijna 30% van alle huishoudens 65-plus. Het zijn vooral tweepersoonshuishoudens. In s-hertogenbosch is 23% van alle huishoudens een 65-plus huishouden. Maar een verschil met de meeste regio gemeenten; in s- Hertogenbosch is bijna de helft van alle 65-plussers alleenstaand. 1 Welbeschouwd zijn er ook huishoudens die bij een ander huishouden inwonen. Omdat het niet mogelijk is om inwonende huishoudens apart te onderscheiden, worden hoofdbewoners en inwonenden tot hetzelfde huishouden gerekend. Overigens gaat het hier om kleine aantallen. 15

18 Afbeelding 2.5: 65-plus huishoudens naar samenstelling Haaren Sint-Michielsgestel Vught Loon op Zand Waalwijk Boxtel Oss Heusden Schijndel Maasdonk (Gemiddelde) 's-hertogenbosch Alleenstaand Meerpersoons 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Huishoudens in regio Waalboss hebben gemiddeld hoger inkomen dan Nederlandse huishoudens Het gemiddeld gestandaardiseerd inkomen van particuliere huishoudens 2 ligt in Nederland op Binnen de regio varieert het gemiddeld gestandaardiseerd inkomen van in Schijndel tot in Vught. Alle gemeenten kennen een toename van het gemiddelde inkomen in de periode -. De uitzondering hierop is Vught; daar daalde het gemiddelde inkomen. Toch heeft de gemeente Vught in nog steeds veruit het hoogste gemiddelde inkomen van de regio. Afbeelding 2.6: Gemiddelde gestandaardiseerde inkomen van particuliere huishoudens (in 1.000) Vught Haaren Sint-Michielsgestel Loon op Zand Heusden 's-hertogenbosch Boxtel Maasdonk Nederland Waalwijk Oss Schijndel x Bron: CBS 2 Het gestandaardiseerd inkomen is het besteedbaar inkomen gecorrigeerd voor verschillen in grootte en samenstelling van het huishouden (CBS). 16

19 2.3 Huishoudens en hun woonsituatie De meeste huishoudens in de regio wonen in een koopwoning: Dat is 65% van alle huishoudens huishoudens wonen in een huurwoning. Van alle huurders woont 88% in een huurwoning van een corporatie en 12% in particuliere huur. Ruim helft jongeren en helft 75-plussers huurt een woning Van alle huishoudens jonger dan 30, woont 51% in een huurwoning. Het merendeel woont in een corporatiewoning in de prijsklasse Maar in vergelijking met andere leeftijdsgroepen wonen veel jongeren in een goedkope huurwoning (< 366). 49% van alle jonge huishoudens is eigenaarbewoner. Jonge huiseigenaren wonen vooral in woningen van maximaal Een kleine meerderheid (52%) van alle zelfstandig wonende 75-plussers huurt een woning, vooral in de prijsklasse De 75-plussers in een koopwoning bezitten vooral woningen in het middeldure ( ) en het dure koopprijssegment (> ). Alleenstaanden huren meest Van alle alleenstaande huishoudens huurt 57%. Alleenstaanden onder de 65 jaar huren net zo vaak als 65-plussers. Er is dus geen verschil tussen 65-minners en 65-plussers. Meerpersoonshuishoudens kiezen vaker voor een koopwoning. Driekwart van alle meerpersoonshuishoudens is eigenaarbewoner. Hier is wel een verschil in leeftijd te zien. Hoe hoger de leeftijd, hoe vaker men voor huur kiest. Want, van alle oudere paren woont nog twee derde in een koopwoning. Allochtonen wonen beduidend vaker in een huurwoning Twee derde van de autochtone huishoudens woont in een koopwoning. Van alle allochtone huishoudens woont 44% in een koopwoning. Daarbij is er een groot verschil tussen Westerse en niet- Westerse allochtonen. Want, 55% van alle Westerse allochtonen heeft een koopwoning. Van de groep niet-westerse allochtonen ligt dit aandeel op 30%. 17

20 Tabel 2.3: Woonsituatie van huishoudens naar eigendom en prijsklasse ( ) Corporatie Part. huur Koop Totaal < > 524 < > Leeftijd < 30 jaar 14% 21% 7% 9% 33% 13% 3% jaar 4% 16% 5% 3% 21% 30% 20% jaar 4% 20% 4% 3% 15% 28% 26% jaar 5% 24% 4% 4% 13% 25% 24% >= 75 jaar 7% 34% 5% 6% 10% 20% 17% Huishoudenstype Alleenstaand <65 jaar Alleenstaand >= 65 jaar Meerpers. met kind. < 65 jaar Meerpers. zndr. kind. < 65 jaar Meerpersoons >= 65 jaar 16% 30% 4% 7% 23% 15% 6% % 38% 5% 6% 11% 18% 13% % 14% 5% 2% 18% 33% 26% % 14% 5% 4% 22% 30% 21% % 22% 4% 3% 12% 27% 28% Etniciteit Niet-westerse allochtonen 13% 42% 12% 3% 17% 9% 3% Westerse allochtonen 7% 25% 7% 6% 19% 21% 14% Autochtonen 5% 19% 4% 4% 18% 28% 22% Totaal 6% 20% 5% 4% 18% 27% 20% Ruim helft jonge huishoudens woont in gestapelde bouw Van alle huishoudens jonger dan 30 jaar woont 52% in een gestapelde woning. Bij de 30-plussers is dit aandeel slechts 20%. Vanaf 65 jaar en ouder, betrekken huishoudens wel steeds vaker weer een flat of appartement jarigen wonen meest riant Huishoudens in de leeftijd van jaar wonen het meest vaak in een dure koopwoning. Ook uit de grootte van de woning blijkt, dat jarigen op de top van hun wooncarrière zijn; 22% van deze huishoudens woont in een grote grondgebonden woning. Onder jongeren is dit aandeel slechts 3%. Bijna helft alleenstaanden woont in flat Zoals alleenstaanden vaker huren dan meerpersoonshuishoudens, wonen zij ook vaker in een gestapelde woning. Want, 49% van de alleenstaanden woont in een gestapelde woning tegenover 12% van alle meerpersoonshuishoudens. Vooral gezinnen met kinderen hebben een overduidelijke voorkeur voor grondgebonden woningen. 95% van de gezinnen woont in een huis met een tuin. Allochtonen wonen vaker in gestapelde bouw Ongeveer 28% van zowel Westerse als niet-westerse allochtonen woont in gestapelde bouw. Bij autochtonen ligt dat aandeel wat lager, op 22%. 18

21 Tabel 2.4: Woonsituatie van huishoudens naar woningtype en woninggrootte ( ) Grondgebonden klein middelgroot groot Gestapeld klein Totaal middelgroot/ groot Leeftijd < 30 jaar 6% 39% 3% 39% 13% jaar 4% 59% 20% 11% 6% jaar 5% 58% 22% 8% 7% jaar 6% 53% 19% 12% 11% >= 75 jaar 8% 40% 11% 26% 14% Huishoudenstype Alleenstaand <65 jaar Alleenstaand >= 65 jaar Meerpers. met kind. < 65 jaar Meerpers. zndr. kind. < 65 jaar Meerpersoons >= 65 jaar 7% 35% 5% 39% 13% % 38% 8% 31% 14% % 66% 26% 2% 3% % 58% 18% 10% 10% % 54% 21% 9% 11% Etniciteit Niet-westerse allochtonen 6% 60% 4% 21% 9% Westerse allochtonen 6% 53% 14% 17% 10% Autochtonen 5% 54% 19% 13% 8% Totaal 5% 54% 18% 14% 8%

22

23 3. Ontwikkelingen aan de aanbodzijde In dit hoofdstuk gaan we in op de veranderingen aan de aanbodzijde van de woningmarkt. Deze aanbodzijde wordt bepaald door de nieuw gebouwde woningen. Ten opzichte van de totale woningvoorraad is dit een bescheiden aantal. Wat veel meer een impuls geeft aan bewegingen op de woningmarkt zijn de verhuizingen. Want als een huishouden verhuist naar een andere woning, komt de vorige woning beschikbaar op de woningmarkt. Zichtbaar is dan welke type woningen vrij komen, voor welke prijs en wie er komt wonen. Na jaren van stijging, nu sterke daling zichtbaar in nieuwbouwproductie In de periode is het aantal nieuwbouwwoningen ieder jaar gestegen. Van in 2005 naar in. De economische crisis heeft een groot effect op de nieuwbouwproductie van woningen. In zijn er nieuwe woningen opgeleverd. Dat is de helft lager dan de nieuwbouwproductie van. In is het aantal nieuwe woningen weer wat gestegen naar Vanaf aanbod door verhuizingen constant Niet alleen de nieuwbouwproductie heeft te lijden onder de economische crisis. In de vorige monitor zagen we dat de doorstroming in de koopmarkt in de periode - met bijna 30% afnam. Daarna is het aantal doorstromers (zowel in huur als koop) redelijk constant. Kortom, de analyse periode van deze monitor beslaat twee topjaren (-), maar ook drie moeizame jaren voor zowel nieuwbouw als in- en doorstroom op de woningmarkt. Afbeelding 3.1: Woningaanbod t/m Aanbod door verhuizingen Aanbod door nieuwbouw/verbouw Grondgebonden huur Gestapelde huur Grondgebonden koop Gestapelde koop 21

24 s-hertogenbosch heeft hoogste verhuismobiliteit De verhuismobiliteit is het hoogste in s-hertogenbosch. Hier is zowel het aanbod door verhuizingen als het aanbod door nieuwbouw veruit het hoogste van de hele regio. Ruim 40% van alle woningen in s-hertogenbosch heeft in een periode van vijf jaar een nieuwe bewoner gekregen. In kleine gemeenten zoals Haaren en Maasdonk ligt dat aandeel een stuk lager. In een periode van vijf jaar wisselt in Haaren ongeveer een op de vijf woningen van eigenaar. Afbeelding 3.2: Woningaanbod t/m als aandeel van de voorraad 's-hertogenbosch (Gemiddelde) Vught Waalwijk Boxtel Loon op Zand Oss Heusden Schijndel Sint-Michielsgestel Maasdonk Haaren Aanbod -11 verhuizingen Aanbod -11 nieuwbouw/verbouw 0% 10% 20% 30% 40% 50% 3.1 Veranderingen in de woningvoorraad De woningvoorraad verandert door nieuwe woningen toe te voegen en oude woningen te slopen. Het aantal nieuwbouwwoningen is groter dan het aantal gesloopte woningen. Daarom neemt de omvang van de totale woningvoorraad toe. In de periode - zijn er ongeveer woningen aan de voorraad toegevoegd. Het grootste deel (44%) zijn grondgebonden koopwoningen, zoals rijtjes woningen en twee-onder-een-kap woningen. Ruim een kwart van alle nieuwe woningen zijn gestapelde huurwoningen. Bijna de helft van alle nieuwe woningen staat in s-hertogenbosch Een groot deel van de totale nieuwbouwproductie in de regio Waalboss staat in s-hertogenbosch. Daar zijn de afgelopen vijf jaar woningen aan de voorraad toegevoegd. In de meeste gemeenten is iets meer dan de helft van de nieuwe woningen, een grondgebonden koopwoning. Boxtel en Vught vormen daarop een uitzondering. In Vught zijn veel huur appartementen opgeleverd. En in Boxtel juist veel koop appartementen. 22

25 Afbeelding 3.3: Toegevoegde woningen (door nieuwbouw en verbouw) t/m Oss Waalwijk 940 Loon op Zand 370 Maasdonk 210 's-hertogenbosch Heusden Vught Sint-Michielsgestel Haaren Schijndel Boxtel 450 Toegevoegde woningen naar eigendom en type Eengezins huur Meergezins huur Eengezins koop Meergezins koop Minder nieuwe woningen vanaf In de meeste gemeenten is het aantal nieuwbouwwoningen flink teruggelopen vanaf. Opvallend is dat in de gemeente Oss in bijna 500 nieuwe woningen zijn opgeleverd. In de jaren - lag dat redelijk constant op gemiddeld 290 woningen. Deze hoge nieuwbouwproductie in Oss is het resultaat van een gezamelijke inzet van gemeente en corporaties om vooral voor starters woningen te realiseren. In Haaren zijn in slechts 5 nieuwe woningen aan de voorraad toegevoegd. 23

26 Tabel 3.1: Toegevoegde woningen door nieuwbouw en verbouw Totaal 's-hertogenbosch Vught Waalboss midden Heusden Loon op Zand Waalwijk Waalboss West Maasdonk Oss Waalboss Oost Boxtel Haaren Schijndel Sint-Michielsgestel Landelijke regio Totaal Nieuwbouw vooral middeldure en dure grondgebonden koopwoningen De grootste categorie nieuwbouwwoningen zijn dure (> ) en middeldure ( ) grondgebonden koopwoningen. Een op de vijf nieuwe woningen is óf een dure óf middeldure grondgebonden koopwoning. Slechts een half procent van alle nieuwe woningen is een goedkope huurwoning (< 366). Dat terwijl er vooral in dit segment wordt gesloopt. Deze dalende trend is ook al in de vorige monitor geconstateerd. De voorraad goedkope huurwoningen is structureel aan het dalen in de regio. De helft van alle goedkope huurwoningen staat in s-hertogenbosch. In deze gemeente worden ook de meeste goedkope huurwoningen gesloopt. Ondanks de sloop, is nog 7% van de totale woningvoorraad een goedkope huurwoning. Vooral in kleine gemeenten, zoals Haaren en Maasdonk, is het aandeel goedkope huurwoningen laag (2%). 24

27 Afbeelding 3.4: Ontwikkeling van de woningvoorraad t/m koop > koop koop < huur particulier huur > 524 huur huur < Toevoeging; grondgebonden Onttrekking; grondgebonden Toevoeging; gestapeld Onttrekking; gestapeld Steeds minder goedkope huurwoningen In de afgelopen vijf jaar hebben corporaties flink wat woningen nieuw gebouwd; woningen. Dat zijn vooral middeldure ( ) en dure ( ) huurwoningen. Daar staat tegenover dat er ook woningen aan de huurvoorraad zijn onttrokken. Ongeveer woningen zijn gesloopt en nog eens woningen zijn verkocht. Sloop vindt vooral plaats in het goedkope en middeldure huursegment, verkoop in het middeldure. De mutaties in het corporatiebezit vinden ook plaats door veranderingen in de huurprijs. Door de jaarlijkse huurverhoging en verhoging van de huur bij woningmutatie zijn woningen uit de laagste huurprijsklasse in het middeldure segment beland. Per saldo neemt daarmee het aantal goedkope huurwoningen flink af. Binnen de regio is deze daling het meest sterk in Vught, gevolgd door Oss, Heusden en Boxtel. In Vught daalde het aantal goedkope huurwoningen met 34%. In Oss, Heusden en Boxtel daalde deze met ongeveer 23%. Dit zijn zo n 300 minder woningen per gemeente. In s-hertogenbosch is de daling procentueel gezien minder sterk. Maar, in absolute aantallen is het wel de grootste daling in de regio, met ruim minder goedkope huurwoningen. Huishoudens met een laag inkomen hebben daardoor in alle gemeenten van de regio steeds minder keuzevrijheid op de huurwoningmarkt. 25

28 Tabel 3.2: Mutaties in het corporatiebezit Tot kwaliteits- Tot aftoppings- Tot max. Vanaf max. Totaal kortingsgrens 3 grens 1+2 huurtoeslag- huurtoeslagpers. hh. grens grens (< 366) ( ) ( ) (> 666) Huurwoningen gesloopt verkocht nieuwbouw aangekocht van duurder segment - van goedkoper segment Huurwoningen Toename aantal particuliere huurwoningen De laatste vijf jaar is het aantal particuliere huurwoningen met ongeveer 4% gestegen. Dat komt door zowel nieuwbouw (960) als aankoop (850) van woningen door particuliere investeerders. Van alle toegevoegde particuliere huurwoningen valt 39% in het prijssegment van maximaal Maar ook een relatief groot aandeel, 29%, betreft woningen met een WOZ-waarde van meer dan Er is ook een flink aantal particuliere huurwoningen verkocht, woningen. Het grootste deel van de verkochte woningen valt in de prijsklasse van maximaal Tabel 3.3: Mutaties in particuliere huur WOZ-waarde WOZ-waarde WOZ-waarde WOZ-waarde Totaal < > Particuliere huurwoningen gesloopt verkocht nieuwbouw aangekocht Particuliere huurwoningen Prijspeil Per 1-1- lagen deze bedragen op 339, 485 en

29 3.2 Aanbod door verhuizingen Woningen komen beschikbaar op de woningmarkt als een huishouden van de ene naar de andere woning verhuist. We spreken dan van een doorstromer. Maar er komen ook woningen beschikbaar op de woningmarkt vanwege uitstroom. Op het moment dat een persoon verhuist, maar niet meer zelfstandig woont, spreken we van woningverlating. Bijvoorbeeld omdat die persoon bij een familielid gaat inwonen, of naar een instelling verhuist. Er is ook uitstroom op de woningmarkt wanneer de hoofdbewoner overlijdt. Tot slot komen er woningen beschikbaar als huishoudens naar een woning buiten de regio verhuizen. Dat zijn vertrekkers. Al deze typen verhuizingen samen zorgen voor aanbod door verhuizingen op de woningmarkt. Minder verhuisbewegingen In de afgelopen vijf jaar heeft gemiddeld 5,5% van alle huishoudens zijn woning verlaten. Daarbij zijn ongeveer woningen vrij gekomen op de woningmarkt. De meeste huishoudens verhuizen niet over grote afstanden. Want, het merendeel van de verhuizingen vindt plaats binnen de eigen gemeente of binnen de regio. In de vorige monitor zagen we al dat de doorstroming met ruim 20% is teruggevallen in ten opzichte van. Ook het aantal huishoudens dat de regio verlaat, is flink afgenomen in. Kortom er is een stuk minder beweging op de woningmarkt. Vanaf daalt het aantal doorstromers nog licht. Het aantal woningverlaters en uitstroom door overlijden vertoont een kleine stijgende lijn. Met een toenemend aantal ouderen zal naar verwachting het aantal woningverlaters en uitstroom door overlijden ook in de toekomst blijven stijgen. Het gaat dan om een hele geleidelijke, maar zeker oplopende lijn. Tabel 3.4: Woningaanbod door verhuizingen Totaal Doorstroming Woningverlating Overlijden Vertrek uit de regio Totale aanbod Meeste verhuizingen in Waalboss midden Een maatstaf voor de dynamiek op de woningmarkt is de mutatiegraad. Dit is het aandeel huishoudens dat zijn woning verlaat ten opzichte van alle woningen. s-hertogenbosch en Vught hebben de hoogste mutatiegraad van de regio. Kleine gemeenten zoals Haaren en Maasdonk hebben een veel lagere dynamiek. De gemiddelde mutatiegraad in de regio is flink gedaald ten opzichte van de vorige monitor, met 7%. In de periode was de gemiddelde mutatiegraad 6,1%. Nu is dat 5,7%. Vooral in de gemeenten Boxtel, Sint-Michielsgestel, Oss en Loon op Zand is de gemiddelde mutatiegraad flink afgenomen. 27

30 Afbeelding 3.5: Gemiddelde jaarlijkse mutatiegraad (-) 's-hertogenbosch Vught (Gemiddelde) Waalwijk Boxtel Loon op Zand Heusden Oss Schijndel Sint-Michielsgestel Maasdonk Haaren 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% Meer doorstroming in huurmarkt dan in koopmarkt De crisis op de woningmarkt was als eerste goed zichtbaar in de sterke afname van de doorstroming in de koopwoningmarkt. In de huurmarkt daalde de doorstroming ook wel, maar veel minder sterk. Met als gevolg dat er in voor het eerst in jaren meer doorstromers in de huurmarkt, dan in de koopmarkt waren. Dat is ook in en nog het geval. Vanaf daalt de totale doorstroming in de koopmarkt nog wel iets, maar veel minder sterk. Met het uitblijven van herstel van de koopwoningmarkt, zal naar verwachting ook de komende paar jaren er meer doorstroming in de huurmarkt zijn, dan in de koopmarkt. Afbeelding 3.6: Aanbod door doorstroming koopwoningen huurwoningen 28

31 Lichte stijging van het aantal woningverlaters en uitstroom door overlijden Het merendeel (62%) van de woningverlaters laat een huurwoning achter. Deze groep bestaat voornamelijk uit ouderen die naar een instelling verhuizen. Het aantal ouderen neemt al jaren licht toe in de regio. In de afgelopen 10 jaar zijn er ieder jaar ongeveer 5% meer 65-plussers in de regio dan het jaar er voor. De totale bevolking groeit veel minder snel, met nog geen 1% per jaar. De verwachting is dat ook de komende jaren het aantal 65-plussers blijft stijgen. Het woningaanbod door uitstroom is in absolute zin beperkt. Het omvat ruim een kwart van al het woningaanbod door verhuizingen. Toch zullen woningverlaters een belangrijker aandeel op het totale aanbod van woningen vormen. Zeker als de doorstroming op de woningmarkt niet aantrekt. Want er komen meer ouderen die uitstromen, terwijl de doorstroming niet stijgt of zelfs wat afneemt. Afbeelding 3.7: Aanbod door woningverlating koopwoningen huurwoningen 29

32 Afbeelding 3.8: Aanbod door overlijden koopwoningen huurwoningen Vertrek uit regio stabiel Tussen en is de doorstroming flink gedaald; ook het aantal huishoudens dat de regio verlaat is flink terug gevallen. Vanaf is het vertrek uit de regio redelijk constant met ongeveer huishoudens per jaar. Afbeelding 3.9: Aanbod door vertrek koopwoningen huurwoningen 30

33 3.3 Effecten van de crisis op de woningmarkt Vanaf is duidelijk zichtbaar dat de woningmarkt in zwaar weer verkeerd, vooral de koopwoningmarkt. Zo ligt de doorstroming van koopwoningen in 28% lager dan in. De crisis uit zich niet alleen in een lagere doorstroom en het aantal woningen dat wordt verkocht. De crisis heeft ook een effect op de gemiddelde verkoopprijs van woningen in de regio. In de afgelopen vier jaar is die gedaald. Verkopen sinds constant Het aantal verkochte woningen ligt in ruim 40% lager dan in. Maar na de sterke daling tussen - is het aantal verkochte woningen constant. Vanaf zijn er volgens de NVM ongeveer woningen verkocht per jaar in de regio s s-hertogenbosch, Waalwijk en Oss. Afbeelding 3.10: Aantal verkochte bestaande woningen regio 's-hertogenbosch regio Waalwijk regio Oss Bron: NVM Prijsniveau van bestaande koopwoningen onder niveau 2005 Omdat er minder woningen worden verkocht, neemt het aantal te koop staande woningen toe. Daarmee neemt voor degene die een woning zoekt het aanbod toe. Enerzijds worden er meer woningen te koop aangeboden. Anderzijds geven banken minder snel een (hoge) hypotheek. Dat heeft een drukkend effect op de prijs van woningen. Het derde kwartaal was de absolute top wat betreft woningprijzen. Daarna is de prijs gedaald. Vanaf ligt de prijs van een gemiddelde woning onder het niveau van Meer huishoudens met een potentiële restschuld Voor huishoudens die na 2005 zonder eigen geld een woning hebben gekocht, kan deze waardedaling problematisch zijn. Vooral de groep huishoudens die in of een woning heeft gekocht, zal te maken hebben met een waardedaling van ongeveer 10% van de woning. Daardoor is de kans groot dat de waarde van hun woning lager is dan de hypotheek die op de woning rust. ING voorspelt dat eind 2013 een kwart van alle woningbezitters met een potentiële restschuld zal zitten (Volkskrant, augustus 2012). Dit zal bij een uitblijvend herstel van de woningprijzen op de korte termijn, de komende jaren zeker een remmend effect op de doorstroom vanuit koopwoningen hebben. 31

34 Afbeelding 3.11: Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen Prijsindex (2005=100) Prijsindex bestaande koopwoningen regio Noordoost-Brabant (2005=100; bron CBS) Transactieprijs per m2 woonoppervlak 85 Transactieprijs per m2, regio's 's-hertogenbosch, Waalwijk en Oss (bron NVM) e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw Bron: CBS en NVM 32

35 4. Ontwikkelingen aan de vraagzijde De vraagzijde wordt gevormd door huishoudens die verhuisd zijn naar een woning binnen de regio Waalboss c.a.. De bevolkingsontwikkeling binnen de regio laat zien hoeveel personen verhuizen en in wat voor huishouden zij wonen. Daarnaast kijken we naar beschikbare woningen voor verhuizers. Dat zijn nieuwe woningen, woningen die door verhuizing zijn leeg gekomen en woningen die al aan het begin van de verslagperiode leeg stonden. 4.1 Bevolking en huishoudens Er woonden op 1 januari mensen in de 11 gemeenten van de regio Waalboss c.a.. Dat zijn ruim meer mensen dan vier jaar geleden. Deze groei is het resultaat van een geboorteoverschot van personen. Daarnaast is er een vestigingsoverschot van Er zijn dus meer mensen in de regio komen wonen, dan dat er uit de regio zijn vertrokken. Vestigingsoverschot in s-hertogenbosch en Vught. In Maasdonk en Heusden juist vertrekoverschot In de regio Waalboss c.a. is in de periode - een vestigingsoverschot. Vooral in s- Hertogenbosch en Vught vestigden zich meer mensen dan dat er vertrokken. In kleinere gemeenten is juist sprake van een vertrekoverschot. De gemeenten Heusden en Maasdonk hebben relatief het grootste vertrekoverschot. Vanuit deze gemeenten trekken mensen per saldo naar de grotere gemeenten in de omgeving. Bijvoorbeeld, vanuit Maasdonk trekken bewoners naar Oss en s- Hertogenbosch. Vanuit Heusden trekken vooral jongeren naar s-hertogenbosch en Waalwijk Ontwikkeling van de bevolking Krimp in Haaren en Maasdonk In de regio worden meer kinderen geboren, dan dat er mensen overlijden. Er is dus sprake van een geboorteoverschot. De natuurlijke groei is sterker dan de migratoire groei. In de afgelopen vijf jaar was 1,5% van de groei afkomstig van een geboorteoverschot en 0,6% groei door een vestigingsoverschot. Deze balans verschilt wel binnen de regio. Zo houden geboorteoverschot en vertrekoverschot in Heusden elkaar in balans. De natuurlijke groei is daar een fractie hoger dan de migratoire krimp. De bevolking van de gemeente Heusden groeit met 0,5% dan ook nauwelijks. In Maasdonk en Haaren is de natuurlijke groei kleiner dan het vertrekoverschot. Deze gemeenten krimpen dan ook (resp. -0,8% en -1,1%). Opvallend is dat Vught vooral groeit doordat er meer mensen komen wonen, dan er vertrekken. Het geboorteoverschot in Vught draagt nauwelijks bij aan de groei. In de andere regio gemeenten is het juist vooral de natuurlijke groei die zorgt voor een grotere bevolking. 33

36 Afbeelding 4.1: Bevolkingsontwikkeling - 's-hertogenbosch Vught (Gemiddelde) Waalwijk Oss Boxtel Loon op Zand Sint-Michielsgestel Heusden Schijndel Maasdonk Haaren -3% -2% -1% 0% 1% 2% 3% 4% 5% Natuurlijke groei Migratoire groei Verhuisbewegingen in de regio We gaan nu in op de verhuisbewegingen in de regio. Om een helder overzicht te geven van bewegingen in de regio, presenteren we alleen het saldo van verhuisbewegingen (zie afbeelding 4.2). De groene pijlen staan voor de migratiesaldi binnen de regio. Bijvoorbeeld, er verhuizen veel mensen tussen s-hertogenbosch en Vught. Maar het aantal personen dat van s-hertogenbosch naar Vught verhuist, is groter dan het aantal personen dat van Vught naar s-hertogenbosch verhuist. Daarom loopt er een groene pijl van s-hertogenbosch naar Vught. Hoe dikker de pijl, hoe hoger het saldo. De rode pijlen staan voor de verhuisbewegingen naar buiten de regio Waalboss. Bijvoorbeeld, er verhuizen veel mensen vanuit de rest van Nederland naar s-hertogenbosch. Meer dan dat er vanuit s-hertogenbosch naar de rest van Nederland verhuizen. Daarom staat er in de figuur een dikke rode pijl vanuit Nederland naar s-hertogenbosch. Meeste verhuisbewegingen vinden plaats binnen de eigen gemeente De meeste verhuisbewegingen vinden plaats binnen de eigen gemeente. In de regio is 39% van alle verhuisbewegingen van doorstromers een verhuizing binnen de eigen gemeente. Nog eens 27% bestaat uit starters die binnen de eigen gemeente een woning vinden. Ongeveer 13% verhuist door naar een van de regio gemeenten. s-hertogenbosch trekt bewoners uit hele regio, vooral starters s-hertogenbosch trekt veel jonge doorstromers uit de hele regio Waalboss c.a. aan. Het zijn niet alleen starters uit de omliggende gemeenten zoals Heusden, Maasdonk en Sint-Michielsgestel. Ook vanuit Schijndel en Loon op Zand trekken starters naar s-hertogenbosch. Zij gaan vaak in een koopappartement (< ) wonen. In de kleinere gemeenten van de regio is het aanbod aan betaalbare woningen relatief beperkt. Andere motieven, zoals werkgelegenheid en stedelijke voorzieningen, kunnen natuurlijk ook meespelen bij de keuze van starters om in s-hertogenbosch te gaan wonen. Verhuismotieven zijn geen onderdeel van de databank Regionale Woningmarktmonitor. 34