Gemeente Westvoorne. Sector: Middelen Team : Juridische Zaken, Belasting & Controlling

Transcriptie

1 Gemeente Westvoorne AAN BURGEMEESTER & WETHOUDERS Datum: 23 februari 2012 Sector: Middelen Team : Juridische Zaken, Belasting & Controlling Ingekomen d.d. Adviesnr nr. Ontworpen door: F. Pieterse Par. Par. team hfd. Par. sector hfd. Akkoord met advies MID IZ GG BA OA Mede-paraaf Onderwerp: Verkoop Gemeentelijk woonbedrijf Advies: Het advies van de werkgroep overnemen en de raad voorstellen in te stemmen met de verkoop van het Gemeentelijk Woonbedrijf onder de voorwaarden en uitgangspunten, zoals geformuleerd in het tenderprogramma en het conceptconvenant volkshuisvesting en prestatieafspraken; De selectiecommissie machtigen na instemming raad de selectie uit te voeren en een beoordelingsrapport aan b en w voor te leggen; De raad voorstellen een krediet van ,-- ter beschikking te stellen ten behoeve van de uitvoering van het selectieproces en dit krediet ten laste te brengen van het Woonbedrijf; Tenderprogramma en convenant volkshuisvesting en prestatieafspraken er kennis van Ondernemingsraad brengen. Portefeuillehouder: I.F. Klok CVDR: Vertrouwelijk: Nee Juridische aspecten: Nee Communicatie: Financiële aspecten: Nee Toezending pers: Organisatorische en/of Wkpb: Nee personele aspecten: Nee secretaris burgemeester W. van Montfoort C.J.A. van Lith N.A.M. Groenewegen I.F. Klok Beslissing B & W d.d. datum: Informatieronde OR/GO Raad Bezw

2 1. Aanleiding Op 20 september 2011 heeft de raad van Westvoorne het principebesluit genomen om het woonbedrijf van de gemeente te verkopen aan een bestaande woningcorporatie. Het college heeft toen de opdracht gekregen om het verkoopscenario uit te werken. Oktober 2011 is de werkgroep, die ook het onderzoek begeleid heeft naar de mogelijkheden van verzelfstandiging van het woonbedrijf, namens het college gestart met deze opdracht. Deze werkgroep bestaat uit de vertegenwoordiging van de gemeente, het maatschappelijke middenveld, de Vereniging Onderdak Westvoorne en de Huurdersvereniging Westvoorne. De werkgroep is begeleid door het adviesbureau Atrivé. 2. Argumenten De werkgroep heeft op 29 februari 2012 een advies uitgebracht. Dit advies is bijgevoegd. 3. Aanpak/uitvoering De werkgroep heeft bij haar keuzes en voorstellen kritisch gekeken naar de wijze waarop de verkoop moet plaats vinden. Hierbij vindt u een nadere uitleg over de standpunten en zienswijze van de werkgroep. Verbetering huidige situatie ( scenario 0 ) Bij het besluit van de raad op 20 september 2011 is duidelijk aangegeven dat het woonbedrijf alleen verkocht kan en mag worden aan een bestaande woningcorporatie als dit leidt tot een verbetering van de huidige situatie ( scenario 0 ). Ook de huurdersvereniging Westvoorne heeft aangegeven dat dit een absolute voorwaarde is en is daarom zeer kritisch geweest bij het formuleren van de randvoorwaarden. Een koper moet bijvoorbeeld gaan investeren in het energiezuiniger maken van de bestaande voorraad (werken naar label B) en de huidige dienstverlening, moet gewaarborgd worden door het handhaven van een loket in Westvoorne. Daarnaast is het voor de huurders ook essentieel dat er een actief en professioneel overleg gaat plaats vinden met de HV Westvoorne. De bestaande samenwerkingsovereenkomst met de HV Westvoorne moet daarom gerespecteerd worden en waar nodig uitgebreid. Kernvoorraad Voor de verkoop van het woonbedrijf, is het ook noodzakelijk dat de kernvoorraad is vastgesteld door de gemeenteraad. De raad heeft op d.d. besloten de kernvoorraad voor de hele gemeente Westvoorne vast te stellen op 1050 huurwoningen. Voor het Woonbedrijf resulteert dit in een aantal van 907 huurwoningen(verschil van 143 is in bezit bij andere corporaties in de gemeente). Actualisatie woonvisie Een belangrijke opmerking van de werkgroep is, dat het helaas niet gelukt is om aan de potentiële kopers van het woonbedrijf een geactualiseerde woonvisie voor te leggen. Het is daarom wel van belang de gemeente Westvoorne op korte termijn start met de actualisatie van de woonvisie om deze in het najaar ter vaststelling voorleg te leggen aan de raad. Bij de actualisatie zullen belanghouders als de HV Westvoorne en de vereniging Onderdak betrokken worden De geactualiseerde woonvisie wordt vervolgens gebruikt als basis om met de afspraken met de koper van het woonbedrijf definitief te maken. Deze afspraken worden vastgelegd in het convenant volkshuisvesting en prestatieafspraken. Personeel Voor het personeel dat nu werkt voor het woonbedrijf en dat tevens in dienst is van de gemeente, is een sociaal plan opgesteld. Van het huidige personeel hebben 2 medewerkers aangegeven over te willen gaan naar de koper van het woonbedrijf, terwijl één medewerker zich nog beraadt De werkgroep hecht waarde aan een zorgvuldige procedure bij het uitvoeren van het sociaal plan en de overgang van het personeel naar de kopende woningcorporatie. Tenderprocedure Om de beste partner te vinden voor de gemeente Westvoorne, stelt de werkgroep voor een professionele werkwijze, in de vorm van een tenderprocedure, te hanteren. Hiervoor heeft de

3 werkgroep een tenderprogramma opgesteld. In dit programma is door de werkgroep aangegeven deze tender landelijk uit te zetten. Om de afspraken met de koper van het woonbedrijf vast te leggen, is bij de tender als bijlage ook het concept convenant volkshuisvesting en prestatieafspraken toegevoegd. Na de keuze van de beste partner voor Westvoorne zal dit concept definitief worden gemaakt. Onder punt 7 Toelichting zijn een aantal belangrijke onderwerpen uit deze stukken kort aangegeven. Planning tenderprocedure Na een positief besluit van de raad, kan volgens de werkgroep vrijwel meteen gestart worden met de tenderprocedure. Deze procedure duurt ca. 5 maanden en zal in worden begeleid door een selectiecommissie. De selectiecommissie zal in september 2012 een beoordelingsrapport opstellen dat voorgelegd wordt aan het college. Het college maakt daarna een voorstel voor de raad om in te stemmen met de keuze van de kandidaat. Met deze kandidaat wordt vervolgens de verkoop geformaliseerd, dat circa 4 maanden zal duren. Er wordt dan allereerst een principeakkoord door de gemeente en de woningcorporatie ondertekend. Daarna zal het convenant volkshuisvesting en prestatieafspraken definitief worden gemaakt, ontvangt het personeel dat over wil gaan naar de woningcorporatie een contract en worden alle voorbereidingen getroffen voor de overdracht van de bezittingen van het woonbedrijf. De formele verkoop wordt vastgelegd in de koopovereenkomst. Rol raad tenderprocedure en formaliseren verkoop Gedurende de gehele procedure zal de raad door het college regelmatig geïnformeerd worden over de stand van zaken. De keuze van de kandidaat als ook het convenant volkshuisvesting en prestatieafspraken als ook de koopovereenkomst zullen te vaststelling worden voorgelegd aan de raad. 4. Communicatie/Burgerparticipatie Binnen de organisatie heeft uitvoerig afstemming plaatsgevonden met o.a. managementteam en ondernemingsraad. De OR is en wordt betrokken bij de personele aspecten van het verkooptraject. Na besluit van de raad om de tenderprocedure te starten, worden de huurders van het woonbedrijf hierover als eerste geïnformeerd, gevolgd door de inwoners van Westvoorne. Er zal ook regionaal en landelijk een persbericht worden verspreid over dit besluit. Voor het interesseren van potentiële kopers, wordt een advertentie geplaatst in een brancheblad voor woningcorporaties en een landelijk dagblad. Voor het eventuele vervolgtraject wordt een communicatieplan opgesteld in samenwerking met de kopende partij. 5. Kosten, baten en dekking De kosten verband houdend met de selectieprocedure worden geraamd op ,--. Binnen de begroting 2012 is met deze uitgaaf geen rekening gehouden. De raad moet daarom een krediet van ,-- voteren. Dit krediet kan ten laste worden gebracht van het Woonbedrijf. In een separaat voorstel is geadviseerd dat als de verkoop van het woonbedrijf meer oplevert dan de ondergrens, aan de raad wordt voorgesteld de overwaarde voor 50% toe te voegen aan een nieuw te vormen Volkshuisvestingsreserve. De overige deel wordt voor 25 % aan de Algemene reserve en25% aan de Reserve dorpsvernieuwing toegevoegd. Vanuit de werkgroep hebben de Huurdersvereniging Westvoorne, Vereniging Onderdak Westvoorne en het maatschappelijk middenveld voor de raad van Westvoorne het volgende advies betreffende de bestemming van de overwaarde: Van de overwaarde bij verkoop van het woonbedrijf is minimaal 50% in een Volkshuisvestingsfonds onder te brengen, en dit aan te wenden voor toekomstige investeringen in het sociale huurbestand van Westvoorne. Dit fonds zou in een 1-op-1 overeenkomst met de koper van het woonbedrijf kunnen worden vastgelegd. Argumenten hiervoor zijn: a. Het zal de koper stimuleren om een kwalitatief beter bod uit te brengen b. Het zal de koper op voorhand voor de duur van het bestaan van het fonds bewust maken van een binding met het gebied Westvoorne.

4 c. Bij een mogelijke gemeentelijke herindeling blijft het geld geborgd voor de volkshuisvesting in Westvoorne d. De huurders van het woonbedrijf hebben in de loop van de tijd via de betaalde huur substantieel bijgedragen aan waardeopbouw van het bedrijf dat nu wordt verkocht. Het is daarom rechtvaardig om de opbrengst bij verkoop ook voor een substantieel deel weer ten goede te laten komen van deze huurders. Dat kan door middel van geoormerkt geld voor nieuwe investeringen in de volkshuisvesting, die niet op andere manieren kunnen worden gedekt. Dit wordt mogelijk door een fonds te vormen. 6. Risicomanagement en weerstandvermogen nvt 7. Toelichting Onderstaand wordt een korte toelichting gegeven op de stukken die bij de uitgeschreven tender van belang zijn: Nadere uitwerking Randvoorwaarden In het tenderprogramma zijn door de werkgroep de randvoorwaarden gedefinieerd waaraan de kandidaten minimaal moeten voldoen. Bijgaand treft u een samenvatting van de belangrijkste randvoorwaarden aan. In het tenderprogramma vindt u alle randvoorwaarden. Volkshuisvestelijk wordt het volgende eisen gesteld aan de koper: De koper moet zich conformeren aan het bestaande volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Westvoorne. Richten op de primaire doelgroepen: jonge gezinnen, starters, doorstromers, senioren en gehandicapten. Actieve rol spelen bij de toename van het aantal sociale huur- en koopwoningen door nieuwbouw. Balans brengen in vraag en aanbod van woningen en in differentiatie. Een goed Investeringsprogramma voor de bestaande voorraad: Behouden/verbeteren van servicekosten en de service bij onderhoud en reparatie Verkoop van huurwoningen wordt toegestaan. Huurprijsbeleid en prijs-kwaliteit: huren bij nieuwe verhuur optrekken naar 75% van maximaal redelijk. De kernvoorraad van 1050 betaalbare huurwoningen in Westvoorne blijft op peil. Financieel: Mogelijke verkoop van het woningbezit (verhuurbare eenheden) inclusief mogelijke grond en projecten in uitvoering geschiedt tegen marktconforme prijzen. Financiële continuïteit op lange termijn waarborgen (risicoprofiel). Overnemen van de leningsportefeuille Bestaande contractafspraken met derden moeten gerespecteerd worden. Aantoonbare investeringskracht en borging bod door WSW. Personeel De kopende partij dient tevens 2 c.q. 3 werknemers van het woonbedrijf in dienst te nemen. Organisatie Bij een zelfstandige organisatie het bestuur zodanig organiseren dat invloed door inspraak en zeggenschap voor de huurder maximaal wordt gewaarborgd. De waarborging van de lokale binding: fysiek loket in Westvoorne en een professioneel klantencontact. Ten aanzien van de kwaliteit van de dienstverlening moet aantoonbaar worden gemaakt door de kopende partij dat deze op orde is.

5 Professionele inbreng op het gebied van beleid, bestuur en communicatie met belanghouders in Westvoorne. De belangrijkste belanghebbenden zijn de gemeente Westvoorne, de Huurdersvereniging Westvoorne en de vereniging Onderdak Westvoorne. Potentiële koper moet alle capaciteiten, inzichten en motivaties hebben om het Woonbedrijf snel te integreren in de eigen organisatie. Selectie en beoordeling Beoordeling van de inzendingen vindt plaats door een selectiecommissie. De Selectiecommissie, bestaat uit 2 wethouders (I. Klok en H. van Lith), Huurdersvereniging Westvoorne, projectleider gemeente Westvoorne (F. Pieterse) en de gemeentesecretaris (A. Vlekke). De inzendingen, die voldoen aan de minimumeisen, zoals gesteld in de tender, worden door de selectiecommissie beoordeeld op basis van de onderstaande criteria en wegingsfactoren: Criterium Wegingsfactor Voorgenomen uitvoering volkshuisvestelijk beleid 30 % na eigendomsoverdracht Kwaliteit van de dienstverlening 30% Financiële draagkracht van gegadigde 30 % (oordeelsbrief CFV en borging WSW) Oordeel visitatiecommissie 10 % De biedprijs De selectiecommissie beoordeelt de wijze waarop de inzendingen reageren op de opgave, randvoorwaarden en programma van eisen en geeft een analyse van de inzendingen op de afzonderlijke beoordelingscriteria. De selectiecommissie geeft een rangorde tussen de inzendingen aan op basis van een integrale boordeling van de inzendingen op alle beoordelingscriteria. De bevindingen worden vastgelegd in een beoordelingsrapport. 8. Samenvatting (indien de omvang van dit advies daar aanleiding toe geeft)