Woonruimteverdeling 2013 SallandWonen

Transcriptie

1 Woonruimteverdeling 2013 SallandWonen

2 Woonruimteverdeling 2013 SallandWonen Februari 2014

3 Inhoud Samenvatting 1 1. Inleiding 2 2. Woningzoekenden Ontwikkeling woningzoekenden Inschrijvers en woningzoekenden naar herkomst Voorkeuren Woningzoekenden Zittende huurders 7 3. Verhuringen Aantal verhuringen Doelgroep verhuringen 9 4. Kansen op de woningmarkt Inschrijfduur & zoektijd Slaagkans Reacties & aanbiedingen Reactiegraad Nieuwbouw Manier van reageren Aanbiedingen Betaalbaarheid 6.1 Zorg over betaalbaarheid Huurprijs Energielabel Inkomensgroepen Conclusies 17 Bijlagen Bijlage 1: verklarende woordenlijst Bijlage 2: actief woningzoekenden naar kern Bijlage 3: reacties, zoektijd en inschrijfduur 2013

4 SAMENVATTING BEWEGING OP DE HUURMARKT MEER WONINGZOEKENDEN GEHOLPEN VEEL WEIGERINGEN TABEL 1: KENGETALLEN 2010/ Verhuringen (woningen, incl. nieuwbouw) Aantal verhuringen excl. nieuwbouw Aantal verhuringen in % bezit (excl. nieuwbouw/bedrijfsonroerend goed) Aantal reguliere verhuringen % reguliere verhuringen Aantal actief woningzoekenden % actief van totaal aantal inschrijvingen Gemiddelde inschrijfduur bij acceptatie (in jaren) 4,2 5 4,5 4,5 Mediaan inschrijfduur bij acceptatie (in jaren) 3,8 3,5 Gemiddelde zoektijd (in maanden) 10 Gemiddeld aantal reacties % verhuisgeneigdheid Acceptatiegraad 45 Slaagkanspercentage Inschrijvingen en woningzoekenden Eind 2013 kennen wij woningzoekenden (ingeschreven en reagerend op aanbod in 2013). 71% van de woningzoekenden is woonachtig in het werkgebied van SallandWonen. De groep woningzoekenden van buiten de gemeenten is groeiend. Totaal staan eind huishoudens ingeschreven bij SallandWonen geregistreerde huishoudens hebben in 2013 niet gereageerd op het woningaanbod. Verhuringen In 2013 hebben we 690 nieuwe huurders aan woonruimte geholpen, een stijging van 45% ten opzichte van 2012 (exclusief nieuwbouw bedraagt de stijging 28%). Het aantal reguliere verhuringen is gegroeid. Procentueel zien we hier wel een daling: in 2013 is veel nieuwbouw verhuurd aan cliënten van zorginstellingen, deze verhuringen gaan niet via het aanbodmodel. Het aantal gehuisveste urgenten is gedaald van 39 naar 25 (gevolg aanscherpen voorwaarden). In 2013 zien we een groei van het aantal gehuisveste jongeren en gezinnen. Kansen op de woningmarkt De gemiddelde zoektijd bedraagt in maanden. Kijken we naar de inschrijfduur bij woningtoewijzing, dan is de mediaan (de middelste waarneming bij rangschikking naar grootte) gedaald van 3,8 naar 3,5 jaar. De inschrijfduur bij toewijzing kent een sterke variatie (0 tot 428 maanden). De senior heeft door toewijzing op basis van inschrijfduur een sterke positie. Populariteit Het gemiddeld aantal reacties is gedaald van 26 in 2012 naar 20 in De daling van het aantal reacties vindt met name in de gemeente Raalte plaats. De acceptatiegraad bedraagt 45: 55% van de woningzoekenden weigert de aangeboden woning. 1 Vanaf medio 2013 wordt het bestand met inschrijvers niet langer benaderd met de vraag of ze geregistreerd willen blijven staan. Woonruimteverdeling 2013 SallandWonen 1

5 1. INLEIDING JAARLIJKSE RAPPORTAGE WOONRUIMTEVERDELING RESULTATEN WOONRUIMTEVERDELING 2013 Voor het tweede jaar op rij presenteren we de belangrijkste gegevens met betrekking tot de woonruimteverdeling. SallandWonen heeft in 2013 opnieuw een grote nieuwbouwproductie kunnen leveren en heeft per 1 april 2013 aanpassingen doorgevoerd in de toewijzingstabel en urgentieregeling. In deze rapportage kijken we naar de effecten hiervan op de woningmarkt, brengen we de ontwikkeling van het woningzoekendenbestand in beeld en analyseren we de nieuwe verhuringen. Naast cijfers over 2013 rapporteren we waar mogelijk ook over de ontwikkeling ten opzichte van voorgaande jaren. Bij SallandWonen wordt gewerkt met het zogenaamde aanbodmodel. De woningen die te huur zijn, verschijnen wekelijks op de website en in de huis aan huis verspreide krant Weekblad voor Salland. Toewijzing gebeurt op basis van inschrijfduur, tenzij sprake is van urgentie. De rapportage begint met informatie over het aantal woningzoekenden en er wordt ingezoomd op de samenstelling van deze groep. Vervolgens worden de verhuringen over 2013 in kaart gebracht, waarna in hoofdstuk 4 naar inschrijfduur en slaagkans gekeken wordt. Hoofdstuk 5 geeft een overzicht van de populariteit van het woningbezit (reactiegraad). Nieuw dit jaar zijn gegevens over zoektijd (hoofdstuk 4) en betaalbaarheid (hoofdstuk 6). Het rapport wordt afgerond met een conclusie. Woonruimteverdeling 2013 SallandWonen 2

6 2. WONINGZOEKENDEN WONINGZOEKENDEN EENPERSOONSHUISHOUDEN DOMINEERT 2.1 Ontwikkeling woningzoekenden Om in aanmerking te komen voor een huurwoning kunnen huishoudens zich inschrijven bij SallandWonen. Eind 2013 staan huishoudens geregistreerd. Een geregistreerd huishouden is pas woningzoekend op het moment dat ze actief zijn op de woningmarkt. Van de ruim inschrijvers zijn er actief op zoek naar woonruimte (1 of meerdere reacties in het afgelopen jaar), een stijging van 4% ten opzichte van Jaarlijkse opschoning zorgt voor het actueel houden het registratiesysteem. In afwachting van de evaluatie woonruimteverdeling (afronding 1 e kwartaal 2014) is dit arbeidsintensieve proces met ingang van juli 2013 tijdelijk stopgezet. De cijfers over het totaal aantal inschrijvers zijn daarmee slechts tot halverwege 2013 actueel. De teller stond toen op registraties. Trekken we het cijfer van het eerste half jaar trendmatig door naar eind 2013, dan kom je uit op circa inschrijvingen. Grafiek 2: ontwikkeling woningzoekenden 1200 ontwikkeling aantal woningzoekenden periode jun-13 dec Inschrijvers en woningzoekenden naar herkomst 81% van de ingeschreven huishoudens komt uit het werkgebied van SallandWonen. Bij de actief woningzoekenden is deze groep minder sterk vertegenwoordigd (71%). Hieruit kunnen we concluderen dat ook dit jaar de woningzoekenden van buiten de gemeenten in verhouding actiever zijn in de zoektocht naar een woning. In bijlage 2 is een overzicht terug te vinden van de actief woningzoekenden per kern over de jaren 2010 t/m Woonruimteverdeling 2013 SallandWonen 3

7 Tabel 3: inschrijvingen en woningzoekenden naar gemeente Inschrijvingen Woningzoekend % Actief Totaal Gemeente Raalte Gemeente Olst-Wijhe Overige gemeenten Tabel 4 geeft per woonplaats aan waar in 2013 de woningzoekenden vandaan komen (plaatsen met meer dan 5 actief woningzoekenden). 10% van de woningzoekenden komt uit de steden Deventer of Zwolle. Tabel 4: plaatsen > 5 inwoners actief Huidige woonplaats Aantal actief 2013 Huidige woonplaats Aantal actief 2013 Raalte 356 Luttenberg 13 Wijhe 138 Enschede 12 Olst 115 Marienheem 11 Heino 70 Dalfsen 8 Deventer 68 Apeldoorn 7 Zwolle 47 Wesepe 7 Heeten 34 Diepenveen 7 Lemelerveld 17 Holten 7 Broekland Voorkeuren Bij inschrijving en de jaarlijkse opschoning kan men zijn of haar voorkeur voor woonplaats en woningtype aangeven. Tabel 5 laat zien dat vooral de grote kernen in trek zijn. Bij meerdere kernen gaat de eerste voorkeur niet uit naar de eigen woonplaats, maar naar de veelal nabijgelegen grote kern. Tabel 5: voorkeur kern Gemeente Kern Eerste voorkeur Voorkeur eigen kern Raalte Raalte Raalte (88%) 88% Heino Heino (70%) 70% Heeten Heeten (53%) 53% Luttenberg Luttenberg (55%) 55% Marienheem Raalte (72%) 11% Broekland Raalte (61%) 28% Nieuw Heeten Raalte (41%) 21% Lierderhotlhuis Heino (39%) 8% Laag Zuthem Heino (35%) 21% Olst-Wijhe Wijhe Wijhe (67%) 67% Olst Olst (69%) 69% Wesepe Raalte (35%) 24% Boskamp Olst (47%) 16% Welsum Welsum (38%) 38% Den Nul Olst (32%) 5% Herxen Wijhe (44%) 8% Overig Overig Raalte (48%) De meerderheid van de huishoudens geeft bij inschrijving voorkeur aan een eengezinswoning. Diagram 6 geeft weer de voorkeur van de actief woningzoekenden, diagram 7 van de passief ingeschrevenen. Hieruit blijkt dat de wensen van beide groepen grotendeels overeenkomen. Woonruimteverdeling 2013 SallandWonen 4

8 Tabel /diagram 6: wensen actief woningzoekenden 6.1 Gewenst type 2013 actief woningzoekenden 32% 34% Eengezinswoning Eengezinswoning 0-treden Appartement met lift Appartement zonder lift Zorgwoning/aanleunwoning 2% 3% 25% 4% Geen voorkeur 6.2 Ontwikkeling wensen actief woningzoekenden Ontwikkeling 2012/2013 Eengezinswoning % Eengezinswoning 0-treden % Appartement met lift % Appartement zonder lift % Zorgwoning/aanleunwoning % Geen voorkeur % Tabel /diagram 7: wensen passief ingeschrevenen Gewenst type 2013 passief ingeschrevenen Eengezinswoning 32% 30% Eengezinswoning 0-treden Appartement met lift Appartement zonder lift 6% 2% 21% 9% Zorgwoning/aanleunwoning Geen voorkeur 2.4 Woningzoekenden In deze paragraaf kijken we naar de groep inschrijvers die actief is op de huurmarkt. In welke leeftijdscategorie vallen de actieve huishoudens en hoe ziet de samenstelling van het huishouden er uit. Woonruimteverdeling 2013 SallandWonen 5

9 Huishoudsamenstelling Tabel/diagram 8: actief woningzoekenden naar huishouden 16% 4% 15% Eenoudergezin Eenpersoonshuishouden 9% Gezin met kinderen Gezin zonder kinderen Meerpersoonshuishouden 56% 8.2 Ontwikkeling actief woningzoekenden Ontwikkeling 2012/2013 Eenoudergezin % Eenpersoonshuishouden % Gezin met kinderen % Gezin zonder kinderen % Meerpersoonshuishouden % Onbekend 52 Alle groepen laten een groei zien, met uitzondering van de groep eenpersoonshuishoudens. Wel blijft deze groep de huursector domineren. 56% van de actief woningzoekenden is alleenstaand. Leeftijd Tabel/diagram 9: actief woningzoekenden naar leeftijd 6% 6% 1% 14% < 23 6% 23 t/m t/m t/m 64 31% 36% 65 t/m 74 > 74 onbekend 9.2 Ontwikkeling actief woningzoekenden Ontwikkeling 2012/2013 < % 23 t/m % 31 t/m % 55 t/m % 65 t/m % > % onbekend De groep 23 t/m 30 jaar is sterk vertegenwoordigd en zal naar verwachting grotendeels bestaan uit starters op de woningmarkt. Zoals tabel 10 laat zien bestaat de populatie actief woningzoekenden voor 45% uit starters en 55% uit doorstromers. Woonruimteverdeling 2013 SallandWonen 6

10 Tabel 10: actief woningzoekenden naar type Ontwikkeling 2012/2013 Starter % Doorstromer % Vergelijking passieve inschrijvers Vergelijken we de actief en passief ingeschreven huishoudens, dan zien we: Dat het eenoudergezin bij de groep actief woningzoekenden sterker vertegenwoordigd is (15% tegenover 8% van de passief woningzoekenden). De vraag van deze groep huishoudens is ook vaak urgenter. Bij de passief woningzoekenden een grotere groep senioren (45% is 55 jaar of ouder tegenover 18% bij de actief woningzoekenden). Deze groep schrijft zich vooral uit voorzorg in. De groep van buiten 29% van de actief woningzoekenden woont niet in het werkgebied van SallandWonen. Deze groep bestaat grotendeels uit huishoudens in de leeftijd van 23 tot 55 jaar. Maken we een vergelijking met de actief woningzoekenden afkomstig uit het werkgebied, dan zijn de gezinnen met kinderen en eenoudergezinnen iets sterker vertegenwoordigd, toch betreft het ook hier in bijna de helft van de situaties een eenpersoonshuishouden. Diagram 11: actief naar huishoudtype Diagram 12: actief naar leeftijd 13% 16% 5% 17% 49% Eenoudergezin Eenpersoonshuishouden Gezin met kinderen Gezin zonder kinderen 11% 8% 6% 2% 38% 35% < t/m t/m t/m t/m 74 > 74 Meerpersoonshuishouden 2.5 Zittende huurders Van de huidige huurders meten wij de verhuisgeneigdheid. 4% van de zittende huurders reageerde in 2013 op het aanbod huurwoningen (een kleine daling ten opzichte van vorig jaar). Hierbij moet opgemerkt worden dat alleen de potentiële uitstroom naar een andere woning van SallandWonen gemeten wordt. Woonruimteverdeling 2013 SallandWonen 7

11 3. VERHURINGEN OPNIEUW MEER WONINGZOEKENDEN GEHOLPEN BEWEGING OP DE BESTAANDE HUURMARKT 3.1 Aantal verhuringen In 2013 hebben wij wederom meer woningzoekenden aan woonruimte kunnen helpen. Dit is mede te danken aan de oplevering van 236 nieuwbouwwoningen, maar ook op de bestaande markt zien we beweging ontstaan. Tabel 13: nieuwbouw Nieuwbouwwoningen Opgeleverd Opgeleverd voor 2013, in 2013 in verhuur 10 Totaal te verhuren nieuwbouw 246 Verhuurd (waarvan 112 aan een zorginstelling) Nog te verhuren (eind 2013) 12 Het aantal verhuringen in de bestaande markt is toegenomen van 357 naar 456 (+28%). De groep overige verhuringen is sterk gestegen. Dit komt door oplevering van een tweetal nieuwbouwcomplexen bestemd voor zorgcliënten (zie tabel 15). Tabel 14: verhuringen naar jaartal en type Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Regulier Urgent Overig Totaal Waarvan garages en bog Waarvan garages en bog nieuwbouw (incl. huiskamers) 15 Totaal woningen Waarvan nieuwbouw Waarvan bestaande voorraad Aantal verhuringen bestaand in % bezit (= mutatiegraad) Per 1 april 2013 is het urgentiebeleid gewijzigd. Door het aanscherpen van de voorwaarden vallen enkel nog mensen die op zeer korte termijn een woning nodig hebben onder de regeling. De kansen voor regulier woningzoekenden worden hierdoor niet langer onnodig ingeperkt. De gevolgen van de nieuwe voorwaarden zijn ook zichtbaar in tabel 14, het percentage verhuringen aan urgenten is gedaald naar 3%. De implementatie van de nieuwe regels is soepel verlopen, er zijn weinig vragen of klachten over ontvangen. Verhuringen overig De groep overig is dit jaar sterk gegroeid. Naast verhuringen aan bijzondere doelgroepen als 2 Onder de categorie overig vallen naast verhuringen aan zorginstellingen ook verhuringen aan bijzondere doelgroepen (denk aan statushouders, vrouwenopvang etc.). 3 Zie tabel 15 Woonruimteverdeling 2013 SallandWonen 8

12 statushouders en vrouwenopvang, vallen hier ook verhuringen onder die via directie bemiddeling aan zorgvragers worden verhuurd, zie tabel 15. Tabel 15: overige verhuringen naar categorie Overige verhuringen Zorgvragers (via zorgorganisatie) 119 Statushouders en vrouwenopvang 15 Woningruil 6 Garage en bedrijfsonroerend goed 32 Overig 7 Totaal Doelgroep verhuringen In hoofdstuk 2 hebben we gekeken naar de samenstelling van de populatie actief woningzoekenden. In deze paragraaf kijken we naar de nieuwe huurders: hoe ziet het huishouden er uit qua samenstelling, leeftijd en inkomen. De cijfers in de tabellen geven het aandeel/percentage weer van het totaal aantal verhuringen in het betreffende jaar. Hierbij is alleen gekeken naar de reguliere verhuringen via het aanbodmodel (518 in 2013). Grafieken 16 t/m 19: percentage verhuringen naar huishouden/inkomen/leeftijd/type verhuringen naar huishoudtype verhuringen naar inkomen persoons 2 persoons meerpersoons onder grens huurtoeslag grens huurtoeslag - grens EU > grens EU verhuringen naar leeftijd verhuringen naar woningtype tot 23 jaar 23 t/m t/m t/m tm en ouder Woonruimteverdeling 2013 SallandWonen 9

13 Bij de verhuringen zien we een daling van de groep eenpersoonshuishoudens, maar ook hier blijft deze groep de huursector domineren. In 2013 hebben we meer jongeren en gezinnen aan woonruimte geholpen, wat samenhangt met het grotere aanbod appartementen zonder lift en eengezinswoningen. Het aantal nieuw verhuurde eengezinswoningen is gegroeid, maar in verhouding tot het bezit in dit segment komen er weinig woningen vrij (grafiek 20). Grafiek 20: % bezit en % verhuringen naar woningtype Bezit SallandWonen Verhuringen naar type Aanleunwoning Of Zorgwoning Appartement Met Lift Appartement Zonder Lift Eengezinswoning Eengezinswoning 0 Treden Woonwagens/Standplaatsen Woonruimteverdeling 2013 SallandWonen 10

14 4. KANSEN OP DE WONINGMARKT ZOEKTIJD 10 MAANDEN ALS SENIOR MEESTE KANS 4.1 Inschrijfduur en zoektijd Het toewijzingssysteem waarbij wordt toegewezen op basis van inschrijfduur maakt dat veel huishoudens al jaren ingeschreven staan voordat ze op zoek gaan naar een woning. De inschrijfduur laat een grote spreiding zien (van 0 tot 428 maanden). Gemiddeld staat men bij toewijzing 4,5 jaar ingeschreven. Dit cijfer geeft echter geen beeld van de periode die de woningzoekende daadwerkelijk op zoek is naar een andere woning. Daarom rapporteren we dit jaar ook over de daadwerkelijke zoektijd (moment eerste reactie tot woningtoewijzing). Gemiddeld bedraagt deze zoektijd 10 maanden. Een gemiddelde kan vertekenend werken. Daarom is ook de mediaan (middelste waarneming in de waarden bij rangschikking naar grootte) en de modus (waarde met de hoogste frequentie/meest voorkomend) weergegeven. Inschrijfduur Tabel 21: inschrijfduur nader uitgewerkt Inschrijfduur bij toewijzing (jaren) Gemiddeld Mediaan Modus ,5 3,5 1, ,5 3,8 4,0 Zoektijd Tabel 22: zoektijd nader uitgewerkt Zoektijd (in maanden) Gemiddeld Mediaan Modus SallandWonen Raalte Olst-Wijhe Zoektijd en inschrijfduur naar woningtype en wijk In grafiek 23 zien we de gemiddelde inschrijfduur en zoektijd naar woningtype. Deze twee zijn binnen het huidige toewijzingssysteem onlosmakelijk met elkaar verbonden, immers: zonder opgebouwde inschrijfduur zal de zoektijd veelal langer zijn. De groep woningzoekenden die met spoed een woning zoekt en niet (langer) in aanmerking komt voor urgentie heeft met de huidige toewijzingssystematiek beperkte kans op een woning. Daarnaast vormt de hoge inschrijfduur bij toewijzing voor jongeren een aandachtspunt. Woonruimteverdeling 2013 SallandWonen 11

15 < 23 jaar 23 t/m 30 jaar 31 t/m 54 jaar 55 t/m 64 jaar 65 t/m 74 jaar 75 en ouder 12 Grafiek 23: inschrijfduur en zoektijd naar woningtype (beide in jaren) Inschrijfduur SallandWonen Inschrijfduur Raalte Inschrijfduur Olst-Wijhe Zoektijd SallandWonen Zoektijd Raalte Zoektijd Olst-Wijhe 0 Eengezinswoning Eengezinswoning nultreden Appartement met lift Appartement zonder lift De inschrijfduur en zoektijd varieert niet alleen per woningtype, maar ook per wijk (in bijlage 3 een overzicht van de gemiddelde zoektijd per hoofdkern). 4.2 Slaagkans Bij de slaagkans zetten we het aantal verhuringen af tegen het totaal aantal reagerenden. De gemiddelde slaagkans bedraagt in %. Zowel het aantal verhuringen als het aantal reagerenden is toegenomen, met als gevolg een gelijkblijvende slaagkans voor de regulier woningzoekende ten opzichte van Hierbij moet opgemerkt worden dat er voor sommige doelgroepen regelmatig aanbod per direct te huur is; het reactiegedrag van de woningzoekenden is echter erg bepalend voor de kans van slagen. Inschrijfduur bepaalt de volgorde van toewijzing van een woning. Omdat men vanaf 18 jaar kan inschrijven, hebben jongeren een achterstand ten opzichte van andere leeftijdsgroepen. Dit zien we ook terug in de slaagkansen per leeftijdscategorie. Deze kansen stijgen naarmate men ouder is, de senior heeft daarmee een sterke positie op de woningmarkt. Grafiek 24: slaagkans naar leeftijdscategorie 60% 40% 20% 0% Woonruimteverdeling 2013 SallandWonen 12

16 Appartement Met Lift Appartement Zonder Lift Eengezinswoning Eengezinswoning 0 Treden Appartement Met Lift Appartement Zonder Lift Eengezinswoning Eengezinswoning 0 Treden 5. REACTIES & AANBIEDINGEN AANTAL REACTIES DAALT VEEL WEIGERINGEN 5.1 Reactiegraad Aan de hand van de reactiegraad bepalen we hoe populair een bepaald woningtype of plaats is. We veronderstellen hierbij dat een gewilde woning meer reacties oplevert. Kanttekening die hierbij vooraf gemaakt moet worden is dat de reactiegraad samenhangt met het aanbod: minder aanbod, betekent vaak meer reacties. Daarnaast zal een deel van de woningzoekenden, die op voorhand al inschat dat hij/zij geen kans maakt, een reactie achterwege laten. Voor het derde jaar op rij zien we een daling van de reactiegraad. In 2013 hebben per advertentie (exclusief nieuwbouw) gemiddeld 20 woningzoekenden gereageerd. Tabel 25: reactiegraad Reactiegraad Het aantal reacties varieert sterk per type en gemeente. De reactiegraad in de gemeente Olst-Wijhe ligt al drie jaar rond hetzelfde niveau (dit jaar gemiddeld 16 reacties, de jaren ervoor gemiddeld 15). In Raalte zien we het aantal reacties afnemen, van 44 in 2011 naar 23 in De eengezinswoningen laten in beide gemeenten een daling zien. De reactiegraad voor appartementen met en zonder lift in Olst-Wijhe is gestegen. Grafiek 26: reactiegraad naar woningtype Gemeente Olst-Wijhe Gemeente Raalte Woonruimteverdeling 2013 SallandWonen 13

17 Moeilijk te verhuren In 2013 was bij 17 woningen het aantal reacties 1 of zelfs kleiner (dit betekent dus dat er meerdere keren geadverteerd moest worden om de woning te verhuren). Net als vorig jaar zijn dit vooral seniorenwoningen, in zowel de gemeente Raalte (10) als Olst-Wijhe (7). 80 of meer reacties Het aantal advertenties met meer dan 80 reacties is gedaald van 16 in 2012 naar 2 in Het betreft een tweetal eengezinswoningen in de gemeente Raalte (wijk Blekkerhoek). 5.2 Nieuwbouw De werving voor de in 2013 verhuurde nieuwbouw is veelal al in 2012 gestart. Bij een groot aantal projecten voor senioren is het nodig gebleken ook nog in 2013 te adverteren. Twee projecten zijn pas in 2014 volledig verhuurd of moeten nog verhuurd worden. 5.3 Manier van reageren Het aanbod woningen wordt zowel op internet als het Weekblad van Salland geadverteerd. Woningzoekenden kunnen kiezen of ze via de bon uit de krant of digitaal hun belangstelling kenbaar maken. In 2013 heeft 94% via internet gereageerd. Slechts 6% reageert door het invullen van de woonbond. 5.4 Aanbiedingen Zodra de reactietermijn is gesloten wordt de woning aangeboden aan de kandidaat met de hoogste inschrijfduur. De woningzoekende kan vervolgens de woning bezichtigen en krijgt de keus de woning te accepteren of te weigeren. Aan het weigeren van een woning zijn geen sancties verbonden. In 2013 is meer dan 600 keer een woning geweigerd. In meer dan 50% van de gevallen wordt als reden opgegeven dat de reactie niet serieus is of zijn er persoonlijke omstandigheden waarom men de woning afwijst (5% weigert in verband met de staat van onderhoud van de woning). De acceptatiegraad bedroeg in : 45% van de woningzoekenden die een woning aangeboden krijgt accepteert deze. Woonruimteverdeling 2013 SallandWonen 14

18 6. BETAALBAARHEID GEMIDDELDE HUUR 5% HOGER 84% GROENE VERHURINGEN 6.1 Zorg over betaalbaarheid Betaalbaarheid is een thema waar veel over gesproken is in Ook bij SallandWonen maken wij ons zorgen over dit thema, een zorg die wij delen met onze huurders en verschillende belanghouders. In dit hoofdstuk verkennen we enkele items uit de woonruimteverdeling die een relatie hebben met de betaalbaarheid. We kijken hierbij naar de 518 reguliere verhuringen (inclusief nieuwbouw). 6.2 Huurprijs De huur van de aangeboden woningen bedroeg in 2013 gemiddeld 528. In 2012 was dit 504. Tabel 27 geeft een overzicht van het aantal verhuringen naar huurklasse over 2012 en Tabel 27: verhuringen naar huurklasse Huurklasse in euro s (prijspeil 2013) Aantal 2012 % naar huurklasse 2012 aantal 2013 % naar huurklasse 2013 t/m 374, % 53 10% 374,45 t/m 535, % % 535,92 t/m 574, % 69 13% 574,36 t/m 681, % % > 681,02 2 1% 2 1% Gemiddelde huur Energielabel Naast de huurprijs is de energieprestatie van de woning een betaalbaarheidselement waar wij als corporatie invloed op hebben. Sinds medio 2012 brengt SallandWonen de woningen bij mutatie (nieuwe verhuring) naar een groen energielabel. Dit heeft er in geresulteerd dat voor het tweede jaar op rij 84% van de verhuringen groen is (A, B of C label). In tabel 28 een overzicht van de verhuringen in 2012 en 2013 naar energielabel. Tabel 28: verhuringen naar energielabel Energielabel Aantal 2012 % naar energielabel 2012 Aantal 2013 % naar energielabel 2013 A of A % % B 73 19% 85 16% C % % D 33 9% 36 7% E 19 5% 22 4% F 1 0% 6 1% Onbekend 8 2% 15 4% Indicatie gemiddelde woonlasten per maand (huur en woongebonden energieverbruik) Huur bij aanvang overeenkomst, energielasten op basis gegevens VABI (verbruik op basis huishoudomvang van 2,2 personen = gemiddelde nederlandse huishoudgrootte 2013). Woonruimteverdeling 2013 SallandWonen 15

19 Het energielabel is met name van invloed op het gasverbruik. In tabel 29 worden de gemiddelde kosten van het gasverbruik per energielabel gepresenteerd. Uiteraard variëren de daadwerkelijke kosten per woning- en huishoudtype. Tabel 29: Gemiddeld gasverbruik woningen SallandWonen naar energielabel % woningen van Gemiddeld gasverbruik per SallandWonen naar jaar in m3 energielabel Indicatie prijs per maand in euro s A+ 1% A 4% B 20% C 42% D 21% E 10% F 1% G 0% Bron: VABI, SallandWonen november 2013 (bedragen afgerond op vijftallen) 6.4 Inkomensgroepen en reactiegedrag Het gemiddelde inkomen van de nieuwe huurders bedroeg in (in ). In 2013 zijn meer verhuringen gedaan aan huishoudens met een inkomen onder de , maar zonder recht op huurtoeslag. Het aanpassen van de toewijzingstabel vergroot de kansen voor deze groep. Reactiegedrag SallandWonen wil klantgedreven zijn en waar mogelijk keuzevrijheid bieden aan de verschillende inkomensgroepen. In april 2013 hebben we de toewijzingstabel gewijzigd, met als gevolg dat de groep woningzoekenden met een inkomen tot op het gehele woningaanbod kan reageren 5. De huur loopt over het algemeen op met het inkomen. Tabel 30 laat zien dat 61% van de huurtoeslagontvangers kiest voor een woning met een huur tot de eerste aftoppingsgrens van 535,91. Sinds april 2013 mag deze groep ook reageren op het aanbod met een huur boven de 574,36. 29% van de huurtoeslagontvangers heeft hier gebruik van gemaakt. De betaalbaarheid hangt naast huur ook af van het energielabel en het bestedingspatroon van de huurder. Middels informatieverstrekking ondersteunen wij woningzoekenden in het maken van keuzes. Als wij signaleren dat een kandidaat huurder met een laag inkomen kiest voor een woning met hoge woonlasten, dan wijzen wij daar de huurder op. De uiteindelijke keus ligt bij de huurder zelf. Tabel 30: verhuringen per inkomensgroep naar huurklasse Huurgroep in euro s Inkomen in euro s t/m 374,44 374,45 t/m 535,92 t/m 574,36 t/m > 681,02 Totaal 535,91 574,35 681,02 Huurtoeslagontvangers 15% 46% 10% 29% 0% 336 > huurtoeslag / < % 36% 26% 35% 0% 135 > / > % 8% 0% 92% 0% 36 > % 0% 9% 73% 18% 11 5 Voor huishoudens tot 23 jaar gelden andere voorwaarden Woonruimteverdeling 2013 SallandWonen 16

20 7. CONCLUSIES BEWEGING OP DE WONINGMARKT ZORG OVER BETAALBAARHEID TOEWIJZINGSMODEL AAN VERNIEUWING TOE Beweging op de huurmarkt De in 2012 en 2013 gerealiseerde nieuwbouw zorgt voor beweging op de woningmarkt. Het aantal verhuringen in de bestaande markt is met ruim een kwart toegenomen. Deze verruiming van aanbod heeft tot gevolg dat het gemiddeld aantal reacties daalt. Met name in Raalte zien we het aantal reacties per advertentie afnemen. Effecten demografische ontwikkelingen De eengezinswoning lijkt aan populariteit te verliezen. Het feit dat we in 2013 meer eengezinswoningen te huur aanboden, speelt hierbij een rol. Ook demografische ontwikkelingen hebben hier invloed op, denk hierbij aan de groeiende groep alleenstaanden. De veranderende samenstelling van huishoudens is zichtbaar in de woningmarktcijfers, de vergrijzing daarentegen niet. Seniorenwoningen blijven vaak moeilijk verhuurbaar. Zorg betaalbaarheid In 2013 hebben we aanpassingen doorgevoerd in de toewijzingstabel. Deze aanpassingen vergroten de keuzemogelijkheden voor de doelgroep met een inkomen tot Uit de cijfers blijkt dat huishoudens met een laag inkomen vaker kiezen voor een duurdere woning. Zolang dit een energiezuinige woning is en de woonlasten in verhouding staan tot het besteedbaar inkomen is dit geen probleem. Hoewel wij woningzoekenden hierover zo goed mogelijk informeren, blijft dit een punt van aandacht. Toewijzingsmodel De uitkomsten van de rapportage bevestigen het belang om het woonruimteverdeelsysteem te vernieuwen. In 2013 zijn we gestart met het evalueren van de processen rondom dit thema. In 2014 vervolgen we dit door de toewijzingssystematiek nader te bekijken. Aandachtspunten uit deze rapportage worden daarin meegenomen. Woonruimteverdeling 2013 SallandWonen 17

21 BIJLAGEN 1. VERKLARENDE WOORDENLIJST 2. ACTIEF WONINGZOEKENDEN NAAR KERN 3. REACTIES, ZOEKTIJD EN INSCHRIJFDUUR 2013 Woonruimteverdeling 2013 SallandWonen 18

22 Bijlage 1: Verklarende woordenlijst Aanbodmodel: Model voor woonruimteverdeling waarbij de verhuurder adverteert met de vrijkomende woningen, woningzoekenden kunnen (na inschrijving) reageren op de advertenties. De toewijzing gebeurd vervolgens op basis van inschrijfduur. Aandachtsgroep: Tot de beleidsmatige doelgroep (aandachtsgroep) worden huishoudens gerekend die op grond van hun inkomen in aanmerking komen voor huurtoeslag. BOG: Bedrijfsonroerend goed Doorstromer: Doorstromers wonen al in een zelfstandige woning en zijn of gaan op zoek naar een andere zelfstandige woning. Na verhuizing komt hun woning vrij voor een ander huishouden. Ingeschrevenen: Natuurlijke personen die bij SallandWonen staan ingeschreven. Inkomenscategorieën (prijspeil 2013): Onder grens huurtoeslag: Eenpersoonshuishouden < 65 jaar < Eenpersoonshuishouden 65 jaar < Meerpersoonshuishouden < 65 jaar < Meerpersoonshuishouden 65 jaar < Grens huurtoeslag grens EU Eenpersoonshuishouden < 65 jaar > en < Eenpersoonshuishouden 65 jaar en < Meerpersoonshuishouden < 65 jaar < Meerpersoonshuishouden 65 jaar < > grens EU Inkomen groter dan (ongeacht leeftijd/huishoudsamenstelling) Inschrijfduur: Aantal maanden (jaren) dat men ingeschreven staat als woningzoekende bij SallandWonen (en haar rechtsvoorgangers). Mediaan: Middelste waarneming in de waarden bij rangschikking naar grootte. Modus: Waarde met de hoogste frequentie/meest voorkomend. Mutatiegraad: Aantal verhuringen (exclusief nieuwbouw) in percentage van het bezit (aan begin periode) Passief ingeschreven: Ingeschrevenen die in het afgelopen jaar niet gereageerd hebben op het woningaanbod. Reactiegraad: Bij de reactiegraad wordt gekeken naar het aantal reacties dat binnenkomt op de advertenties van vrijkomende woningen. De reactiegraad zegt iets over de populariteit van het complex bij de huidige woningzoekenden. Reactiegraad: aantal reacties in betreffende periode / aantal advertenties in betreffende periode. Reguliere verhuring: verhuring gedaan aan regulier woningzoekenden (exclusief urgenten en bijzondere doelgroepen). Slaagkans: Aantal woningzoekenden dat in de betreffende periode een woning heeft verkregen via het aanbodmodel of directe bemiddeling, gedeeld door het aantal actief woningzoekenden dat op die woningen heeft gereageerd plus het aantal geslaagde direct bemiddelden die niet ook al hebben gereageerd, uitgedrukt als een %. Starter: Starters bewonen geen zelfstandige woning en zijn op zoek naar de eerste zelfstandige huisvesting. Starters laten geen zelfstandige woonruimte achter voor een ander huishouden. Verhuisgeneigdheid: De verhuisgeneigdheid geeft aan in hoeverre de huidige huurders uit een complex geneigd zijn te verhuizen. Deze indicator is niet volledig, aangezien alleen de potentiële uitstroom naar een andere woning van SallandWonen gemeten kan worden (uitstroom naar particuliere huur, huur buiten werkgebied SallandWonen en uitstroom naar de koopsector wordt hiermee niet gemeten). Verhuisgeneigdheid: (aantal actief verhuisgeneigde doorstromers / aantal VHE) * 100. Woningzoekenden: Natuurlijke personen die bij SallandWonen staan ingeschreven en in betreffend jaar 1 of meerdere keren gereageerd hebben op het woningaanbod. Zoektijd: Verschil (in maanden) tussen moment eerste reactie en ingangsdatum huurcontract. Afkortingen Egw: eengezinswoning 0-treden: eengezinswoning met slaapkamer en badkamer op begane grond AML: appartement met lift AZL: appartement zonder lift Woonruimteverdeling 2013 SallandWonen 19

23 Bijlage 2: Aantal actief woningzoekenden naar kern Gemeente Kern actief 2010 actief 2011 actief 2012 actief 2013 Raalte Raalte Heino Heeten Luttenberg Marienheem Broekland Nieuw Heeten Lierderhotlhuis Laag Zuthem Olst-Wijhe Wijhe Olst Wesepe Boskamp Welsum Den Nul Herxen Woonruimteverdeling 2013 SallandWonen 20

24 Bijlage 3: Reacties, zoektijd en inschrijfduur nb: reactiegraad is exclusief nieuwbouw / zoektijd en inschrijfduur inclusief nieuwbouw. Raalte (kern) Gemiddeld aantal reacties Gemiddelde zoektijd (in maanden) Gemiddelde inschrijfduur (in jaren) Minimale inschrijfduur (in jaren) Jongerenwoning (tot 23 jaar) Starterswoning nieuwbouw Appartement alle leeftijden Eengezinswoning Seniorenappartement Grondgebonden seniorenwoning Heino Gemiddeld aantal reacties Gemiddelde zoektijd (in maanden) Gemiddelde inschrijfduur (in jaren) Minimale inschrijfduur (in jaren) Jongerenwoning (tot 23 jaar) geen verhuringen Starterswoning geen verhuringen Appartement alle leeftijden Eengezinswoning Seniorenappartement Grondgebonden seniorenwoning Wijhe Gemiddeld aantal reacties Gemiddelde zoektijd (in maanden) Gemiddelde inschrijfduur (in jaren) Minimale inschrijfduur (in jaren) Jongerenwoning (tot 23 jaar) Starterswoning Appartement alle leeftijden Eengezinswoning Seniorenappartement Grondgebonden seniorenwoning reactiegraad is exclusief nieuwbouw, overige indicatoren inclusief nieuwbouw Woonruimteverdeling 2013 SallandWonen 21

25 Olst Gemiddeld aantal reacties Gemiddelde zoektijd (in maanden) Gemiddelde inschrijfduur (in jaren) Minimale inschrijfduur (in jaren) Jongerenwoning (tot 23 jaar) Starterswoning Appartement alle leeftijden Eengezinswoning Seniorenappartement Grondgebonden seniorenwoning Kleine kernen Gemiddeld aantal reacties Gemiddelde zoektijd (in maanden) Gemiddelde inschrijfduur (in jaren) Minimale inschrijfduur (in jaren) Jongerenwoning (tot 23 jaar) Geen verhuringen Starterswoning Appartement alle Geen leeftijden verhuringen Eengezinswoning Seniorenappartement 5* Grondgebonden seniorenwoning *exclusief de aanleunwoningen Stevenskamp bedraagt het gemiddeld aantal reacties bij seniorenappartementen in de kleine kernen 1. Woonruimteverdeling 2013 SallandWonen 22