Veranderingen in de volkshuisvesting. 10 mei 2011

Transcriptie

1 Veranderingen in de volkshuisvesting 10 mei 2011

2 Opbouw presentatie 1. Veranderingen en gevolgen 2. Betekenis voor PALT 3. Ontwikkelrichtingen

3 De belangrijkste veranderingen 1. Regelgeving Staatssteunregeling Hypotheekeisen 2. Financiën Corporaties Gemeenten

4 De staatssteunregeling in het kort Staatssteunregeling: Sociale huur (t/m 652) alleen voor inkomens tot Uitzondering voor maximaal 10% (urgenten) In de eerste drie maanden is gemiddeld 96% passend toegewezen Financiering commerciële activiteiten duurder (koop, dure huur, winkels)

5 Enkele gevolgen van de staatssteunregeling Circa 20% van de woningzoekenden verdient te veel voor een sociale huurwoning: Drechtsteden: huishoudens hebben een inkomen tussen en Jaarlijks: circa 600 woningzoekenden kunnen niet meer in de sociale huur terecht 10x zoveel klachten van woningzoekenden: Onbegrip, woede en verdriet Aantal mutaties neemt vooralsnog niet af

6 Probleem of kans? Probleem: grote groep valt tussen wal en schip en kan niet verhuizen. De doorstroming neemt af. OF Kans: er is een nieuwe vraag naar nieuwe producten en er is een overaanbod van sociale huur. Transformatie van het productaanbod.

7 Aanscherping van de hypotheekeisen door de NVB NVB op basis van Nibud: Bij inkomen is de maximale hypotheek (inclusief KK en verbouwing): Bij inkomen is de maximale hypotheek (inclusief KK en verbouwing): Afhankelijk van de gezinssituatie kan dit lager zijn. Per 1 april 2011 hogere rekenrente (van 5,2% naar 5,8%) Per 1 augustus 2011: geen tophypotheken meer

8 Gevolgen van de hypotheekeisen Een groot deel van de koopwoningmarkt is niet bereikbaar voor lagere middeninkomens Kwalitatieve mismatch ( minder huis kunnen kopen ) Verschil per gemeente (Dordrecht relatief veel goedkope koop)

9 Probleem of kans? Probleem: mensen die voorheen een sociale huurwoning konden huren, kunnen nu de benodigde woning niet huren of kopen. OF Kans: er ontstaat een grotere markt voor verkoop van huurwoningen, eventueel met korting.

10 De financiën van corporaties Invoering vennootschapsbelasting Inflatievolgend huurbeleid extra huur voor inkomen > uitgesteld Afschaffing Vogelaarheffing Bijdrage aan huurtoeslag vanaf 2014 Jaarlijks 240 per woning Jaarlijks 8 miljoen minder onrendabel investeren Basel III akkoord (gevolg: hogere rente)

11 Uitgaven en inkomsten in balans: Uitgaven omlaag door bezuinigingen op: Bedrijfslasten Onderhoud Investeringen (nieuwbouw / renovatie) Inkomsten omhoog door: Hogere streefhuur Meer verkoop

12 Probleem of kans? Probleem: afname van de investeringen in herstructureringswijken. Minder sociale huurwoningen. OF Kans: alleen investeren in wat er echt toe doet (bewustere keuzes maken) en een versneld meer koop of duurdere huurwoningen.

13 De financiën van gemeenten Vanaf 2010 geen BLS Er was regionaal 20 miljoen voor 5 jaar Vanaf 2015 geen ISV Er was regionaal 37 miljoen voor 10 jaar Decentralisatie en efficiencykorting Landelijk: bezuiniging van 1,7 miljard op sociale voorzieningen (onderwijs, zorg en werk) Gevolgen concept bestuursakkoord? GREX: renteverliezen door geen/latere afname

14 Uitgaven en inkomsten in balans: Eerste inschatting door gemeenten: Uitgaven gemeenten en regio omlaag door brede doorlichting Aanpak openbare ruimte bij herstructurering vanuit het project financieren, zonder Rijkssubsidie Decentralisatie: minder middelen voor sociale voorzieningen als onderwijs, zorg en werk

15 Probleem of kans? Probleem: Temporisering van de herstructurering en gebiedsontwikkeling en minder hulp voor sociaal en/of fysiek zwakkeren. OF Kans: Meer aandacht voor het bestaande en een extra stimulans voor zelfredzaamheid.

16 Uitgangspunten PALT Minder sociale huurwoningen Kwaliteitsimpulsen Gemengde wijken (en homogene buurten)

17 Betekenis voor PALT Aantal sociale huurwoningen neemt versneld af Kwaliteit blijft voorop staan, maar kwaliteitsslag zal wel langzamer gaan Het uitgangspunt van gemengde wijken blijft bij de uitwerking overeind

18 Ontwikkelrichtingen 1. Regionale verevening van 10% ruimte Betere verdeling van pieken in herstructurering mogelijk Maar, nu nog niet toegestaan En, wenselijkheid verder onderzoeken Conclusie PALT bijeenkomst: Indien dit wettelijk toegestaan wordt: Nader uitwerken, per gemeente/stadsdeel in beeld brengen hoe en waar de 10% ruimte kan worden benut.

19 Ontwikkelrichtingen 2. Meer huurwoningen voor 653, aanbieden Geen inkomenseisen Door indexatie en huurbevriezing weer sociaal Maas in het net: wordt mogelijk door wetgever gedicht Conclusie PALT bijeenkomst: Kan alleen bij woningen met voldoende punten. Betekent wel: hogere woonlasten. Nadere praktische afspraken maken om dit toe te passen.

20 Ontwikkelrichtingen 3. Bestaande sociale huurwoningen als dure huur aanbieden Wat kan en wil de groep betalen? Door hogere rente (geen borging) moet de huurprijs erg hoog worden: De kwaliteit van een sociale woning voor een marktprijs. Is niet aantrekkelijk voor huurders. Conclusie PALT bijeenkomst: biedt weinig soelaas voor Beperkte mogelijkheden en resultaat.

21 Ontwikkelrichtingen 4. Meer woningen verkopen Kansrijke optie voor jongeren, niet voor senioren Onderscheid tussen vrije verkoop en Koopgarant Noodzakelijk gezien financiën corporaties en wens om te blijven investeren in sociale huisvesting Conclusie PALT bijeenkomst: Focus op koopgarant (woning blijft onderdeel sociale voorraad). Nader uitwerken: waar wel/niet, effect op leefbaarheid + financiën

22 PALT hoe verder Werken vanuit uitgangspunten PALT Stuurgroep PALT gaat verder uitwerken: Inzicht in financiën corporaties & gemeenten Betaalbaarheid van de opgave Mogelijkheden om slimmer samentewerken, geld besparen Waar wel/niet verkopen, gevolgen voor leefbaarheid + financiën

23 Tot slot Het einde van het oude is het begin van het nieuwe.